Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for. Harlemåsen. Nasjonal planid: xxxx xxxx

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for Harlemåsen Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Rakkestad kommunestyre. Datert: Revidert: Planen er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse AS

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 3: Hensynssoner. Jf. pbl PLANKRAV (PBL 11-9 NR. 1) REKKEFØLGEBESTEMMELSER FELLESBESTEMMELSER Kulturminner Universell utforming Overvann BEBYGGELSE OG ANLEGG Utomhusplan Frittliggende småhusbebyggelse Lekeplass Turdrag(T1) Renovasjonsanlegg SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjørevei (V 1-V2) HENSYNSSONER Frisiktsone... 7 Side 2 av 7

3 1 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. planog bygningsloven (pbl). 1.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Boligebebygelse (frittliggende småhusbebyggelse) (BF) - Boligbebyggelse (konsentert småhusbebyggelse) (BK) - Lekeplasse (L) - Uteoppholdsareal (U) - Skiløypetrase (SL) - Renovasjonsanlegg (S) - Vann og avløpsanlegg (PS) 1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjørevei (V) 1.3 Landbruks. Nator og friluftsformål. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 5: - Jordbruk 1.4 Hensynssoner. Jf. pbl Frisiktsone mot vei 2 PLANKRAV (Pbl 11-9 nr. 1) a) Det kan ikke settes i verk tiltak etter 20-1 uten godkjent detaljert reguleringsplan for felt B1 og B2. Reguleringsplaner skal omfatte tilstøtende plasser, fellesarealer, offentlige rom og gater/veier i deres fulle lengde og bredde. b) Tomtene 1-28 er unntatt fra plankrav og tiltak etter 20-1 kan behandles etter denne planen. 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER a) L2 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til nye boliger på tomtene 1 14 b) L1 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til nye boliger på tomtene 8-14 Side 3 av 7

4 c) L3 skal være opparbeidt før det gis brukstillatelse til nye boliger i område B1 og B2 d) Før det gis brukstillatelse til boliger på tomtene 1 14 skal V1, frem til tomt 15 og frem til L1 være opparbeidet. e) Før det gis brukstillatelse til boliger på tomtene 1 2 skal V5 være opparbeidet. f) Før det gis brukstillatelse til boliger på tomtene 3-6 skal V4 være opparbeidet. g) Tomtene kan ikke bebygges før minimum 60 % av tomtene 1-14 er bebygget. h) B1 og B2 kan ikke bebygges før minimum 60 % av tomtene er bebygget. i) Skiløypetrase skal være ferdig opparbeidet før utbygging starter i område B1 og B2. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, Universell utforming Fellesområder, offentlige arealer og uteoppholdsområder skal planlegges etter gjeldende regelverk for universell utforming. NS B og NS11005 legges til grunn for videre detaljprosjektering av veier, plasser og bebyggelse. 4.3 Overvann Overvann fra området skal håndteres internt på området. Overvann omfatter takvann og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater). Bebyggelsen skal ikke endre den eksisterende vannbalansen i området. Grunnforholdene tilsier at det er begrensede muligheter for å infiltrere overvann i grunnen, og overvannet må fordrøyes innen området slik at dagens vannbalanse opprettholdes. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelser eller andre ulemper, både ved normale og ekstreme regnbørsmengder. Side 4 av 7

5 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Utomhusplan a) Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Denne bør blant annet vise: - Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med kjøreveier og gangveier, plasser og parkering. Hovedadkomst for gående og kjørende, veibredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering og markering av brannkummer. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. - Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares og områder der tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjon - Plassering av belysning b) Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte, kan avslås av kommunen. Jf. Pkt. 1, Formålsparagrafen. c) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr, og ihht kommunens bestemmelser. 5.2 Frittliggende småhusbebyggelse a) Innenfor planområdet kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende funksjoner. b) I område B1, B2 og B4 er maksimal er BYA 30 %. c) I område B3 og B5 er maksimal er BYA 40 %. d) I felt B3 og B5 kan det også oppføres konsentert småhusbebyggelse med inntil 4 boenheter i hvert bygg e) I område B3 og B5 er tomtedelingen veiledende. Mindre endringer kan gjøres for å tilpasses konkrete byggeprosjekter. f) Bygningenes hovedform skal ha saltak eller pulttak. Maksimal takvinkel er 40º. Deler av bygningen kan utformes med flatt tak. g) Boder/garasjer/carporter med en grunnflate på mindre enn 50 m2 kan plasseres med en minimum avstand til nabogrense på 1 m. h) Carport/ garasje/ bod skal ha saltak eller pulttak. Maksimal mønehøyde 5 m. i) Carport/ garasje skal plasseres slik at nødvendig manøvreringsareal foran carport/ garasje er på egen grunn. Side 5 av 7

6 5.3 Lekeplass j) Carport/ garasje med en grunnflate på mindre enn 50 m2 og som plasseres parallelt med kjørevei kan plassere minium 1 m fra nabogrensen mot vei. k) Parkeringsareal inngår i BYA og dimensjoneres etter normkrav: 2 biler pr boenhet. l) Maks gesimshøyde 7 m og maks mønehøyde 8 m. Pluss evt sokkel. m) Sekundærbolig kan ikke være større en 50 m2 BRA. n) Bebyggelsen skal tilpasses stedlig terreng. Stor oppfyllinger og eller skjæringer skal unngås. o) Atkomstpil på plankart viser tomtens primære adkomstside. Endelig plassering av adkomst skjer som del av byggesaken. a) Innenfor areal L1, L2 og L3 opparbeides felles uteareal med lekeplass for boligene innenfor planområdet. pbl 12-7, 1 ledd nr. 14. b) Arealet skal inneholde benker og minimum 3 lekeredskaper (huskestativ, klatrestativ og sandkasse), og noe fast dekke som er flatt nok til trehjulssykling. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. c) Minimum størrelse på den opparbeidede delen det enkelte lekeområde er 200 m². 5.4 Uteoppholdsareal a) Område U1 er felles uteoppholdsareal. Området skal fremstå som et naturområde. 5.5 Skiløypetrase. a) Gjennom området skal det opparbeides en gruset/barket gangsti. Denne skal koples til eksisterende lysløypenett og skal ha belysning. 5.6 Renovasjonsanlegg a) Areal benyttes til oppstilling av avfallsbeholdere i fm avhenting av avfall. 5.7 Vann- og avløpsanlegg a) Areal kal benyttes til punmpestasjon for avløp med tilhørende funksjoner. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (V 1-V2) a) Kjørevei V1 er offentlig. b) Kjørevei V2 og V3 viser prinsippiell adkomst til områdene B1 og B2. Endelig plassering fastlegges under detaljregulering. c) Kjørevei V4 er felles adkomst for tomtene 3 6. Veien kan benyttes av allmennheten som adkomst til skiløype. d) Kjørevei V5 er felles adkomst for tomtene 1 2 Side 6 av 7

7 e) Kjørevei V6 er atkomst til PS 7 HENSYNSSONER 7.1 Frisiktsone a) Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 4. Side 7 av 7