SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato Planutvalg Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkiv: L12 Dato: Saksnr Utvalg Møtedato Planutvalg Kommunestyret Saksbehandler: Petra Roodbol-Mekkes Reguleringsplan Ervikhaug - sluttbehandling Vedlegg: 1 Bestemmelser 2 Plankart 3 Planbeskrivelse 4 VA-plan 5 ROS-analyse 6 Illustrasjonsplan 7 3d Visualiseringer 8 Planbeskrivelse vedlegg 3 - saksbehandling 9 Planbeskrivelse vedlegg 4 - Høringsuttalelser 10 Planbeskrivelse vedlegg 5 - Annen dokumentasjon 11 Merknader til offentlig høring 12 Samordna uttalelse - høring av reguleringsplan for Ervikhaug - Bjugn kommune 13 Tilbakemelding - reguleringsplaner Ervikhaug - Bergly, Ervika, Bjugn 14 Fylkesmannens uttalelse - høring av reguleringsplan for Ervikhaug - Bjugn kommune 15 Uttalelse - innsigelse til reguleringsplan for Ervikhaug - Bjugn kommune 16 Uttalelse - reguleringsplan for Ervikhaug - nye boligområder - B11 - B12 - KBA4 - Ervika - Bjugn kommune 17 Høring av detaljregulering for Ervikhaug i Ervika i Bjugn kommune 18 Detaljregulering Ervikhaug, Bjugn kommune - Høring av planforslag 19 Detaljregulering Ervikhaug, Bjugn kommune - Høring av planforslag 20 Reguleringsplan for Ervikhaug - B11 - B12 - KBA4 Sakens bakgrunn og innhold: Forslag til detaljregulering for Ervikhaug i Ervika er utarbeidet av Arkide AS for Ervikhaug Eiendom AS som forslagsstiller. Planforslaget som foreligger til behandling består av: Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser ROS analyse Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for etablering av et boligområde i et område hvor det forventes etterspørsel etter boliger etter opprettelsen av ny hovedflystasjon.

2 Planområdet omfatter areal som i kommunedelplan for Ervika er avsatt til boligformål, område B11 og B12. Området er ikke regulert tidligere. Området grenser til reguleringsplan for Ervika barnehage og forsamlingshus, planid Planforslaget ble førstegangsbehandlet av planutvalget den , sak 17/29. Planutvalget vedtok å sende planforslaget på høring og legge det ut til offentlig ettersyn. Vurdering av høringsuttalelser Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn og sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere med flere til uttalelse. Det har kommet inn to varsler om innsigelse til planen. En fra NVE og en fra Statens Vegvesen. Uttalelser følger saken som vedlegg. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. I tillegg har forslagsstiller kommet med sine kommentarer til de innkomne merknadene. Disse følger som vedlegg, men kommenteres ikke ytterligere her annet enn at de i store trekk følger rådmannens vurderinger i saken. Fylkesmannen Boligtetthet er på 1,34b/daa, dette tilfredsstiller kommuneplankravet. Ved gjennomføring av planen bør det vurderes konkret om matjordlag er egnet som påfyll på tynne matjordlag i nærområdet. Fra forslagsstiller svar på merknaden fra Fylkesmannen fremkommer det at det er usannsynlig at det blir noe overskuddsmasser, men hvis det er overskudd vil landbrukskontoret bli kontaktet og overskuddsjorda stilt til disposisjon. Rådmannen slutter seg til det. Fylkeskommunen Generelt: Planen legger til rette for gode kommunikasjonsårer mellom delområdene, til fotballbane og til barnehage og bussforbindelse til Botngård og Brekstad. Område B11: Høyden på terrassehus bør begrenses til 3 etasjer. Fylkeskommunen foreslår som faglig råd å ta ut de to øverste boligtomtene på området B11-1, fordi disse blir godt synlig i terrenget og vil skape silhuett. Område B12: Ingen merknader Område B11, terrassehus: Reguleringsbestemmelsene for terrassehustomtene er detaljert når det gjelder høyde i forhold til terrenget. Det er valgt å angi maks høyde og ikke maks. etasjetall. Rådmannen mener at disse bestemmelsene sikrer godt nok at bygningene ikke blir for ruvende i terrenget, og