Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 5/3 Arkivsaksnr.: 15/4418. Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 5/3 Arkivsaksnr.: 15/4418 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø /3 - VEA - AVSLAG DISPENSASJON, DELING - KLAGEBEHANDING Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 348/16 som lyder: «I medhold av gitt dispensasjonsmyndighet - samt plan- og bygningsloven 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra 11-6: bestemmelse pkt. 1.5 i kommuneplanen; krav om endring av reguleringsplan, jfr. utredning og vurdering av saken.» HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtaket bør endres. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling.

2 Oversikt over vedlegg: 1. Klage på vedtak (inkludert vedlegg 2). 3. Delegert sak nr. 348/16 (vedlegg 3 t.o.m. 6).

3 SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN På vegne av de to eierne (Odd og David Hansen Vea) har advokat Ferkingstad søkt om fradeling av et tilleggsareal på ca m² fra gnr./bnr. 5/3 (se vedlegg 4). Arealet skal tillegges eksisterende boligeiendom med gnr./bnr. 5/141 (eiet av Hans Jostein Vea, sønn til David H. Vea). I delegert sak nr. 348/16 (datert 9. mai-16) ble det gitt avslag på dispensasjon fra bestemmelse pkt. 1.5 i kommuneplanen hvor det er satt krav om endring av reguleringsplan. I brev datert 28. mai-16 (postregistrert innkommet samme dag) klager søker på avslaget. For nærmere detaljer om forutgående delegerte behandling etter pbl. viser teknisk sjef til vedlagte delegerte sak (vedlegg 4 t.o.m. 8). Etter forvaltningsloven 29 er klagefristen i denne type saker 3 uker. Delegert vedtak ble fattet den 9. mai-16, og klagen er mottatt den 28. mai-16. Med bakgrunn i forannevnte anses klagen å være innkommet innenfor den klagefristen som gjelder, og tas derfor opp til behandling som klagesak etter pbl. VURDERING: Klagers argumenter sammenfattes i følgende punkt: 1. Reguleringsplanen er utgått på dato, og det er nylig vedtatt kommuneplan hvor bolig er formålet som er gjeldende. 2. Fordi det er tilleggsareal kan det ikke spille noen rolle hvilket bruksnummer arealet er en del av. Teknisk sjef finner ellers ikke andre saklige momenter i advokat Ferkingstads argumentasjon som etter regelverket skal hensyntas i dispensasjonsvurderingen, og viser derfor til klagen (vedlegg 1 og 2) for nærmere detaljer. Under pkt. 1 kan teknisk sjef ikke se at det i klagers argumentasjon fremkommer nye/endrede opplysninger som ikke tidligere er vurdert da hensynet til fremtidig ny reguleringsplan ble utredet. Viser i den forbindelse til vedlegg 4: side 3 og 4. Teknisk sjef vil til forannevnte også presisere at å tillate etablering av en ny sammenføyd boligeiendom på ca m² ikke vil legge til rette for en fremtidig arealeffektiv og strukturert tomtedeling. Det vises i den forbindelse til slik dette er gjort i ny reguleringsplan nr (Slettavika) nær omsøkte eiendom (se kart: vedlegg 6). Teknisk sjef vil til pkt. 2 poengtere at omsøkte areal har både en størrelse og beliggenhet som gjør at det ikke kan vurderes på annen måte en i forhold til konsekvenser for fremtidig arealeffektiv tomteutnyttelse i en ny reguleringsplan. Klagers argumentering for tilleggsareal blir derfor ikke vektlagt. KONKLUSJON:

4 Teknisk sjef finner ikke at det i klagers argumentasjon fremkommer nye eller endrede momenter med slik tyngde at vesentlige planhensyn ikke blir satt til side ved dispensering fra kravet om reguleringsplan. Derfor foreslås det at HTM opprettholder administrasjonens avslag på dispensasjon

5

6

7 ----- Videresendt melding > Fra: "Didrik Ferkingstad" > Til: > Kopi: "Kjell B. Gilje" "Malvin Bjorøy" "Sigurd Eikje" > "Jarle Nilsen" "Trond Aksnes" > Sendt: 29. mai :49:38 > Emne: VS: Skannet dokument fra Karmøyadvokatene. > Se vedlagt fil. > > mvh Didrik Ferkingstad > > Fra: > Sendt: 29. mai :34 > Til: Didrik Ferkingstad > Emne: Skannet dokument fra Karmøyadvokatene. > > Se vedlagt fil.

