Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 22/12 Arkivsaksnr.: 16/973. Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 22/12 Arkivsaksnr.: 16/973 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø /12 - FERKINGSTAD - DELING DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder følgende vedtak i delegert sak nr. 758/16 fra teknisk sjef: «I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef for omsøkte boligtomt på gnr./bnr. 22/12 dispensasjon fra pbl kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål.» Hovedutvalg teknisk og miljø (HTM) kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere delegerte vedtak bør endres. Saken sendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

2 Oversikt, vedlegg: 1. Klage på vedtak. 2. Delegert sak nr. 758/16 (vedlegg 2 t.o.m. 8).

3 SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN: Advokat Helge Vatland har på vegne av hjemmelshaverne til landbrukseiendom med gnr./bnr. 22/12 søkt om fradeling av en parsell med påstående forfalne bygninger. Det ble i delegert sak nr. 758/16 gitt avslag på dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen. I brev postregistrert 4. nov.-16 klager advokat Vatland på avslaget. Etter forvaltningsloven 29 er klagefristen i denne type saker 3 uker. Delegert vedtak ble fattet den 14. okt.-16, og klagen anses å være innkommet innenfor den klagefristen som gjelder. Brevet tas derfor opp til behandling som klagesak etter plan- og bygningsloven (pbl.). Klagers konkrete argumenter sammenfattes i følgende punkter: 1. Det er ikke søkt om å omdisponere dyrket jord, men en liten parsell innmark på 0,9 da som har helt marginal verdi for landbruksinteressene. 2. Kommunen har ikke vurdert at det subsidiært er søkt om kun å dele fra selve tunet uten tilstøtende jordstykke. 3. Privatøkonomiske forhold skal i henhold til formålsparagrafen pbl. 1-1 første ledd, vektlegges i dispensasjonsvurderingen. 4. Klager mener at landbruksmessige hensyn som han i søknaden knyttet til jordloven 12 også har relevans for dispensasjonsvurderingen etter pbl Fremhever at pkt. 4.2 i søknaden derfor også burde vært vurdert. 5. Det er saklig grunnlag for forskjellsbehandling av søknaden sett i forhold til «nabosak» fra Kommunen mener det ikke er nødvendig med våningshus på gnr./bnr. 22/12, og dette taler for å tillate fradeling av det gamle gårdstunet. 7. For å unngå press på større sammenhengende landbruksareal er det en fordel for landbruket at kommunen styrer boligbyggingen inn mot små restarealer i allerede utbygde områder. For nærmere detaljer om klagens innhold viser teknisk sjef til vedlegg 1. VURDERING Når det gjelder klagers argumentasjon under pkt. 1, kan teknisk sjef ikke se at dette tilfører saken noe nytt. Derfor viser en til vurderingen av dette i delegasjonssaken under pkt. 4 (se vedlegg 2; side 4 og 5). Under pkt. 2 fremhever advokat Vatland (klager) kommunens manglende vurdering av at det subsidiært kun er søkt om fradeling av tunet (uten jordbruksarealet). Teknisk sjef vil først understreke at det generelt i delingssaker skal være behandling av klart definerte (kartfestede) parsell(er) som søker tydelig har søkt om. Derfor vil et «subsidiært alternativ» ikke anses som klart definert, og således ikke bli behandlet. På generelt grunnlag vil en saksbehandler alltid se om det i «åpenbare avslagssaker» finnes alternativer som kan bli godkjent, og diskutere evt. endring av søknaden med søker. Teknisk sjef vil i denne saken presisere at slike «alternative fradelingsmåter» for tun og jordbruksareal ikke er funnet, og følgelig derfor heller ikke vurdert.

