Forslag til detaljregulering for Midtfjell felt D+E

Transkript

1 PLANINITIATIV Forslag til detaljregulering for Midtfjell felt D+E Kunde: Prosjekt: Midtfjell Utbyggingsselskap AS Detaljregulering felt D+E Midtfjell Prosjektnummer: Dato

2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning Formålet med planen Planområdet Begrunnelse for endring/omdisponering Planområdet og virkninger Forslag til plangrense Forholdet til andre planer Planlagte endringer av felt D og E i områdeplanen Felt D fra bolig til barnehage/idrett/lnfr Felt E fra bolig/barnehage/idrett til kun bolig Funksjonell og miljømessig kvalitet Tiltakets virkning på, og tilpasning til omgivelser Medvirkningsprosesser / interessekonflikter Temaer som skal avklares i planbeskrivelsen Ivaretakelse av samfunnssikkerhet Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning S w e co Forusparken 2 NO-4031 Stavanger, Telefon S we c o No r g e A S Hovedkontor: Oslo

3 1 Innledning I henhold til Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven (FOR ), skal private forslagsstillere sende et planinitiativ til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven 12-8 første ledd andre punktum. På vegne av forslagstiller, Midtfjell Utbyggingsselskap AS, oversendes planinitiativ for forslag til detaljregulering vedrørende Midtfjell felt D+E. 2 Formålet med planen Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for en omdisponering av områdeplanen for Midtfjell felt D og E på Ålgård, som ble vedtatt i Delfeltene inngår i gnr. 6 bnr og Områdeplanen for Midtfjell ble utarbeidet i 2015 med en detaljert del for felt A-D og krav til detaljregulering for felt E-H. Det har blitt jobbet med realisering av denne planen av flere parter, uten å lykkes. Planen som den gang ble utarbeidet var ikke økonomisk bærekraftig og er dermed ikke gjennomførbar slik den foreligger. Det er ønskelig å kunne se på en omdisponering innenfor feltene D og E for å optimalisere planen. Utklipp av områdeplanen vises under. Felt E Felt D Figur 1. Utklipp av områdeplanen for Midtfjell-Ålgård, med feltene D og E som ønskes omdisponert. PLANINIATIV SIDE 3 AV 13

4 2.1 Planområdet Planområdet er i hovedsak felt D og E samt noe LNFR område. Områdeplanen Midtfjell ligger i Gjesdal kommune, og grenser til Time kommune i vest og Sandnes kommune i nord. Områdeplanen er i dag et ubebygd område som benyttes som beitemark for sau. Områdeplanen grenser til eksisterende eneboligbebyggelse mot nord og øst, og naturområde og beitemark i sør og vest. 2.2 Begrunnelse for endring/omdisponering Områdeplanen som foreligger for Midtfjell er ikke økonomisk bærekraftig og dermed ikke gjennomførbar slik den foreligger. I tillegg har man flere forhold i Ålgård som er endret siden områdeplanen først ble vedtatt, og som dermed gir nye behov som må ses på i et 20-års perspektiv. Momenter ved områdeplanen som ligger til grunn for en omdisponering av feltene D og E: A. De høye kostandene for hovedadkomst til feltet kombinert med de fysiske utfordringene knyttet til å bygge i bratt terreng har gjort at man må se på hvordan man kan realisere en utbygging. B. Antall boliger som selges per år i Gjesdal har gått ned og befolkningsutviklingen stagnert. C. Behov for nye barnehageplasser er redusert og det står i dag tomme avdelinger i barnehager i Gjesdal kommune på grunn av færre barn i barnehage enn tidligere prognoser tilsa. D. Sentralidrettsanlegget på Solås som vil være ferdig utbygget i 2020 dekker behovet for haller til håndball og tilsvarende ballidretter for lang tid. Det skal nå bygges to nye haller på sentralidrettsanlegget, en innendørshall for fotball og en hall for håndball og turn. Det er bygget 3 kunstgressbaner på Ålgård i offentlig regi: Bærland skole (85x70m), Nesjane (60x40m) og Ålgård skole (60x40m). Det er i tillegg etablert to mindre kunstgressbaner på ca. 40x20m i Raudviga og Torvmyrfeltet. PLANINIATIV SIDE 4 AV 13

