ANMODNING OM OPPSTARTSMØTE OG PLANINITIATIV Detaljregulering gnr. 48, bnr butikktomta på Borgen - i Ullensaker kommune

Transkript

1 Ullensaker kommune v/ståle Fosli Postboks Jessheim Dato: Vår ref.: A/AK ANMODNING OM OPPSTARTSMØTE OG PLANINITIATIV Detaljregulering gnr. 48, bnr butikktomta på Borgen - i Ullensaker kommune 1. Forslagstiller / plankonsulent Forslagstiller er Whaler Properties AS. Plankonsulent er Øvre Romerike Prosjektering AS. 2. Formålet med planen, planlagt bebyggelse utbyggingsvolum og høyder Hensikten med reguleringsplanarbeidet er å legge til rette for etablering av butikkareal på om lag 2000 m 2 for dagligvarebutikk. Dette skal fungere som et nærsenter for Borgenområdet. I inntil 3 etasjer over butikklokalet planlegges det for leiligheter med et godt bomiljø for ulike samfunnsgrupper og aldre. I kommuneplanen er det gitt en høyde for bebyggelsen på 13 meter. Det anses realistisk å planlegge for et sted mellom leiligheter med ulik størrelse og dermed et boligareal på ca m 2 BRA. En mere detaljert utforming av bygningsmassen med uteområder og adkomstveg i den videre reguleringsplanprosess, vil gi et tydeligere bilde på eksakt antall leiligheter. Det skal fokuseres på gode uteoppholdsareal for leilighetene og etterstrebes en god skjerming fra butikklokale og parkeringsplasser. 3. Kart over planområdet og forholdet til kommuneplanens arealdel Planområdet avgrenser seg til deler av eiendommen gnr. 48, bnr Planområdet har et areal på om lag 6,5 daa. Planområdets avgrensning er vist med sort stiplet linje.

2 Forholdet til kommuneplanens arealdel: Området er omtalt som BA3 i kommunedelplan for Borgen, området er avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål. I kommuneplanens arealdel er det stilt rekkefølgekrav om at gang- og sykkelveg langs Gamle Kongsvingerveg fra innkjøringen til Borgen skole/idrettsplassen syd for Kongsvingervegen og fram til krysset ved Borgen skal være etablert. Det har også tidligere ligget inne et rekkefølgekrav i kommunedelplanen om at det ikke kan bygges ut innenfor BA3 før ny vegparsell (i øst) med tilhørende gang- og sykkelveg og kryssløsninger er utbygd. Dette rekkefølgekravet ble tatt ut ved forrige kommuneplanrevisjonen, der kommuneplanens arealdel ble vedtatt den Området er lokalisert innenfor BA3 i kommunedelplan for Borgen, som vises i kartutsnittet ovenfor. Planavgrensningen forholder seg til den del av gnr. 48, bnr. 133 som ligger innenfor BA3. Forslagstiller har ikke hånd om øvrigt areal innenfor BA3. 4. Skisser/illustrasjoner av ønsket tiltak Foreløpig er det ikke engasjert arkitekt for utforming av bebyggelse. Det er derfor nå vanskelig å kunne gi noen konkret beskrivelse av utforming og materialvalg. 5. Beskrivelse av planområdet og dets virkninger for omgivelser og landskap Planområdet ligger inntil Fv. 458, og grenser til bolig/småbruk i nord og næringsareal vest. I syd og øst grenser området inntil landbruksareal. Eiendommen skråner noe nedover mot øst. Eiendommen er i dag ubebygget, og utbyggingen vil således være noe eksponert for omgivelsene. Tiltaket anses for ikke å innebære noen vesentlige negative konsekvenser i den sammenheng.

