2.1 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, 2. ledd nr 1): - Boligbebyggelse (B1) - Kombinert formål Industri/lager (BKB1)

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL PLAN FOR «LILLEBAUG NÆRINGSOMRÅDE» RYGGE KOMMUNE Plan nr M256 SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. Revisjon Revisjon etter høring og offentlig ettersyn Revisjon etter vedtak ABT ABT ABT Kommunestyrets vedtak: 57/ VO 2. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker 76/ VO Offentlig ettersyn fra til VO 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker 34/ PSH Fastsetting av planprogram 163/ PSH 1 Planens formål Formålet med detaljreguleringsplanen er å regulere den tidligere gartneritomta på Lillebaug til næringsformål, eksisterende boliger til boligformål, og å sette av et vegetasjonsbelte mot E6. Næringsområdet skal tilrettelegges for virksomheter innenfor lager/logistikk og lett industri/verksted med tilhørende kontorer. Det legges ikke til rette for etablering av nye boenheter innenfor planområdet. Det er et mål å ivareta hensynet til miljø og samfunn på en tilfredsstillende måte. 2 Reguleringsformål Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling (2008), plan- og bygningsloven (pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, 2. ledd nr 1): - Boligbebyggelse (B1) - Kombinert formål Industri/lager (BKB1) 2.2 Grønnstruktur (pbl 12-5, 2. ledd nr 3): - Vegetasjonsskjerm (GV1-GV3) 2.3 Hensynssoner (pbl 12-6): - Sikringssone Frisikt (H140) - Faresone Høyspenningsanlegg (H370) - Hensyn grønnstruktur (H540) 3 Fellesbestemmelser 3.1 Universell utforming (pbl 12-7 nr 4) Ved utbygging og gjennomføring skal tiltak innenfor planområdet utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet, jfr pbl Kulturminner (pbl 12-7 nr 6) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) Fordrøyning av overvann (pbl 12-7 nr 3 og 4) Overvann, herunder drensvann, skal i størst mulig grad infiltreres eller på annen måte håndteres lokalt for å sikre vannbalansen i området og unngå overbelastning på avløpsanleggene. 1

2 Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. 3.4 Spredning av svartelistede arter (pbl 12-7 nr 3 og 4) Ved gjennomføring av bygge- og/eller anleggstiltak innenfor planområdet, skal risiko for spredning av svartelistede arter minimeres ved hjelp av god kontroll med massehåndtering, rengjøring av maskiner, oppfølging av restareal, midlertidige deponier, rabatter, o.l. Arter som står på Norsk svarteliste 2012 og har høy spredningsrisiko skal bekjempes innenfor planområdet. Ved graving, transport og mottak av masser må en sikre at arter som er svartelistede ikke spres. 3.5 Støy (pbl 12-7 nr 3) a) For tiltak innenfor planområdet skal grenseverdiene for utendørs støy i tabell 3 i Klimaog miljødepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging (T-1442/2012), eller senere utgaver, legges til grunn. b) Støygrensene i tabell 4 i retningslinjen T-1442/2012 Behandling av støy i arealplanlegging for støy fra bygge- og anleggsvirksomhet, skal gjelde for driftstid mindre enn 6 uker. Det skal foretas en skjerping av støygrensene ved lengre driftstid som vist i tabell 5. c) Støy fra tekniske installasjoner og næringsvirksomhet i form av varelevering, eller andre aktiviteter, skal for berørte boliger tilfredsstille kravene som stilles til støy fra tekniske installasjoner i Norsk standard NS 8175, tabell 4 klasse C. d) Det skal om nødvendig gjøres lokale støyskjermingstiltak. e) Ved etablering av kontor- og/eller industrivirksomhet skal det ved søknad om tillatelse redegjøres for hvordan innendørs støyforhold er ivaretatt i prosjektering. Kontorlokaler skal fortrinnsvis plasseres på "stille" side av bebyggelse. f) Ved etablering av industrivirksomhet og ved plassering av lasterampe/varelevering etc. skal det ved søknad om tillatelse redegjøres for virksomhetens generering av støy. g) Dersom bygningsmyndighet finner det nødvendig kan det kreves utarbeidelse av støyberegninger, støysonekart og/eller ny konsekvensutredning. 