5 3 Planområdet og virkninger Planområdet ligger i Gjesdal kommune, rundt 1,5 km nordvest for Ålgård sentrum og er i overkant av 150 dekar stort (området merket i figur 3). Hele områdeplanen er på rundt 500 dekar. Planområdet består hovedsakelig av kulturbeite, lynghei og myrområder. Innenfor områdeplanen er det flere kulturminner som er regulert med hensynssone som ligger mellom feltene D og E, men man vil ikke berøre disse ved en omdisponering av de to feltene. Kulturminnene er automatisk fredete rydningsrøyser og gravrøyser. Felt E Felt D Figur 2. Flyfoto av planområdet som i dag består hovedsakelig av beitemark. Markeringene er omtrentlige. PLANINIATIV SIDE 5 AV 13

6 3.1 Forslag til plangrense Det foreslås en plangrense som i hovedsak omfatter feltene D og E samt noe LNFR område, se kart under. Figur 3. Foreslått plangrense. PLANINIATIV SIDE 6 AV 13

7 4 Forholdet til andre planer Områdeplan for Midtfjell, vedtatt plan Tomteutnyttelse 2,6-4,3 boliger per dekar. Tomteutnyttelse for felt D: 2,0-4,3 boliger per dekar. Tomteutnyttelse for felt E: 3,0-4,5 boliger per dekar. Det er i planforslaget lagt til rette for boenheter. Det er foreslått barnehage i to etasjer med samlet BRA på 2500 m 2. Det er foreslått idrettsanlegg i to etasjer med et samlet BYA på 2000 m 2. Det er regulert inn 7 kvartalslek og et idrettsanlegg med ballfelt. Byggegrenser: o o o 5 meter fra kant til samlevei. 4 meter fra interne adkomstveier. 2 meter fra gatetun. Regionalplan for Jæren Planområdet er en del av øvrige områder i regionalplanen og det settes dermed retningslinjer for 2-4 boliger per dekar. Kommuneplan for Gjesdal kommune I kommuneplanen for Gjesdal kommune er planområdet avsatt til boligformål, samt idrett og barnehage. Forslag til formål er i tråd med kommuneplanen men dreier seg om en omdisponering hvor det ses på alternative plasseringer av idrettsformål og barnehage. Øvrige boligområder på Ålgård skal ha en gjennomsnittlig tetthet på 2-3 boliger per dekar. Ny kommuneplan for Gjesdal kommune Det foreligger utkast til ny kommuneplan for Gjesdal kommune , datert , som er til 2. gangs behandling. Boligområder skal utvikles med en god balanse mellom byggeområder og friområder, for å sikre alle tilgang til grønne kvaliteter. Erfaringer fra gjeldende planer tilsier at fordelingen 60/40 (bolig/friområder) kan være retningsgivende. Kommunen ønsker et mangfold av boliger med boligtyper for alle livsfaser og husholdninger. Lekeområder bør planlegges slik at de får en egenart, gjerne knyttet til sted eller aktivitet. Det er ønskelig at eksisterende landskapselementer som trær, store steiner eller terrengformasjoner innarbeides i planene for lekeområdene. PLANINIATIV SIDE 7 AV 13

8 Figur 3. Utklipp av kommuneplanen (både gjeldende og ny) som viser eksisterende områdeplan for Midtfjell. PLANINIATIV SIDE 8 AV 13

9 5 Planlagte endringer av felt D og E i områdeplanen 5.1 Felt D fra bolig til barnehage/idrett/lnfr Ved en omdisponering av felt D fremmes følgende endringer: Boligformålet utgår i sin helhet grunnet utfordrende terreng og solforhold. Den vestre delen av feltet bygges ikke ut grunnet bratt terreng. Området omdisponeres til LNFR. Barnehagen flyttes fra felt E til felt D, hvor det er gode solforhold på dagtid. Barnehageformålet vil være minst like stort som for områdeplanen, og bestå av rundt 8 avdelinger, som vil betjene hele Midtfjell utbyggingen. Barnehagen vil etableres med sokkeletasje for å ta opp terrengforskjeller, samtidig som terrengforskjellene skaper spennende og utfordrende lekeområder for barna. Fra felt D har man også nærhet til Midtfjell og naturområder. I tilknytning til barnehagen vil det tilrettelegges for idrettsanlegg, kvartalslek og en parkeringsplass som betjener disse funksjonene. I tillegg til idrettsanlegg vil det tilrettelegges for mindre idrettsgrener som downhill, som kan egne seg ved Midtfjell på grunn av terrengforskjellene. Figur 4. Forslag til plassering av barnehage, kvartalslek, idrett og parkering ved felt D. Hele boligformålet utgår grunnet bratt terreng. PLANINIATIV SIDE 9 AV 13