mener ikke at det er nødvendig å ta inn bestemmelse om maks antall etasjer når man allerede har satt en maks høyde på bygget. Område B11-1 Plasseringen av bygningene og høydemodellen er omtrentlig og bare ment som en illustrasjon. Fylkeskommunen gir faglig råd om å ta ut to tomter, men disse er ikke angitt som separate tomter på plankartet. For å imøtekomme faglig råd fra fylkeskommunen måtte da eventuelt området B11-1 minskes. Dette er etter rådmannens vurdering ikke hensiktsmessig. Området må være stor nok slik at utbygger på en fleksibel måte kan plassere og utforme bygningene. Rådmannen mener at høydebestemmelsene for området i stor nok

3 grad sikrer at bebyggelsen vil harmonisere med terrenget. I behandling av en byggesøknad vil de generelle prinsippene Fylkeskommunen minner på være en del av vurderingen. NVE NVE anbefaler kommunen å hente inn en nærmere vurdering av geotekniske forhold før planen blir vedtatt, men hvis det utsettes til byggesaksbehandling, skal det tas inn i planbestemmelsene. NVE fremmer med bakgrunn i dette en innsigelse til forslag til detaljplan for Ervikhaug i Bjugn kommune inntil det i planbestemmelsene er tatt inn krav om geoteknisk vurdering knyttet til utbyggingen. De foreslår følgende ordlyd: «For å oppfylle kravene til sikker byggegrunn, jamfor PBL 28-1, skal det før det gis igangsettingstillatelse til tiltak foreligge geoteknisk vurdering for planområdet. Råd og anbefalinger gitt i geoteknisk vurdering skal legges til grunn for tiltaksrealiseringen.» NVE peker på en overføringslinje i planområdets sørlige området. De ber kommunen å vurdere om denne påvirker planområdet. Rådmannen vurderer at geotekniske forhold kan avklares senere, i forbindelsen med byggesaksbehandling. Bestemmelsen foreslått av NVE er tatt in i planbestemmelsene, med samme ordlyd. Dermed faller innsigelsen fra NVE bort. Det er tatt inn en hensynssone rundt overføringslinjen sør i planområdet, med tilhørende bestemmelser. Statens Vegvesen Staten Vegvesen anbefaler at standarden med fortau langs Ervikvegen som er regulert inn langs barnehagen, videreføres i denne planen, fremfor å regulere inn gang- og sykkelveg. Rekkefølgebestemmelsen bør si at fortau skal opparbeides fra felt B12 til kryss med Fv251 før det er ferdigstilt 20 hus i feltet. Dette for å inkludere fortauet i tilstøtende plan, og derved sikre trafikksikker adkomst til kollektivrute og barnehage for myke trafikanter. Statens vegvesen fremmer følgende vilkår for egengodkjenning: «Det må stilles rekkefølgekrav som sier at Bjugn kommune skal vise at Bjugn kommune skal etablere et trafikksikkert tilbud til myke trafikanter fra krysset med fv 251 og fv 710 videre opp til travbanen og ned til fv 710. Dette skal være etablert før boligene bygges.» Statens vegvesen viser til et møte avholdt i midten av desember 2015, hvor det ifølge statens vegvesen ble enighet /aksept for at kommunen skulle utbedre en turveg opp til travbanen for å videre bruke den eksisterende vegen ned til Fv 710 igjen i stedet for å bygge gang og sykkelvegen langs fv 710. Rådmannen ser det som en mer trafikksikker løsning å regulere inn gang- og sykkelveg enn bare et fortau og ser ingen grunn til å gå inn for en nest best løsning fordi det er regulert inn bare et fortau i tilgrensende plan. Bjugn kommune ser på mulighetene for å forbedre trafikksikkerheten i området i forbindelse busstrafikk og på- og avstigning. Framtidig løsning er foreløpig ikke avklart, men rådmannen mener at det er lite hensiktsmessig å knytte opp fortauet langs barnehagen opp imot utbygging i denne planen, der det er usikker at strekningen langs barnehagen i framtiden vil bli mye brukt av myke trafikanter i forbindelse med adkomst til kollektivrute. Derfor mener rådmannen at en utvidelse av rekkefølgebestemmelse som Statens vegvesen foreslår vil være unødig belastende for utbygger.