3 6. Funksjonell og miljømessig kvalitet Det vil bli oppført en bygningsmasse bestående av butikk/næring i sokkeletasje, med tillegg av 2-3 etasjer med leiligheter oppå. Det legges opp til prinsippet om tilgjengelighet. Det vil bli bygget etter siste gjeldende tekniske forskrift og de miljøkrav som derav følger. 7. Vesentlige interesser som påvirkes av planinitiativet Forslagstiller kan ikke på nåværende tidspunkt se at det er vesentlige interesser som påvirkes av planinitiativet. 8. Hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, bl.a. gjennom forebygging av risiko- og sårbarhet I forbindelse med den videre planprosess, vil det bli laget en risiko- og sårbarhetsanalyse som vil avdekke eventuelle risikomomenter, og derigjennom anbefales eventuelle avbøtende tiltak. Foreløpig er det ingen kjente store risikoer forbundet med prosjektet. 9. Hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart De statlige fagmyndigheter skal varsles sammen med naboer og øvrige berørte interesseorganisasjoner. Oppstartvarsling gjennomføres etter adresseliste som bestilles hos kommunen. 10. Prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte Det legges opp til en ordinær planprosess i henhold til prosessreglene i plan- og bygningsloven. 11. Vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt Konsekvensutredning har hjemmel i plan- og bygningsloven 4-1 og 4-2 med tilhørende forskrift om konsekvensutredninger som trådte i kraft Etter 4 i forskrift om konsekvensutredninger (KU) skal forslagstiller vurdere om planforslaget faller inn under kriteriene for konsekvensutredning. Dette skal igjen verifiseres av ansvarlig myndighet. Forskriften skiller mellom planer som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram, jf. forskriften 6, og planer etter 8 som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger etter 10. I 10 skal det vurderes om planen kommer inn under kriterier for vurderingen av om en plan eller et tiltak kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. For reguleringsplaner etter 8 som skal konsekvensutredes, er det ikke krav om planprogram. 6 Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding b) reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven for tiltak i vedlegg I. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen. Vurdering: Tiltaket faller ikke inn under de definerte planer eller tiltak som er listet opp i forskriftens vedlegg nr. 1. Kravet til konsekvensutredning er ikke til stede.

4 8 Planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Følgende planer og tiltak skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger etter 10, men ikke ha planprogram eller melding: a) reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen. Vurdering: I vurderingen av om en plan eller et tiltak kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn, skal det iht. 10 ses hen til egenskaper ved planen eller tiltaket, og planen eller tiltakets lokalisering og påvirkning på omgivelsene, av tiltak som inngår i vedlegg II. Foreslått tiltak er ikke listet opp i vedlegg II, jf. pkt. a). Det vurderes ut fra 8 at planen ikke utløser konsekvensutredning på grunn av vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Oppsummering og konklusjon: 6 og vedlegg I er vurdert til ikke å være gjeldende her, da tiltaket ikke er listet opp i vedlegg I. 8 og vedlegg II er vurdert til ikke å være gjeldende her, da tiltaket ikke inngår i vedlegg II. Konklusjonen er at planen ikke skal konsekvensutredes. 12. Enkel stedsanalyse, foreslått prosjekt sitt forhold til planområdet og tilgrensende bebyggelse Området ligger til dels landlig til. Det grenser inntil landbruksareal i øst og syd, og til eksisterende boliger og næring i vest og nord. Eiendommen er i dag ubebygget, og utbyggingen vil således være noe eksponert for omgivelsene. Det er i kommuneplanen åpnet for bebyggelse på 13 meter, og det vil dermed bli noe høyere enn eksisterende bebyggelse rundt. 13. Dersom det planlegges boliger, hvordan forholder planforslaget seg til boligbyggeprogrammet mtp. Antall boliger, tidsperiode mm? Prosjektet har ikke kvoter i dagens boligbyggeprogram. Det ble derfor fremmet en prinsippsak for Formannskapet den 30. oktober 2018 der det Formannskapet stilte seg positiv til igangsetting av planarbeid i den hensikt å legge til rette for næring og bolig. Det eksakte antall boliger vil bli avklart i den videre reguleringsplanprosess, men det antas foreløpig et sted mellom leiligheter. 14. Hvilke energiløsninger er tenkt benyttet? Ligger området innenfor konsesjonsområdene for fjernvarme? Det planlegges for elektrisitet som oppvarming. Området ligger ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. 15. Planlegges det nye veger som trenger eget vegnavn? Adresser må være på plass senest før igangsettingstillatelse. Det krever egen sak om adressering Området vil få adkomst fra Fv Den videre planprosess vil avklare hvordan en slik adkomst vil ligge. Foreløpig anses det ikke nødvendig nye veger som trenger vegnavn. 16. Er kartgrunnlaget som benyttes oppdatert (dvs. maks. 6 mnd)? Digitalt kartgrunnlag kjøpes fra kommunen / ambita og legges til grunn for planarbeidet.

5 17. Er eiendomsgrensene koordinatfestet og presise? Hvis nei vil det bli krav om oppmålingsforretning. Eiendomsgrensenes kvalitet avklares med geodata/oppmålingsavdelingen i kommunen. Forslagstiller rekvirerer oppmålingsforretning i tidlig fase dersom det viser seg være påkrevet. 18. Vurder bruk av utbyggingsavtale. Dette punktet bør også tas med i varslingsannonsen Utbyggingsavtale avtales dersom det viser seg være behov. I oppstartvarslingen vil det også bli varslet oppstart av arbeid med utbyggingsavtale iht. plbl Hvem skal faktura for oppstartmøtegebyr sendes til? Whaler Properties Madserud Alle OSLO