4 Advokat Vatland henviser under pkt. 3 til formålsparagrafen i pbl. 1-1 første ledd, og mener at privatøkonomiske forhold skal gis avgjørende vekt til fordel for dispensasjon. Teknisk sjef vil med basis i selve lovteksten som omhandler dispensasjon (pbl. 19-2), mene at dette er en feil lovforståelse. Dette fordi at kravene til begrunnelse for dispensasjon er innskjerpet i ny plan- og bygningslov fra 1. juli Av lovteksten fremgår det at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering (jf. pbl tredje avsnitt). Privatøkonomiske forhold kan derfor ikke gis avgjørende vekt i forhold til bestemmelser om arealbruk i en kommuneplan. Teknisk sjef vil først til pkt. 4 vise til sin vurdering i delegasjonssaken hvor disse begrepene i jordloven ikke er lagt til grunn i dispensasjonsvurderingen etter pbl. (se vedlegg 2: side 4). Teknisk sjef presiserer at dette er gjort for å unngå feil lovanvendelse med fare for å fatte et ugyldig delegert vedtak. Klager mener at viktige landbrukshensyn som han beskriver under pkt. 4.2 i søknaden, ikke er vurdert (se vedlegg 5: side 4). Teknisk sjef er ikke enig i denne påstand, og viser til delegert sak (vedlegg 2) hvor dispensasjon fra den politisk vedtatte arealbruken i viktige LNF-områder er vurdert ut fra hensynet til: «stedbunden næring», fragmentering med boliger i landbruksområdene, nasjonal jordvernstrategi og bosettingsbehov (både på landbrukseiendommen og et mer generelt samfunnsbehov). Til pkt. 5 mener klager at kommunen kan gjøre en saklig forskjellsbehandling sett i forhold til det avslag som i sin tid (i år 1993) ble gitt på naboeiendom (Stava: gnr./bnr. 22/36). Teknisk sjef viser til sin delegerte vurdering av om «nabosaken» kan sammenlignes med søkers hvor innskjerpelsen av dispensasjonsmuligheten i ny pbl. av 2009 har stor betydning. Konklusjonen på dette ble at søkers sak ikke kan sammenlignes med den fra 1993 (se vedlegg 2: side 3/6). Følgelig er det ikke grunnlag for vurdering av klagen etter prinsippet (at like saker skal behandles likt). Under pkt. 6 vil teknisk sjef presisere at det i den del av delegasjonssaken som klager henviser til er boligbehovet på eksisterende landbrukseiendom som utredes (se vedlegg 2: første avsnitt på side 5 av 6) ikke den planmessige arealbruken for omsøkte gårdstun. Sistnevnte arealbruk er vurdert under pkt. 5 i delegasjonssaken. Advokat Vatlands argumentasjon for dispensasjon for gårdstunparsellen sammenblandes med fravær av behov for bolighus på eiendommen, og kan derfor ikke vektlegges. Teknisk sjef kan under pkt. 7 ikke se at advokat Vatland fremfører nye eller endrede momenter som ikke tidligere er vurdert i forbindelse med fortetting. Derfor viser en til vurderingene under pkt. 5 i delegasjonssaken (vedlegg 2: side 5 av 5). Teknisk sjef gjør utvalget oppmerksom på at dersom man ønsker annet vedtak en det fremlagte forslag, må vedtak om å anbefale dispensasjon fra HTM i henhold til pbl oversendes fylkesmannen for uttale før vedtak kan fattes. Utvalgets anbefaling må da ha en begrunnelse som - for å være innenfor lovens rammer, må inneholde hvilke konkrete LNF-momenter som man da har vektlagt.

5 KONKLUSJON Teknisk sjef kan ikke se at det i klagers argumentasjon fremkommer nye/endrede momenter med slik tyngde at hensynene bak LNF-formålet i kommuneplanen kan settes til side, og anbefaler derfor at Hovedutvalg for teknisk og miljø (HTM) opprettholder delegert vedtak om avslag på dispensasjon fra dette formålet.

6

7

8

9 Teknisk etat Ryger Advokatfirma A.S. v/helge Vatland Postboks 719 sentrum 4003 STAVANGER Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref.: Helge Hustoft 16/ /16 GNR 22/12 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM behandling etter Plan- og Bygningsloven Adresse: Gnr/Bnr: 22/12 Rekvirent: Ryger Advokatfirma A.S. v/helge Vatland Hjemmelshaver: Rebekka og Øyvind Lønning Saken er behandlet som delegert sak nr. 758/16 VEDTAK: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef for omsøkte boligtomt på gnr./bnr. 22/12 dispensasjon fra pbl kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål. Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Helge Hustoft saksbehandler Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

