Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 35/2016 Planutvalget

Transkript

1 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/2218 Arkiv: L12/09/GU17 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 35/2016 Planutvalget Førstegangsbehandling av detaljregulering Engersand havn syd Planutvalgets vedtak: Forslag til detaljregulering for Engersand havn syd, som vist på plankart datert og med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, forutsatt at følgende punkter rettes opp: 1. Det skal avsettes tre parkeringsplasser pr enebolig i feltene BF4-1og2. 2. Det skal avsettes to parkeringsplasser for 3-romsleiligheter. 3. Rekkefølgebestemmelse tilføyes i «Før det kan graves eller bygges på feltene BBB2 og BBB3, skal godkjent tiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriften 2-8 foreligge.» Planutvalgets behandling: Tone Elisabeth Svendsen (AP) fremmet følgende forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Engersand havn syd, som vist på plankart datert og med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, forutsatt at følgende punkter rettes opp: 1. Det skal avsettes tre parkeringsplasser pr enebolig i feltene BF4-1og2. 2. Det skal avsettes to parkeringsplasser for 3-romsleiligheter. 3. Rekkefølgebestemmelse tilføyes i «Før det kan graves eller bygges på feltene BBB2 og BBB3, skal godkjent tiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriften 2-8 foreligge.» 4. Bebyggelsesområdene skal ha utbyggingsbestemmelser som i planbestemmelsene i kommuneplanens arealdel når det gjelder tomtestørrelse, BYA og byggehøyder. Rådmannens forslag til vedtak ble fremmet og vedtatt med 6 stemmer (3H, FRP, SP og V) mot 3 stemmer (2AP og SV) avgitt for Tone Elisabeth Svendsen (SV) sitt forslag til vedtak. Rådmannens forslag til vedtak:

2 Forslag til detaljregulering for Engersand havn syd, som vist på plankart datert og med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, forutsatt at følgende punkter rettes opp: 4. Det skal avsettes tre parkeringsplasser pr enebolig i feltene BF4-1og2. 5. Det skal avsettes to parkeringsplasser for 3-romsleiligheter. 6. Rekkefølgebestemmelse tilføyes i «Før det kan graves eller bygges på feltene BBB2 og BBB3, skal godkjent tiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriften 2-8 foreligge.» Rådmannens saksutredning: Sammendrag: HRTB arkitekter fremmer på veiene av Ticon eiendom detaljregulering for Engersand havn syd. Detaljplanen oppfyller krav om detaljert plan og følger hovedtrekk fra reguleringsplanen fra Utnyttelse og høyder foreslås noe økt i deler av planområdet. Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. ROS-analyse 6. Geoteknisk vurdering 7. Naturmangfold registrering 8. Støyrapport 9. Innkomne merknader samlet fortløpende etter dato Utredning: 1. BAKGRUNN OG BESKRIVELSE Bakgrunn I reguleringsplan for Engersand havn fra 2005 ble nordområdet detaljert regulert, men det ble satt plankrav på de fem sydligste feltene for boligbebyggelse. I planen som fremmes for førstegangsbehandling nå følger HRTB arkitekter opp plangrep og uttrykksmåter i tråd med det som er bygget allerede. Planforslaget sørger for at nærlekeplass, strøkslekeplass, utvidelse av kommunalt friluftsområde og kyststi opparbeides. Beskrivelse Bebyggelsen som foreslåes i detaljplanen er i stor grad i tråd med reguleringsplanen fra Men både utnyttelse og høyder er foreslått økt noe. På området som ligger høyest og nærmest eksisterende bebyggelse er høyder og utnyttelse ikke økt. I følge planbeskrivelsen legges det i denne planen opp til 220 boenheter.

