DETALJ- REGULERINGSPLAN FOR K2 MOBEKKLEIRA (REVIDERING AV PLAN 2128)

Transkript

1 2016 DETALJ- REGULERINGSPLAN FOR K2 MOBEKKLEIRA (REVIDERING AV PLAN 2128) PLANBESKRIVELSE Åsmund Rajala Strømnes

2 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for K2 Mobekkleira (revidering av plan 2128) Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana Prosjektleder: Åsmund Rajala Strømnes aasmund.stromnes@shaas.no Oppstartsmøte: Plantype: Detaljregulering Tiltakshaver: K2 Mo as Postboks Mo i Rana freddy@hho.no Gårds- og bruksnr: Gnr 20 bnr 1114 PlanId 2162 Formål Arealene er i dag regulert til hotell/tjenesteyting/kontor. Formålet med planforslaget er å legge til rette for at også boligformål kan etableres på tomta. Mo i Rana sentrum Figur 1 Oversiktskart med planområde ( Side 2 av 11 sider

3 Overordnede føringer Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Tiltakene som planlegges hjemlet i planforslaget er av en slik karakter at det fanges opp av 3c i forskrift om konsekvensutredning (reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II). I vedlegg II fanges tiltaket opp av punkt 10 (Infrastrukturprosjekt) punkt b utviklingsprosjekter for by- og tettsteder. Dette innebærer at planforslaget skal vurderes etter vedlegg III. Ved gjennomgang av punktene a q viser det seg at ingen av disse punktene berøres av planforslaget. Planforslaget omfattes da ikke av forskrift om konsekvensutredning og skal da heller ikke behandles etter denne. Regionale føringer Havnivå Det er utarbeidet en oversikt over forventet havnivåstigning i Nordlandskommunene for år For Rana kommune er forventes en 200-års flo opp til kote 3,29 moh. Kommentar: Som følge av ønsker fra Rana kommune og NVE legges 1000-års flom til grunn for regulering av byggehøyde. Dette innebærer at nye byggs første etasje ikke legges lavere enn kote 3,55. Kommuneplan I kommunedelplan for Mo og omegn er det gitt bestemmelser for dette området som innebærer at det er gjeldene reguleringsplaner som er bindene for arealbruken her. Krav til parkering Bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan videreføres når det gjelder formålene, kontor, hotell og tjenesteyting. Når det gjelder det nye formåle bolig tas bestemmelsene som er gitt i kommunedelplan for Mo og omegn: - Bolig: For tette byboliger skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser pr bolig. Reguleringsplan Gjeldene reguleringsplan for området er «Tomt K2, Mobekkleira». Figur 2 viser gjeldene reguleringsplaner for planområdet og områdene rundt. Nordøst for området er arealene regulert til kontor/hotell/bolig i reguleringsplanen for «Fjordgåren». Denne ble vedtatt Arealene videre nordover åpnes det også for etablering av boliger, noe som også er gjort. Sørvest for planområdet styres arealbruken av reguleringsplan for «Mobekkleira Sør for Havmannaksen». Her er arealet regulert til kontor. Figur 2 Gjeldene reguleringsplaner Side 3 av 11 sider

