SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 01/1303 /391/09- PLNID 1660 REGULERINGSPLAN FOR EVJENVEGEN 65, BNR.15, GNR.

Transkript

1 Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 01/1303 /391/09- PLNID 1660 Maren Thorstensen Telefon: REGULERINGSPLAN FOR EVJENVEGEN 65, BNR.15, GNR Saken skal behandles i følgende utvalg: X Planutvalget. Rådmannens innstilling til vedtak: 1. Reguleringsplan for Evjenvegen 65 (datert ), med tilhørende bestemmelser (datert ), legges ikke ut til offentlig ettersyn. 2. Universell utformet bussrampe innarbeides i forslag datert Byutviklingssjefen legger ut planforslag med avgrensning vist i saksfremleggets illustrasjon 5.2. til offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i hht. PBL 27-2 nr.1 (reguleringsplanvedtak) Gøril Bertheussen Rådmann Erik Øwre Byutviklingssjef

2 01 Sammendrag Gjelder boligregulering på eiendommen 15/1476, Evjenvegen 65 på Tomasjord Området er i reguleringsplan 112, fra 1974, regulert til boligformål og kombinasjon bolig/forsvar. Tidligere eier av tomta var Forsvarsbygg, som startet reguleringsarbeid til boliger i Arealet var i Kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig friområde/idrettsanlegg. Barlindhaug Eiendom AS kjøpte eiendommen høsten Prinsippsak av : Rådmannen innstilte negativt på forslag om å endre formål i kommuneplanens arealdel fra framtidig friområde til bolig. Planutvalget vedtok å legge forslag om boligbygging på Evjenvegen 65 ut til offentlig ettersyn. Planforslaget ble imidlertid aldri lagt ut til offentlig ettersyn. I ny Kommuneplanens arealdel , er eiendommen avsatt til offentlig formål. Dette er en trykkfeil. Formålet skal være bolig (Jf prinsippvedtak ). Etter prinsippvedtaket i 2004 endret tiltakshaver sitt boligkonsept etter eget ønske: Forslaget innebærer nå 41 leiligheter hvorav 33 leiligheter i lavblokk og syv leiligheter i rekkehus. Forslag til reguleringsplan var oppe i planutvalget den (141/08) med negativ innstilling fra byutviklingssjefen, fordi tiltakshaver ikke hadde ivaretatt krav om utvidet plangrense. Planutvalget utsatte saken på bakgrunn av en henvendelse fra tiltakshaver. Planutvalget ba byutviklingssjefen om å besvare denne henvendelsen før de kunne ta stilling til saken. Henvendelsen fra forslagsstiller er besvart, og tidligere krav fra byutviklingssjefen om innregulering av areal til fortau langs Evjenvegen er trekt. Regulering av fortau ivaretas ifm Tromsø pakke 2. Byutviklingssjefen vurderer imidlertid fremdeles planforslaget som ikke komplett, da planforslaget ikke ivaretar regulering og oppføring av universelt utformet bussrampe, og leskur, på vestre side av Evjenvegen. Tiltakshaver/Byutviklingssjefen ber nå om at planutvalget tar stilling i saken. 2

3 02 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument <> Dato: 01. Oversiktskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse og forhåndsuttalelser. 05. Utomhusplan Utomhusplan tegning ROS-skjema Utrykte vedlegg: Reguleringsplan 112 fra 1974 Kommuneplanens arealdel Prinsippsak i Planutvalget, Kommuneplanens arealdel

4 03 Planfakta Eiendommen 15/1476, Evjenvegen 65, ligger sentralt plassert på Tomasjord mellom Evjenvegen og Tomasjordvegen. Eiendommen er på 6200 m 2 (6,2 daa), og ligger i et etablert boligområde med gode sol- og utsiktsforhold. N Figur 3.1: Flyfoto over planområdet med gul utheving for Eiendommen 15/1476, Evjenvegen 65. Eiendommen 15/1476 inngår i reguleringsplan 112 fra 1974, der tomta er satt av til boliger (Figur 3.2), småhusbebyggelse med U- grad 0,10 til 0,15 og anlegg for forsvaret. Arealene nord, sør og øst for tomta er også regulert til boligformål, mens arealet på nedsiden av Evjenvegen, mot vest, er regulert til industri. Figur 3.2: Reguleringsplan 112, 1974 N 4

