Innspill til kommuneplan for Bærum kommune (vedr. gnr.3/bnr.9, Neslia 1 Haslum)

Transkript

1 Bærum kommune Områdeplan 1304 Sandvika Arkivsak: 12/23153 vår ref.: 5400_39_03 deres ref.: kopi: Neslia Utvikling AS dato: Innspill til kommuneplan for Bærum kommune (vedr. gnr.3/bnr.9, Neslia 1 Haslum) Alliance arkitekter AS fremmer på vegne av Neslia Utvikling AS innspill til Kommuneplan for Bærum kommune. Neslia Utvikling er eier og hjemmelshaver av Neslia 1, gnr 3 bnr 9 på Haslum. I forslag til ny Kommuneplan for Bærum inngår Neslia 1 som en av flere eiendommer i et hensynsområde for transformasjon- og fortetting til bolig. Haslum er definert som et lokalsenter, og vi ønsker å ta utgangspunkt i at fremtidig boligbebyggelse i Neslia 1 vil gi et økt og mer variert boligtilskudd til innbyggere og brukere med tilhørighet til Haslum senterområde. Det er gjennomført mulighetsstudier for området som har ligget til grunn for oppstartsmøte, som ble avholdt i oktober Studiene er også grunnlaget for herværende innspill. Forslag om felles plan Da grunneierne i transformasjonsområdet Haslum/Avløs har svært ulike interesser og tidshorisonter for sine eiendommer, ser vi det ikke som hensiktsmessig med krav om samordning i en felles plan. Vi ber om at områdeplankravet for området der Neslia 1 inngår tas ut av kommuneplanen, slik at de ulike aktørene ikke blir avhengige av hverandre. Utsnitt fra forslag til Kommuneplankart med krav om felles plan. Neslia 1 er markert med rød strek

2 Vi har vært i kontakt med alle grunneierne som oppgir følgende: 3/12 Nesveien 11: Eiendommen har tre seksjonseiere og det foreligger ingen planer om å utvikle eiendommen på nåværende tidspunkt. Nesveien 11 ønsker derfor ikke å delta i en områdeplan. 3/13 Nesveien 13: Eksisterende næringsbebyggelse. Eier har foreløpig ikke tatt stilling til hvordan eiendommen skal disponeres videre. De kommer til å sende inn egne kommentarer til Kommuneplanen. 3/40 Nesveien 15: Innspill om fremtidig boligutvikling er tidligere innsendt til Kommuneplanen. Eier ønsker ikke å sende inn nye kommentarer, men har fortsatt planer om å utvikle sin eiendom med et privat planforslag på sikt. Tidspunkt for realiseringen av prosjektplanene er imidlertid ikke definert og har flere avhengigheter. Nesveien 15 ønsker ikke å delta i en områdeplan. 2/80 Nesveien 17: Eiendommen er utleid næringsareal til etablert rørleggerbedrift med svært lang leiekontrakt. Ingen planer om boligutvikling de nærmeste årene. Private boligeiendommer: Kontakt er etablert til øvrige naboer med private boliger. Det fremgikk ingen ønsker om utvikling på de respektive tomtene Bestemmelser for hensynssone felles planlegging I tillegg til at det i hensynssoner er satt krav om en samlet områderegulering, er det også satt krav til egen detaljregulering før gjennomføring av tiltak. Ved ulike interesser og fremdrift i et utbyggingsområde, må det åpnes for muligheten til å kunne detaljere de enkelte eiendommene tilstrekkelig som del av områdeplanen, slik at krav til detaljregulering i etterkant utgår. Vi mener at formuleringen slik den nå er foreslått virker begrensende på utbygging i transformasjonsområdene langs Kolsåsbanen, og foreslår at krav til detaljplan i tillegg til områdeplan ikke ligger til grunn i Kommuneplanen, men kan avklares i hver enkelt områdeplan. Eiendomsstrukturen som er markert i figuren har krav til felles plan i området. - 2

