SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 15/902 PRIVAT DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR BRENTÅSEN BOLIGOMRÅDE DEL AV GNR 21 BNR 1 I SVELVIK KOMMUNE PLANID 0711_ GANGS BEHANDLING Saksbehandler: Anne Kristin Mehren Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 7/15 Service- og utviklingsutvalget /15 Kommunestyret Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas forslag til privat detaljert reguleringsplan for Brentåsen boligområde plan ID 0711_ Planen vedtas med forlengelse på 2. år jf plan- og bygningsloven fra vedtaksdato. Behandling/vedtak i Service- og utviklingsutvalget den sak 7/15 Behandling: Forslag/votering: Enstemmig vedtatt som forslaget. Vedtak: VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas forslag til privat detaljert reguleringsplan for Brentåsen boligområde plan ID 0711_ Planen vedtas med forlengelse på 2. år jf plan- og bygningsloven fra vedtaksdato. Behandling/vedtak i Kommunestyret den sak 12/15 Behandling: Forslag/votering: Enstemmig vedtatt som innstillingen. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas forslag til privat detaljert reguleringsplan for Brentåsen boligområde plan ID 0711_ Planen vedtas med forlengelse på 2. år jf plan- og bygningsloven fra vedtaksdato. Utredning: Avgjørelsesmyndighet: Service- og utviklingsutvalget jf. Delegeringsreglement , pkt Rekkefølge for behandling av reguleringsplanen:

2 Side 2 av 7 Service og utviklingsutvalget - 1. gangs behandling møtedato: Sak 20/14 Forslag/votering: Enstemmig vedtatt som forslaget. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas forslag til privat detaljert reguleringsplan for Brentåsen boligområde jf , godkjent lagt ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Offentlig ettersyn SU-utvalget 2. gangs behandling møtedato: saksnummer: 7/15 KST sluttbehandling møtedato: saksnummer: 12/15 Saksopplysninger: Planforslaget ble i Service- og utviklingsutvalget vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Offentlige myndigheter og hjemmelshavere i og rundt planområdet ble varslet pr. brev. Ved fristens utløp 10. november 2014 var det kommet inn 6 høringsuttalelser: 1. Statens Vegvesen Datert: Fylkesmannen i Vestfold Datert: Vestfold Fylkeskommune Datert: Miljørettet Helsevern Vestfold Datert: Skagerak Energi Datert: Sande kommune Landbruk og miljø Datert: Samtlige høringsuttalelser er gjennomgått og innarbeidet i planforslaget i samråd med forslagstiller. Innkomne høringsuttalelser er i sin helhet vedlegg til dette saksfremlegget. Kort oppsummering av endringer i planforslaget etter 1. gangs behandling og offentlig ettersyn Reguleringsplanen Reguleringsplankartet er endret slik at ca. 40 m fortau sydover langs Markveien inngår i planen. Bredden på regulert veiareal er rettet opp i plankartet. Regulert veibredde på atkomstveien er nå satt til 6,5 m slik det står i planbeskrivelsen at det skal være. Reguleringsbredde på samleveien er 9,5 m. Det betyr at det er plass til 2,5 m bredt fortau langs veien. Reguleringsbestemmelsene På bakgrunn av innspillene foran og løpende samtaler med kommunens saksbehandler foreslås en del endringer i reguleringsbestemmelsene. «Pkt.» er byttet ut med -tegn og merking med kulepunkt er tatt bort og erstattet med nummer. Rekkefølgebestemmelse Ny bestemmelse:

3 Side 3 av Fortau langs Markveien (40m) skal bygges i samsvar med reguleringsplanen og ferdigstilles før ferdigstillelse av de 10 første boligene. Planbestemmelser Nye bestemmelser: Det må avsettes grunn til nødvendige elektriske anlegg som transformatorkiosker, kabelskap, veglysmaster, kabeltraseer, og til vann- og kloakkledninger m.m. Dette skal plasseres i samråd med kommunen og nettleverandører. Veiskråningsutslag (fylling/skjæring) skal tillates lagt inn på byggeområder og andre arealer som ligger inntil veiene Kulturminner. Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og ansvarlig myndighet varsles- jfr. Kulturminneloven Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som angitt på plankartet og kan plasseres i grense mot nabo der det ikke er angitt byggegrense Terrassehus og eneboliger/rekkehus som ligger på nedsida av atkomstveien AV2 skal legges slik i terrenget at atkomst fra kjøreveg til bolig er tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede Dersom det ønskes annen inndeling av tomter enn det som framgår av reguleringsplankartet, kan det utarbeides forslag til ny tomtedeling for det aktuelle delfeltet. Nytt forslag skal vise en helhetlig løsning med tomtedeling, mulig husplassering, parkering og lekeplasser. Endrede bestemmelser Pkt 6.a. endret fra: Universell utforming. Uteområder og veianlegg skal, i den grad det er praktisk og hensiktsmessig, utformes slik at det blir tatt hensyn til de spesielle behov som bevegelses-, syns- og hørselshemmede har når det gjelder framkommelighet, sikkerhet og orientering. Spesielt skal det legges vekt på a atkomst fra parkeringsplasser til bygningenes inngangsparti. Til: Universell utforming. Uteområder og veianlegg skal utformes slik at det blir tatt hensyn til de spesielle behov som bevegelses-, syns- og hørselshemmede har når det gjelder framkommelighet, sikkerhet og orientering. Spesielt skal det legges vekt på atkomst fra parkeringsplasser til bygningenes inngangsparti. Lekeplasser skal utformes både med tanke på tilgjengelighet for alle og samtidig gi mulighet for utfordrende lek for funksjonsfriske barn og voksne. Pkt 8.b. endret fra:

4 Side 4 av 7 Parkering. Det skal settes av plass til minst 2 biloppstillingsplasser/garasjer for hver leilighet. Parkering P1, P2, P5 og P7 skal være felles parkering for tilliggende boligfelt. P3 og P4 skal være ekstra gjesteparkeringsplasser utover minstekravet. Til: Parkering. Det skal settes av plass til minst 2 biloppstillingsplasser/garasjer for hver boenhet med BRA > 90 m 2. For boenheter med BRA < 90 m2 skal det settes av plass til 1 biloppstillingsplass. Parkering P1, P2, P5, P6 og P7 skal være felles parkering for tilliggende boligfelt. P3 og P4 skal være ekstra gjesteparkeringsplasser utover minstekravet. Tatt ut Pkt. 4.b. kulepunkt 4: Utomhusplan skal utarbeides og følgende krav tilfredsstilles: Begrunnelse: Er hjemlet i SAK Pkt 7. Det kan bygges inntil 50 leiligheter i området. Begrunnelse: Er ivaretatt i øvrige bestemmelser. Pkt. 9 h. Tomta skal være planert i samsvar med utomhusplanen før ferdigattest gis for bygget. Begrunnelse: Plikten til å ferdigstille følger av PBL og SAK Øvrige bestemmelser beholdes som vedtatt i 1. gangs behandling. KORT OPPSUMMERING FRA SAKSFREMSTILLING AV PLANFORSLAGET TIL 1. GANGS BEHANDLING Området er avsatt til boligformål i kommuneplan for Svelvik, med unntak av nordre del som er «landbruks-, natur- og friluftsområder» (LNF). Rikspolitiske retningslinjer (rpr) for barnog unge og rpr for samordnet areal og transportplanlegging gjelder. Fylkesmannen peker spesielt på at dette området bør gis en høy utnyttelse. Utvidelse av boligområdet mot nordvest er godkjent og vurdert i RPBA. Reguleringsplanen som nå fremmes må legge til rette for utvidelsen. Det finnes ikke reguleringsplan for noen del av området i dag. Virkningene av utbyggingen anses tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan og planforslaget antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Følgelig utarbeides det ikke planprogram, jfr. plan- og bygningslovens Aktuelle konsekvensvurderinger inngår i planbeskrivelsen. Reguleringsplanen er utarbeidet i samsvar kommuneplanens bestemmelser og de retningslinjer som gjelder for slike planer. Privat detaljert reguleringsplan: Tiltakshaver er: May Britt og Rolf Nelson. Rådgiver for utarbeidelse av planforslaget er: Siv. ingeniør Gjermund Stuvøy. Eiendomsforhold: Planområdet er en del av gbnr. 21/1. Eiendommen eies av May Britt og Rolf Nelson.