5 I kommuneplanens arealdel for var arealet avsatt til fremtidig idretts- og friområde. Da grunneier ytret ønske om bygging av boliger på eiendommen høsten 2004, krevde Byutviklingssjefen at forslaget måtte behandles som prinsippsak (november i 2004). Etter prinsippavklaring i planutvalget med følgende vedtak: Reguleringsplan for boliger på Evjenvn 65, 15/1476, Tomasjord, legges ut til offentlig ettersyn, anses gjeldende reguleringsformål å være bolig. I kommuneplanens arealdel er hele området avsatt til offentlig formål. Dette er imidlertid en feil som er opplyst til forslagsstiller. Riktig formål skal være boligformål (jf. prinsippvedtak over): Figur 3.3: Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel Eiendommen 15/1476 er feilaktig oppført som offentlig formål (rødt). Riktig formål er bolig (gult). Foreslåtte reguleringsformål er bolig, friområde og offentlig trafikkareal. Planforslaget innebærer 41 boenheter på den gamle tomta til Forsvaret på Tomasjord, også kalt Marinelageret. Det planlegges 33 leiligheter i lavblokk og syv leiligheter i rekkehus. Leilighetsbyggene defineres som tre felt; felt B1, B2 og B3: o B1: 7 stk rekkehusleiligheter med 4-5 rom o B2: 3 stk 2-roms leiligheter. 13 stk 3-roms leiligheter, 7 stk 4-romsleiligheter, 2 stk 5-roms leiligheter 5

6 o B3: 4 stk 2-roms leiligheter, 1 stk 3-roms leilighet, 4 stk 4-romsleiligheter Boligprosjekt i felt B2 planlegges utbygd som lavenergiboliger, med husbankfinansiering. Flest mulig av leilighetene vil tilfredsstille kravet om universell utforming. Det skal legges til rette for at 80 % av leilighetene i B2 og B3 får livsløpsstandard. Leilighetenes (bruksenhetenes) bruksareal (BRA) er i henhold til konseptstudien på 794,3 m 2 i felt B1, 1890 m 2 i felt B2 og 759 m 2 i felt B3. Totalt 3443,3 m 2. Tomta er på 6200m 2, og tomteutnyttingsgrad (TU) blir dermed 55,54 %. Tillatt BRA for bygningene, med alt nødvendig bruksareal inkludert, er på grunnlag av konseptstudien satt til: 1000 m 2 for felt B1, 2450 m 2 for felt B2 og 1050 m 2 for felt B3. Det gir en TU på 72,58 %. Se kapittel 5 i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg 4) for illustrasjoner av boligkonseptet. De tilgrensende eiendommene i nord, øst og sør består av frittliggende småhusbebyggelse dominert av eneboliger med tilhørende hager. I vest er eiendommen til Tromskraft avsatt til erverv, og eiendommen til Skifte Eiendom (forsvaret) er avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel (Se figur 3.4). Evjenvegen Skifte Eiendom (Forsvaret) Tomasjordvegen Evjenvegen 65 Tromskraft N Figur 3.4: Illustrasjonen viser planeiendommen 15/1476, Evjenvegen 65, med omkringliggende eiendommer. Tomasjord. 6