8 Teknisk etat Adv. Didrik Ferkingstad Postboks KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref.: Helge Hustoft 15/ /16 GNR 5/3 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON, DELING AV GRUNNEIENDOM behandling etter Plan- og Bygningsloven Adresse: Gnr/Bnr: 5/3 Rekvirent: Adv. Didrik Ferkingstad Hjemmelshaver: Vea David Hansen Saken er behandlet som delegert sak nr. 348/16 VEDTAK: I medhold av gitt dispensasjonsmyndighet - samt plan- og bygningsloven 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra 11-6: bestemmelse pkt. 1.5 i kommuneplanen; krav om endring av reguleringsplan, jfr. utredning og vurdering av saken. Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Helge Hustoft saksbehandler Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

9 Vedlegg: 1. Situasjonskart. 2. Dispensasjonssøknad med vedlegg. 3. Oversiktskart, reguleringsplaner i området. 2

10 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR DELING AV GRUNNEIENDOM GNR/BNR 5/3 SAKSFREMSTILLING: Advokat Didrik Ferkingstad søker på vegne av eier om å dele et tilleggsareal på ca m² fra gnr. 5 bnr. 3 slik det fremgår av situasjonskartet (se vedlegg 1). Det fremgår av søknaden at arealet skal tillegges gnr./bnr. 5/141 hvor det står et bolighus. Egen søknad om dispensasjon fra reguleringsplan foreligger (se vedlegg 2). Søker har levert inn krav om at arealet skal bli sammenføyd med mottakende eiendom. Denne behandlingen er av søknad om dispensasjon etter pbl. Søknad om fritak fra nabovarsling: I vedlegg til søknaden blir det søkt om fritak for ytterligere nabovarsling. Dette begrunnes med at delingen ikke berører disse. Etter en helhetsvurdering finner teknisk sjef å kunne gi fritak fra nabovarsling i medhold av pbl. 21-3, 2. ledd. KOMMUNEPLAN Boligbebyggelse, fremtidig. REGULERING: Reguleringsplan nr. 209A Vea Øst I: Parkbelte i industristrøk (størstedelen av arealet). Industri/lager (en liten del av arealet). Trafikkområde og Boligområde (to marginale deler av omsøkte). TILTAKETS KONSEKVENSER FOR NATURMANGFOLDET: Ingen konsekvenser. VURDERING: Fradeling av eiendom er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 første ledd, bokstav m). I henhold til pbl. 26-1skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift eller plan. I søknaden er bolig oppgitt som formål for hele tilleggsarealet. Dette er i strid med arealanvendelsen i nåværende reguleringsplan som for størstedelen av omsøkte areal er parkbelte i industristrøk, hvor mindre deler er regulert til industri (jfr. pbl. 12-4). To helt marginale deler er også regulert til bolig og trafikk. For størstedelen av tilleggsarealet har søker beskrevet et formål som er i strid med reguleringsplanen, og søknaden er derfor avhengig av at det først blir gitt dispensasjon før delingstillatelse kan gis. Etter pbl kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av denne lov. Ut fra en helhetsvurdering er forutsetningen for dette at de planmessige hensynene som ligger bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Søkers argumentasjon sammenfattes i følgende punkt: 1. Gammel og utdatert reguleringsplan fra 1984 hvor flere senere rulleringer av kommuneplan har omgjort arealet til boligformål. 2. Fordi det i kommuneplanen er bestemmelser som gjør at andre deler av nåværende reguleringsplan er gjort gjeldende, søkes det om dispensasjon. 3. Formalisering av en eiendomsoverdragelse som reelt ble gjort i 1969 (kopi av kjøpekontrakt og kart er vedlagt søknad om dispensasjon: se vedlegg 2; side 4 t.o.m. 6). Teknisk sjef kan til pkt. 1 ovenfor si seg enig i søkers argumentasjon angående at nåværende reguleringsplan må regnes for utdatert sett i forhold til nåværende kommuneplanstatus. Behovet for ny reguleringsplan blir nærmere vurdert nedenfor. 3

