Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for. Gaupefaret 20. Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato

Transkript

1 Nasjonal planid: Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: Revidert: BAS Arkitekter AS

2 1 Innholdsfortegnelse 2 FORMÅLSPARAGRAF 2 3 REGULERINGSFORMÅL 3 4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Felles leke- og uteoppholdsarealer Vei Frisiktsone Gjerde mot høydebasseng Renovasjonsanlegg 4 5 FELLESBESTEMMELSER Kulturminner Universell utforming Stedstilpassing av tiltak Geotekniske forhold Støy Overvann Forurensing i grunnen Vegetasjon 6 6 BEBYGGELSE OG ANLEGG Utomhusplan Boligbebyggelse- blokkbebyggelse (BBB) Felles uteoppholdsareal (f_but) Naturområde- grønnstruktur (f_gn) Parkering Lekeplasser (f_blk1 og o_blk2) Minste uteoppholdsareal (MUA) Energianlegg Renovasjonsanlegg (f_bre) 9 7 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Vei (f_sv) Annen veigrunn (f_svg) Innregulert støttemur 9 8 Hensynssone Frisiktsone 10 9 Bestemmelsesområde #Bestemmelsesområde bolig og tilhørende anlegg 10 2 FORMÅLSPARAGRAF Formålet med planen er å fortette området med boligbebyggelse. Det legges vekt på å bygge konsentrert arealeffektiv bebyggelse, samt å bevare så mye som mulig av større eksisterende trær og naturlig vegetasjon. _ Side 2 av 10

3 3 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 3.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB) - Lekeplass (f_blk1 og o_blk2) - Uteoppholdsareal (f_but) - Renovasjon (f_bre) 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Veg (f_sv og o_sv) - Annen veigrunn - grøntareal (f_sgv og o_sgv) 3.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 3: - Naturområde- grønnstruktur (GN) 3.4 Hensynssoner. Jf. pbl Hensynssone frisikt (H140) 2.5 Bestemmelsesområde #1 Bestemmelsesområde bolig og tilhørende anlegg 4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Tabellen under gir oversikt over hvilke tiltak som må ferdigstilles før det gis brukstillatelse for nye boenheter innenfor aktuelle boligområder: Formål Lek Uteopphold Parkeringskjeller Veganlegg/ frisikt Renovasjon Gjerde mot høydebasseng BBB x x x x x 4.1 Felles leke- og uteoppholdsarealer a) Lekeplassen (f_blk1) og vegetasjonsskjerm mot øst skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye bygninger gis. 1 b) Felles uteoppholdsareal (f_but) skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye bygninger gis. 2 1 Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 10. _ Side 3 av 10

4 c) Beplantning, tilsåing og evt. andre arbeider på felles leke- og uteoppholdsarealer som er årstidsavhengig skal være gjennomført senest første vekstsesong etter at tilliggende boliger er tatt i bruk Vei Hele veisystemet (f_sv og f_sgv) med innregulert støttemur, vendehammer for renovasjon og utrykningskjøretøy og lommer langsmed veg innenfor formålet annen veggrunn grøntareal skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis Frisiktsone Frisiktsonene (HF) skal etableres samtidig med veianlegget og overholde krav i vegvesenets normal N Gjerde mot høydebasseng Det skal være etablert et gjerde mellom planområdet og høydebassenget før brukstillatelse for nye bygninger gis. Gjerde skal være minimum 2 meter høyt med overheng og trekkes tilbake mot høydebasseng Renovasjonsanlegg Renovasjonsanlegg skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boenheter gis. 7 5 FELLESBESTEMMELSER 5.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, Universell utforming Ved utbygging og gjennomføring skal utforming av bebyggelse, trafikkarealer og uteområder utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet. 9 3 Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 10 og 4. 7 Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 4. _ Side 4 av 10

