Klager på reguleringsplan Løvenskiold terrasse - KS-sak 112/17

Transkript

1 SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Planutvalget /18 Saksbeh.: Bjørn Arve Sagbakken Arkiv: 16/942 Arkivsaknr.: PLANID , K2 - L12 Klager på reguleringsplan Løvenskiold terrasse - KS-sak 112/17 Vedlegg: Reguleringsplan - Løvenskiold Terrasse - merknader Uttalelse til Kunngjøring/ Klageadgang for Løvenskiold terrasse, plannr Klage på vedtak i KS-sak 070/18, , reguleringsplan Løvenskiold Terasse E-post vedr universel utforming fra firmaet Arkitekskap AS hoveddokument SV: FEIL, Beklagelse Løvenskiold Terrasse Merknader til vedtak 2018, endelige kommentarer 2 Kopi: Feilsitering Vedlegg 1 - Forslagstillers kommentar til innkomne merknader etter offen... Vedlegg 2 - Forslagstillers kommentar til innkomne klager på kommunestyr... Reguleringsplan Løvenskiold terrasse - detaljregulering - sluttbehandling A3 plankart sluttbehandling Reguleringsbestemmelser sluttbehandling Planbeskrivelse 5 ROS risiko- og sårbarhetsanalyse 2 Rapport geoteknikk 2017 Løvlien Georåd A10-7 Utomhusarealer A10-2 Solstudie A10-3 Siktstudie A A10-4 Siktstudie B A10-5 Siktstudie C Siktstudier Kongsvinger kommune-alle Skriv politikere Kongsvinger kommune Reguleringsplan Løvenskiold terrasse - detaljregulering - sluttbehandling Vedlegg til skriv til politikere Løvenskiold terrasse - Oppdaterte tegninger og kvalitetssikring av kotehøyder for heisoppbygg Oppriss vest/øst Oppriss nord/sør Snitt bygg 1, 2 og 3 Situasjonsplan Løvenskiold Terrasse - vedr Fylkesmannens vedtak i klagesak Ad. Løvenskiold terrasse - klagesak Innvending til reguleringsplanen - nabo Rådmannens INNSTILLING 1. De innkomne klagene på vedtak i KS-sak 070/18, tas ikke til følge.

2 2. Vedtak i KS-sak 112/17 opprettholdes. 3. Klagene oversendes Fylkesmannen i Hedmark for endelig avgjørelse Planutvalget Eirik Ross (Pp) ble erklært inhabil ved behandling av saken. Votering: Vedtaket var enstemmig. Planutvalget- 038/18 Vedtak: 1. De innkomne klagene på vedtak i KS-sak 070/18, tas ikke til følge 1. Vedtak i KS-sak 112/17 opprettholdes 2. Klagene oversendes Fylkesmannen i Hedmark for endelig avgjørelse Saksopplysninger: Bakgrunn Kommunestyret vedtok i sak 070/18 reguleringsplan Løvenskiold terrasse etter at Fylkesmannen hadde opphevet kommunestyrets tidligere vedtak pga. saksbehandlingsfeil, knyttet til manglende begrunnelse av vedtaket. Reguleringsplan erstatter tidligere reguleringsplan Thv. Løvenskioldsveg som gjaldt for samme område. Denne er i sin helhet opphevet. Kommunestyrets vedtak er påklaget. Det har kommet inn 4 klager på vedtaket. Hovedtrekkene i vedtatt reguleringsplan Reguleringsplanen tillater 3 blokker i 4 etasjer i tillegg til sammenhengende parkeringskjeller. Den øvre etasjen mot Thv. Løvenskioldsveg skal være inntrukket. Det etableres et større felles leke- og uteoppholdsplass i nordvest som er universelt utformet. Det etableres noe parkering i carporter/garasjer nordvest i planområdet, og gjesteparkering. Oppsummering av vurdering av hovedvirkningene i planforslaget Prosjektet er godt gjennomarbeidet og fremstår som et bedre prosjekt enn i forrige reguleringsplan. Omgivelsene vil påvirkes av at området endres fra eneboligbebyggelse til blokkbebyggelse, men i et så sentrumsnært område vurderes det som en naturlig utvikling. Det er positivt at området fortettes med blokker og at det tilrettelegges for flere boenheter i sentrum i tråd med arbeidet med Kongsvinger Alle beboere i Galgebakken vil få utsikt, men den vil bli redusert, mest for leiligheter i 1. etasje. Redusert utsikt må kunne forventes i en by dersom vi skal fortette. Ut fra dette og ønske om fortetting samt utbyggingsøkonomi, er det urimelig å fjerne en etasje på noen av blokkene. Administrasjonen ser at aktivitet på takhagene kan være til sjenanse for beboere i Galgebakken Allé. Fjerning av takhager vil kanskje medføre noe dårligere bokvalitet for beboere i Løvenskiold terrasse. Ulempene ved å fjerne takhagene for beboere i Løvenskiold terrasse, anses likevel å være mindre enn fordelene det vil kunne gi beboere i Galgebakken Allé boligsameie. Klagenes innhold Under er det en oppsummering av hovedelementene i innkomne klager. Klagene er for øvrig lagt ved i sin helhet.