4 Rådmannen er enig med Statens vegvesen at det er viktig å få etablert et trafikksikkert tilbud for myke trafikanter fra Ervika til Botngård. Bjugn kommune jobber med å få til et slikt tilbud, gjennom ulike prosesser, bl.a. i forbindelse med Fosenvegen prosjektet. Nevnte løsning over travbanen er en av de løsningene som blir vurdert, men Bjugn kommune har ikke kommet frem til en endelig konklusjon ennå, om dette er den løsningen kommunen vil gå for. Rådmannen kjenner seg ikke igjen i konklusjonen av møtet som beskrevet av Statens Vegvesen at det skulle ha vært enighet om at Bjugn kommune skulle bygge sykkelvegen over travbanen. Rådmannen mener at denne løsningen bare ble drøftet med Vegvesenet. Rekkefølgebestemmelsen Statens vegvesen foreslår er et generelt vilkår som settes før boligområdene i Ervika kan bygges ut. Sånne generelle vilkår som kan stoppe utbygging av boligområder som sådan, bør avklares i kommuneplanens arealdel, ikke i en reguleringsplan. For å opprettholde forutsigbarheten i planprosesser mener rådmannen at vurderingene i kommuneplanens arealdel må legges til grunn for reguleringsplanprosesser, med mindre det er tungtveiende grunner for å avvike fra kommuneplanens arealdel. Behovet for å sette sånne generelle vilkår eller rekkefølgebestemmelse mtp gang- og sykkelveier ble vurdert i behandlingen av kommuneplanens arealdel. Det ble for eksempel tatt inn en rekkefølgebestemmelse knyttet til gang og sykkelvei til boligområdet ved Stuanes, som ligger ca 2 km fra Botngård sentrum. Det er ikke tatt inn en lignede bestemmelse for boligområdene i Ervika, ca 6 km unna Botngård sentrum. Rådmannen legger derfor til grunn at det ble vurdert som unødvendig å ha en slik rekkefølgebestemmelse knyttet til boligområdene i Ervika da kommuneplanens arealdel ble utarbeidet og vedtatt. Reguleringsplanen for Ervikhaug er i tråd med kommuneplanen, og rådmannen ser ikke at forholdene endret seg vesentlig etter at kommuneplanen ble vedtatt. Rådmannen ser derfor ingen grunn til å fravike fra vurderingen i kommuneplanens arealdel når det gjelder behov for rekkefølgebestemmelse knyttet til gang- og sykkelveger. Utbygging i henhold til reguleringsplanen som nå foreligger til sluttbehandling vil sannsynligvis føre til økt biltrafikk mellom Ervika og Botngård. Det vil også kunne lede til noe økt sykkeltrafikk, men rådmannen mener at det vil være begrenset. Planområdet ligger som nevnt ca 6 km fra Botngård, og det er ikke nærliggende å tenke at for eksempel barn vil sykle til skolen i stor grad. Rådmannen mener at det er ikke denne planen som utløser behov for gang og sykkelvei fra Ervika til Botngård, selv om den øker behovet for en slik forbindelse i en viss grad og mener derfor at gang og sykkelforbindelsen ikke skal hefte utbygging i planen som nå foreligger til sluttbehandling. Det vil uten tvil være positivt å få etablert et trafikksikkert tilbud for myke trafikanter fra Ervika til Botngård, og Bjugn kommune jobber med dette gjennom flere kanaler og ser på ulike løsninger. Arbeidet er høyt prioritert i kommunen, det er likevel usikkerhet knyttet til tidsplan og økonomi for å få på plass en løsning over hele strekningen. Det har vært en dialog med Statens Vegvesen ang. innsigelsen. Dialogen førte ikke frem til enighet. Rådmannen anbefaler med bakgrunn i ovenstående at innsigelsen ikke tas til følge. Innsigelsen kom inn 5 dager etter høringsfristen. Dermed har Statens vegvesen mistet retten til å fremme innsigelsen, Statens vegvesen vil ikke bestride dette, se epost fra Fylkesmannen, vedlegg 13. Dermed kan Bjugn kommune likevel egengodkjenne planen, selv om de ikke tar innsigelsen til følge. Bjugn ungdomsråd Bjugn ungdomsråd påpeker viktigheten av å legge til rette gang- og sykkelvei og at et større lekeområde på motsatt side av fotballbanen legges til rette med gangfelt.