5 5.3 Stedstilpassing av tiltak Ved oppføring av ny bebyggelse skal det legges spesiell vekt på god og stedstilpasset arkitektur, terrengtilpassing og størst mulig grad av bevaring av eksisterende vegetasjon og terreng. Ved fargesetting skal det legges vekt på tilpasning til naturgitte omgivelser med dempet fargebruk. Det skal benyttes stor andel av trekledning i fasadene, minimum 50% Geotekniske forhold Alle inngrep i grunnen skal gjøres på en skånsom måte av hensyn til høydebassenget på eiendom 2066/13. Det er fjell i området og dersom terreng skal senkes skal skjæring i fjell skje ved sømboring. Nedsprengning/flåsprengning skal skje skånsomt med små salver og tett boring. Utbygger må påse at rystelser blir dokumentert. Registrering og dokumentasjon skal gjøres av tredjepart. Maks grenser for rystelser bestemmes i samråd med det samme firma Støy Støynivå skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 3 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T1442/ Støynivået ved bygge og anleggsvirksomhet skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 4 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016. Dersom arbeidene varer utover seks uker skal tabell 5 benyttes. 5.6 Overvann Overvann og vann fra tak og tette flater forutsettes ivaretatt på egen eiendom. Flomvann skal ikke tilføres kommunens rør, men fortrinnsvis fordrøyes ved bruk av åpne overvannsløsninger på egen grunn så fremt mulig, eventuelt ledes til egnet sted. Håndtering av overvann skal framgå av utomhusplan Forurensing i grunnen Før lekeplasser opparbeides skal forurensning i grunnen undersøkes. Dersom noen av prøvene overskrider normalverdiene i forurensningsforskriften kap. 2, vedlegg 1, skal saken behandles etter forskriftens kap. 2. Vedrørende jorden som skal gjenbrukes på tomten, prøveuttak, analyser og tiltak, skal kvalitetskriteriene i Miljødirektoratets 10 Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4 _ Side 5 av 10

6 veileder TA-2261 og TA-2553 (eller til en hver tid gjeldende veiledere) og forurensningsforskriftens kap. 2 følges. 14 For ny jord som tilføres lekeplasser skal det foreligge dokumentasjon som viser at jorden tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA Sammen med søknad om rammetillatelse for nye anlegg skal det redegjøres for håndtering av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal dokumenteres. Eventuelle undersøkelser ved mistanke om forurenset grunn skal utføres etter gjeldende regelverk og med tilhørende veiledere Vegetasjon Trær skal bevares i henhold til vedlagt illustrasjon, vedlegg 3, datert , revidert Bevaring av trær tett på byggegrensen må vurderes i utbyggingsfasen, avhengig av røtters faktiske plassering BEBYGGELSE OG ANLEGG 6.1 Utomhusplan a) Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. 18 Denne bør blant annet vise: - Avgrensninger for planen med omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering. Hovedatkomst for gående og kjørende, vegbredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i henhold til renovasjonsforskriften. - Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares 14 Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og 4. _ Side 6 av 10

7 - Plassering av belysning - Soldiagram som viser solforholdene på byggeområdet samt tiltakets konsekvenser for omkringliggende bebyggelse b) Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte, kan avslås av kommunen. Jf. Pkt. 1, Formålsparagrafen. c) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 6.2 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB) 19 a) Innenfor byggegrenser er maksimal gesimshøyde for de ulike deler av bygget vist i plankart med maksimal kotehøyder. Det tillates heis/ tekniske installasjoner inntil 1,5 m. over maksimal kotehøyde. Det tillates også rekkverk på takterrasse på nedtrappede bygningsdeler mot syd. Rekkverket skal være minst en meter inntrukket fra alle kanter. Rekkverk tillates over maks høyde, i henhold til enhver tids gjeldende krav i teknisk forskrift. b) Innenfor felt satt av til boligbebyggelse - blokkbebyggelse er maksimal total % BYA = 54. Balkonger tillates utkraget 1 m. utenfor byggegrenser mot vest. Byggegrenser sammenfaller med formålsgrense mot f_but, og bebyggelsen tillates videreført under maks kotehøyde for f_but, jf. 6.3 og 9.1. c) Bebyggelsen skal gis en variert utforming ved bruk av virkemidler som oppdeling av bygningskroppene, sprang i fasaden og variert materialbruk slik at bebyggelsen framstår som en sammensetning av flere volumer. For bygningskropp mot vest skal bebyggelse over kote +88 oppdeles i minimum 2 bygningskropper, med minimum 3 meters avstand. d) Det tillates etablert parkering, overdekking av sykler, trapper og støttemurer inntil terreng utenfor byggegrenser. Tillat høyde for overdekket sykkelparkering er maks 3 m. Tillatt høyde for støttemur utenfor byggegrense er maks 1,5 m. høyde i terreng. 6.3 Felles uteoppholdsareal (f_but) 20 a) f_but er felles uteoppholdsareal for alle boenheter i Gaupefaret 20. b) Innenfor felt f_but skal maks høyde på overkant bearbeidet dekke være maks 88 moh. Rekkverk tillates over maks høyde, i henhold til enhver tids gjeldende krav i teknisk forskrift. c) Det tillates bebyggelse under arealet regulert for felles uteoppholdsarealer, jf Bebyggelsen tillates ut til formålsgrense, og med maksimal % BYA = 100. d) Det tillates etablert mindre private felt med uteoppholdsareal innenfor formålet for boliger på nivå 1 i BBB. Feltene skal ligge innenfor hver enkelt balkongs bredde og maks 2 meter ut fra fasade. 19 Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1, 2 og 14. _ Side 7 av 10