3 Per Wasa, Øvre Langelandsveg 41, Galgebakken Allè boligsameie: 1. Viser til Hedmark Fylkeskommunes sin uttalelse «Avtrapping av byggehøyden som forutsettes i gjeldende plan, er også gjennomført i bakenforliggende bebyggelse i Galgebakken Allè. Når dette kravet fjernes, kan det ikke anses å være i tråd med målet om bedre tilpasning til omgivelsene enn i gjeldende plan». Det kreves at det innføres inntrukket toppetasje på alle fire sider som et avbøtende tiltak. 2. For å tilfredsstille universell utforming kreves det at bygg 2 og 3 må senkes slik at den direkte adkomst til disse blir universell som for bygg 1, slik at beboere i bygg 2 og 3 med nedsatt funksjonsdyktighet slipper å bevege seg gjennom flere bygg for å komme til egen leilighet. 3. Det bes om en vurdering av om ordfører Strand er inhabil i saken som følge av at han er deleier og styremedlem i selskapet Flammebjørk AS sammen med utbygger av Løvenskiold terrasse. 4. Det kreves at klagene gis oppsettende virkning. Marianne Birkeland, Thv. Løvenskiolds veg 1: Det klages på plassering av energianlegg/trafo og støy fra dette. De har soverom vendt ut mot Løvenskiold terrasse. Det vises til retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. De er sterkt imot at den plasseres så nært deres hus og forventer at energianlegget blir plassert med større avstand. Det er ønskelig at kommunen bidrar med oppmåling for å avklare hvor mye som går med til vegareal. Eirik Ross, Øvre Langelands veg 39, Galgebakken Allè boligsameie: Det ønskes en ekstern gransking av ordførers inhabilitet pga at han er styremedlem i selskapet Flammebjørk AS sammen med utbygger Tor Øivind Fjeld. Klagen må ha oppsettende virkning. Et nytt prosjekt må utarbeides hvor høyden på blokkene ikke må være høyere enn tre etasjer. Borghild Hernæs, Thv. Løvenskiolds veg 7: Det klages på at garasjeanlegget skal bygges 1 meter fra eiendomsgrensen og saksbehandlingen i forhold til at dette ikke fremkommer tydelig i saken eller er informert direkte om dette. Utbyggers kommentarer til klagene Plan1 har på vegne av ØM Fjeld Utvikling kommentert klagene, se eget vedlegg. Vurdering: Om klagene oppfyller forvaltningslovens krav Det er innkommet 4 klager på kommunestyrets vedtak innen tidsfristen. Klagene er kommet fra naboer som i ulik grad blir berørt av tiltaket. Klagene oppfyller forvaltningslovens vilkår og tas derfor til behandling. Vurdering av klagene Per Wasa, Øvre Langelandsveg 41, Galgebakken Allè boligsameie:

