VEDTAK DISPENSASJON - REGULERINGSPLAN FOR NORDRE TANGENT GNR/BNR 200/160 - GAMLEVEGEN LILLEHAMMER KOMMUNE EIENDOM

Transkript

1 Lillehammer kommune v/ tjenesteområde eiendom Dato: Vår ref.: SVESYVER 17/ Arkivkode: Løpenum: 17/9130 Deres ref: VEDTAK DISPENSASJON - REGULERINGSPLAN FOR NORDRE TANGENT GNR/BNR 200/160 - GAMLEVEGEN LILLEHAMMER KOMMUNE EIENDOM Søknad og bakgrunn: Lillehammer kommune v/eiendom har søkt om dispensasjon fra reguleringsplan Nordre Tangent for å endre bruk av eiendommen 200/160, Gamlevegen 101, fra bolig til et dagsenter for mennesker med rusproblemer. Figur 1: Kart. med Gamlevegen 101 avmerket. Figur 2: Foto av Gamlevegen 101 Eksisterende værested/oppmøtested med et tilbud for personer med rusproblemer har vært i en leilighet i Lars Skrefrudsgate. På grunn av plassmangel har det vært behov for å finne nye lokaler. Lillehammer kommune har kjøpt eiendommen Gamlevegen 101, og ønsker å benytte denne til et dagsenter/værested/oppmøtested for mennesker med rusproblemer. Eiendommen er regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan. Dette er også registrert bruk i dag. På grunn av avviket mellom regulert bruk og ønsket bruk er det konkludert med at det er behov for en dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Et dagsenter/værested vil ha fasiliteter som finnes i ordinære boliger med muligheter for å lage seg mat, sitte i en sofa et varmt sted og kunne ha tilgang til rent toalett/bad med muligheter for å få vasket klær osv. Dette vil bli et sted å kunne sosialiseres, lese avisa og drikke en kaffekopp, det vil kunne serveres mat enkelte dager i uken og det vil tilbys aktiviteter. Her vil omsorgspersoner fra kommunen TJENESTEOMRÅDE PLAN OG MILJØ ADRESSE EPOST TELEFON Storgata 51, Postboks 986 postmottak@lillehammer.kommune.no Lillehammer

2 2 være tilgjengelig for samtaler og med enkle helsetjenester/veiledning. Det vil til en hver tid være ansatte tilstede i husets åpningstid. Eiendommen ligger sentralt i Lillehammer, med en beliggenhet som er vurdert som egnet for et dagsenter/værested. Det er kort veg til busstopp i Tomtegata og skysstasjon (650 m gangavstand). Det er god adkomst med sykkel og til fots. Den omsøkte bruken vurderes å påvirke trafikkbildet marginalt. Brukerne vil komme til eiendommen via kollektivtransport, sykkel og til fots. Eiendommen har tilstrekkelig med biloppstillingsplasser for ansatte. Det vil, med unntak for montering av en ekstra utgangsdør mot haven, ikke foretas eksteriørmessige forandringer utover normalt vedlikehold, og eiendommens uteområder vil i all hovedsak bli beholdt som i dag. Planstatus Eiendommen er regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan: Reguleringsplan for Nordre Tangent, Lysgårdsvegen, Spinnerivegen, Nordsetervegen m.m., vedtatt , plan 118 (se figur 3). Reguleringsplanen gjelder foran Byplanen. Eiendommen grenser mot Tomtegata og offentlig bebyggelse i sør (Lillehammer brannstasjon), og boligeiendommer og vegareal for øvrig. Eiendommen ligger helt inntil regulert sentrumsformål i kommuneplanens arealdel mot sør og vest. Figur 3: Utsnitt fra reguleringsplan. Figur 4: Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel Siden den ønskede bruken ikke er åpenbart i samsvar med gjeldende reguleringsformål (bolig), er det søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan etter plan- og bygningsloven Høring Søknaden ble sendt naboer og berørte grunneiere , med tre ukers høringsfrist til Undervegs i prosessen har TO psykisk helsearbeid og rusomsorg også informert naboer om tiltaket. Det har kommet to merknader i høringsrunden. Merknad fra Gamlevegen 102 (nærmeste nabo/gjenboer i vest), har noen innspill til bruken, men har ingen prinsipielle motforestillinger til at det åpnes for dagsenter. Tomtegata borettslag, som er gjenboer på andre siden av krysset Gamlevegen/Tomtegata, har gjennom Advokatkontoret Usbl kritiske innspill både til prosess og formål. Merknadene er oppsummert og kommentert nedenfor (kopi av merknadene kan fås ved henvendelse til kommunen).