8 e) Dekket under f_but skal dimensjoneres for beplantning. Beplantningen skal være variert og med innslag av vintergrønne vekster. Beplantning kan etableres i plantekasser. 6.4 Naturområde- grønnstruktur (f_gn) Innenfor formål naturområde_ grønnstruktur (f_gn) mot vest skal den naturlige vegetasjonen bevares. Alminnelig skjøtsel og vedlikehold tillates. Arealene foran boenheter skal ikke privatiseres. Området er felles for alle boenheter i Gaupefaret 20. Det tillates oppført sikringsgjerde innenfor formålet, også i eiendomsgrense Parkering 22 a) Det skal opparbeides minimum 1 og maksimum 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet. Parkering skal legges i parkeringsetasje under f_but og bebyggelsen mot øst i BBB. Det tillates noe parkering på bakkeplan. Plassering av disse skal framgå av utomhusplan. b) Minst 50 % av alle p-plassene skal ha fremlagt strøm for lading. c) Det skal opparbeides minimum 2 sykkelplasser pr. boenhet. Minst 50% av plassene skal ha overbygg eller ligge i parkeringsplan/bod og ha mulighet for å fastlåse sykler. Det skal være mulighet for lading av el-sykkel. 6.6 Lekeplasser (f_blk1 og o_blk2) 23 a) f_blk1 er felles for alle boenheter i Gaupefaret 20. Lekearealet skal opparbeides med sandkasse, benk, fast dekke for trehjulsykkel, og vegetasjonsskjerm mot nabo i øst. Vegetasjonen skal være variert og med innslag av vintergrønne vekster. b) Lekeareal (o_blk2) opparbeides som offentlig lekeplass tilgjengelig for bruk av nærområdet. Lekearealet skal opparbeides etter krav som stilles i enhver tids gjeldende kommuneplan. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot vei. 6.7 Minste uteoppholdsareal (MUA) Det skal opparbeides minimum 50 kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Arealer brattere enn 1:3, eller arealer som kan benyttes til parkering kan ikke inngå i minste uteoppholdsareal. 24 Følgende areal kan beregnes som uteoppholdsareal: Felles uteoppholdsarealer på bakkeplan og på lokk (f_but), private hager, balkonger og takterrasser. Inntrukne 21 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og 2. _ Side 8 av 10

9 balkonger regnes med, men tillates ikke innglasset eller på annen måte dekket til i front Energianlegg Ved behov oppgraderes eksisterende transformatorstasjon på eiendom 2066/456 Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse Renovasjonsanlegg (f_bre) Det etableres anlegg for renovasjon ved intern adkomstveg. Løsningen skal være i tråd med renovasjonsteknisk plan datert f_bre er felles for alle boenheter i Gaupefaret SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 7.1 Vei (f_sv) 28 a) Det tillates en avkjørsel fra den kommunale kjøreveien Gaupefaret til eiendommen. b) Vei f_sv skal være felles adkomst for Gaupefaret 20 og Gnr.2066 bnr. 13 og Annen veigrunn (f_svg) 29 a) På hver side av adkomstvei etableres et sideareal til veien som kan benyttes som grøfter ved snøbrøyting. b) Det tillates etablert lommer for møteplass innenfor dette formålet. c) Det tillates etablert støttemurer og skjæringer i terreng innenfor formålet 7.3 Innregulert støttemur Det er innregulert støttemur for å sikre opparbeidelse av parkering og adkomstforhold. Muren overlapper boligformål og vegformål. Endelig høyde og plassering kan justeres +/- 5 m avhengig av endelig skråningsutslag mm. Støttemuren kan også utformes som fylling, og skal da opparbeides med vegetasjon og utforming som tilpasses de naturgitte omgivelser Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 2, 4 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 4 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 7 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 2 og Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og 4. _ Side 9 av 10

10 8 Hensynssone 8.1 Frisiktsone Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål Bestemmelsesområde 9.1 #Bestemmelsesområde bolig og tilhørende anlegg Innenfor bestemmelsesområdet bolig og tilhørende anlegg, under areal for felles uteopphold (f_but) og under bebyggelse i øst tillates det etablert tilhørende anlegg slik som fellesarealer, garasjeanlegg til bolig og bolig mot syd Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og 14. _ Side 10 av 10