5 Side 5 av 7 Området er ubebygd og ligger opp mot marka, like vest for tettbebyggelsen i Svelvik. Ca. 100 m av innfartsvegen eies av Sparebank Øst Eiendom AS Gjennomføringsavtale: Det vil bli utarbeidet en gjennomføringsavtale med utbygger/eier av gbnr. 21/1, May Britt og Rolf Nelson om utbygging av tekniske anlegg i området som er en forutsetning for prosjektets gjennomførelse. Planforslaget: Planområdet utgjør ca. 87 dekar. Planområdet er del av gnr 21 bnr 1 i Svelvik og ligger opp mot marka, like vest for tettbebyggelsen i Svelvik. Avgrensing mot nord er høyspent kraftlinje og eksisterende boligområde, i sør-øst mot vei og eksisterende gravlund på Ebbestad, og marka i vest. Berggrunnen i området er granitt. I sør og vestre deler er det tykke marine avsetninger som dekkes i stor grad av høy bonitets skog. Hensikten med planarbeidet, er å regulere inn boliger med tilhørende lekeplasser og anlegg, parkering og adkomstveg. Nord for bebyggelsen reguleres ca. 12 dekar til naturområde, og på de flateste partiene ca. 2 dekar som er egna til plasskrevende lek som ballplass mm. Plankartet viser boligbebyggelse på felt B1 B5, men binder ikke opp til faste bestemte boligtyper. Eiendomsgrenser og boligtyper skal kunne tilpasses de ønsker som kommer frem etter hvert som området utvikles. Høydebegrensningen for bebyggelsen er satt til gesimshøyde 8,5 meter. Parkeringsdekningen er i tråd med overordnete føringer. Antall parkeringsplasser anses som dekkende i denne planen. Rådmannens konklusjon av planforslaget til 1.gangs behandling Forslagsstiller har langt på veg hensyntatt de uttalelser som har innkommet etter varsling om oppstart av planarbeidet. Planforslaget til 1.gangsbehandling er godt beskrevet og utarbeidet delvis med tilhørende krav til utredninger. Rådmannen er positiv til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Tiltakshaver har levert et gjennomarbeidet konsept for utvikling av området. Planforslaget er godt beskrevet og i tråd med gjeldende kommuneplan i forhold til høy grad av utnyttelse i nye planer/boligområder. Ut fra en helhetlig vurdering anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut til høring hvor enkelte detaljer kan avklares gjennom høringsprosessen og før endelig behandling. Rådmannen anbefaler at det i sluttbehandling av planforslaget samtidig vedtas 2 år forlengelse på vedtakstidspunktet slik at samme organ som vedtar planen ser behovet for mer enn 5 år til gjennomføring i en sammenheng. RÅDMANNENS VURDERINGER AV PLANFORSLAGET TIL 2. GANGS BEHANDLING

6 Side 6 av 7 Planforslaget er etter offentlig høring i stor grad bearbeidet i henhold til innkomne uttalelser til planforslaget og rådmannens bemerkninger til planforslaget ved 1. gangs behandling i service og utviklingsutvalget. Følende tema er etter mottatt planmateriale til 2.gangsbehandling gitt en ny vurdering: Grunnforhold Rådmannen bemerket til planforslaget ved 1. gangsbehandling at det må vurderes og eventuelt utføres Geotekniske undersøkelser som sikrer gjennomføring av planforslaget innen 2.gangsbehandling. Etter en ny vurdering med henvisning til dagens grunnforhold beskrevet i planbeskrivelsen: Berggrunnen i området er granitt. I sør og vestre deler er det tykke marine avsetninger som dekkes i stor grad av høy bonitets skog. De brattere delene har lite løsmasser og dels bart fjell ifølge NGUs karter og planleggers registrering. foreslår rådmannen at krav om grunnundersøkelser tas inn i fellesbestemmelsene som følger: Kommunen kan stille krav om geoteknisk prosjektering utført sammen med alle søknader om tiltak som medfører belastning av