Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - DEL AV ASKO - 2.GANGSBEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: // 0187 Arkivsaksnr.: 08/ Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -332/ Plan- og miljøutvalget PLM -28/ Plan- og miljøutvalget PLM -57/ Kommunestyret K -11/ Kommunestyret K -21/ K-21/13 SAMLET SAKSFREMSTILLING - DEL AV ASKO - 2.GANGSBEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Reguleringskart PLM/K 2 Reguleringsbestemmelser PLM/K 4 Planbeskrivelse PLM/K Vedlegg til planbeskrivelsen A1 Trafikkanalyse PLM/K A2 Støyvurdering PLM/K A3 Luftforurensning PLM/K A4 Konsekvensutredning for kulturminner og miljø PLM/K A5 Konsekvensutredning for landskap PLM/K A6 Risiko- og sårbarhetsanalyse PLM/K A7 Energibruk PLM/K A8 Vann og avløp PLM/K A9 Fotomontasje PLM/K A10 Prinsippløsninger for utbedring av kryss (to ark) PLM/K A11 Vurdering av naturmangfold PLM/K B5 Sammendrag av innkomne merkander off.ettersyn PLM/K B6 Tillatelse til inngrep i kulturminnet AFK PLM/K B7 Korrespondanse ang. innsigelse SVV PLM/K C1 Planprogram PLM/K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Hjellnes Consult AS varslet på vegne av ASKO Bygg Vestby AS oppstart av planarbeid for endring av reguleringsplan 0021 Deli skog. Forslaget går ut på å utvide byggeområdet for kontor og industri til også å omfatte området som i dag er regulert til spesialområde bevaring. Akershus fylkeskommune uttalte i forbindelse med varsling og forslag om planprogram, at de automatisk fredete kulturminnene etter utbygging har blitt redusert for publikums tilgjengelighet og opplevelsesmulighet og anbefalte derfor at to av kulturminnene (veifar og gravhaug) burde søkes frigitt ved dispensasjon fra kulturminneloven.

2 Side 2 av 8 Vestby kommune har fremsatt krav om konsekvensutredning. Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i perioden Plansjefen fastsatte planprogrammet (vedlagt) og komplett planforslag ble mottatt hos administrasjonen VURDERING Konsekvensutredningene vurderes å tilfredsstille utredningskravene fastsatt i planprogrammet. Konsekvensutredningene er i sin helhet vedlagt saken. En kort sammenfatting, samt en vurdering av øvrige forhold finnes i den vedlagte planbeskrivelsen. Reguleringsbestemmelsene Administrasjonen har foretatt en del forenklinger og presiseringer i reguleringsbestemmelsene, bl.a: Tilknytning til fjernvarme Forslagsstiller har foreslått egen tekst i bestemmelsene angående tilknytning til kommunens fjernvarmeanlegg. Planområdet omfattes av konsesjonsområdet til Vestby fjernvarme AS. Da kommunen har en egen forskrift om tilknytning til fjernvarmeanlegg, kan ikke administrasjonen se at det er noen grunn til å innlemme tilknytning til fjernvarmeanlegget i reguleringsbestemmelsene. Automatisk fredete kulturminner Forslagsstiller har foreslått en bestemmelse som refererer til Kulturminnelovens 8 angående plikt til å stoppe arbeidet og underrette kulturminnemyndighetene dersom man støter på et automatisk fredet kulturminne under byggearbeidene. Andre forhold som er fastsatt i lov skal ikke gjentas i reguleringsbestemmelsene, og administrasjonen foreslår derfor at avsnittet tas ut. Fellesbestemmelser/generelt Under fellesbestemmelser er det tatt inn et avsnitt om bygningenes utforming og estetiske løsninger. Dette avsnittet er av en så generell art at det ikke er hensiktsmessig at det står i reguleringsbestemmelsene da forholdet ellers sikres gjennom plan- og bygningsloven. Administrasjonen har derfor tatt ut dette avsnittet. Fellesbestemmelser/universell utforming Det er tatt inn i bestemmelsene at det skal etableres universelt utformede løsninger. Dette sikres gjennom Teknisk forskrift og foreslås tatt ut. Disse endringene har også medført noen små justeringer i planbeskrivelsen. Fotomontasjen Det gjøres oppmerksom på at den vedlagte fotomontasjen viser mulige volumer ved dagens regulering sammen med forslag til endring av reguleringsplan (den sydligste delen er regulert i 0021 Deli skog). 3. ALTERNATIVER Et alternativ kan være å beholde dagens regulering.