7 04 Beskrivelse av planprosessen Oppstartsmøte med Byutvikling (Ved tidligere eier Forsvaret/Studio M) Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Dato: Komplett forslag til reguleringsplan Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling ikke gjennomført) Eiendommen kjøpes av Barlindhaug 2004 Eiendom Avklaringsmøte med Byutvikling Høst 2004 Prinsippavklaring Oppstartsmøte Revidering av planforslag Planprosessens spesielle sider: Prinsippavklaring var nødvendig fordi eiendommen i kommuneplanens arealdel var avsatt til areal for fremtidig idretts- og friområde. I ny KPA er tomta avsatt til byggeområde/bolig. Plan for utnytting av tomta til bolig har tidligere vært vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn ( ). Høringsperioden ble ikke gjennomført, etter tiltakshavers eget ønske. Boligkonseptet er nå endret og søkes lagt ut til offentlig ettersyn som ny reguleringsplan. Tiltakshaver har etter eget ønske brukt tid i perioden på å revidere sitt konsept og planforslag. Byutvikling og tiltakshaver har i siste fase ikke blitt enige om plangrensen. 05 Byutviklingssjefens planvurdering Byutviklingssjefens vurdering er noe endret ift den vurderingen som ble lagt frem for planutvalget (141/08). Endringene er i hovedsak basert på at Byutviklingssjefen har trukket tilbake sitt krav om at fortau fra Evjenvegen 65 til og med Tomasjord Park skal implementeres i planen. 7

8 Formål og overordnet plan: Planforslagets formål er regulering av areal til boligformål, offentlig trafikkareal og friområde. Byutviklingssjefen definerer mål for planen slik: Planen skal tilrettelegge for gode boliger og gode uterom hvor områdets kvaliteter som sol og utsikt utnyttes, samtidig som forholdene for naboene ivaretas. Området skal beholde sitt grønne preg, og leke- og oppholdsarealene skal oppleves som trygge og skjermende (Forslagsstillers planbeskrivelse). Planforslaget er i trå med politiske vedtak i forbindelse med utnytting av eiendommen til bolig og overordna føringer i kommuneplanens arealdel Vurdering av tomta: Tomta er svakt skrånende (ca 1:10) mot vest. Vind dempes av vegetasjon på eneboligeiendommene rundt. Solforholdene betraktes som svært gode. Byutviklingssjefen har tidligere vurdert eiendommen verdifull som fremtidig friområde i et boligområde med lite tilgjengelig grøntareal. Det har derfor vært viktig for Byutviklingssjefen å ivareta en betydelig andel grøntareal i planforslaget. Et grøntbelte på 20 meter er ivaretatt som friområde i sør. Byutviklingssjefen mener at forslagsstiller presenterer et boligkonsept med god harmoni mellom felles uteareal og friområdet. Det planlegges opparbeidelse av en gangsti i friområdet, noe som vil gjøre grøntarealet mer tilgjengelig enn det er i dag. Nedre del av tomta har vært benyttet av Forsvarets bygningstjeneste. Det står to eldre bygninger fra , som har vært benyttet til lagerformål og kontor for forsvaret. Disse er ikke lenger i bruk, og bygningenes beskaffenhet gjør at det ikke er aktuelt å bygge disse om til boliger. På øvre del av tomta er det for det meste tett kratt og lauvskog. Det er etablert en grusbane, et fotballmål og en huske på om lag 1 daa av det nordøstre hjørnet (Figur 5.1). Apparatene er ikke etter forskriftene, og er etablert uten tidligere eiers viten eller samtykke. Byutviklingssjefen anser likevel dette lekearealet som en viktig arena for barn i nabolaget, og pålegger utbygger å åpne sitt felles uteareal/internlekeplass for barn i nabolaget, som en erstatning for det fungerende lekearealet på tomta i dag. Med et åpent lekeareal på fellesarealet, tilrettelegging for ferdsel i friområdet, og opparbeiding av strøkslekeplass ved Tomasjord Park, vil forholdene for barn og lek forbedres med realisering av tiltaket. 8