10 Vedlegg: 1. Gårdskart, gnr./bnr. 22/ Oversiktskart (kommuneplan og markslag). 3. Dispensasjonssøknad med begrunnelse. 4. Nabomerknad (gnr./bnr. 22/36) og tilsvar. 5. Tilleggsopplysninger fra søker. 6. Foto. Kopi til: Rebekka og Øyvind Lønning, Golebergevegen 5, 4274 STOL Jan Inge Stava, Burmavegen 2, 4274 STOL 2

11 SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM GNR/BNR 22/12 SAKSFREMSTILLING: Advokat Helge Vatland søker på vegne av Øyvind og Rebekka Lønning om å dele en boligtomt fra deres landbrukseiendom med gnr./bnr. 22/12 (se vedlegg 1). Omsøkte parsell fremgår av oversiktskartene (vedlegg 2). Det foreligger egen søknad om dispensasjon med begrunnelse samt tilleggsinformasjon angående denne (vedlegg 3 og 5). Søker har gitt tilsvar til merknader fra nabo med gnr./bnr. 22/36 (se vedlegg 4). I tilleggsopplysningene er det også argumentert ut fra behandling som delingssak etter jordlovens 12. I den forbindelse informerer teknisk sjef søker om de anbefalinger av behandlingsrekkefølge som daværende LD (nå LMD) og MD i fellesskap skisserte i «Planjuridiske fortolkinger nr. 2/02» (s. 14 i T-1416 fra aug.-02). Her anbefales det at en i delingssaker etter jl. - som også krever at det gis dispensasjon etter pbl., først behandler dispensasjonen. Dersom det ikke gis dispensasjon, vil det da ikke være nødvendig med behandling etter jl. 12. Kopi av forhåndstilsagn fra Statens Vegvesen (SVV) angående utvidet bruk av avkjørsel til Fv. 47 er mottatt. Denne forutsetter bruk av privat veg tilhørende nabo med gnr./bnr. 22/53. Søker har ikke sendt inn komplett dokumentasjon for teknisk infrastruktur (vann og avløp) og adkomst. Følgelig er denne behandlingen etter pbl. som dispensasjonssak uten delingsvedtak. KOMMUNEPLAN: Landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). REGULERING: Ikke regulert. VURDERING: Merknad fra nabo i forbindelse med varsling av delingssøknaden: Teknisk sjef viser til mottatte merknad fra nabo med gnr./bnr. 22/36 og søkers tilsvar på denne (vedlegg 5). En har etter gjennomgang av kommunalt arkiv funnet at denne saken (fra år 1993) gjaldt fradeling av gårdstunet ikke jordbruksareal. Reglene knyttet til dispensasjon ble innskjerpet ved ny plan- og bygningslov i Det vil si at saken fra 1993 ikke kan sammenlignes direkte med denne dispensasjonssaken da det i dag er vanskeligere å få dispensasjon. Derfor kan teknisk sjef ikke se at nabomerknaden og advokat Vatlands tilsvar har noen betydning i denne saken. Vurdering etter plan- og bygningsloven: Fradeling av eiendom er søknadspliktig etter pbl bokstav m). I henhold til denne lovens 26-1 skal eiendom ikke opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Regelverket som gjelder LNF-områdene tillater bare deling/bygging når formålet med arealbruken har tilknytning til stedbunden næring. Begrepet stedbunden næring er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til næringen (landbruksdriften) er nødvendig å plassere på stedet. Det fremgår i veilederen Plan og Bygningsloven og Landbruk Pluss at areal til ny selvstendig boligeiendom er klart utenfor rammene for hva som i plansammenheng kan regnes som landbruksformål (jf. T-1443 fra juni/05). Fradeling av P1 er derfor i strid med kommuneplanens arealanvendelse til LNF (jf. pbl. 11-6). Forutsetningen for en delingstillatelse er derfor at det først kan gis dispensasjon. Etter pbl kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven dersom ikke vesentlige planhensyn settes til side. 3