3 Side 3 av 8 4. KONKLUSJON Planforslaget medfører at 12,9 daa regulert til spesialområde bevaring, omreguleres til anlegg og bebyggelse næring/industri. Området deles inn i tre felter N/I 1, N/I 2 og N/I 3. feltene er gitt bestemmelser knyttet til terrengnivåer og maksimale byggehøyder sett i forhold til tilstøtende, eksisterende byggeområder for Delig skog, planid Dette skyldes at utviklingen av planområdet ikke kan ses isolert, men må ses i sammenheng med tilstøtende byggeområder på grunn av størrelse og feltarrondering i eksisterende reguleringsplan. Tomteutnyttelse er satt til %-BYA = 70%, likt som for Deli skog, planid Planområdet vil slik det er foreslått få en mer hensiktsmessig avgrensning da det vil bli etablert en reell buffersone mellom byggeområdet og kulturlandskapet/kulturminnene nord for planområdet. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplanen for Del av Asko med tilhørende reguleringskart datert , reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 1 stemme (V) VEDTAK: Reguleringsplanen for Del av Asko med tilhørende reguleringskart datert , reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven ANDREGANGSBEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Reguleringsplan for Del av Asko har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden til Det har kommet inn fem uttalelser, deriblant en innsigelse fra Statens vegvesen. Uttalelsene refereres under med administrasjonens kommentarer i kursiv. Fylkesmannen i Oslo og Akershus presiserer at kulturlandskapet rundt det foreslåtte næringsarealet er vurdert å være av nasjonal eller regional verdi og at reguleringsplanen kan få negative konsekvenser for det åpne jordbrukslandskapet, som nevnt i konsekvensutredningen. Det fremgår også av konsekvensutredningen at eksisterende vegetasjon i nord i liten grad kan ivareta behovet for skjerming. Da det ikke er vurdert hvor bredt vegetasjonsbeltet må være for å gi tilstrekkelig skjerming, mener Fylkesmannen at Vestby kommune må vurdere om vegetasjonsbeltet må være bredere for å skjerme mot det åpne jordbrukslandskapet.

4 Side 4 av 8 Hensikten med vegetasjonsbeltet er å sikre avskjerming og redusere uheldig landskapsmessig eksponering. I konsekvensutredning for landskap er det beskrevet at en ti meter bred vegetasjonsskjerm, med etablering av ny vegetasjon, vil kunne gi en tilsvarende eller bedre skjermingseffekt enn hva området har i dag. Dette forutsetter at ny vegetasjon som etableres innenfor området er gunstig å bruke til slike formål. Det er ikke beskrevet hvordan forslagsstiller har kommet frem til at 10 meter er tilstrekkelig. Administrasjonen mener det er i smaleste laget, og at vegetasjonsbeltet bør ha en bredde på minimum 15 meter slik som i eksisterende plan. I den gamle planen fungerer området avsatt til spesialområde P9 (den delen som nå ønskes endret til næringsområde) både som vegetasjonsbelte og spesialområde for kulturminner. Midt i P9 er vegetasjonsbeltet på 8 meter, øst for P9 er bredden 15 meter, og i vest 10 meter. Administrasjonen mener at nå, når spesialområdet skal erstattes med næring, bør vegetasjonsbeltet gjennom dette området ha en bredde på 15 meter slik som i øst. For å få en 15 meter bred vegetasjonsskjerm må formålsgrensen utvides noe mellom N/I 1 og N/I 2. Akershus fylkeskommune har oversendt søknad om dispensasjon fra lov om kulturminner til Riksantikvaren da planen ikke er forenelig med en bevaring av kjente automatisk fredete kulturminner. Riksantikvaren har behandlet saken og gitt tillatelse til inngrep i kulturminnet med vilkår om arkeologisk undersøkelse av lokaliteten før planen realiseres. Riksantikvaren ber om at vilkåret sikres i reguleringsbestemmelsene. Fylkeskommunen ber om at siste (understreket) setning i første avsnitt i 2 Byggeområde for næring og industri (N/I 1, N/I 2, N/I 3) tas ut; Rene forretningsbedrifter og virkskomheter med karakter av forretningssenter og lignende tillates ikke etablert i området. Dette gjelder ikke lagerforretninger der forretningsdelen er en underordnet og integrert del av virksomheten. Det er ikke aktuelt å tillate noen