9 Figur 5.1: Foto over planområdet. Bygningene på eiendommen er det gamle marinelageret til forsvaret. Nederste bilde viser nordøstre hjørnet av tomta som i dag fungerer som plass for lek og ballspill. Uteromsplan: Planforslaget vedlegger uteromsplan for opparbeiding av felles grøntareal, gangsti i friområde og internlekeplass. I rekkefølgebestemmelsene stilles det krav om bidrag til strøkslekeplass ved Tomasjord park, 180 m nord for planområdet. Strøkslekeplassens utforming er gjort rede for i forbindelse med regulering av Tomasjord Park. Kollektivtrafikk og bussholdeplass: Evjenvegen er busstrase med fartsgrense 40 km/t. Traseen har en god kollektivdekning, med en frekvens på seks busser inn til byen i rushtiden, og to i timen på øvrige tider. Evjenvegen vil stenges for øvrig gjennomfartstrafikk med vegbom i forbindelse med utbygging av Tomasjord Park boligkonsept, ca 200 meter lenger nord i Evjenvegen. Det er i dag en fungerende busslomme med leskur for buss på vestsiden av Evjenvegen, like nord for krysset Evjenvegen/Tomasjordvegen. Denne lommen er ikke regulert. På østsiden av Evjenvegen, like nedenfor Evjenvegen 65, er det busstopp uten leskur og lomme. Ettersom traseen vil opprettholdes og styrkes som kollektivtrase ansees det ikke å være nødvendig med busslomme på østsiden av vegen, men det vurderes som nødvendig å oppgradere busstoppene mht tilgjengelighet og oppføring av leskur. I samsvar med kommunens 9

10 ambisjoner om å gjøre byrommet universelt utformet har byutviklingssjefen stilt krav om opparbeiding av universelt utformet bussrampe på vestsiden, samt leskur på både vest- og østsiden. Når planforslaget vurderes av planutvalget ifm utlegging til offentlig ettersyn er det på dette punkt forslagsstiller ikke imøtekommer byutviklingssjefens krav. Det vises til illustrasjon under for spesifisering av byutviklingssjefens krav om innregulering av bussrampe (Figur 5.2): Figur 5.2.: Illustrasjon som viser tenkt utvidelse av plankart med bussrampe (Stiplet med rød farge). Bussrampen skal oppføres 5m nord for kryss Evjenvegen/Tomasjordvegen, skal være 15 m lang og 2,5 m bred, og skal oppføres med tilhørende busskur. Offentlig trafikkareal/fortau: Reguleringsplanen omfatter tilgrensende vegareal i Tomasjordvegen og Evjenvegen, med krav om oppføring av fortau. Vegene har ikke opparbeidet fortau per i dag. Byutviklingssjefen har trukket krav om regulering av fortau fra Evjenvegen 65 til og med Tomasjord park, fordi dette nå er ivaretatt 10

11 ved igangsatt regulering ifm Tromsø pakke 2. Det tidligere kravet til tiltakshaver om fortau langs Evjenvegen var utløst på bakgrunn av behovet for trygg atkomst for barn og unge i forbindelse med boligetableringen og til strøkslekeplass ved Tomasjord park. Videre anså Byutviklingssjefen det som hensiktsmessig at reguleringsplan for Evjenvegen implementerer det resterende halve vegarealet fra strøkslekeplass og forbi Tomasjord park. Dette fordi det var ansett som unødvendig med en egen reguleringsprosess for det resterende vegarealet. Gjeldende regulering for Evjenvegen med fortau er fra 1974, og er således foreldet mht ekspropriasjonshjemmel. Byutvikling anså det derfor som nødvendig at vegen med fortau ble regulert inn som en del av planforslaget for Evjenvegen 65, da dette ville sikre timingen for realisering av fortau i samsvar med utbygging av boligene. Bildetekst (Figur 5.3): Tomasjord Park Illustrasjonen viser reguleringsplan for Tomasjord Park (1516) i nord, og strøkslekeplass180 m nord for Evjenvegen 65 (lengst sør). Strøkslekeplass 180 m Evjenvegen 65 N Figur 5.3: Illustrasjon Evjenvegen. Se bildetekst over. Økonomi og finansiering: Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale i forbindelse med planlegging av boliger i Evjenvegen 65 var annonsert den

