Kulås terrasse Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for. Nasjonal planid:

Transkript

1 Nasjonal planid: Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Kulås terrasse 8-14 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: Revidert: Planen er utarbeidet av

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF.3 2 REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3: Hensynssoner. Jf. pbl 12-6: Bestemmelsesområder. Jf. pbl 12-7: REKKEFØLGEBESTEMMELSER..4 4 FELLESBESTEMMELSER Kulturminner Universell utforming Støy Estetikk og stedstilpasning av tiltak Måleregler Overvann BEBYGGELSE OG ANLEGG Utomhusplan Frittliggende småhusbebyggelse (BFS) Blokkbebyggelse (BBB) Lekeareal (f_blk1-2) Sykkelparkering Renovasjonsanlegg (f_bre) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjørevei (o_skv2) Annen veigrunn grøntanlegg (o_svg1-7) GRØNNSTRUKTUR Vegetasjonsskjerm (o_gv1 og f_gv2) HENSYNSSONER Frisiktsone BESTEMMELSESOMRÅDE Parkering EIERFORM 9 Side 2 av 9

3 1 FORMÅLSPARAGRAF Formålet med planarbeidet er å transformere området fra frittliggende eneboliger til en konsentrert bebyggelsesstruktur i form av tre terrassehus og et punkthus på fem etasjer. Det legges stor vekt på god terrengtilpasning og gode utearealer både for barn og voksne der grønnstrukturen mellom de nye bygningene knytter sammen Kulås terrasse med Kulåsparken. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl): 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Bolig/frittliggende småhusbebyggelse (BFS) - Bolig/blokkbebyggelse (BBB) - Renovasjonsanlegg (f_bre) - Lekeplass (f_blk1-2) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjørevei (o_skv1-2) - Fortau (o_sf1-4) - Gang/sykkelvei (o_sgg1-2) - Annen veigrunn - grøntareal (o_svg1-7) 2.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3: - Vegetasjonsskjerm (o_gv1 og f_gv2) 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6: - Frisiktsone mot veg (H140_1-2) 2.5 Bestemmelsesområder. Jf. pbl 12-7: - Bestemmelsesområde #1 Grense for p-anlegg Side 3 av 9

4 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Lekearealene f_blk1-2, utomhusarealene i BBB og renovasjonsanlegg i f_bre skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boliger gis Hele veisystemet (o_skv1-2, o_sf1-4, o_sgg1-2 og o_svg1-7) skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis Frisiktsonene skal etableres samtidig med veianlegget O_SGG1 og o_sgg2 skal sikres tilgjengelighet gjennom planområdet i hele anleggsfasen. 3.5 Før det kan gis igangsettingstillatelse for lekeplass eller uteoppholdsareal skal kommunal forvaltningsmyndighet ha godkjent redegjørelse om fare for grunnforurensing. Redegjørelsen skal spesielt vurdere fare for forurensing fra oljetanker. Nødvendige avbøtende tiltak skal dokumenteres. Dersom ny jord tilføres skal det foreligge dokumentasjon som viser at denne tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som skal leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA Sammen med rammetillatelse skal det redegjøres for overvannshåndtering. 3.7 Før det kan gis igangsettingstillatelse for vei, vann- og avløpstiltak skal tiltakene være godkjent av berørt kommunal forvaltningsmyndighet. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6. Side 4 av 9