3 3 Svein A. Scjølseth (eier Gamlevegen 102), brev datert : «[ ] har ingen prinsipielle motforestillinger mot at eiendommen blir omregulert til dagsenter for brukere med rusproblem. Forutsetning må være at det til enhver tid er kvalifisert personale tilstede i hele husets åpningstid.» [ ] «Stengetid nattestid bør også omfatte eiendommens bakgård. Dette for å forhindre rusmisbruk/narkotikahandel/støy på uteområdene nattestid». [ ] «I fall prosjektet medfører betydelig kvalitetsforverring i nærliggende bomiljø må kommunen være villig til å revurdere midlertidig tillatelse også før 3 år er gått.» Byplansjefens kommentar: Det bekreftes at det vil være kvalifisert personale tilstede innenfor hele åpningstiden (08:00 21:30 på hverdager og 08:00 til 15:30 på helgedager). Etter byplansjefens vurdering vil ikke et dagsenter som beskrevet, legge til rette for narkotikahandel på/rundt eiendommen. Huset skal være bemannet og det skal ikke kunne få etablere seg en møteplass for narkotikahandel i bakgården. Bakgården låses av nattestid. Kommunen vil kunne flytte dagsenteret før det har gått 3 år dersom lokaliseringen ikke viser seg egnet eller gir uforholdsmessig store konsekvenser for naboer (noe det ikke er noe som tyder på at vil skje). Tomtegata borettslag (Gamlevegen 100) v/ Advokatkontoret i Usbl Borettslaget reagerer på at nabovarselet er sendt fra kommunens avdeling for Plan og miljø, som også skal fatte vedtak i saken. Det reageres på at Plan og miljø allerede har gjort seg opp en vurdering av søknaden og stiller seg positiv før naboer har fått uttale seg. Borettslaget ved Usbl hevder det har skjedd en sammenblanding av kommunens roller kommunens «eieransikt» og «myndighetsansikt» og ber kommunen vurdere om man i det hele tatt skal gå videre med søknaden. Borettslaget ved Advokatkontoret i Usbl anfører videre at man bør avvente en reguleringsplan før bygget eventuelt kan tas i bruk til formålet. De hevder det er uheldig at kommunen søker om dispensasjon i forkant av en reguleringsprosess, og viser til pågående revisjon av Byplanen. Det hevdes at reguleringsplanens boligformål vil bli vesentlig tilsidesatt. I merknaden vises det til en sammenheng mellom rusproblematikk og kriminalitet. Dette mener borettslaget vil påvirke følelsen av ro og trygghet på en svært negativ måte. I merknaden står det videre: «det er heller ikke grunnlag for å gi hensynet til innbyggere med rusproblematikk større vekt enn hensynet til innbyggere som iht. vedtatte reguleringsplan har etablert, skapt og investert i et område avsatt til boligformål». De forventer derfor at søknaden avslås, hvis ikke vil borettslaget påklage vedtaket til fylkesmannen. Byplansjefens kommentar: Brevet som Tomtegata borettslag og øvrige naboer har fått i saken er helt i tråd med den ordinære prosedyren ved dispensasjonssøknader fra arealplaner i Lillehammer kommune. I slike brev presenteres søknaden, plangrunnlaget og kommunen, ved TO Plan og miljø, skriver en foreløpig vurdering av søknaden. Vurderingen er foreløpig (tydelig presisert flere steder i høringsbrevet), og det et er derfor full anledning til at en slik vurdering kan justeres etter innspill fra naboer eller høringsinstanser. Det er Lillehammer kommune ved TO eiendom som har søkt om dispensasjon fra reguleringsplan. Søknaden behandles av TO Plan og miljø på lik linje med alle andre dispensasjonssøknader fra private eller andre offentlige aktører. TO Plan og miljø kan ikke se at det er andre måter dispensasjonssøknaden kan eller bør behandles på. I merknaden argumenteres det for at eiendommen bør omreguleres gjennom en planprosess dersom det skal åpnes for omsøkte tiltak. I merknaden vises det til at Byplanen skal revideres. Byplanen er en kommunedelplan for det sentrale byområdet. Denne planen vil ikke kunne gå