3.6 Luftkvalitet (pbl 12-7 nr 3) For tiltak innenfor planområdet skal Miljøverndepartementets veileder for luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520), eller senere utgaver, legges til grunn. Det skal om nødvendig gjøres avbøtende tiltak. 3.7 Terrengtilpasning (pbl 12-7 nr 1 og 4) Det skal legges vekt på god terrengtilpasning ved plassering av bebyggelse og utforming av utomhusarealer. Eventuelle skjæringer og fyllinger skal settes i stand og tilsåes eller beplantes og gis en tiltalende utforming. 3.8 Adkomst (pbl 12-7 nr 1) Adkomst til den enkelte tomt er vist med avkjørselspil på plankartet. Avkjørselspil viser bindende plassering av avkjørsel. 4 Rekkefølgekrav (pbl 12-7 nr 10 og 12) a) Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen innenfor næringsområdet, skal det gjennomføres hovedundersøkelse (miljøteknisk grunnundersøkelse fase 3). Det skal også utarbeides en risikovurdering av spredning av forurensning og en tiltaksplan i henhold til forurensningsforskriften før næringsområdet kan utbygges. b) Dersom det er fare for spesielt forurensende overvannsutslipp fra planområdet, skal det gjennomføres rensetiltak som hindrer eventuell uønsket avrenning / tilsig til Vansjø/ Mossevassdraget. 2

3 c) Dersom det skal etableres forurensende virksomhet innenfor planområdet skal det gjennomføres en ny konsekvensutredning som redegjør for forholdene rundt dette. Konsekvensutredningen skal følge byggesøknaden. d) Før det gis brukstillatelse for bebyggelse skal utomhusarealer innenfor gjeldende felt, samt direkte tilgrensende del av vegetasjonsskjerm, være ferdig opparbeidet. Dersom midlertidig brukstillatelse gis i vinterhalvåret, skal utomhusarealer være ferdig opparbeidet i løpet av påfølgende mai måned. e) Før arbeid med vei, vann- og avløpstiltak tillates igangsatt skal tiltakene være godkjent av berørt kommunal forvaltningsmyndighet. Anlegg som skal overtas av Rygge kommune skal utføres etter kommunal norm f) Før byggearbeid på tomt 3 kan igangsettes skal den nordligste eksisterende avkjørselen stenges, og den regulerte avkjørselen skal opparbeides (om nødvendig) og tas i bruk. g) Dersom noen av tomtene i næringsområdet skal bygges ut samlet, skal byggearbeidene gjennomføres på en slik måte at boligene utsettes for minst mulig støy i byggeperioden. F.eks. ved at bebyggelsen nærmest boligene oppføres først, slik at de er skjermet fra byggeplassen for resten av byggeperioden. 5 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, 2.ledd nr 1) 5.1 Fellesbestemmelser bebyggelse og anlegg Nettstasjon (pbl 12-7 nr 1 og 2) a) Eventuell ny nettstasjon kan plasseres innenfor byggeområdet, som del av bebyggelse eller frittliggende, men utenfor frisiktsoner. Plassering skal skje i samråd med Hafslund Nett. b) Frittliggende nettstasjon skal plasseres minst 5 meter fra bygning med brennbare overflater. Avstanden gjelder også til terrasser og lignende brennbare utstikk som er direkte knyttet til bygning. c) Nettstasjon tillates oppført inntil 1 meter fra eiendomsgrense og utenfor regulert byggegrense mot vest og nord, og kommer i tillegg til tillatt utnyttelsesgrad. d) Tilhørende strømledninger skal etableres som jordkabler. 5.2 Boligbebyggelse (B1) Generelt (pbl 12-7 nr 1 og 4) a) Innenfor området tillates det oppført tilbygg og påbygg til eksisterende boliger, men det kan ikke etableres nye boenheter. Det tillates oppført sekundærbygninger til boligene, som f.eks. garasjer og uthus, samt andre anlegg/tiltak med naturlig tilknytning til formålet. b) Tilbygg og påbygg skal underordnes eksisterende hovedbygning og tilpasses denne i form, materialbruk og volum. Sekundærbygning skal underordnes boligen og tilpasses denne med hensyn på takform og materialbruk. c) Bygninger skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en funksjonell