4 Uteareal Under følger utdrag fra kommunedelplanen når det gjelder krav til uteareal, som innarbeides i planforslaget: I byggeområder skal det legges til rette for gode lekemuligheter og gode, felles uteoppholdsplasser som gir varierte aktivitetsmuligheter for alle til alle årstider. Uterom skal være mest mulig sammenhengende, ha gode solforhold, tilfredsstillende støynivå og være skjermet mot motorisert trafikk og forurensning. For boliger skal det finnes egnet plass for utendørs opphold for beboerne. Med egnet menes at arealet skal - være lett tilgjengelig fra boligen, - ha en god form, - ikke være støyutsatt, - være relativt flatt, - ha en gunstig orientering i forhold til lys og sol. - skal ikke splittes opp av interne gangforbindelser eller soner til postkasser, avfallsbeholdere eller lignende. Avfallsdunker bør bygges inn av hensyn til både brannsikkerhet, estetikk og hygiene. Minimum uteoppholdsareal (MUA) skal tilsvare 20 % av boligens bruksareal, hvorav minst 200 m 2 skal være sammenhengende fellesareal på bakkeplan. Uteoppholdsplass på terrasser/balkonger kan medregnes i beregnet privat uteareal pr. boenhet dersom balkongen har en gunstig orientering i forhold til lys og sol, og den har en slik form at det er mulig å plassere bord og stoler der. Det skal finnes grøntareal i nærheten. «Restareal» som er smalere enn 5 meter regnes ikke som oppholdsareal. Heller ikke areal som også brukes til trafikk eller parkering kan regnes som oppholdsareal. Tilgjengelighet/Universell utforming I forslag til bestemmelser tas det med at nybygg skal i størst mulig grad utformes med tanke på universell utforming. Dagens situasjon kjent bakgrunnskunnskap Stedets karakter Planområdet ligger mellom Ranafjorden og Søndre gate. Tomta som skal omreguleres er på ca 8 daa. Planområdet er landgjenvunnet ved utfylling i sjø. Landgjenvinningen er utført av Rana kommune. Mot sjø er det oppført en sjete for å sikre utvasking av løsmasser. Planområdet er det ubebygde arealet som vises på figur 3. Det vil være svært positivt for området at denne tomta blir bebygd. Når man beveger seg både langs strandpromenaden og langs vegen oppleves det som om det mangler et bygg på dette området. Den endringen som her gjøres på planen vil kunne være med på å sikre at eiendommen blir bebygd. Figur 3 Flyfoto ( Dagens bruk og eiendomsforhold Det er ikke oppført bygninger innenfor plangrensen. På nordsiden er det oppført bygg som benyttes til hotell. Sør for området er det ført opp bygg som i dag leies ut til kontorformål. Overflaten består i hovedsak av tilførte masser fra landevinning i form av sjøsand. Side 4 av 11 sider

5 Estetikk I plan- og bygningslovens 1-1 (Lovens formål) står det at hvert enkelt tiltak skal ivareta hensynet til estetisk utforming. I bestemmelsene tas følgende ordlyd med når det gjelder estetikk: I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan bebyggelsen får gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og naturlige omgivelser og plassering. Utover dette skal bebyggelsen gis en høg arkitektonisk standard og høy materialstandard på utvendige overflater. Dette gjelder spesielt høyhuset (hotellet) hvor dette er særlig viktig ettersom bygget vil være synlig fra store deler av sentrum og byområdet. Høghusets utforming skal tilføre byen en positiv tiltrekkende og iøynefallende karakter. VI er av den oppfatning at denne bestemmelsen sikrer at bebyggelsen på tomta får en god arkitektonisk utforming. Sol/skyggeforhold Som følge av økning i forventet havnivå med 25 cm over det som ble lagt til grunn ved utarbeidelse av gjelden reguleringsplan (vedtatt i 2013) økes byggehøyden tilsvarende. Sol skyggeanalysen er gjort slik at innenfor de ulike byggegrensene er lagt inn volum med maksimal byggehøyde. Disse volumene fyller hele det areal som er mulig å bygge. Vi er av den oppfatning at de skyggene tiltak innenfor planforslaget kaster må kunne aksepteres i en by. Sol skygge analysen følger som et eget vedlegg. Barnehage skole forretning Barnehage, barneskole og forretninger ligger i gangavstand fra området. Barnehagen ligger ca 1 km fra området (Kirketunet). Avstand til barneskole (Lyngheim) er i underkant av 2,5 km. Det er ca 1,6 km til Mo Ungdomsskole. Forretninger ligger i umiddelbar nærhet. Ved eventuelt behov for skoleskyss ligger området nært eksisterende kollektivknutepunkt. Barn og unges interesser Avstand til interessepunkter som barn og unge etterspør ligger stort sett i gangavstand fra planområdet. For de minste barna skal det etableres nødvendig og sikre uteområdet innenfor areal regulert til BKB. For de større barna, som har en noe større aksjonsradius finnes det tilgjengelige utearealer for lek og opphold i nærheten. Vi er av den oppfatning at området er egnet også for barn og unge. Samfunn og tjenesteyting Planområdet ligger sentralt til i Mo sentrum. Innenfor en radius på 600 meter finnes offentlige kontorer, legesenter, tannleger, butikker, kafeer og annen service som en by har å tilby. Dette innebærer at beboere innenfor planområdet ikke trenger å være avhengig av bil for daglige gjøremål. Trafikk adkomst parkering I gjeldene detaljreguleringsplan for Tomt K2 Mobekkleira er det regulert inn en adkomst til planområdet. Adkomsten er plassert i den nordøstre delen av planområdet. Biladkomst til området blir fra kommunal vei (Søndre gate). Denne videreføres i planforslaget. Dette sikrer at biladkomst til og fra tomta skjer på et punkt. Dette er positivt i forhold til trafikksikkerhet. Tomta er så stor at det også er mulig å snu kjøretøy inne på eiendommen slik at det ikke er nødvending å rygge ut på veien. Det er gode adkomstmuligheter til eiendommen også for myke trafikanter. Det er etablert fortau langs Søndre gate. Fortauet ligger mellom gata og tomta. Det er også mulig å ta seg til eiendommen langs strandpromenaden. Dette gjør at det er trafikksikker adkomst for myketrafikanter til eiendommen. Grunnforhold Det forutsettes at grunn har samme bæredyktighet som tilliggende arealer. I gjeldene bestemmelser, som videreføres, er det krav om geotekniske vurdering før grunnarbeid og eller byggearbeid på tomta starter. Side 5 av 11 sider