3 2. MERKNADER OG KOMMENTARER I forbindelse med varsel om oppstart og varsel om utvidelse av planområde har forslagstiller mottatt merknader til planarbeidet. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen kapittel 4. Følgende har kommet med kommentarer til planarbeidet: Renovasjonsselskapet for Drammensregionen, Buskerud fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Statens vegvesen Oslofjordens friluftsråd Lahell vel Bjørn Nøss Fellessameie Engersand havn nord Arild Sigurdsen John Olsen 3. PROBLEMAVKLARING, ALTERNATIVER OG VURDERINGER Adkomst Planforslaget som fremmes har adkomst via Engersand havn nordområde. Dette er i tråd med reguleringsplanen fra I planbeskrivelsen er det redegjort for at da planområdet for detaljreguleringen ble utvidet til også å gjelde B4, august 2015, ønsket man også å få innspill på om det kunne være aktuelt å benytte Furusetveien, gjennom eksisterende boligområde på Engersand, som adkomstvei til B4-feltet. Dette forslaget var de eksisterende beboerne langs Furusetveien negative til, og forslagstiller velger å fremme planforslag med den opprinnelige adkomstløsningen via nordområdet. Veien opp til B4 blir så bratt at for å oppnå en slakere stigning for myke trafikanter, legges en gang- og sykkelvei opp gjennom f_blk4. Vei inn til midten av planområdet reguleres til offentlig vei og overtas av kommunen når den er ferdig opparbeidet. Byggehøyde og utnyttelse Byggehøydene i reguleringsplanen fra 2005 var for sørområdene oppgitt i etasjetall. Dette erstattes i denne detaljplan med kotesatte gesimshøyder i plankartet. Høydene som er satt er trappet oppover fra sjøen på tilsvarende måte som i nordområdet. Høydene i fremste rekke, mot sjøen er foreslått med noe høyere koter enn i nordområdet. Det begrunnes i at terrenget rundt husene skal ligge noen meter høyere enn arealet avsatt til kyststi. Kotehøydene ellers er i hovedsak på samme høydenivå som bebyggelse med tilsvarende avstand til sjøkanten i nordområdet. Eksisterende beboere vil kunne få ny bebyggelse i deler av utsiktsfeltet sitt. Planbeskrivelsen har illustrasjoner som viser dette. Avstanden mellom eksisterende bebyggelse og bebyggelsen som vil påvirke utsikten er relativt lang, og det er formildende for opplevelsen.

4 I forlengelsen av aksen gjennom de to allerede bygde «Ankeret 1 og 2»-blokkene, foreslår utbygger en ekstra høyde, på hele c+33. De kaller det en tårnbygning og håper dette vil fremstå som et blikkfang i feltet. Tårnbygningsforslaget er lagt der eksisterende bebyggelse sjeneres minst mulig. Utbyggingsfeltet B5 inngår ikke i denne detaljreguleringen og vil legge boligbebyggelse mellom berørte eksisterende bebyggelse og tårnbebyggelsen. Høyden det søkes om vil kunne gi ca 8 etasjer og kan ikke betegnes som høyhus. De høyder som foreslåes for eneboligfeltene BF4-1og2 oppe mot det eksisterende boligområde på Engersand er maksimal gesims høyde 7 meter og maksimal mønehøyde 9 meter over gjennomsnittlig terreng. Til sammenligning er plan- og bygningslovens generelle høydebestemmelser 8 og 9 meter. Utnyttelsen er foreslått økt fra BYA 30% i opprinnelig til BYA 40% for de fleste feltene i planen. Rådmann mener det er i tråd med boligtypen som velges og ønske om at areal avsatt til utbygging utnyttes godt. For feltene avsatt til enebolig beholdes BYA 30%, dette mener rådmannen er viktig for god tilpassing til eksisterende boligbebyggelse. Parkering Forslagstiller foreslår en tredeling av krav til antall parkeringsplasser pr boenhet. De foreslår 2 p-plasser for leiligheter med 4-rom eller mer og for eneboliger. For 3-roms leiligheter foreslår de 1,75 p-plasser og for 2-roms eller mindre foreslår de antall p-plasser til å være 1,5. Dette er lavere antall enn det kommuneplanen legger opp til som generelle krav i Lier. I gjeldene regulering er det satt et flatt krav til 2 plasser pr. boenhet. Rådmannen kjenner til at det har vært noe uenighet blant beboerne i nordområde knyttet til tilgang til parkeringsplasser. Likevel viser utbygger til at det er overkapasitet på parkering i nordområdet nå. De begrunner også den noe reduserte antall parkeringsplasser med at erfaring viser at det trengs færre p-plasser da de etableres i felles parkeringsanlegg. Rådmannen ønsker at det skal avsettes tilstrekkelig med plasser, og vurderer det slik at krav til antall parkeringsplasser bør økes noe i forhold til utbyggers forslag. For eneboligtomtene mener rådmannen at kravet til parkeringsplasser bør være tre plasser, slik som det er for eneboligtomter i resten av kommunen. Engersand må innses å være et bilbasert boligområde jamf avstand til butikk, skole og annen service. Det bør også vurderes om parkeringskravet for 3-romsleiligheter bør settes til 2 p-plasser. I disse leilighetene er sannsynlig at det kan bo to voksne, med behov for hver sin bil. Rådmannen er usikker på om lavere parkeringskapasitet i dette området er riktig middel for å få redusert biltrafikken. Kollektivtrafikk Boenhetene som planlegges har gjennomsnittlig en avstand på meter til bussholdeplass. Busstilbudet er inntil fire avganger i timen. Til orientering tok administrasjonen initiativ til et møte med fylkeskommunen og Brakar hvor det ble vurdert om vi i denne planen skulle legge til rette for at bussruta kunne legges via torget på Engersand havn. Tilbakemelding var at selv med et såpass stort boligtall var det ikke kundegrunnlag stort nok til å kunne forvente en slik ruteendring. Barn og unge I planen legges det opp til private og felles uteareal av størrelser som tilfredsstiller kommuneplanens bestemmelser. Det er regulert inn to arealer for nærlek og en strøkslekeplass fordelt på to felt. I tillegg legger planen opp til en utvidelse av friområde på Engersand. Det er satt bestemmelser for hva innholdet i friområdet skal være og rekkefølgebestemmelse for når den skal stå ferdig for overtagelse til kommunen.