form for forretning/detaljhandel i området og det bes derfor om at setningen tas ut da bestemmelsen er uklar og lett å mistolke. Administrasjonen har endret reguleringsbestemmelsene i samsvar med fylkeskommunens uttalelse. Statens vegvesen fremmer innsigelse til planen på bakgrunn av at trafikkanalysen ikke i tilstrekkelig grad belyser konsekvensene for fv. 6. I tillegg viser trafikkanalysen at det er usikkerhet i beregningene, men størrelsen på usikkerhetene er ikke anslått. Vegvesenet mener derfor at det bør gjøres en følsomhetsanalyse. Det må forventes at det blir stilt krav om tiltak i kryssområdet på fv. 6 ved nordre avkjøring til Deli skog i forbindelse med tiltaket og eventuelle momenter som belyses i den forbedrede trafikkanalysen. Vegvesenet foreslår at siste setning i første avsnitt i 2 utgår i sin helhet og at nest siste setning i samme avsnitt erstattes av følgende: Kjøpesentre og detaljvarehandel tillates ikke innenfor planområdet, heller ikke bilbasert plasskrevende varehandel. Se nedenfor angående trafikkvurderinger. Administrasjonen har erstattet nest siste setning i første avsnitt i 2 med setningen vegvesenet foreslår. Den siste setningen fjernes. Direktoratet for mineralforvaltning forvalter mineralloven der det i 43 stilles krav om driftskonsesjon ved samlet uttak på mer enn m³. Mineralloven har imidlertid unntak fra denne bestemmelsen for uttak som hovedsakelig er en del av en annen utnyttelse av grunnen.

5 Side 5 av 8 Det bes derfor om at kommunen informerer direktoratet om sin vurdering av masseuttakets omfang og varighet, samt hvordan massene skal anvendes. Forslagsstiller har gjort beregninger som viser at det vil være nødvendig å sprenge ut om lag m³ fjell. Av dette anslås det at det vil være behov for å anvende rundt m³ lokalt på tomta til forsterkningslag og bærelag for asfalterte flater og interne veier, samt fylling i forbindelse med opparbeidelse av felt N/I 3. Reguleringsplanen er laget med sikte på å klargjøre arealer for en fremtidig utvidelse av eksisterende næringsområde på stedet. Hovedintensjonen med planen har således ikke vært å utvikle et permanent masseuttak. Uttakene av masser er kun å anse som et nødvendig ledd i prosessen med å klargjøre tomten for utbygging. Kommunen vil derfor i brev til direktoratet hevise til minerallovens 3, andre ledd, der det heter at loven ikke gjelder for uttak som hovedsakelig er en del av annen utnyttelse av grunnen, og på bakgrunn av dette mene at masseuttak på tomten ikke vil falle inn under kravet til driftskonsesjon, jf. minerallovens 43. Naturvernforbundet i Vestby er enig i at det er viktig å samle næringsinteressene og at dette beskytter andre mer attraktive natur- og friluftsområder. Naturvernforbundet er likevel kritiske til at den siste resten av visuell avskjerming sett fra nord og nordvest/nordøst fjernes, og at det foreslåtte avbøtende tiltaket er en 10 meter bred vegetasjonsskjerm. Beltet bør utvides til minst 50 meter og det bør plantes inn rasktvoksende treslag. Det vil allikvel fort ta mer enn 20 år før landskapet igjen oppleves visuelt godt. Naturvernforbundet kan ikke se av saksframstillingen at det har vært en kvalifisert konsekvensutredning på biomangfoldet, og mener at dette alltid må være en forutsetning før man går inn i et naturpreget område. I tillegg finner Naturvernforbundet det problematisk at planforslaget legges ut på tvers av planprosessen for kommunedelplan Vestby nord, og at det allerede er avvik fra denne overordnede planprosessen. Omregulering av dette området bør frarådes i påvente av ferdigbehandling av kommunedelplanen, som Naturvernforbundet tror vil vektlegge faglig begrunnet hensyn til vegetasjonsskjerming og registrering av biologisk mangfold på en bedre måte. Se over angående vegetasjonsskjerming. I forslag til planprogram ble det vurdert at en ytterligere utredning av biologisk mangfold innenfor området ikke var nødvendig. Dette fordi ingen eksisterende databaser (kommunens egne, Naturbase og Artsdatabanken) har registrert spesielle forhold knyttet til biologisk mangfold og naturressurser i planområdet. Fylkesmannen satte