og meningsfylt måte. d) Byggegrensene fremgår av plankartet. Mot øst samsvarer byggegrensen med hensynssone grønnstruktur. Mot Hananbakken i nord-vest er byggegrensen 5 meter fra tomtegrense, og ellers er byggegrensen 4 meter fra tomtegrense/ formålsgrense. Mellom boligtomtene er byggegrensen 4 meter på hver side av grensen. Garasjer med innkjøring vinkelrett på vei skal plasseres med 5 m avstand fra tomtegrense mot vei. Frittliggende garasjer under 50 m 2 BRA kan plasseres inntil 1,5 m fra tomtegrense mot vei dersom innkjøring er parallell med veien, og 1 m fra tomtegrense mot nabo. Det er en forutsetning at plasseringen ikke kommer i konflikt med siktlinjer og andre trafikksikkerhetshensyn. Mindre tiltak som lekestue og biloppstillingsplass, samt støttemur med høyde inntil 1 m, kan plasseres inntil 1 m fra nabogrense/formålsgrense i sør. Levegg med høyde inntil 1,8 m kan plasseres i eiendomsgrense/formålsgrense mot sør Utnyttelse (pbl 12-7 nr 1) Maksimal tillatt utnyttelsesgrad for boligområdet er 35 %-BYA. 3

4 For boligbebyggelse kreves 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Der parkeringskravet skal dekkes på terreng, skal 18 m 2 BYA pr. plass medregnes i grad av utnytting Fradeling (pbl 12-7 nr 2) Boligen mot vest kan fradeles i formålsgrenser for boligbebyggelse. 5.3 Næringsbebyggelse - Kombinert formål Industri/lager (BKB1) Generelt (pbl 12-7 nr 1) a) I området kan det oppføres bygninger og anlegg for verksted/lett industri- og/eller logistikk- /lagerbebyggelse med tilhørende kontorvirksomhet. Det tillates ikke etablert rene kontorvirksomheter. Bedrifter som antas å medføre særlige ulemper for planområdet kan forbys. Av særlige ulemper regnes røyk, støv, støy og lukt. Kjøpesentre og detaljvarehandel tillates ikke innenfor planområdet, heller ikke bilbasert plasskrevende varehandel eller rene kontorvirksomheter. b) Bygningene skal i størst mulig grad plasseres og formes slik at de fungerer som en skjerm mellom E6 og området innenfor. Plassering skal begrunnes ved innsendelse av byggesøknad. c) Eksisterende låve/verksted på tomt 3 innenfor hensynssone grønnstruktur kan bestå og vedlikeholdes, men bygningen kan ikke bruksendres eller utvides/endres. Det tillates fremført rør fra byggeområdet og lagt inn vann og avløp til et enkelt toalett/bad i bygningen. Gravearbeidet skal gjøres så skånsomt som mulig og eksisterende terreng og vegetasjon som eventuelt fjernes skal restaureres/reetableres Utnyttelse og høyder (pbl 12-7 nr 1) a) Maksimal tillatt utnyttelsesgrad for næringsområdet er 75 %-BYA. Parkeringsareal på terreng går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Der parkeringskravet skal dekkes på terreng, skal 18 m 2 BYA pr. plass medregnes i grad av utnytting. Det kan etableres parkeringskjeller. b) Tillatt mønehøyde trappes ned mot boligbebyggelsen i nord. Maksimal tillatt mønehøyde for de ulike tomtene fra sør til nord er: Tomt 1: Kote +55 Tomt 2: Kote +50 Tomt 3: Kote Byggegrense (pbl 12-7 nr 2) a) Byggegrensene fremgår av plankartet. De følger formålsgrensen mot vest og nord. I øst er byggegrensen gitt av faresone høyspenningsanlegg, byggegrense mot E6 (50 meter) og hensynssone grønnstruktur. b) Mellom tomtene 1-3 gjelder en byggegrense på 4 meter på hver side av den regulerte tomtegrensen. Dersom tomtene skal utnyttes under ett gjelder ikke disse byggegrensene. c) I området mellom byggegrensen mot E6 og hensynssone grønnstruktur på tomt 1 og 2, kan det etableres en kjøreveg med maksimal kjørebanebredde 7 meter med formål å tillate adkomst rundt en eventuell bygning oppført i byggegrensen. Vegen kan opparbeides med asfalt. Det tillates ingen andre tiltak eller oppstillingsplasser i dette området. Dersom det ikke skal opparbeides veg skal arealet beplantes og opparbeides som grøntareal eller tilsvarende vegetasjonen i hensynssonen Bilparkering (pbl 12-7 nr 4 og 7) a) Det skal etableres minimum 0,2 og maksimum 0,5 parkeringsplasser per 100 m² BRA næringsareal. I tillegg skal minimum 5 % av bilparkeringsplassene være tilpasset mennesker med nedsatt funksjonsevne og lokalisert i nærhet av hovedinngang. b) Minimum 10 % av bilparkeringsplassene skal avsettes til ladbare kjøretøy og opparbeides med ladestasjon. Ladepunktene skal ha Mode 3 Type 2 kontakt og minst ha 3,6 kw tilgjengelig effekt. Ytterligere 20 % av plassene skal være tilrettelagt for utbygging av ladepunkter. 4