12 I brev av 21. feb og 19. nov fra landbruksministeren og miljøvernministeren blir det fremhevet at spredt utbygging over tid gir en uheldig fragmentering av landskapet og produksjonsområdene. Det understrekes at jordvernet må inngå i arbeidet med kommuneplanen, og få en forpliktende oppfølging i reguleringsplaner og enkeltsaker. Brevene påpeker at omdisponering gjennom arealplaner, spredt utbygging og dispensasjoner må begrenses. Hensynet til disse nasjonale mål for landbrukets utvikling må vektlegges i den helhetlige vurderingen av dispensasjon. Stortinget vedtok den en nasjonal jordvernstrategi. Der fastsatte Stortinget et mål om at den årlige omdisponeringa av dyrkajord må være under dekar, og gav føringer til regjeringen om at målet nås gradvis innen 2020, jf. Innst. 56 S ( ). I brev av 8. mars-16 fra LMD 1 fremheves det at kommuner- og fylkeskommuner må følge dette opp i sin forvaltning og planlegging. Nasjonalt vern av produktiv matjord må derfor gis vekt i vurdering av dispensasjon. Gjennom kommuneplanens LNF-formål er det konkretisert at landbrukshensyn skal prioriteres foran hensynet til utvikling av boligområder. I bestemmelsene for den nye kommuneplanen står under kap. 2 pkt. 1 følgende om dispensasjonsvurderingen i LNF-områdene: «Ved behandling av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for tiltak i kommuneplanens LNF-områder, skal kommuneplanens illustrasjonskart med tilhørende beskrivelse for LNF-områdene, være del av vurderingsgrunnlaget ved behandlingen.» Det fremgår av illustrasjonskartet at landbrukseiendommen er lokalisert innenfor område 5: Syre-Risdal-Ferkingstad-Ådland, i viktig LNF-område. Dette planmessige moment må gis stor vekt i helhetsvurderingen av hvorvidt hensynet til landbruksinteressene settes vesentlig til side. Advokat Vatlands begrunnelse for dispensasjon sammenfattes i følgende punkt: 1. Boligeiendom med gnr./bnr. 22/83 skal sammenføyes med landbrukseiendommen dersom dispensasjon gis. 2. Kommunal tillatelse til å knytte eksisterende bebyggelse til offentlig vann- og ledningsnett foreligger. 3. Det er inngått avtale med nabo gnr./bnr. 22/53 angående bruk av deres avkjørsel fra Fv samt 10 meter av denne private vegen. Avtalen skal tinglyses. 4. Omsøkte parsell ligger adskilt fra øvrig landbrukseiendom og beitearealet er lite. Derfor har arealet liten landbruksmessig verdi. 5. P1 ligger i et bebygget område og er en fortetting av dette boligområdet. 6. Bebyggelsen på omsøkte P1 er i dårlig forfatning, og landbrukseiendommen er for liten til å gi økonomisk grunnlag for nybygg eller rehabilitering. 7. Salg av P1 vil gi eierne likviditet til å forbedre/utvikle landbrukseiendommen. Advokat Vatlands argumentasjon knyttet til jordlovens begreper/definisjoner angående «arealressurser», «driftsmessige ulemper», «driftsmessig god løsning» og «tjenlig bruksstruktur» (se vedlegg 4; side 3) vurderes ikke i denne dispensasjonssaken. Dette fordi forannevnte ligger utenfor de formelle lovmessige rammene for hva som etter pbl. skal inngå i vurderingen av dispensasjon. Til pkt. 1 og 6 har teknisk sjef en bosettingsvurdering etter pbl. Det understrekes at vurderingen av dispensasjon er knyttet til eiendom definert som landbrukseiendom (se gårdskart: vedlegg 1). Teknisk sjef mener at bygningenes tilstand er så dårlig at landbrukseiendommen pr. dato ikke kan defineres til å ha bygninger egnet for beboelse eller til bruk i landbruksdrift (se vedlegg 6). Imidlertid er det planmessig arealbruk ikke dårlig teknisk tilstand, som ut fra formelle rammer i pbl. kan tas med i vurdering av dispensasjon. 1 LMD Landbruks- og Matdepartementet. 4