4 4 detaljert inn i hver enkelt eiendom og vurdere mindre formålsjusteringer. Plan og miljø mener heller ikke det vil være noe i vegen for å søke om dispensasjon i et område der det skal vedtas en kommuneplan om 1 år. Det er vurdert å være akseptabelt at tiltaket vurderes gjennom en dispensasjonssøknad. Det vises også til at naboer har blitt informert om tiltaket og hatt mulighet til å uttale seg, slik Tomtegata borettslag v/ Advokatkontoret i Usbl har gjort. Borettslaget er svært skeptiske til at det legges til rette for et tilbud for mennesker med rusproblemer på eiendommen. Etter Byplansjefens vurdering synes bekymringene å være uforholdsmessig store jf. beskrivelsen under overskriften «søknad og bakgrunn». Det understrekes også at byplansjefen ønsker å gi dispensasjonen med en midlertidighet på inntil 3 år, slik at konsekvensene av tiltaket kan evalueres før man eventuelt gjennomfører en permanent formålsendring. Vurdering av søknaden: Eiendommens egnethet og virkning på omgivelsene Endringen vurderes ikke å føre til økt støy, natt-trafikk e.l. Dette fordi dagsenteret vil være stengt etter kl. 21:30 på hverdager og kl. 16:00 på helgedager, og det tilrettelagte tilbudet vil foregå innendørs. Dispensasjon Som angitt under avsnittet «Planstatus» forutsetter tiltaket at det gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, der området er regulert til boligformål. Dispensasjon kan bare gis om kravene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bestemmelsen er gjengitt nedenfor Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Det understrekes innledningsvis at ingen har krav på dispensasjon. Lovteksten stiller klare krav som må vurderes om er oppfylt før dispensasjon eventuelt gis, der hovedvilkårene er: - Dispensasjon må ikke i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak planbestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse.

5 5 - Fordelen ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra I bestemmelsens andre ledd, første setning stilles krav om at hensynene bak bestemmelsen det gis dispensasjon fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I denne saken er det søkt om dispensasjon fra planbestemmelsen om reguleringsformål. Området er regulert til boligformål, og reguleringen er foretatt i Formålene bak reguleringen til boligformål er flere; - Reguleringsmyndigheten har ønsket å beholde områdets særegne karakter når det ble regulert til boligform. Reguleringen bidro til å opprettholde og stadfeste den bruken av området som var på reguleringstidspunktet. - Regulering til boligformål vil sørge for at bruken er tilpasset et boligmiljø, slik at trafikk og annen intensiv bruk ikke overstiger et akseptabelt nivå. Som beskrevet under «Søknad og bakgrunn» vil eiendommen som sådan i all hovedsak ikke bli forandret. Eksteriørmessig vil tiltaket således ikke tilsidesette hensynene bak reguleringsplanen. Det er ikke planlagt å endre eiendommens uteområder i forhold til dagens utforming. Bruken av eiendommen vil skille seg fra en vanlig bolig ved at det vil være noe mer aktivitet på dagtid enn for en vanlig bolig, samtidig som det ikke vil være beboere der på nattestid. Bruken på dagtid vil likevel ikke være veldig intensiv, og i liten grad skille seg fra normal boligbruk. Det er anslått at det i perioden 0800 til 2130 vil være mellom 10 og 20 brukere innom eiendommen. Bruken på kveldstid vurderes å tilsvare normal boligbruk hva gjelder intensitet. Transport til og fra eiendommen vil for brukernes del hovedsakelig skje til fots eller sykkel. De ansatte vil i større grad benytte bil, og kommer til å bruke de to biloppstillingsplasser som allerede finnes på eiendommen. Eiendommen grenser mot sentrumsformål eller tilsvarende i reguleringsplan, kommunedelplan og kommuneplan i både sør og vest. Eiendommens sørvestre hjørne ligger ut mot Nordseterveien, som er en sterkt trafikkert gate. Tiltaket omfatter i stor grad funksjoner som er sammenlignbare med boligformålet jf. dagsenteret vil ha fasiliteter som muligheter for å lage seg mat, sitte i en sofa et varmt sted og kunne ha tilgang til rent toalett/bad med muligheter for å få vasket klær, lese avisa og drikke en kaffekopp osv. Etter Byplansjefens vurdering vil ikke formålet i gjeldene plan eller hensynene i lovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene? Når det gjelder hvilke ulemper en eventuell dispensasjon har, fremkommer dette under drøftelsen i forrige avsnitt. Det vil etter kommunens vurdering være tale om marginalt mer trafikk enn hva som følger av tiltak i tråd med reguleringsformålet. I denne sammenheng minnes om at det er ulemper ved funksjonen man eventuelt skal gi dispensasjon til, og ikke egenskaper ved brukerne og frykt for at disse kan påføre området en merbelastning. Egenskaper ved brukerne m.m. er ikke et relevant moment i dispensasjonsvurderingen. Når det gjelder fordelene ved å gi dispensasjon, er det relevant å vurdere at loven etter 1-1 skal «legge til rette for en bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner.» Det er en lovpålagt oppgave etter helse- og omsorgstjenestelovens kapittel 3 å gi