3 Skoledekning I Rådmannens vurdering av innsendte endringsforslag for Neslia 1, står det at iht. skolebehovsplanen har Løkeberg skole tilstrekkelig kapasitet i planperioden. Skoledekningen i området er også bekreftet tilstrekkelig frem til 2030 i konsekvensutredning. Tilbakemeldingene fra Utrednings- og utviklingsenheten gir utrykk for at Neslia 1 ser ut til å kunne gjennomføres uten å utvide skolekapasiteten. Forslagstiller forholder seg til dette. Skolebehovsplanen skal revideres i 2015 og det vil i den forbindelse bli vurdert endringer (utvidelser, justering av kretsgrenser etc. for skolene i området). Det kan bli aktuelt å stille rekkefølgebestemmelser for boligprosjekter knyttet til gjennomføring av skoleendringene. Forutsigbarhet er avgjørende for eventuelle fremtidige investeringer i boligprosjekter i området. Det er derfor svært viktig at det fremgår i Kommuneplanen om det vil bli begrensninger i boligutbyggingstakten ifht krav om skoleutvidelser. 5.2 Avgrensning av type tiltak I forslag til ny Kommuneplan forutsettes utbyggingsavtale inngått før rammetillatelse gis. I gjeldende plan skal vedtak fattes før reguleringsplanvedtak. Vi mener det er særdeles viktig at opprinnelig formulering i gjeldende plan opprettholdes, særlig med tanke på planer som skal utarbeides i fellesskap med flere aktører. En felles plan forutsetter ikke at rammesøknader utarbeides i direkte forlengelse av planarbeidet, og det er derfor uheldig å utsette en evt. utbyggingsavtale til rammesøknad. Dette vil føre til liten grad av økonomisk forutsigbarhet for utbyggere og realismen i et prosjekt blir ikke avdekket tidlig nok. Salgsprisene på Haslum/Avløs er ikke tilstrekkelig høye til at prosjektene kan tåle store utbyggingsavtaler. Det er derfor viktig at kommunen raskt (og innen reguleringsvedtak) definerer nivået på evt. offentlige krav. 5.3 Kostnadsfordeling I forslag til denne bestemmelsen er det beskrevet et krav om at alle kostnader i sin helhet med tilrettelegging av nødvendig teknisk og blågrønn infrastruktur i et utbyggingsområde skal dekkes av utbyggerne. Vi forutsetter at dette utelukker ytterligere kostnader for offentlig eller annen infrastruktur utenfor planområdet, og at det derfor ikke er nødvendig å formulere en utbyggingsavtale for området Parkering I forslag til bestemmelsene kreves det at parkeringsdekningen fastsettes i reguleringsplan. I utgangspunktet legger retningslinjene opp til et krav om 1,2 parkeringsplasser per 100 kvm BRA for område B i tabell 1. Vi mener dette vil kunne begrense fortettingsprosjekter langs Kolsåsbanen som ligger mindre enn 600 meter fra jernbane og T-banestasjoner. Vi foreslår at det åpnes for en lavere parkeringsdekning i sonene som kommunen har utpekt til fortettings- og transformasjonsområder. Vårt forslag er å legge opp til en norm med maks 1,2 biloppstillingsplasser også for boliger i dette området (kontor er foreslått med dette allerede). Vi mener dette gir en større fleksibilitet i prosjektene og markedsmessige forhold vil regulere hva som er hensiktsmessig p-dekning. Et økt boligtilbud langs knutepunkter og T-banestopp i fremtiden vil mest sannsynlig ikke å bety at nye boliger får samme parkeringsbehov og reisevaner som etablerte boliger. Parkering tilhørende bebyggelsen i Neslia 1 tenkes fortrinnsvis under terreng. Vi ser for oss at enkelte parkeringsplasser kan reserveres for el-biler og vil også foreslå et minimumskrav til sykkelparkeringsplasser. - 3

4 25 Uteoppholdsareal / kvalitetskrav I forslag til ny Kommuneplan kreves det at MUA fastsettes i reguleringsplan. I tillegg er det definert retningslinjer kun med differensiering på «blokkbebyggelse» og «boliger innenfor sentrumsformål». Denne 2-delingen vil etter vårt syn virke svært begrensende på transformasjonsområdene. Krav om 80 m2 MUA per 100 m2 BRA de fleste steder gir ikke tilstrekkelig mulighet til fortetting langs Kolsåsbanen. Det er derfor viktig at det legges opp til en større fleksibilitet og at andre kriterier legges til grunn i vurderingen av uteoppholdsareal (avstand fra jernbane og T-bane, tilgjengelig fritidstilbud i nærområde samt øvrige natur- og rekreasjonsmuligheter rundt prosjektene osv.). Neslia 1 ligger i et sentralt beliggende område med gangavstand til lokalsenteret Haslum med servicetilbud som post, restaurant og handel. I tillegg finnes både T-bane øst-vest (Oslo-Kolsås) og buss nord-sør (Sandvika-Bekkestua og Sandvika-Ila) i umiddelbar nærhet. Området ligger helt inntil store offentlige rekreasjonsmuligheter, så som direkte tilgang til turstien langs Øverlandselva som knytter seg til Bærumsmarka og store friluftsområder. Etablerte ballplasser for litt eldre barn finnes også i nærheten. Ut fra kvalitetene i nærmiljøet, mener vi derfor det er riktig å vurdere MUA i prosjektet på samme måte som i sentrumsprosjekter med 35m2 per 100 BRA, og vi ønsker at dette defineres i Kommuneplanen Vassdrag Byggeforbudssonen i gjeldende og forslag til ny kommuneplan er ulikt definert og svært skjerpet: Gjeldende plan: 5 Det fastsettes følgende bredder for byggeforbudssonene (jfr. også flomsonekartet): Øverlandselva fra Åsterud til Rønne elv 20 meter Forslag til ny plan: 11.4 Følgende bredder for byggeforbudssonene målt fra elve- eller bekkekant er: - Øverlandselva fra Åsterud til Rønne elv 20 meter I tidligere Kommuneplan er byggeforbudssonen langs vassdrag definert med en bredde på et gitt antall meter. For Øverlandselva er bredden satt til 20 m. I forslag til Kommuneplan er tallet også 20 m, men nå målt fra elveeller bekkekant. - 4