4 1. Forslagsstiller har gjort sine vurderinger i forhold til de føringer som lå i tidligere vedtatt reguleringsplan for området, plan Thv. Løvenskiolds veg. Disse ga ikke utbygger muligheten til å gjennomføre prosjektet. Gjeldende reguleringsplan måtte dermed endres slik at utbyggingen kunne gjennomføres i tråd med føringene i «Kongsvinger Avtrapping er ikke mulig pga grunnforhold og sammenhengende parkeringskjeller. Prosjektet er forsøkt tilpasset terreng og omgivelsene ved at byggene blir liggende som lameller inn i terrenget som ikke gir en tilnærmet sammenhengende barriere, men gir mellomrom og bedre utsikt for de fleste boenhetene i Galgebakken. Ut fra en totalvurdering ift. blant annet avstand til blokkene, mellomrom mellom blokkene og bygningsmessige løsninger synes dette som en lite hensiktsmessig løsning. 2. Terrenget er bratt og tilgjengelighet synes løst på en god måte. Bygg 2 og 3 er tilgjengelig fra p-kjeller eller via bygg 1. Utearealene blir dermed også tilgjengelige. Dette er løst iht. TEK 17 som er gjeldende teknisk forskrift. Reguleringsbestemmelsene viser kun til teknisk forskrift slik at det til enhver tid er gjeldende teknisk forskrift som benyttes. 3. Det er organet selv, og i dette tilfellet kommunestyret, som avgjør om et medlem er inhabil, jf. forvaltningsloven 8 annet ledd. Det vises også til departementets veileder om habilitet, pkt. 6.2 s. 32. Kommunestyret har ikke erklært ordfører som inhabil i saken. Forholdet er ikke tatt opp direkte i forbindelse med behandlingen av denne saken, men ble vurdert i forbindelse med eventuell bygging av hotell i byparken som omhandlet samme faktum. I forkant av drøftingen ble det gjort en vurdering av saken av en advokat. Det skal «særegne» forhold til for å svekke tilliten til upartiskhet, jf. forvaltningsloven 6, 2. ledd. Ordfører ble ansett habil i hotellsaken. 4. Det er etter Rådmannens vurdering ikke grunnlag for å gi oppsettende virkning da dette skal skje unntaksvis. Før det kan igangsettes bygging må det gis byggetillatelse. Oppsettende virkning kan vurderes nærmere ved behandling av rammesøknad og eventuelt igangsettingstillatelse. Marianne Birkeland, Thv. Løvenskiolds veg 1: Det er strenge støykrav til tekniske installasjoner i tettbygde strøk, men det er helt vanlig og nødvendig å plassere trafo strategisk til i tettbygde strøk. Den vil bli utformet slik at krav til støy blir ivaretatt iht. gjeldende krav. Avstand fra trafo til bygning skal være min. 5 meter, jf. «REN blad 6000 Nettstasjon Prosjektering». Eidsiva har også bekreftet i e-post ifm. byggesøknaden at når det gjelder støy så er bransjens anbefaling 10m. Da avstanden fra trafo til deres hus er over 11 meter skal dette være tilfredsstillende ivaretatt. Det er vanskelig å finne en bedre egnet plassering totalt sett ift. alle forhold som skal ivaretas i planen. Det er viktig å få avklart eksakt hvilket areal det dreier seg om. Dette vil bli en del av grunnervervsprosessen. Eirik Ross, Øvre Langelands veg 39, Galgebakken Allè boligsameie: Vedrørende habilitet og oppsettende virkning vises det til vurdering av Per Wasas klage. Høyder er grundig vurdert tidligere, og det vises derfor til vurdering av hovedvirkningene over og saken vedrørende sluttbehandling av reguleringsplanen i Kommunestyret. Borghild Hernæs, Thv. Løvenskiolds veg 7:

5 Vi har full forståelse for at det kan være vanskelig å sette seg inn i detaljer i reguleringsplanen, men hver enkelt har ansvar for å sjekke og eventuelt spørre. Det er opplyst om dette i brevet som er sendt ut. Kommunen har ikke mulighet til å informere alle om alle detaljer i planen eller sjekke om det er noen som har spesielle informasjonsbehov. Dette har heller ikke vært lovgivers intensjon så dette er innenfor reglene i planprosesser etter plan- og bygningsloven. Gjennom en reguleringsplan kan det iht. plan- og bygningslovens (pbl.) 12-7 fastsettes byggegrenser som avviker fra pbl. avstandskrav. Planen innebærer ingen innskrenkninger i rettighetene for nevnte eiendom etter plan- og bygningsloven da det er bekreftet at garasjen skal brannsikres. Konklusjon og oppsummering: Rådmannen kan ikke se at det er tilført vesentlige nye forhold som ikke var kjent eller vurdert da saken ble sluttbehandlet i planutvalg og kommunestyre. Saken er tilstrekkelig opplyst og de utredningene som er gjort i saken ansees for å være dekkende. Når det gjelder spørsmålet knyttet til ordførers habilitet har kommunestyret ikke truffet beslutningen om at ordfører ansees som inhabil i saken. Oppsummert er det etter rådmannens vurdering ikke grunnlag for å endre planvedtaket, og klagene bør følgelig ikke tas til følge. Saksbehandlingen vurderes å være i henhold til de krav som stilles. Klagen gir ikke grunnlag for en ny behandling. Hvis planutvalget velger å ta klagene helt eller delvis til følge, må saken til kommunestyret for ny behandling. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.