10 Tema fra områdeplanens konsekvensutredning Konsekvensutredningen som foreligger for områdeplanen, datert , sier at det er bedre barnehagedekning på øst- enn vestsiden av Ålgård, og at flere som bor på vestsiden har barn på østsiden. Konsekvensutredningen viser at det ved maks utbygging (905 boliger) vil genereres 181 barnehagebarn. Konsekvensutredningen beskriver også idrettsformålet og sier at «det er behov for idrettsanlegg og fotballbaner av god kvalitet for de minste barna (6-12 år) på sør/vestsiden av Ålgård. Det er i tillegg påpekt fra idrettslagene mangel på innendørshaller for turn, håndball og andre innendørsaktiviteter. Det er behov for mer hall.» Betraktninger vedrørende KU og endrede behov Ved en flytting av barnehagen fra felt E til D vil man ha samme kapasitet i barnehagen som beskrevet i planbeskrivelsen og KU, men man får frigitt arealer som egner seg bedre til bolig. Det er blitt bygget ut flere idrettsanlegg i Ålgård siden områdeplanen ble utarbeidet, og man har dermed et endret behov i dag. Følgende idrettsanlegg er bygget ut siden områdeplanen ble utarbeidet: Sentralidrettsanlegget på Solås som består av tre fotballbaner og en friidrettsbane. Det skal i tillegg bygges ny innendørs fotballhall og håndballhall i løpet av ca. 2 år. Gjesdalhallen ved Solås skole (håndballbaner) Bærland skole: fotballbane 9er bane. Nesjane/Øygardsvatnet barnehage: mindre fotballbane Ålgård skole: ballbane for organisert idrett Behovet innen idrett er noe endret siden områdeplanen ble utarbeidet og man har svært god dekning for fotballbaner og håndballbaner for den organiserte idretten, da spesielt ved sentralidrettsanlegget på Solås. Solås ligger på østsiden av Ålgård, va. 2,5 km fra planområdet. På grunn av avstanden til Solås vil det i større grad være behov for idrettsanlegg for de minste barna (6-12 år) og den uorganiserte idretten ved Midtfjell. De minste barna benytter ofte gymsaler ved skoler, mindre fotballbaner og ballbinger. Planen vil også åpne for å se på mindre idrettsgrener som nevnt med downhill, og gjerne klatring. 5.2 Felt E fra bolig/barnehage/idrett til kun bolig Ved en omdisponering av felt E fremmes følgende endringer: Feltet utvides med boligformål mot nord og vest siden idrettsanlegg og barnehage flyttes. Felt E har et mindre utfordrende terreng og gode solforhold på ettermiddag/kveld og egner seg dermed godt til boligformål. Grøntdraget reduseres til 40 meter bredde, i henhold til kommuneplanen. PLANINIATIV SIDE 10 AV 13

11 Den foreslåtte omdisponeringen vil gi ca. 46,6 dekar til boligformål innenfor felt E, og med en boligtetthet på ca 4,0 boliger per dekar vil det generere rundt 186 boliger. Omdisponeringen vil altså gi like mange boliger innenfor de to feltene som beskrevet i planbeskrivelsen for delfeltene. Felt Areal Min ant. boenheter Maks ant. boenheter TU D 16, ,0-4,3 E 25, ,0-4,5 Sum 41, Sum (alle felt) 209, ,8-4,3 Tabell 1. Oversikt over min. og maks antall boliger for felt D og E samt hele områdeplanen, hentet fra planbeskrivelsen. Felt Areal Antall boenheter TU D Utgår helt som boligfelt - E 46,6 daa 186 4,0 boliger/daa Sum (alle felt) 906 (maks utbygging for resterende felt) 2,0-6,3 boliger/daa Tabell 2. Oversikt over maks utbygging av Midtfjell forutsatt omdisponering av felt D og E, og maks antall boenheter for de resterende feltene. De endringene som foreslås innebærer i hovedsak en flytting av formål, hvor man får optimalisert plasseringen av formålene med tanke på terreng og solforhold. Omdisponeringen bidrar til bedre egnede boligtomter som vil bidra til økonomisk bærekraft for prosjektet og gjøre planen gjennomførbar. 5.3 Funksjonell og miljømessig kvalitet Den nye bebyggelsen skal ha en kvalitetsmessig og estetisk utforming som tilpasses det skrånende terrenget. Flere steder vil det være hensiktsmessig med sokkeletasjer for å ta opp terrengforskjellene. Kriteriene i TEK 17 skal oppfylles så langt som mulig, dersom dette ikke er mulig skal det synliggjøres i byggesaksbehandlingen. 6 Tiltakets virkning på, og tilpasning til omgivelser Endringene som følger av omdisponering av felt D og E vil ikke ha noen vesentlige endrede virkninger på omgivelsene sammenlignet med den vedtatte områdeplanen. Området omfattet av Midtfjell er som nevnt i hovedsak et ubebygd beitemark område og vil ved boligutbyggingen gi konsekvenser for de omkringliggende områdene. Store deler av friområdet vil utbygges med boliger, men omdisponeringen vil ikke gi vesentlige PLANINIATIV SIDE 11 AV 13

