Forslag til endring av områdeplan for Skarbekken

Transkript

1 PLANINITIATIV Forslag til endring av områdeplan for Skarbekken Kunde: Prosjekt: Jørpeland Utviklingsselskap AS Områdeplan Skarbekken Prosjektnummer: Rev.: 1 Dato

2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning Bakgrunn Formålet med planen Planområdet og virkninger Forslag til plangrense Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Utbyggingsvolum og byggehøyder Funksjonell og miljømessig kvalitet Tiltakets virkning på, og tilpasning til omgivelser Forholdet til andre planer Medvirkningsprosesser / interessekonflikter Temaer som skal avklares i planbeskrivelsen Ivaretakelse av samfunnssikkerhet Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning... 7 S w e co NO-4031 Stavanger, Telefon S we c o No r g e A S Hovedkontor: Oslo U t ar bei d et a v Helene Østmoe

3 1 Innledning I henhold til Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven (FOR ), skal private forslagsstillere sende et planinitiativ til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven 12-8 første ledd andre punktum. Det er valgt å utarbeide planinitiativ selv om dette er en endring av en gjeldende områdeplan. På vegne av forslagstiller, Strand kommune og Jørpeland utviklingsselskap AS, oversendes planinitiativ for forslag til endring av deler av områdeplan Skarbekken, plan Bakgrunn Områdeplan for Skarbekken med detaljert del ble vedtatt i Området som ble detaljregulert i forbindelse med områdeplanen er utbygget. De resterende boligfeltene i områdeplanen krever at det etablereres store infrastrukturtiltak noe som gjør at planen er vanskelig å realisere. Sweco har derfor sett på alternative løsninger for adkomst til boligområdet i samråd med kommunen. Høsten 2018 ble det politisk behandlet en forespørsel om endring av områdeplanen, hvor alternative løsninger for adkomst ble presentert. 3 Formålet med planen Formålet med endring av reguleringsplanen er å endre interne adkomstveier i gjeldende områdeplan, på grunn av store kostnader knyttet til etablering av vei som ikke er nødvendig for utbygging av boligfeltene. I gjeldende plan er det regulert inn omkjøringsvei i randsonen av planen. En forutsetting for planen er at store deler av omkjøringsveien skulle etableres samtidig med feltutbyggingen. Det er på nåværende tidspunkt ikke planer om å etablere omkjøringsveien videre mot sørvest (ned mot Rv.13). For å unngå store kostnader knyttet til overordnet vei er det i samråd med kommunen sett nærmere på alternative adkomstløsninger hvor en mindre del av omkjøringsveien etableres. En forutsetting for endringen er at omkjøringsveien reguleres i planen slik at denne kan etableres i fremtiden, men ikke som en del av boligutbyggingen av Skarbekken. En endring av interne adkomstveier vil medføre endring av feltinndeling og en kryssing av regulert friområde. Det vil også gjøres en vurdering om det er hensiktsmessig å endre plassering av formålet undervisning. Parallelt med planendringen vil det bli forhandlet frem ny utbyggingsavtale for områdeplanen. Figur 3-1 Foreløpig forslag til endret adkomst. PLANINIATIV SIDE 3 AV 8

4 4 Planområdet og virkninger 4.1 Forslag til plangrense I forslag til plangrense er store deler av gjeldende områdeplan inkludert med unntak av området som er detaljregulert tidligere (og utbygd) og regulert offentlig areal. Detaljert plangrense avklares i oppstartsmøte med Strand kommune. Figur 4-1 Utsnitt gjeldende planer. Forslag til plangrense er markert med rødt. 5 Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Gjeldende plan legger til rette for en boligutnyttelse på 2 2,5 boliger per dekar. Det er angitt minimum og maksimum antall boliger innenfor hvert delfelt. Planområdet har flere kvaliteter som gir et godt utgangspunkt for boligbebyggelse, med sør- og vestvendt skråning. Det er også mulighet for at alle boligene kan få utsikt til både fjorden og fjellet. På grunn av det skrånende terrenget vil det ved endring av planen vurderes om det er behov for å redusere boligutnyttelsen noe. 5.1 Utbyggingsvolum og byggehøyder I gjeldende områdeplan er det stilt krav om maks byggehøyde på 10 m over høyeste planert terreng rundt bygningen. Det er ikke planer om å legge til rette for høyere bebyggelse. 5.2 Funksjonell og miljømessig kvalitet Den nye bebyggelsen skal ha en form og uttrykk som står i stil med dagens bygningsmiljø. Kriteriene i teknisk forskrift skal oppfylles så langt som mulig, dersom dette ikke er mulig skal det synliggjøres i byggesaksbehandlingen. PLANINIATIV SIDE 4 AV 8