ikke som krav at dette forholdet burde utredes nærmere under offentlig ettersyn av forslag til planprogram. Administrasjonen vurderte derfor dette som tilstrekkelig. Planområdet ligger utenfor grensene til kommunedelplan Vestby nord. Administrasjonen mener det ikke er problematisk at denne endringen gjøres før kommunedelplanen vedtas, da det ikke er noen direkte konflikt mellom disse to. 2. VURDERING Innsigelse fra Statens vegvesen nye vurderinger angående trafikk Forslagsstiller har utarbeidet et notat som ser nærmere på trafikksituasjonen på fv. 6 og usikkerheten ved beregningene av generert trafikk. I notatet konkluderes det med at utbygging

6 Side 6 av 8 i planområdet ikke vil påvirke gjennomgangstrafikken på fv. 6, så fremt det ikke oppstår kø ved venting på venstresving inn på området. Det er ikke beregnet å ville bli problemer som følge av slik venting da hoveddelen av trafikken inn til området kommer nordfra. Eventuelle problemer på fv. 6 som følge av høyere trafikk vil være uforsiktig kjøring ut på fv.6 i perioder med høy trafikk og høy hastighet på fylkesvegen. Da det foreligger ulike usikkerhetsmomenter ved tidligere analyser, har forslagsstiller gjort en følsomhetsanalyse. Dette gjelder utbygging av omkringliggende områder, utnyttelse av området og erfaringstall. Beregningene har tatt utgangspunkt i en trafikkøkning som er 20 % høyere enn i tidligere analyser. Det konkluderes med at avviklingen i morgenrush vil være akseptabel selv med 20 % høyere trafikkøkning. Når det gjelder ettermiddagsrush, vil problemene ut fra Delitoppen øke. Forslagsstiller vurderer at beregnet trafikk i 2020 uten utbygging av planområdet vil ligge nær kapasitetsgrensen. Det vil trolig oppstå kø selv uten utbygging av planområdet, utbygging av planområdet vil forverre situasjonen og føre til overbelastning. Statens vegvesen har uttalt seg på nytt i brev datert Vegvesenet mener forslagsstillers tilleggsanalyse gir realistiske fremtidsbilder for trafikkvekst og avvikling frem mot Trafikkutredningens vurdering av forventet fremtidig trafikksituasjon viser at det er behov for utbedring av krysset til Deli skog fra fv. 6, og Statens vegvesen stiller derfor krav om utbedring av dette krysset. I tillegg mener vegvesenet at det er nødvendig å se på detaljutforming av krysset som ivaretar frisikt og tilrettelegging for gående, syklende og kollektivreisende. Det kreves at rekkefølgebestemmelsene sikrer utbedring av krysset etter godkjent detalj-/byggeplan fra Statens vegvesen før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet. Vegvesenet og forslagsstiller har på bakgrunn av møter og dialog kommet fram til en prinsippløsning for utbedring av det nordlige krysset mellom fv. 6 og Delitoppen (se vedlagt prinsippskisse datert ). Den nye løsningen innebærer blant annet kanalisert akselerasjonsfelt i nordgående retning, anleggelse av fortau i 2,5 meter bredde i ca. 100 meter på vestsiden av fv.6, avsetting av areal til ny busslomme på østsiden av fv.6 (opparbeides av Statens vegvesen), samt tilrettelagt kryssing for myke trafikanter i forbindelse med denne. Dette er en klar forbedring av dagens situasjon der busspassasjerer nærmest talt må stige av bussen i vegbanen for så å ta seg over vegen midt i krysset. Det er i dag en åpning i eksisterende støyskjerm på østsiden av fv.6 der hvor bussen stopper. Denne bør tettes igjen slik at man unngår å legge opp til fortsatt kryssing av vegen i dette området. Statens vegvesen anbefaler at Akershus fylkeskommune frafaller innsigelsen til detaljreguleringen på bakgrunn av prinsippskissen og på vilkår om at det legges til en rekkefølgebestemmelse der det heter at kryss mellom Delitoppen og fv. 6 må utbedres før det kan gis igangsettingstillatelse for byggetiltak innenfor planområdets felt avsatt til næring/industri. Det er tatt inn en ny rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av utbedret kryss slik Statens vegvesen krever. Det kommer fram av bestemmelsene at kryssutformingen ikke er detaljert avklart. Det må derfor søkes om byggetillatelse for krysset. Mindre justeringer i utformingen kan da foretas.