6 Kulturminner og kulturmiljø Som det framkommer over var området opprinnelig sjøareal, som er blitt oppfylt av Rana kommune. Dette innebærer at det ikke er registrert kulturminner eller kulturmiljøer i området. Topografi, vegetasjon, naturverdi og biologisk mangfold Området er flatt og ligger på ca kote 3. Det er ingen vegetasjon av betydning innenfor området. Vi kan ikke se at dette arealet innehar kvaliteter, som er til hinder for utvikling av eiendommen, slik som planforslaget legger opp til. Klimatiske forhold Området ligger ved Ranafjorden. Fremherskende vindretninger er som ellers langs kysten fra sør og vest. Solforholdene er bra. Forurensing Området er oppfylt og har ikke vært bebygd. Dette innebære at det ikke skulle finnes forurensning i grunnen. Støy Området ligger ca 500 meter øst for industrikai. Det kan oppleves at aktivitetene derfra er støyende. Det tas med i bestemmelsene desibel krav for støy utenfor rom med støyfølsombruk og på uteplass. Som følge av at støykilden er et industriområde med stor sannsynlighet for impulsstøy. Definisjonen på impulslyd er kortvarige, støtvise lydtrykk med varighet på under 1 sekund. Eksempel på dette er; hammerslag, metallstøt, slag ved containerløfting mm. Støykilder med impulsstøy har 5 db strengere krav til L den enn virksomheter uten impulsstøy, og dermed et ekvivalentnivåkrav på L den 50 db. Kravene i nattperioden er de samme for kilder uten impulslyd. Bakgrunnen for skillet mellom kilder med og uten impulslyd, er at en rekke internasjonale undersøkelser viser at impulsstøy er mer plagsomt enn jevn støy med samme ekvivalentnivå Trafikk fra Søndre gate er ikke så stor at det er behov for støyreduserende tiltak. For å sikre at beboere i boligene ikke påføres støy utover anbefalte grenseverdier tas følgende med i reguleringsbestemmelsene: Alle boenheter, innenfor planområdet, skal ha støynivå mindre enn L den 50 db på uteplass og på rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23-07) ikke overstige L Night 45 db. Innendørs støynivå skal tilfredsstille krav i Byggteknisk forskrift sammen med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av samme forskrift Risiko og sårbarhet Se egen vedlagt sjekkliste. Vann og avløp Vann og avløp er ført fram til planområdet. Vi er ikke kjent med kapasitet på anlegget. Dette forutsettes avklart i forbindelse med forhåndskonferanse. Det samme gjelder brannvanndekning. Vi er ikke kjent med om det er lagt ledninger over området som er avsatt til byggeformål. El og telekabel El- og telekabler er ført fram til planområdet. Kapasitet er ikke kjent. I forrige planprosess meldte Helgeland Kraft om behov for ny trafostasjon i området. Det åpnes for i bestemmelsene at det kan etableres en trafo inne på planområdet, som et eget bygg eller inne i ny bygningsmasse. Side 6 av 11 sider