5 4.2 Universell utforming a) Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bebyggelse, trafikkarealer og uteområder 5. Unntatt er gangstien mellom Kulåsstien og Kulås terrasse o_sgg1 der trapp tillates for å oppta høydeforskjellen. Trapp i o_sgg1 skal utformes med merkede trappetrinn, tilstrekkelig og ikke blendende belysning, repos, rekkverk og rampe for sykler/barnevogn. 4.3 Støy a) Støynivået skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 3 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T- 1442/ Estetikk og stedstilpasning av tiltak a) Kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at bebyggelsen får en god arkitektonisk utforming og at samlet bebyggelse innenfor planområdet utgjør en helhetlig struktur. Bebyggelse og anlegg skal ha god terrengtilpasning. b) For å minske fjernvirkning skal bebyggelsen ha variert materialbruk og fargepalett i naturtoner. 4.5 Måleregler Målereglene i Byggteknisk forskrift legges til grunn for tiltak etter planen. Unntatt er høyde som skal angis som kotehøyde. 4.6 Overvann Overvann og vann fra tak og tette flater forutsettes ivaretatt på egen eiendom. Unntaket er drenering av overvann rundt bebyggelse og kjeller som kan tillates ført til offentlig ledningsnett. Flomvann skal ikke tilføres kommunens rør, men ledes til vei. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Utomhusplan a) Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk 7. Utomhusplanen skal vise: 5 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 3 7 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4 Side 5 av 9

6 Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering. Hovedadkomst for gående og kjørende, vegbredder, fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for sykkel. Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. Plassering og markering av brannkummer. Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares og områder de tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjon. Plassering av belysning. Utendørs trappeforbindelser mellom Kulåsstien og Kulås terrasse. b) Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte, kan avslås av kommunen. Jf. Pkt. 1, Formålsparagrafen. 5.2 Frittliggende småhusbebyggelse (BFS) a) Feltene BFS tillates ikke bebygget p.g.a. krav til frisikt. 5.3 Blokkbebyggelse (BBB) a) Innenfor felt BBB skal det etableres blokkbebyggelse i fire separate bygningskropper. Det skal være minst 8 m avstand mellom hver bygningskropp. Bygningskroppene skal forbindes med felles parkeringskjeller. Terrenget mellom de fire bygningskroppene skal være hellende og opparbeides som grønne områder som visuelt og fysisk forbinder Kulås terrasse (o_skv2) med Kulåsparken. 8 b) Maksimal tillatt bebygd areal for feltet BBB samlet er 60%-BYA. c) Maksimal mønehøyde for hver av de fire bygningskroppene er angitt med kotehøyder på plankartet. Utover maksimal mønehøyde tillates takoppbygg til tekniske installasjoner med høyde på inntil 2,5 m over takflaten dersom disse er inntrukket minst 3,0 m fra fasaden. 8 Jf pbl 12-7, nr.2 Side 6 av 9

7 d) De tre blokkene lengst sør i feltet skal være minst 1,5 m terrassert for hver etasje. De tre terrasseblokkene skal ha minst 3,0 m tilbaketrukket laveste etasje i fasaden mot Kulåsstien (o_sgg2). Unntatt er trappehus som tillates plassert i vegglivet mot Kulåsstien (o_sgg2). e) Alle boligblokkene skal ha inngang fra både Kulås terrasse (o_skv2) og Kulåsstien (o_sgg2). Inngang via parkeringskjeller tillates som inngang fra Kulås terrasse (o_skv2), bortsett fra i nr. 8. f) Høye sokler skal unngås. h) Leilighetene skal være gjennomgående i etasjene over bakkenivå. I sokkeletasjene skal leilighetene ha vinduer i minst to forskjellige retninger. i) Byggegrenser er vist på plankartet. Mot vest (mellom BBB og o_svg5 og 7 og f_bre) er byggegrensen sammenfallende med formålsgrensen, men for å sikre nødvendig areal for beplantning som skjuler parkeringsanlegget skal vegglivet ikke plasseres utenfor #1 byggegrense for parkeringsanlegg. Sykkelparkering, forstøtningsmurer, utvendige trapper og ramper samt uteoppholdsarealer og lignende tillates oppført utenfor viste byggegrenser. j) Innenfor BBB tillates etablert nødvendig anlegg for strømforsyning herunder eventuell transformatorstasjon på terreng eller i kjeller/1.etg. k) I tillegg til lekeplassene f_blk1-2 skal det settes av minimum 40 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. Arealet kan beregnes samlet for hele felt BBB. Følgende areal regnes som uteoppholdsareal: Felles oppholdsplasser med avgrensende vegetasjon. Balkonger og terrasser. Overbygget opparbeidet areal dersom utkraget konstruksjon er minst 5,0 m over terreng. Gangveier og kjørbare gangveier Areal til lekeplass plassert i felt BBB. l) Det skal etableres universelt utformede gangstier som skaper forbindelser mellom alle bygningene, Kulåsstien o_sgg2 og de to lekeområdene f_blk1-2. Det skal også etableres minst to trappeforbindelser mellom ny bebyggelse. Side 7 av 9