5 5.3.5 Sykkelparkering (pbl 12-7 nr 4 og 7) Det skal etableres minimum 1,5 sykkelparkeringsplasser per 1000 m² BRA næringsareal. Sykkelparkeringsplassene skal skjermes med tak og plasseres i nærheten av inngangspartiet Estetikk og visuell kvalitet (pbl 12-7 nr 1) a) Terreng internt på planområdet skal gis en enhetlig og estetisk utforming. b) Bebyggelsen skal preges av arkitektonisk god kvalitet, form, materialbehandling og fargesetting. c) Bebyggelsen skal ha et variert formspråk som gjenspeiler bebyggelsens funksjon, samt et enhetlig uttrykk og materialbruk innenfor næringsområdet. d) Takkonstruksjoner skal være flate eller ensidige pulttak. Saltak eller valmtak tillates ikke. Svak tosidig helning på tak av hensyn til overvannsavrenning tillates. e) Store volumer skal brytes opp med høydeforskjeller, sprang i fasader eller ulik materialbruk. f) Midlertidige bygg og anlegg skal ha nøytrale uttrykk. g) Utomhusarealer skal brytes opp ved bruk av vegetasjon, kantstein, etc. h) Store, sammenhengende parkeringsarealer, miljøstasjoner og utelagringsareal skal plasseres i de deler av feltet som er mest skjermet for innsyn fra omgivelsene som følge av naturlig topografi, bebyggelse eller vegetasjon. Om slike anlegg på grunn av feltets overordnede funksjonalitet må plasseres på deler av feltet med innsyn, skal det etableres skjermingstiltak i form av estetiske konstruksjoner eller vegetasjon Planer for utomhus og massedeponi (pbl 12-7 nr 1 og 4) a) Sammen med byggesøknad skal det innsendes utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Denne skal minimum vise: Avgrensninger for utomhusplanen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder. Trafikkforhold med kjøreveier og gangveier, plasser og parkering. Hovedatkomst for gående og kjørende, veibredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for utrykningskjøretøy og renovasjonsbiler, mm. samt parkering for bil og sykkel. Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. Plassering og markering av brannkummer. Plassering av eventuell støyskjerming. Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall. Plassering av arealer for utelagring (ved behov), inklusive avskjermingstiltak. Vegetasjon og grøntanlegg Plassering av belysning. Plassering av skilt og reklame. Plassering av eventuelle nettstasjoner og andre tekniske anlegg. Mulig videre utnyttelse av feltet som oppfyller maksimumsbegrensingen på 75 % BYA. Tilgrensende del av vegetasjonsskjermer b) Sammen med byggesøknad skal det innsendes plan for midlertidige massedeponier i hensiktsmessig målestokk Deling og sammenføyning av felt (pbl 12-7 nr 2) Tilstøtende enkeltfelt tillates sammenføyd og utviklet helhetlig, forutsatt at sammenføyningen ikke gir vesentlige mer negative konsekvenser for miljø og samfunn enn en separat utvikling. Ved eventuell sammenføyning oppheves byggegrense mellom feltene Energi (pbl 12-7 nr 12) Utbygging kan ikke igangsettes før mulighet for utnyttelse av miljøvennlige energikilder er utredet. 5