5 Det er satt bestemmelse med krav om felles sandlekeplass for eneboligfeltene BF4-1, og BF4-2. Kyststi Kyststi er avsatt på et areal med 10-15meters bredde mellom sjøen og planlagt bebyggelse. Kystien er planlagt å ligge noe meter lavere enn bebyggelsen med uteareal. Det er satt rekkefølgebestemmelse til opparbeidelse av kyststien. Naturmangfoldloven På bakgrunn av at det i naturbase var registrert både ålegrassamfunn og bløtbunnsområde i strandsonen helt sør i det arealet som er avsatt til utvidelse av friområdet på Engersand, ble det foretatt en registrering av naturmangfoldet i september Vurderingen av brakkvannsundervannsengene ved Engersand Havn Syd var at de er små i forhold til andre brakkvannsundervannsenger i Drammensfjorden. Det ble ikke funnet rødlista arter i undervannsengene og engene får dermed verdi B (regionalt viktig). NIVA har uttalt at det bør ved utbyggingen av Engersand Havn Syd sikres løsninger som vil ha minimal påvirkning på lys- og næringsforhold i gruntområdene. Lavere bebyggelse og avstand ut mot sjøen er i tråd med NIVAs uttalelse. Det vises også til bestemmelsenes 2-8 om håndtering av overflatevann. Naturmangfoldlovens 8 om kunnskapsgrunnlaget svares for i NIVA-rapporten med å vise til området i naturbase og redegjøre tidligere undersøkelser. Og den nye undersøkelsen som ble utført for tiltakshaver sommeren 2014 er svært tilfredsstillende for å oppfylle kunnskapsgrunnlaget. I rapporten vurderes tiltaksområdet og størrelse på forekomsten i forhold til øvrige forekomster i Drammensfjorden og samlet belasting etter 10 vurderes å være liten. Rapporten konkluderer med å foreslå tiltak som kan oppfylle 9, føre-var-prinsippet og sette bestemmelse for krav om rensing slik at 12 kan oppfylles. Universell utforming Det er satt krav til universell utforming av fellesareal, lekeareal og trafikkformål. De interne gangveiene i BBB2 og BBB3 har maksimal stigning på 1:20. Det er også satt krav til at hver tiende p-plass i felles parkeringsanlegg skal tilrettelegges for handikappede. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse, som legges ut til offentlig ettersyn sammen med planforslaget. Forurenset grunn I området ligger en grunnforurensningslokalitet: Ticon, lokalitet Ved tiltak som berører lokaliteten må oppfølging i henhold til forurensningsforskriften kapittel 2 skje. Dette innebærer at tiltakshaver må undersøke forurensningsstatus, og lage en tiltaksplan for opprydding av forurenset grunn, og at denne planen må godkjennes av Lier kommune før grave- og byggetiltak kan påbegynnes. Det bør settes et krav i rekkefølgebestemmelsene for feltene BBB2 og BBB3: «Før det kan graves eller bygges på feltene BBB2 og BBB3, skal godkjent tiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriften 2-8 foreligge.» Eventuelt kunne det settes krav til at grunnundersøkelser utføres før sluttbehandling av detaljreguleringen og at det utfra grunnundersøkelsene avgrenser en faresone i plankartet for de forurensede områdene, hvor tiltaksplan i samsvar med forurensingsforskriften trengs. Utbyggingsavtale

6 Det er utarbeidet utbyggingsavtale mellom Ticon eiendom og Lier kommune, for blant annet overtagelse av veier, kyststi og friareal. Det er også utarbeidet en tilleggsavtale med BlockWatne, da de er utviklere av BF4-feltene. 4. KONKLUSJON Rådmannen mener at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn forutsatt at følgene punkter endres: Det skal avsettes tre parkeringsplasser pr enebolig i feltene BF4-1og2. Det skal avsettes to parkeringsplasser for 3-romsleiligheter. Rekkefølgebestemmelse tilføyes i «Før det kan graves eller bygges på feltene BBB2 og BBB3, skal godkjent tiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriften 2-8 foreligge.»