5 6 Tiltakets virkning på, og tilpasning til omgivelser Det er sett på flere alternative løsninger for adkomst. På bakgrunn av en helthetsvurdering av fordeler og ulemper med de ulike alternativene er det valgt å arbeide videre med ett alternativ, illustrert i figur 3-1. Alternativet tar utgangspunkt i samme veihierarki som gjeldende plan, men boligtrafikken ledes raskere ned i boligfeltet for å unngå store konsekvenser knyttet til overordnet vei. Alternativet som er valgt berører i stor grad bare ny bebyggelse innenfor planområdet. Endret veitrase medfører en kryssing av regulert friområde. 7 Forholdet til andre planer Regionalplan Planområdet ligger inne som tettstedsareal i regionalplanen for Jæren Kommuneplan for I gjeldende kommuneplan for Strand kommune ligger området inne som boligformål. Kommuneplanen viser en ringvei nord for området med kommunikasjon til Rv. 13. Figur 7-1 Utsnitt fra kommuneplanen. Gjeldende reguleringsplaner Gjeldende områdeplan er områdeplan for Skarbekken, plan Her er området regulert til boligbebyggelse, friområde og offentlig formål. PLANINIATIV SIDE 5 AV 8

6 B4 B2 Figur 7-2 Utsnitt gjeldende planer. Forslag til plangrense er markert med rødt. Pågående reguleringsplaner Det pågår detaljplaner for felt B4 og B2 i områdeplanen. Planene er førstegangsbehandlet og har vært ute til offentlig ettersyn. Endring av veitrase vil trolig medføre at det er behov for justeringer av detaljplan for felt B2. I forbindelse med endring av områdeplanen vil det bli vurdert om det er behov for å justeringer av detaljplan for felt B2 og B4 før videre politiske behandling av planene. 8 Medvirkningsprosesser / interessekonflikter i plan og bygningsloven som omhandler endring og oppheving av reguleringsplan beskriver at det gjelder samme bestemmelser som for utarbeidelse av ny plan. I denne prosessen tas det utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Varsel om oppstart. Annonsering i avis og brev til berørte parter Kunngjøring på kommunens nettside. Offentlig ettersyn av planforslaget. Det er ikke kjente interessekonflikter i planen. PLANINIATIV SIDE 6 AV 8

7 9 Temaer som skal avklares i planbeskrivelsen I henhold til plan- og bygningsloven 4-2 skal det utarbeides planbeskrivelse i forbindelse med planforslaget. Da dette er en endring av gjeldende områdeplan vil hovedfokuset i planbeskrivelsen være på endringene som gjennomføres. Det er flere temaer som vil inngå i planbeskrivelsen, men tema omtalt nedenfor vil få særlig fokus i planbeskrivelsen. Planfaglig tema Forslagsstillers vurdering/kommentar Kommunens vurdering/kommentar Offentlig og felles trafikkareal Tetthet Barn og unges interesser Vann og avløp Friområde Kulturminner Formålet med endringen av områdeplanen er å endre adkomster internt i planområdet fra omkjøringsveien. Dette vil dermed være et sentralt punkt i planbeskrivelsen. Endring av adkomstveier vil medføre endringer av delfelt. Det vil i den forbindelse gjøres en vurdering av boligtetthet i de ulike delfeltene. Hensyn til barn- og unge må ivaretas i planforslaget. Løsninger for vann- og avløp og flom vil være sentrale temaer i planprosessen. Strand kommunen har hatt problemer med flom i senere tid. Kommunen har i den forbindelse gjort en del tiltak for å bedre situasjonen. Endringen medfører kryssing av friområde med adkomstvei. I planprosessen må det sees nærmere på hvordan dette kan gjøres på en mest mulig skånsom måte. Det er ikke kjente kulturminner innenfor området. 10 Ivaretakelse av samfunnssikkerhet Det utarbeides ROS-analyse etter DSBs mal som oppsett som baserer seg på foreliggende kunnskap og kilder samt utdrag fra nødvendige avklaringer og utredninger gjort i forbindelse med planarbeidet. I ROS-analysen vil håndtering av flom være et viktig tema. 11 Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning Etter 4 i forskrift om konsekvensutredning (KU) skal forslagsstiller vurdere om planforslaget faller inn under kriteriene for KU. Dette skal igjen verifiseres av ansvarlig myndighet. PLANINIATIV SIDE 7 AV 8

8 Det vurderes at tiltaket ikke får vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn, og faller ikke inn under 6, 7 eller 8 i forskriften. Planen inneholder ikke tiltak nevnt i vedlegg I eller II. I gjeldende reguleringsplan og i kommuneplanens arealdel er utbyggingsområdet regulert til boligformål. Forslagsstiller vurderer at behandling av planfaglige tema samt ROS-analyse vil være tilstrekkelig for planlagt tiltak og detaljreguleringsplan. PLANINIATIV SIDE 8 AV 8