5 Neslia 1 ligger langs med Øverlandselva, og re-definisjonen av bredden på byggeforbudssonene er svært dramatisk for prosjektet. Eksisterende bygningsmasse i Neslia 1 ligger i dag nærmere Øverlandselva enn kravet i forslag til ny kommuneplan. Vi ønsker å opprettholde dagens bebyggelsesgrense mot elva, som stort sett er nærmere enn 20m målt fra elvekanten (se illustrasjon). Dersom byggeforbudssonen på 20m tas bokstavelig, vil byggbart areal bli for lite til å kunne realisere prosjektet. I tillegg vil det utelukke prosjektets viktigste intensjon om punktbebyggelse for å slippe en sammenhengende og kompakt blokkstruktur. Vi anser det som et viktig grep for nærmiljøet å kunne inkludere og åpne opp mot elva for nærmiljøet. Vi ser også for oss at Øverlandselva kan bli mer tilgjengelig for allmennheten ved at den oppleves og brukes som en kvalitet og som et identitetsskapende element på Haslum. I Kommuneplanen er det uttalt at vern må vike til fordel for fortetting enkelte steder. Vi mener Neslia 1 er et slikt tilfelle, men understreker at dette likevel ikke vil få negative konsekvenser for Øverlandselva. Vi anser det som viktig å opprettholde vegetasjonsbeltet på ca. 10 meter fra elva, både av miljø- og klimahensyn. Tomta danner i seg selv en naturlig byggesonebegrensning ved sitt fallforhold mot elva. Se for øvrig vedlagte skisse med eksempel på bebyggelse som delvis ligger innenfor 20 metersonen. Vi forutsetter at det i plansaken finnes frem til en passende byggegrense mot elva. Vårt utgangspunkt er dagens bebyggelsesplassering, som er ca m målt fra elvekanten. Oppsummering av innspillet: 1. Vi ber om at områdeplankravet for området der Neslia 1 inngår tas ut av Kommuneplanen, slik at de ulike aktørene ikke blir avhengige av hverandres fremdrift og investeringsmuligheter. 2. Skoledekningen i området er bekreftet tilstrekkelig i planperioden. 3. Forutsigbarhet er avgjørende for investeringer i fremtidige boligprosjekter i området. Det er svært viktig at det fremgår i Kommuneplanen om det vil bli begrensninger i boligutbyggingstakten ifht krav om skoleutvidelse : Vi foreslår at krav til detaljplan i tillegg til områdeplan ikke ligger til grunn i Kommuneplanen, men kan avklares i hver enkelt områdeplan : I forslag til ny Kommuneplan forutsettes utbyggingsavtale inngått før rammetillatelse gis. I gjeldende plan skal vedtak fattes før reguleringsplanvedtak. Vi mener det er særdeles viktig at opprinnelig formulering i gjeldende plan opprettholdes og videreføres til ny Kommuneplan : Vi forutsetter at ytterligere kostnader for offentlig eller annen infrastruktur utenfor planområdet utgår som følge av bestemmelsen, og at det derfor ikke er nødvendig å formulere en utbyggingsavtale for området : Vi foreslår at det åpnes for en lavere parkeringsdekning i sonene som kommunen har utpekt til fortettings- og transformasjonsområder. Vårt forslag er å legge opp til en norm med maks 1,2 biloppstillingsplasser også for boliger i dette området : Ut fra kvalitetene i nærmiljøet, mener vi det er riktig å vurdere MUA i prosjektet på samme måte som i sentrumsprosjekter med 35m2 per 100m2 BRA bolig. Dette defineres i kommuneplanen : Vi ønsker å opprettholde dagens bebyggelsesgrense mot Øverlandselva, som stort sett er nærmere enn 20m målt fra elvekanten. Dersom byggeforbudssonen på 20m tas bokstavelig, vil byggbart areal bli for lite til å kunne realisere prosjektet. Vi ber vennligst om at våre innspill tas med i videre arbeid med Kommuneplanen. Vi står gjerne til tjeneste med ytterligere opplysninger og også eventuelt utredninger dersom det skulle være behov for det. Med vennlig hilsen Alliance arkitekter as Charlotte Helleland - 5