7 Prosess / Saksgang Sakshistorikk I forbindelse med utarbeiding av planforslaget er det avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver, Rana kommune og planlegger. Det ble i dette møtet konkludert med at Rana kommune ikke vil kreve utarbeidelse av planprogram og KU. Referat fra oppstartsmøte er vedlagt. Tidsplan Oppstartsmøte med Rana kommune Varsel om planoppstart, brev til naboer, berørte parter statlige organer Varsel om planoppstart, annonsert i Rana Blad Artikkel i Rana blad om planoppstarten Uke Innsending av planforslag til Rana kommune. Medvirkning Det er annonsert varsel om planoppstart samt brev om det samme til berørte parter. Saken har også vært omtalt i Rana blad slik at vi føler at saken er offentligjort på en god måte. Kopi av artikkel i Rana blad legges ved. Både i annonsen og i høringsbrevene var first for å komme med innspill til planprosessen satt til Følgende innspill er mottatt: Innkomne merknader i forbindelse med varsel planoppstart Avsender Merknad Våre kommentarer Jernbaneverket, datert NGUs løsmassekart viser at det er elveavsetninger og fyllmasser i det aktuelle området. Det kan ikke utelukkes at det er skredfarlige masser under disse løsmassene. Som statlig fagmyndighet for jernbane er vi opptatt av at utbygging i nærområdene til våre anlegg ikke bidrar til å redusere sikkerheten på sporet. Det planlagte tiltaket ligger ca. 110 meter fra jernbanen, men erfaringer har vist at en større utglidning vil kunne ha store konsekvenser langt utover selve tiltaksområdet. Det henstilles derfor om at en i ROS-analysen til detaljreguleringen gjennomfører en skredfarevurdering med fokus på geotekniske forhold. I denne vurderingen må en også avklare sikkerheten med hensyn til jernbanen. For øvrig viser vi til tiltakshavers og kommunens ansvar etter Plan- og bygningsloven 28-1 og TEK10 kap. 7. Følgende bestemmelser videreføres fra gjeldene reguleringsplan: Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geoteknisk undersøkelse med påfølgende vurdering for de aktuelle tiltak. Skredfare er omtalt i rosanalysen. Side 7 av 11 sider

8 Beskrivelse av planen/tiltaket Figur 4 Planforslag Formål Hensikten med planendringene er å tilføye formålet bolig til byggeområde som i gjeldene plan er regulert til hotell/tjenesteyting/kontor. Dette innebærer at etter endring vil følgende arealformål inngå i bygeområdet; Bolig/kontor/hotell/tjenesteyting. Noe areal foreslås omregulert fra bygeområdet til friområde, som kan inngå som en del av sjøfrontprosjektet. Gjeldene reguleringsplan for området hjemler bygging av et hotell og kontorbygg. I tillegg kan det etableres andre nødvendige formål som naturlig ligger som et støtteelement til en mulig hotelldrift. Dette vil være restaurant, kafé, pub, nattklubb og eventuelt konsertsal. Denne muligheten tas med videre i dette planforslaget. Det samme gjelder byggehøyder og størrelsen og definisjonen på utnyttelsesgraden. Byggehøyden økes med 25 cm dette da Rana kommune og NVE ønsker at vi bruker 1000-års flom for dette området. Side 8 av 11 sider