7 Side 7 av 8 For å få plass til å utbedre krysset slik som prinsippskissen viser, må ca. 660 m² av parkbeltet benevnt som P7 i eksisterende reguleringsplan for Deli skog endres til vegareal. Flytting av bussholdeplassen lengre nord langs fv. 6 medfører at ca. 780 m² areal avsatt til LNF i Kommuneplanen reguleres til gang- og sykkelveg (ca. 325 m²), annen veggrunn-grøntareal (ca. 300 m²) og kollektivholdeplass (ca. 155 m²). Eksisterende gangveg utgjør ca. 325 m² av dette arealet. Utvidelsene skjer på Statens vegvesens og tiltakshavers egene eiendommer. Rådmannen mener denne utvidelsen er uproblematisk og har derfor ikke hørt andre overordnete myndigheter om dette. De nærmeste naboene (1/18, 2/12, 2/15, 2/16 og 2/16) til krysset Delitoppen/fv. 6 har ikke fått endringen til høring. Det at endringen ikke synes å ville få negative konsekvenser for de nevnte eiendommer og at naboene har mulighet til å påklage reguleringsvedtaket, gjør at rådmannen mener at deres interesser er ivaretatt på tilfredsstillende måte. Bedre trafikkflyt, flyttet busslomme og stengning av hull i støyskjermen vil gi bedre forhold for de nærmeste naboene. Vurdering av naturmangfoldet Det er også vurdert om planen vil berøre naturmangfoldet, jf. Naturmangfoldloven 7. Se eget vedlegg om dette. 3. ALTERNATIVER Det er ikke vurdert alternativer. 4. KONKLUSJON Reguleringsplan Del av Asko legger til rette for omdisponering av et areal som allerede er regulert i eksisterende reguleringsplan for Deli skog. Formålet spesialområde bevaring er foreslått endret til byggeområde for industri/næring, samme formål som for området for øvrig. Riksantikvaren har frigitt området. Reguleringsplanen omfatter også krysset Delitoppen x fv. 6. Statens vegvesen fremmet innsigelse til planen, men etter at forslagsstiller har møtt Vegvesenets krav er innsigelsen anbefalt trukket. Administrasjonen anser at fylkeskommunens vedtak om å trekke innsigelsen er som en formalitet å regne. Rådmannen anbefaler derfor at planen vedtas selv om administrasjonen ennå ikke har mottatt den formelle oversendelsen fra Akershus fylkeskommune. Administrasjonen regner med at fylkeskommunens brev om frafall av innsigelse er kommunen i hende innen planen skal vedtas av kommunestyret i desember. Oversendelsesbrevet vil bli ettersendt kommunestyremedlemmene før møtet, eventuelt lagt på bordet. INNSTILLING: Reguleringsplan for Del av Asko, med bestemmelser og planbeskrivelse datert , og reguleringskart datert , vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN

8 Side 8 av 8 Representanten Erik Røhne (V) fremmet følgende forslag til endring av rådmannens innstilling: Vegetasjonsskjerm økes til 25 meter. Votering: Representanten Erik Røhne s forslag fikk 1 stemme. Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 1 stemme (V). VEDTAK: Reguleringsplan for Del av Asko, med bestemmelser og planbeskrivelse datert , og reguleringskart datert , vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens BEHANDLING I Kommunestyret DEN Repr. John A. Ødbehr (H) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Repr. John A. Ødbehrs forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes. BEHANDLING I Kommunestyret DEN Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Del av Asko, med bestemmelser og planbeskrivelse datert , og reguleringskart datert , vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut Haugestad Rådmann