11 Når det gjelder søkers argumentasjon under pkt. 2 ovenfor, er det i bestemmelse pkt. 1.5 til kommuneplanen skrevet følgende om motstrid mellom kommuneplan og eksisterende reguleringsplan: «I de tilfeller kommuneplanen viser annen arealbruk, kreves det endring av reguleringsplanen før tiltak som krever godkjenning i medhold av plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2, kan tillates.» Teknisk sjef mener at omsøkte areal har en størrelse og beliggenhet som gjør at dispensering vil medføre at vesentlige planhensyn settes til side. Forannevnte hensyn er særlig knyttet til at å endre arealbruken til bolig for et tilleggsareal på ca m² - gjennom en dispensasjon, ikke vil legge til rette for en ny og arealeffektiv reguleringsplan for hele den sammenslåtte eiendommen (gnr./bnr. 5/141) se vedlegg 3. Teknisk sjef mener også at dispensering kan skape uheldig presedens for likebehandling av fremtidige saker i områder hvor det er motstrid mellom arealformål i ny kommuneplan og eldre reguleringsplan. I forbindelse med likebehandlingshensynet og forannevnte bestemmelse pkt. 1.5, viser teknisk sjef til at det på tilgrensende naboeiendom er godkjent en helt ny reguleringsplan for boligutbygging (se vedlegg 3). Av søkers argumentasjon under pkt. 3 fremgår det at søknaden fremmes for å formalisere en ikke tinglyst kjøpekontrakt fra 1969 hvor lensmannen i Skudenes i 1980 har bekreftet gyldigheten av selgers underskrift (se vedlegg 2; side 4 t.o.m. 6). Teknisk sjef mener at slike momenter faller utenfor de juridiske rammene for hva som etter pbl. skal hensyntas i en dispensasjonsvurdering. Følgelig kan søkers argumenter knyttet til pkt. 3 ikke vektlegges. KONKLUSJON: Teknisk sjef mener ut fra en helhetsvurdering hvor reguleringshensyn og uheldig presedens knyttet til likebehandling er særlig vektlagt, at vesentlige planhensyn settes til side ved dispensering. Dispensasjon kan følgelig ikke gis, og det blir derfor ikke fattet noe delingsvedtak ved denne behandlingen. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. 4

12 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/ Gnr/bnr: 5/3 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon, avslag ,- 6000,- Godkjenning av foretak DELSUM 6000,- TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 6000,- REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP dato Helge Hustoft saksbehandler 5

13

14

15

16

17

18

19

20 OVERSIKTSKART KARMØY KOMMUNE MED REGULERINGSPLAN Reg.plannr.: 209A - Vea Øst I FORVALTNINGSAVDELINGEN Adresse: Gnr/Bnr: Målestokk: 1:2000 Datum: Euref 89/UTM 32 5/3 Dato : Tiltakshaver: Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Vedlegg D: Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. Tegnforklaring: Reguleringsformål: Vegkant Eiendomsgrense målt Boliger Offentlig bebyggelse Friområde Eiendomsgrense usikker Forretning/Kontor/Industri Bygg -takflate Bygg -planlagt Trafikkområde Høyspent, stolper Frisiktlinje Kommunale VA-ledninger Byggegrense Planens begrensning Høydekurve LINJER

21 SAKSPROTOKOLL - 5/3 - VEA - AVSLAG DISPENSASJON, DELING - KLAGEBEHANDING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den , saksnr. 105/16 Behandling: Fellesforslag fra Hagland (FrP) og Aksnes (Ap): Hovedutvalg teknisk og miljø gir etter medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra samme lovs 11-6 og kommuneplanens bestemmelse pkt. 1.5, slik at omsøkte 1800 m2 fra 5/3 kan tillegges 5/141. Begrunnelse: Eiendomsendringen er en «opprydding» av eierforhold, med kontrakter fra tidligere og ingen «fysiske» endringer skal foretas. Eneste endring er at Parsellen får ny eier. Det er ikke planlagt noen form for bebyggelse på eiendommen. Omsøkte endring har ingen innvirkning i forhold til NML. Hovedutvalg teknisk og miljø kan ikke se at de planmessige hensynene som ligger bak bestemmelsene det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser, etter en samlet vurdering, fordelene større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det stilles krav til omregulering før eventuell ytterligere deling eller bygging på eiendommen. Fellesforslaget fra Hagland og Aksnes enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø gir etter medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra samme lovs 11-6 og kommuneplanens bestemmelse pkt. 1.5, slik at omsøkte 1800 m2 fra 5/3 kan tillegges 5/141. Begrunnelse: Eiendomsendringen er en «opprydding» av eierforhold, med kontrakter fra tidligere og ingen «fysiske» endringer skal foretas. Eneste endring er at Parsellen får ny eier. Det er ikke planlagt noen form for bebyggelse på eiendommen. Omsøkte endring har ingen innvirkning i forhold til NML.

22 Hovedutvalg teknisk og miljø kan ikke se at de planmessige hensynene som ligger bak bestemmelsene det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser, etter en samlet vurdering, fordelene større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det stilles krav til omregulering før eventuell ytterligere deling eller bygging på eiendommen.