6 Skilt, reklame, flagg og vimpler (pbl 12-7 nr 1 og 4) a) Skilt og reklameinnretninger skal ha en utførelse som etter kommunens vurdering tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, og de skal ikke virke sjenerende. I vurderingen skal det legges stor vekt på forholdet til miljø, bebyggelse, arkitektoniske elementer, grafisk design, lys- og fargebruk, materialvalg og en kvalitetsmessig god og sikker utførelse. b) Skilt på fasader skal i hovedsak utføres i løse bokstaver og symboler festet på vegg. Dersom det av grafiske hensyn må brukes bakgrunn, skal denne være minst mulig i utstrekning. c) Skilt på fasader skal utføres i en farge som er godt tilpasset i bygningens estetiske uttrykk. d) Skilt og reklameinnretninger skal være underordnet og tilpasset bygningens og nabobebyggelsens arkitektoniske utforming, proporsjoner, materiale og farger. Dominerende skilt og reklame tillates ikke, og det skal ikke være eller virke sammenhengende over hele eller store deler av fasaden. e) Belysning kan utføres som integrert del av bokstaver eller med lamper på vegg. Lyskildene skal være dempet og ikke virke skjemmende eller forstyrrende. f) Ved søknad etter plan- og bygningsloven skal det oppgis hvem som er ansvarlig overfor bygningsmyndighetene for at bestemmelsene følges. Søknaden skal ha en fagmessig visuell presentasjon som klart viser skilt eller reklameinnretningens størrelse og utforming både i seg selv og i forhold til omgivelsene. g) Bygningsmyndighet kan gi pålegg om å fjerne eller endre skilt og reklameinnretninger som er i strid med disse bestemmelser. Det tillates ikke; h) Belysning av skilt eller reklame på fasade med frittstående lyskaster fra utomhusområdet. i) Plassering av skilt eller reklame på takflate, takutstikk, gesims, baldakiner eller vinduer. j) Markiser på bebyggelse. Solavskjerming skal løses med persienner, lameller eller lignende. k) Løsfotreklame, flyttbare innretninger for plakater, vimpler, flagg, vippeskilt, vareeksponering, mv. på utomhusområdet. l) Reklametavler, søyler og frittstående innretninger med mindre bygningsmyndighet har godkjent en plan for området som helhet, som omfatter alle skilt og reklameinnretninger. Hvis så er tilfelle, skal frittstående søyler og innretninger ved sin utforming, størrelse og plassering passe sammen med stedets miljø Anleggsarbeid (pbl 12-7 nr 2 og 4) Under byggearbeidene skal det sikres at gang- og sykkelveinettet ikke blir unødvendig berørt av anleggsarbeidet. Kommunal veg eller gang- og sykkelveg skal ikke benyttes til parkering eller oppstilling i forbindelse med byggearbeidene. Dersom dette allikevel er nødvendig, skal trygg ferdsel forbi planområdet sikres av tiltakshaver/utførende. 6 Grønnstruktur (pbl 12-5, punkt 3) 6.1 Vegetasjonsskjerm (GV1-GV3) (pbl 12-7 nr 1 og 9) Innenfor feltene GV1-GV3 (utenfor hensynssone grønnstruktur), tillates det terrengbearbeiding. Dersom det ikke gjennomføres terrengbearbeiding, skal mest mulig av eksisterende vegetasjon bevares som vegetasjonsskjerm mot tilstøtende areal. Eksisterende vegetasjon skal suppleres med nyplanting av høytvoksende trevegetasjon med stedegen/naturlik karakter. Dersom det gjennomføres vesentlig terrengbearbeiding skal nyplanting skje med høytvoksende trevegetasjon med stedegen/naturlik karakter. Eksisterende vekstjord som fjernes som del av eventuell terrengbearbeiding skal oppbevares og gjenbrukes innenfor feltet, forutsatt at dette ikke medfører spredning av uønskede arter. Vegetasjonsskjermene skal ha en enhetlig karakter på tvers av tomtegrenser og bestå av en kombinasjon av hurtig- og sentvoksende arter. 7 Hensynssoner (pbl 12-6) 6

7 7.1 Frisiktsone (H140) (pbl 12-7 nr 4) Det tillates ikke sikthindrende gjenstander innenfor siktsoner som er høyere enn 0,5 m over tilstøtende kjørebaner Faresone (H370) (pbl 12-7 nr 2 og 9) Faresonen omfatter byggeforbudsbelte langs høyspenningsanlegg. Det kan ikke bebygges innenfor sonen, og vegetasjon må holdes nede. Alle tiltak og skjøtsel innenfor sonen skal avtales med netteier, Hafslund Nett. 7.3 Hensynssone grønnstruktur (H540) (pbl 12-7 nr 2 og 9) a) Innenfor hensynssonen skal terreng og vegetasjon bevares. Vegetasjonen skal skjøttes i tråd med skjøtselsplan som skal godkjennes av Rygge kommune. b) Det tillates ikke inngrep i terreng utover tiltak i forbindelse med fremføring av vann og avløp til eksisterende låve/verksted på tomt 3. 7