12 Forhandlinger om utbyggingsavtale er ikke påbegynt, men forutsettes igangsatt dersom/når planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Kostnader ifm bidrag til opparbeiding av kommunal strøkslekeplass ved Tomasjord Park og opparbeiding av bussholdeplass ved Evjenvegen 65 avklares gjennom utbyggingsavtalen. Konsekvenser for natur, miljø og samfunn: Reguleringsplanen har ikke vært underlagt krav om konsekvensutredning. Her er Byutviklingssjefens vurderinger av konsekvenser for landskapet: Tiltaket anses å ha noe negative konsekvenser for landskapet, da boligblokken og rekkehuset vil være betydelig mer massive bygg enn de bygningene som står på tomta i dag. Forslagsstiller har måttet kompensere noe med byggehøyden i forhold til Byutviklingssjefens krav om 20 m grøntbelte. Boligblokka er imidlertid såkalt lavblokk, og vil ivareta utsikt for bebyggelsen bak. Maks byggehøyde er satt til c+27,8. Forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg 4) inneholder en grundig gjennomgang av solforhold. Tiltaket anses ikke å medføre negative konsekvenser for sol- og lysforhold i området. Det vil opprettholdes et grøntdrag på 20 meter for å bevare eiendommens grønne karakter (Se vedlegg 2 og 6). ROS: Det anses ikke å være betydelig negative konsekvenser for Risiko og sårbarhet. Enkelte forhold må vurderes nærmere i henhold til Byggeforskriften ved prosjektering av byggene. Se vedlagt ROS-skjema for utdyping av risiko og sårbarhet for naturgitte forhold, infrastruktur og prosjektgitte forhold. Vurdering av tiltakshavers synspunkt vedrørende bussrampe: Byutviklingssjefens negative innstilling begrunnes med tiltakshavers manglende vilje til å utvide plangrensen nordover langs Evjenvegen for å implementere en universelt utformet bussrampe i planforslaget, i forbindelse med fungerende busstopp på vestsiden av Evjenvegen. Byutviklingssjefen anser tiltaket som viktig da det bidrar til å gjøre atkomst til og fra de planlagte boligene tilgjengelig for alle. Tiltakshaver mener kravet kommer for sent i prosessen, og at det kan stilles som krav i forbindelse med en eventuell planprosess på nedsiden av Evjenvegen. Byutviklingssjefen mener at forhold som angår en planprosess nødvendigvis endres over tid, som for eksempel behov for infrastruktur, og at tiltakshaver må tilpasse seg en slik dynamikk. En viktig grunn til forsinkelsen i planprosessen er at tiltakshaver selv har revurdert og endret sitt boligkonsept. Byutviklingssjefen mener at opparbeidingstiltak knyttet til fysisk infrastruktur i området må fordeles 12

13 mellom planer under arbeid. Byutviklingssjefen anser det som rimelig at reguleringsplan for Evjenvegen 65, med sine 41 boenheter, tar ansvar for oppgradering av nærmeste bussholdeplass. Byutviklingssjefen ønsker ikke å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn før kravene om utvidet reguleringsareal og opparbeiding av universelt utformet bussrampe innfris av tiltakshaver. 07 Konklusjon Byutviklingssjefen er positiv til planforslaget om boligbygging i Evjenvegen 65, og det konseptet forslagsstiller presenterer i sin planbeskrivelse, forutsatt at det krav byutviklingssjefen har stilt imøtekommes av tiltakshaver. Kravet gjelder utvidelse av plangrensen ved å implementere en universelt utformet bussrampe på vestsiden av Evjenvegen, like nord for Evjenvegen 65. Tiltakshaver har ikke imøtekommet dette kravet, følgelig innstiller byutviklingssjefen negativt med hensyn til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Byutviklingssjefen/ Maren S. Thorstensen 13