13 Under pkt. 1 har det videre ingen betydning for dispensasjonsavgjørelsen hvorvidt boligeiendom med bnr. 83 skal sammenføyes eller ikke. Dette fordi at størrelsen på totalt dyrket jordbruksareal etter annet «landbrukslovverk» (konsesjonsloven) medfører fravær av boplikt på landbrukseiendommen med bnr. 12. Således er det ikke noe landbruksmessig bosettingsbehov som taler for dispensasjon, og sammenføyning er da heller ikke et moment i denne vurderingen. Når det gjelder pkt. 2 og 3 viser teknisk sjef til sin innledning i saksfremstillingen hvor manglende dokumentasjon av teknisk infrastruktur er omtalt. I den forbindelse gjør teknisk sjef advokat Vatland oppmerksom på at det i uregulerte områder er krav om dokumentasjon for løsning av teknisk infrastruktur (veg, vann og avløp) før selve delingen kan behandles (jf. pbl. kapittel 27). Følgelig er forannevnte ikke innenfor den formelle rammen for hva som skal vurderes i grunnlaget for dispensasjon. Argumentasjon knyttet til økonomi under pkt. 6 og 7 anses å være av privatøkonomisk karakter. Forannevnte tekniske og økonomiske momenter er utenfor de formelle lovmessige rammer i pbl. for det som skal inngå i vurderingen av dispensasjon. Derfor kan denne argumentasjon ikke vurderes nærmere. I pkt. 4 fremføres beliggenhet og arealkvalitet som argument for liten landbruksmessig betydning. P1 består i tillegg til påstående bygningsmasse av 0,9 da innmarksbeite se vedlegg 2: markslagskart. Teknisk sjef viser til sin omtale av den nylig vedtatte nasjonale jordvernstrategi, og fremhever at innmarksbeite også er produktivt jordbruksareal Advokat Vatland fremfører under pkt. 5 fortetting av bebygget boligområde som argument for dispensasjon. Teknisk sjef viser til oversiktskart med kommuneplan (vedlegg 2; side 1), og fremhever at det i Karmøy er mange steder i kommunens LNF-område hvor det er plass til «en tomt og to» inne i en noe fragmentert bebyggelse. Derfor kan dispensering ut fra hensynet til likebehandling medføre et fremtidig press på deling og boligbygging i slike områder. Konsekvensen kan da lett bli at vesentlige planhensyn knyttet til landbruk blir satt til side i LNFområdene. Følgelig legger teknisk sjef stor vekt på at dispensering kan medføre presedens som da vil være svært uheldig for den forutsigbarhet som arealdisponeringen i kommuneplanen skal gi. Fortetting må vurderes i en kommuneplanprosess hvor areal for fremtidig boligareal avsettes ut fra en helhetlig vurdering av alle interessene som berøres. Teknisk sjef kan ut fra mer langsiktige planhensyn derfor ikke legge vekt på søkers argumentering knyttet til fortetting i LNF-området. Etter forespørsel fra saksbehandler har advokat Vatland kommet med tilleggsinformasjon. Det fremgår av denne at eier i dag leier ut jordbruksarealet til en aktiv bonde som med forutsetning om å beholde sin 10-årige leiekontrakt har investert i gjerdehold og grøfting på arealene. Videre fremkommer det at eierne ikke har noe ønske om å avvikle landbrukseiendommen til fordel for salg som tilleggsjord (se vedlegg 5). Derfor er ikke fordeler for landbruket noe moment i vurderingen av dispensasjon i foreliggende delingssak. KONKLUSJON: Teknisk sjef mener at dispensering vil sette vesentlige landbruksrelaterte planhensyn til side. Til grunn for denne helhetlige vurderingen ligger følgende hensyn; ikke boligbehov knyttet til landbrukshensyn - samt potensial for uheldig presedens når det gjelder forutsigbarheten for vedtatte LNF-områder i kommuneplanen. Teknisk sjef finner derfor ikke grunnlag for å dispensere fra LNF-formålet. Vurdering i forhold til de miljørettslige prinsippene som fremgår av naturmangfoldloven (nml.) 8-12; jf. 7, er ikke funnet hensiktsmessig fordi det er gitt avslag på dispensasjon etter pbl. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. 5

14 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 16/973-7 Gnr/bnr: 22/12 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-1 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon, avslag ,- 8000,- Godkjenning av foretak DELSUM 8000,- TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 8000,- REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP dato Helge Hustoft saksbehandler 6

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32 Befaring gnr. 22 bnr sept Bygningene på omsøkte parsell. 2. Parsellgrensen i nord (steingjerdet) og vest (Stolsånå).

33 SAKSPROTOKOLL - 22/12 - FERKINGSTAD - DELING DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den , saksnr. 178/16 Behandling: Albertsen (Krf) foreslo følgende: Saken utsettes for befaring. Albertsens utsettelsesforslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (MDG, SP). Vedtak: Saken utsettes for befaring.