8 5.4 Lekeareal (f_blk1-2) a) Innenfor lekeareal (f_blk1-2) skal det opparbeides felles lekeplass for boligene i felt BBB. 9 Utover areal regulert til lekeplass skal ytterligere 100 m 2 innenfor BBB opparbeides som lekeplass. Overbygget areal kan inngå i lekeareal dersom utkraget konstruksjon er minst 5,0 m over terreng. b) Det skal som et minimum anlegges en benk, en sandkasse og minst to valgfrie lekeapparater innenfor hvert av områdene f_blk1 og f_blk2. 10 c) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 5.5 Sykkelparkering a) Det skal opparbeides minimum 2 sykkelplasser pr. boenhet. Minst 50 % av plassene skal ha overbygg eller ligge i parkeringskjeller/bod. Alle sykkelparkeringsplasser skal være låsbare. Sykkelparkering skal fordeles mellom inngangspartier ved Kulåsstien (o_sgg2) og parkeringskjeller. 5.6 Renovasjonsanlegg (f_bre) Det skal etableres nedgravet løsning for renovasjon. Plasseringen kan skyves inntil 5 m parallelt med Kulås terrasse. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (o_skv2) a) Det tillates én avkjørsel fra Kulås terrasse (o_skv2) til BBB. Veiledende plassering av avkjørselen er vist med pil i plankartet. 6.2 Annen veigrunn grøntanlegg (o_svg1-7) a) Arealene skal gis en parkmessig opparbeiding. 9 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. Side 8 av 9

9 7 GRØNNSTRUKTUR 7.1 Vegetasjonsskjerm (o_gv1 og f_gv2) a) I områdene o_gv1 og f_gv2 skal eksisterende furutrær bevares i størst mulig grad som vist i landskapsplanen. b) I området o_gv1 tillates trapper og ramper etablert som adkomst til boligene i felt BBB. 8 HENSYNSSONER 8.1 Frisiktsone a) Innenfor areal H140 skal det sikres tilfredsstillende frisikt i forbindelse med kryss og avkjørsler. Det tillates ikke sikthindrende vegetasjon eller gjenstander høyere enn 0,5m over tilstøtende veiers planum BESTEMMELSESOMRÅDE 9.1 Parkering a) Det tillates maksimalt 1,5 p-plass per boenhet. Parkeringsplassene skal etableres i parkeringskjeller. b) Parkeringskjeller tillates etablert innenfor bestemmelsesområde #1 på plankartet. Bortsett fra der det er behov for dører og porter, skal arealet mellom parkeringskjelleren og fortauet o_sf4 langs Kulås terrasse (o_skv2) opparbeides som beplantede skråninger for å skjule parkeringskjelleren mest mulig. c) Minst 5 % av alle p-plasser skal være tilpasset mennesker med nedsatt funksjonsevne. Minst 30 % av alle p-plasser skal tilrettelegges for el-bil EIERFORM a) Lekeplassene f_blk1-2, renovasjonsanlegg f_bre og grønnstruktur f_gv2 er felles for beboerne i BBB Jf. 12-7, 1 ledd nr Jf. 12-7, 1 ledd nr Jf. 12-7, 1 ledd nr. 14. Side 9 av 9