5 Bjugn ungdomsråd er positiv til at det legges til rette med leke- og friluftsområde ved bunkersene og at de sikres noe for å unngå farlige fallulykker. Merknader fra ungdomsrådet er ivaretatt i planen. Landbrukskontor Ørland/Bjugn Landbrukskontoret foreslå at vegen i B12 legges i ytterkant av planlagte vinkel med frittliggende småhusbebyggelse. Dette vil kunne redusere eventuelle framtidige konflikter mellom beboere og næringsvirksomheten, f.eks. ved utkjøring av husdyrgjødsel. Forslagsstiller skriver at alternativ veiplassering er blitt vurdert, men ikke nådde frem i et helhetsperspektiv, bl.a. fordi det ville medføre mye mer veiareal og vanskeligere tilgjengelighet til noen boliger. De anser at de ulempene for beboere i forbindelse med evt. gjødselspredning, er så små og noe man må regne med noen dager i året når en bosetter seg i et jordbruksområde. De ser heller på å være nabo til bølgende åkerlandskap gir ro og trivsel. Rådmannen har forståelse for uttalelsen til landbrukskontoret og ser at det kan oppstå konflikter, men slutter seg til forslagsstillers vurdering, at ulempene vil være små og at alternativ plassering av vei er uheldig i et helhetsperspektiv. Advokat Lars Erik Solli for Stein Erlend Husby Ber om at klientens rettighet ang. vann og kloakkledning blir ivaretatt i forbindelse med utbyggingen. Dette er en privatrettslig sak mellom utbygger og naboen og ikke noe som skal tas inn i en reguleringsplan. Forslagsstiller viser i sin kommentar at utbygger er klar over disse rettighetene og at han vil inngå en privatrettslig avtale. Oppsummering: Etter en konkret vurdering av de innkomne merknader er planen endret på to punkt i forhold til høringsutkastet. Begge endringer følger av uttalelsen fra NVE. Det er tatt in en hensynssone rundt eksisterende høyspentledning og bestemmelse om trygg grunn. Det kom inn to innsigelser til planen. Innsigelsen fra NVE er imøtekommet. Innsigelsen fra Statens Vegvesen kom inn etter høringsfristen, og Statens vegvesen har derfor mistet retten til å fremme innsigelsen. Rådmannen har vurdert innsigelsen likevel men anbefaler at den ikke imøtekommes. Dette har ingen konsekvenser for egengodkjenning av planen. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor og ut fra en samlet vurdering, tilrår rådmannen at detaljregulering for Ervikhaug, planid , vedtas som den foreligger. Rådmannens innstilling: Bjugn kommunestyre egengodkjenner, med hjemmel i plan og bygningslovens og 12-12, detaljregulering for Ervikhaug, planid