9 Følgende formål inngår i planforslaget: Kombinert bebyggelse og anleggsformål (Bolig/kontor/hotell/tjenesteyting) Området er på i overkant av 7,3 daa. Maksimal grad av utnytting videreføres fra gjeldene reguleringsplan. Denne skal ikke overstige m 2. For utregning av BRA viser en til reguleringsbestemmelser hvor fortolkning er omtalt. Dette er en videreførelse av de bestemmelsene som ble vedtatt i Krav om minimum m 2 BRA innenfor området er tatt ut. Det var ikke satt noen tidspunkt for når dette kraves skulle være innfridd slik at kravet da ikke har noen relevans. Erfaring viser at det i sentrumsområder og i områder der det er ønske om en høy grad av utnyttelse av arealene er det viktig at det reguleres inn en minimumshøyde. I planforslaget har vi valgt å videreføre krav fra gjeldene plan om minimum byggehøyde på 8 meter. Dette tilsvarer kote 11,55. På plankart er det påført byggegrenser BG1-BG3. Høyden på gulv i 1 etg skal etableres på min Kote 3,55 moh. Mellom byggegrense BG1 og BG2 kan det oppføres bygg til kote Mellom BG2 og BG3 kan bygg ha en høyde på inntil kote Mellom BG3 og Søndre gate skal maksimal byggehøyde ikke overstige kote Det tillates oppbygg på tak opp til kote 23,55. Slike oppbygg må være tilbaketrukket minimum 2 m fra fasadeliv/byggelinje Bygg som føres opp mellom BG2 og BG3 kan kun føres opp til kote 53,55 dersom hele bygningsmassen benyttes til hotell. Dersom det føres opp bygg mellom disse byggegrensen med annen arealbruk skal byggehøyden ikke overstige kote Det tillates oppbygg på tak opp til kote 23,55. Slike oppbygg må være tilbaketrukket minimum 2 m fra fasadeliv/byggelinje Krav til parkeringsdekning i gjeldene bestemmelser videreføres. Følgende ordlyd tas med i bestemmelsene: Det skal etableres minst 1 bilplass pr 100 m 2 gulvflate i bebyggelsen. Som følge av at formålet bolig tas med i planformålet tas følgende ordlyd med i bestemmelsene: For blokker eller blokklignende bebyggelse skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser per bolig. Det skal også være oppstillingsplass for motorsykler, mopeder og sykler. Rana kommune har pr i dag ingen retningslinjer når det gjelder antall sykkelparkeringsplaser i forhold til ulik arealbruk. I bestemmelsene tas ordlyd som innebære at det skal legges til rette for attraktiv sykkelparkering fortrinnsvis med takoverbygg. I forslag til bestemmelser er føringene som ligger inne i kommunedelplan for Mo og Omegn tatt med når det gelder avfallshåndtering. I tillegg er det gitt åpning for at Molok-system kan etableres (nedgravd løsning). Disse trenger ikke bygges inn eller skjermes. Avfallscontainere bygges inn eller skjermes. Veg (o_sv) Dette er deler av kommunal veg innenfor planområdet. Arealet er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Gang- og sykkelveg (o_sgs1 og 2) Dette er offentlig gang- og sykkelveg innenfor planområdet. Arealene er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Det er satt et krav om opparbeiding av o_sgs1som innebære at denne senest skal opparbeides samtidig som første byggetiltak inne på areal regulert til BKB. Annen veggrunn teknisk anlegg (o_svt1 og 2) Dette er deler av kommunalt samferdselsanlegg innenfor planområdet. Arealene er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Innenfor o_svt2 tillates det etablert busskur i tilknytning til busslommen. Side 9 av 11 sider