12 endringer sammenlignet med områdeplanen. Konsekvensutredningen som foreligger for områdeplanen omhandler temaet mer i detalj. 7 Medvirkningsprosesser / interessekonflikter Arbeidet legges opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Varsel om oppstart. Annonsering i avis og brev til berørte parter Kunngjøring på kommunens nettside. Offentlig ettersyn av planforslaget. 8 Temaer som skal avklares i planbeskrivelsen I henhold til plan- og bygningsloven 4-2 skal det utarbeides planbeskrivelse i forbindelse med planforslaget. Planbeskrivelsen vil beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området, i tråd med lovens krav. Det er flere temaer som vil inngå i planbeskrivelsen, men tema omtalt nedenfor vil få særlig fokus i planbeskrivelsen. Planfaglig tema Forslagsstillers vurdering/kommentar Kommunens vurdering/kommentar Offentlig og felles trafikkareal Tilgjengelighet/ universell utforming Høyder Det planlegges ingen endringer av hovedveien gjennom Midtfjell, men det vil være mindre justeringer av hvor man kobler seg på hovedveien. Følger teknisk forskrift, TEK 17. Forslagsstiller ser ikke tematikken som problematisk og forventer at den blir løst etter forskriften. Bebyggelsens høyde vil være i tråd med områdeplanen som foreligger. Barn og unges interesser Forslagsstiller vurderer at tiltaket vil ha virkninger på barn og unges interesser. Området vil ved utbyggingen gjøres mer tilgjengelig og med ulike aktiviteter og tilbud for barn. Virkninger for barn og unge utredes som normalt i planarbeidet. PLANINIATIV SIDE 12 AV 13

13 Parkering Vann og avløp Naturmangfoldloven og kulturminneloven Kulturminner Tiltaket fører til et parkeringsbehov som er i henhold til kravene i områdeplanen, som følger kravene i kommuneplanen. Eksisterende VA-rammeplan som er utarbeidet for områdeplanen, vil revideres tilpassende omdisponeringen. Tiltaket vil ha konsekvenser for naturmangfold og kulturmiljø/kulturminner. Dette temaet er utredet i eksisterende KU og vil ved en omdisponering ikke medføre ytterliggere konsekvenser. Det er registrert kulturminner innenfor områdeplanen, men man vil ikke berøre disse ved en omdisponering. 9 Ivaretakelse av samfunnssikkerhet Det utarbeides ROS-analyse etter DSBs mal som oppsett som baserer seg på foreliggende kunnskap og kilder samt utdrag fra nødvendige avklaringer og utredninger gjort i forbindelse med planarbeidet. Kart fra miljøstatus viser at det er fra liten til stor erosjonsrisiko ved planområdet. Planområdet består av morenemateriale, torv og myr og bart terreng. 10 Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning Det foreligger KU for områdeplanen og vurderes dermed at det ikke er behov for KU for en omdisponering innenfor feltene D og E. Områdeplanen er tatt inn i kommuneplanen for Gjesdal og en omdisponering av felt D og E vil innebære en endring fra denne. Det vurderes derimot at en flytting av formål mellom disse feltene ikke vil utløse nytt krav til konsekvensutredning. Forslagsstiller vurderer at behandling av planfaglige tema samt ROS-analyse vil være tilstrekkelig for planlagt tiltak og detaljreguleringsplan. PLANINIATIV SIDE 13 AV 13