grunn eller krever graving eller oppfylling. Sikring under anleggsperioden Rådmannen bemerket også at det frem mot sluttbehandling av planen må det jobbes noe mer med en del risikokartlegging, blant annet sikring under anleggsperioden. (F.eks. sette av arealer til beliggenhet for riggplass) Planforslaget kan ut fra dagens situasjon der interessenter ikke er kjent legge opp til en utbyggingsrekkefølge. Arealer til beliggenhet for riggplass flyttes til prosjekteringsperioden for utbygging og kan gi en plassering tilpasset planlagt utbygging. Rådmannen foreslår at følgende bestemmelse tas inn i rekkefølgebestemmelsene som følger: I anleggsperioden skal byggeplassen sikres spesielt med hensyn til skolevei og plasseres slik at trafikksikkerheten ikke blir dårligere i anleggsperioden. Det skal vurderes hvilke område som er best egnet som riggplass. Sol - og skyggeanalyse Rådmannen bemerket at det må utarbeides sol - og skyggediagrammer for lekeplasser og friområder. Hovedintensjon med analysen er å dokumentere sol/skyggeforhold på områder avsatt til formål Lekeplass i reguleringsplanen. Planområdets er beliggende i en helling sør øst og har gode solforhold. En enkel sol- og skyggeanalyse utført samtidig med prosjektering for gjennomførelse av planen ved utbygging vil gi en mer korrekt analyse. Rådmannen anbefaler at evt. krav om en enkel sol og skyggeanalyse legges inn i rekkefølgebestemmelsene som følger Kommunen kan stille krav om at en enkel sol- og skyggeanalyse skal følge søknader om tiltak. Lekeplasser og aktivitetsområder I ny arealdel har kommunen tatt med som kriterier nærhet til leke og aktivitetsområder. Planområdet ligger i tett nærhet og er tilknyttet mange flotte naturområder. Dette er gitt en større vekt enn små opparbeidede lekeplasser i nye reguleringsplaner. Rådmannen ser utfra en helhetlig vurdering av planforslaget og planområdets beliggenhet at forholdet til leke og aktivitetsområder for barn- og unge er tilfredsstillende ivaretatt. Grønnstruktur Grønnstruktur er ikke gitt egne bestemmelser i planforslaget. Følgende bestemmelse anbefales tatt inn i bestemmelsene:

7 Side 7 av Grønnstruktur. Området skal brukes slik at det minst mulig endrer naturmangfoldet i området. Økonomiske konsekvenser: Det er igangsatt arbeid med utarbeidelse av gjennomføringsavtale mellom forslagsstiller og Svelvik kommune ved tekniske tjenester. Konklusjon: Den gjennomførte revideringen av plandokumentene opp mot merknadsbehandlingen menes å gi et plandokument hvor de forutsigbare rammer er innenfor det akseptable. Planforslaget fremstår som gjennomarbeidet med en åpenbar god mulighet for realisering. Endringene vurderes å være av mindre vesentlig karakter og nytt offentlig ettersyn er ikke er påkrevd. Det anbefales at forslag til privat detaljert reguleringsplan med bestemmelser og planbeskrivelse godkjennes. Vedlegg: 1. Reguleringsplan datert: Planbestemmelser datert: Planbeskrivelse m/vedlegg datert: Høringsuttalelser mottatt i offentlig ettersyn 5. Forslagsstillers kommentarer til høringsuttalelser datert: Protokoll datert: Utrykte vedlegg: Planbeskrivelse med vedlegg datert: 1. Plankart i farger, målestokk 1:1000, datert Illustrasjonsplankart datert Forslag til planbestemmelser av Kopi av annonser for kunngjøring 5. Kopi av brev om kunngjøring 6. Kopi av adresseliste for kunngjøringen 7. Kopi av merknadsbrev. 8. Konekvensvurderinger og vurderinger av naturmangfoldslovens 8 og 9. Asplan viak Rapport, Arkeologisk registrering. Brentåsen Ebbestad. Vestfold fylkeskommune Lengdeprofil for veier snitt til illustrasjonsplan Fotomontasje. Illustrasjon