10 Annen veggrunn grøntareal (o_svg1 og 2) Dette er en del av Mobekkbruaksen som ligger på begge sidene av o_sgs1. Arealet vil også være med på å knytte sjøfronten til det kommunale veg- og gangvegsystemet. Arealene er ikke en del av sjøfrontprosjektet og skal således ikke ha samme overflate og behandling som strandpromenaden. Arealet er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Opparbeiding av dette området skal gjøres samtidig med første byggetrinn innenfor planområdet. Det skal plantes trær inne på o_svg2. Disse skal ligge ovenfor de trær som er plantet inne på naboeiendommen (gnr 20 bnr 533). Park (o_gp1, 2 og 3) Deler av friområdet mellom bebyggelse og sjøen innenfor planområdet. Dersom det etableres offentlig rettede virksomheter ut mot o_gp1, som hotell, restaurant, kafe, pub ol., kan det i dette området etableres bord og stoler som kan benyttes i forbindelse med uteservering. Dersom det etableres boliger ut til o_gp1 skal dette arealet opparbeides parkmessig. Materialbruk og utførelse bør tilpasses prosjektet «Vi løfter sammen» Arealene o_gp2 inngår i Sjøfrontprosjektet. Figur 5 Grøntområder Det foreligger pr i dag ingen dato for oppstart på opparbeidelsen av dette området som inngår i Sjøfrontprosjektet sør for Havmannen. Gangsti gjennom dette området utformes i tråd med sjøfrontprosjektet «Vi løfter sammen» og skal godkjennes av kommunen. Den delen av o_gp2 som innebærer bygging over dagens sjøareal skal bygges med en konstruksjon som kan demonteres. Dette da det skal være mulig å få tilgang til eksisterende kulvert (Mobekken) Utbygging over sjø skal gjøre av eier av gnr 20 bnr 1114 (K2). Piren, o_gp3, er en videreføring av gjeldene plan. Ved eventuell opparbeidelse skal dette gjøres som trekonstruksjon på peler. Situasjonsplan vil vise hvor langt ut denne piren kan opparbeides. Maksimal lengde skal ikke overskride regulert utstrekning. Andre forhold Det har vært vurdert muligheten til å regulere inn et areal til kvartalslekeplass innenfor planen. Som det framkommer av planforslaget gjøres ikke dette. Begrunnelsen for å ikke gjøre dette er at tiltakshaver pr nå ikke har gjort konkrete vurderinger om hvilke formål som skal etableres. Dersom det ikke bygges boliger på tomta vil det heller ikke være naturlig å bruke av egen eiendom til å etablere en kvartalslekeplass. Det reguleres inn klare føringer i bestemmelsene som omhandler den ubebygde delen av tomta, som sikrer uteareal for beboere. Bestemmelser Bestemmelsene i gjelden reguleringsplan videreføres i stor grad. Forslag til bestemmelser er utarbeidet med utgangspunkt i den nye malen til Rana kommune. Tiltakets antatte virkning/effekt Formålet med planforslaget er å legge til rette for at også boliger kan føres opp innenfor planområdet. Dette vil kunne føre til at flere personer vil kunne få denne delen av Mo sentrum som boområdet. Det er ønskelig med fortetting av tilgjengelige arealer i sentrum. Slik at en bygging på dette området vil være med på å gjennomføre intensjonen fra kommunedelplan for Mo og Omegn. Side 10 av 11 sider

11 I og med at dette er en endring og videreføring av gjelden regulering er det også naturlig at virkningene som er beskrevet i gjeldene plan også tas med her. Virkningene under er hentet fra kommunenes egen planbeskrivelse for gjeldene plan: «Virkninger av planen vil i første rekke være at det kan bygges et høghus nr. 2 i byområdet, og at dette vil sette sitt tydelige preg på bylandskapet. Høghuset vil gi skygger i nærområdet, men grunnflatebegrensninga vil bidra til at skyggene ikke forventes å oppleves som en vesentlig ulempe. Strandpromenaden vil bli tilført et nytt og positivt element for bruk og opplevelse: piren i forlengelsen av Mobekkbruaksen. Hotellanlegget vil i likhet med regulert parkeringshus ved jernbanen være trafikkskapende i slik grad at gatekrysset (nåv. T-kryss) vil måtte ombygges til rundkjøring.» En sammenblanding av formålene hotell, kontor og bolig er en utfordrende øvelse. Kombinasjonen kontor bolig er ikke uvanlig, slik at denne kombinasjonen vil kunne oppleves som akseptabel. Dette med tanke på uteområder og innsyn til leilighetene. Disse utfordringene vil visualiseres i byggesøknader dersom dette blir en realitet. Det samme gjelder kombinasjonen hotell boliger. Tiltakshaver ønske med dette planforslaget å ha en fleksibel reguleringsplan, men også en plan som gir klare føringer for en framtidig utbygging. Dette mener vi at dette planforslaget legger opp til. Side 11 av 11 sider