6 6 tilbud som det her er tale om å dispensere for. Samtidig er det trukket frem i regjeringens opptrappingsplan for rusfeltet for at lavterskeltilbud som dette tiltaket er et eksempel på, er et satsingsområde som skal utvikles. Eiendommens beliggenhet tett inntil sentrum, i randsonen på et område regulert til boligformål er slik sett ideell. Merbelastningen for boligområdet vurderes som liten, mens tiltaket er i et område som gir brukerne et verdig tilbud. Tiltaket det er søkt dispensasjon om vurderes derfor som svært godt egnet for å oppfylle kommunens forpliktelser etter lov og nasjonale føringer. Samlet sett vurderes fordelen ved å gi dispensasjon til tiltaket som klart større enn ulempene. Konklusjon og vilkår Formålet er viktig og tomtens beliggenhet og egenskaper vurderes som egnede. TO plan og miljø vurderer eiendommen som egnet til bruk som dagsenter. Formålet i gjeldene plan vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon synes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det åpnes for omsøkt bruk gjennom en dispensasjon fra gjeldende plan. Det vil være en forutsetning at bygget bruksendres forut for at bygget tas i bruk til omsøkt formål. Byplansjefen legger til grunn at dispensasjonen i første omgang er midlertidig. Etter det må det gjøres en vurdering av bruken, og det bør gjennomføres en reguleringsendring (dersom eiendommen ikke allerede er avsatt til annet formål i overordna plan). Det innebærer derfor at man i forbindelse med tiltak i bygningsmassen, som følge av en framtidig bruksendring, ikke må utføre tiltak som hindrer tilbakeføring til bruk som bolig i framtiden. Vedtak Å fatte vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan er delegert til administrasjonen. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 fattes følgende vedtak: 1. Det gis dispensasjon fra formål i reguleringsplan for Nordre Tangent for å endre bruk av eiendommen 200/160, Gamlevegen 101, fra bolig til annen offentlig eller privat tjenesteyting for å kunne opprette et dagsenter for mennesker med rusproblemer. 2. Dispensasjonen gis med en midlertidighet på inntil 3 år Klageadgang Vedtaket kan påklages. Eventuell klage sendes til: Lillehammer kommune, tjenesteområde plan og miljø, postboks 986, 2626 Lillehammer. Klagen vil bli lagt fram for planutvalget. Hvis planutvalget ikke finner grunn til å etterkomme klagen, vil den bli sendt videre til fylkesmannen for endelig avgjørelse. Klagefristen er 28. april Klagen må angi det vedtaket det klages over, og hvilken endring som ønskes. Grunnen for å klage må også angis. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen saksbehandler

7 7 Adresseliste Gnr Bnr Eiendommens adresse Eiers navn Eiers adresse Gamlevegen 101 LILLEHAMMER KOMMUNE Postboks 986, 2626 LILLEHAMMER Lars Skrefsruds gate 4 LILLEHAMMER KOMMUNE Postboks 986, 2626 LILLEHAMMER Thorstein Lundes veg 2 TANGEN MARIANNE THORSTEIN LUNDES VEG 2, 2615 LILLEHAMMER Gamlevegen 103 KOLSETH PER GAMLEVEGEN 103, 2615 LILLEHAMMER Gamlevegen 102 SCHJØLSETH SVEIN ARVE BUNTMAKERGATA 4, 2615 LILLEHAMMER Gamlevegen 100 Gamleveien Borettslag Usbl Lillehammer, Postboks 971, 2604 LILLEHAMMER