Tuneveien 87. Bestemmelser til detaljreguleringsplan for. Gnr./bnr 2066/505, 2066/511, 2066/596, 2066/594 m.fl. Nasjonal planid:

Transkript

1 Nasjonal planid: Bestemmelser til detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 Gnr./bnr 2066/505, 2066/511, 2066/596, 2066/594 m.fl. Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg Bystyre Datert: , revidert Planforslaget er utarbeidet av WSP Norge AS

2 Innhold 1 FORMÅL MED PLANEN (PBL 11-6) Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: Hensynssoner. Jf. pbl FELLESBESTEMMELSER (PBL 11-9) Universell utforming Tilrettelegging for vannbåren varme Estetikk Skilt og reklame, flagg og vimpler Parkering Sykkelparkering Miljø Kulturminner REKKEFØLGEBESTEMMELSER BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL NR. 6)... 6 Områder med særskilte bestemmelser K/T K/T f_u1 Uteoppholdsareal o_v1 Kjørevei o_gs1, Gang- og sykkelvei f_p1, Parkering o_f HENSYNSSONER Frisiktsone Sikringssone rundt tuntre... 8 Side 2 av 8

3 Hjemmel for bestemmelser er plan- og bygningsloven av 25. juni 2010 nr. 48 (pbl) kapittel 12, jfr Bestemmelsene er sammen med plankartet et juridisk bindende dokument. I forhold til plankartet utfyller og utdyper bestemmelsene den fastsatte arealbruken. Planbestemmelser er utfyllende i forhold til kommuneplanens bestemmelser, plan- og bygningsloven og andre gjeldende lovverk, retningslinjer mv som forvaltes av andre myndigheter. Rettsvirkninger av reguleringsplan følger av pbl Om ikke annet er nevnt gjelder kommuneplanens bestemmelser. 1 Formål med planen (Pbl 11-6) Den overordnede målsetting for planarbeidet er å skape et attraktivt næringsområde for kunnskapsbasert virksomhet. Dette skal skje gjennom høy kvalitet på arkitektur og uteområder som bevisst bruk av miljøvennlige løsninger i bygg og installasjoner. 1.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Kontor/tjenesteyting (KT) Uteoppholdsareal (U) Vann og avløpsanlegg (VA) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjørevei (V) Fortau (F) Gang- og sykkelvei (GS) Annen veigrunn (AV) 2018/ Parkering (P) Hensynssoner. Jf. pbl Frisiktsone mot vei Eksisterende tre som skal bevares Fellesbestemmelser (Pbl 11-9) Ved planlegging og opparbeidelse av alle områder innenfor planen skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. 2.1 Universell utforming Alle inngangspartier på bakkeplan samt innganger fra eventuell parkeringskjeller skal utformes i tråd med kravet om universell utforming. Fellesområder og uteoppholdsområder skal planlegges og utformes i tråd med prinsippene for universell utforming. NS A og NS skal legge til grunn ved detaljutforming. 2.2 Tilrettelegging for vannbåren varme a) Alle enheter i ny bebyggelse innenfor planområdet skal tilrettelegges for forsyning med vannbåren varme. 2.3 Estetikk a) Containere o.a. tillates ikke utenfor bygg. Avfallshåndtering og varelevering skal skjermes mot omkringliggende bebyggelse mht. støy og innsyn, og fortrinnsvis skje innen bygningsmassen. Side 3 av 8

4 b) Vegetasjon skal benyttes som romdannende element, som skjerming, for å skille ulik arealbruk og til å danne en god ramme rundt møteplasser. c) Belegg på marken skal benyttes bevisst som estetisk element. Det oppfordres til å vurdere alternativer til asfalt. Det skal legges vekt på utvelgelse av gode kantløsninger. 2.4 Skilt og reklame, flagg og vimpler a) Skilt og reklameinnretninger skal ha en utførelse som etter kommunens vurdering tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, og de skal ikke virke sjenerende. I vurderingen skal det legges stor vekt på forholdet til miljø, bebyggelse, arkitektoniske elementer, grafisk design, lys- og fargebruk, materialvalg og en kvalitetsmessig god og sikker utførelse. b) Skilt på fasader skal i hovedsak utføres i løse bokstaver og symboler festet på vegg. Dersom det av grafiske hensyn må brukes bakgrunn, skal denne være minst mulig. c) Skilt på fasader skal utføres i en farge som er godt tilpasset i bygningens estetiske uttrykk. Bruk av kontraster skal unngås. d) Skilt og reklameinnretninger skal være underordnet og tilpasset bygningens og nabobebyggelsens arkitektoniske utforming, proporsjoner, materiale og farger. Dominerende skilt og reklame tillates ikke, og den skal ikke være eller virke sammenhengende over hele eller store deler av fasaden. e) Belysning kan utføres som integrert del av bokstaver eller med lamper på vegg. Lyskildene skal være dempet og ikke virke skjemmende eller forstyrrende. Lamper på vegg skal skjermes. f) Hvor det er flere virksomheter, skal informasjons- og henvisningsskilt ved atkomst til området være samlet i en felles presentasjon. Hvor det er flere virksomheter skal informasjons på bebyggelse så langt praktisk mulig være samlet i en felles presentasjon. Dette skal være et felles, fleksibelt skiltsystem, med en felles skrifttype og skriftstørrelse. Felles presentasjonen skal ikke være dominerende og skal ikke benyttes for vare- eller tjenestetilbud, men kun vise virksomhetenes tilstedeværelse. g) Ved søknad etter plan- og bygningsloven skal det oppgis hvem som er ansvarlig overfor bygningsmyndighetene for at bestemmelsene følges. Søknaden skal ha en fagmessig visuell presentasjon som klart viser skilt eller reklameinnretningens størrelse og utforming både i seg selv og i forhold til omgivelsene. h) Bygningsmyndighet kan gi pålegg om å fjerne eller endre skilt og reklameinnretninger som er i strid med disse bestemmelser. Det tillates ikke; i) Belysning av skilt eller reklame på fasade med frittstående lyskaster fra utomhusområdet. j) Plassering av skilt eller reklame på takflate, takutstikk, gesims, baldakiner eller vinduer, så fremt reklamen ikke er en del av en skiftende vindusutstilling og må ikke dekke mer enn 50 % av vindusflaten. k) Markiser på bebyggelse. Solavskjerming skal løses med persienner, lameller eller lignende. l) Løsfotreklame, flyttbare innretninger for plakater, vimpler, flagg, vippeskilt, vareeksponering, mv, på utomhusområdet. m) Reklametavler, søyler og frittstående innretninger med mindre bygningsmyndighet har godkjent en plan for området som helhet, som omfatter alle skilt og reklameinnretninger. Hvis så er tilfelle, så skal frittstående søyler og innretninger ved sin utforming, størrelse og plassering passe sammen med stedets miljø. Side 4 av 8

5 2.5 Parkering a) Nye parkeringsplasser skal etableres under bygg og/eller under bakkenivå. b) Innenfor planområdet kan det maksimalt etableres 3 parkeringsplasser pr. 100 kvm BRA ny bebyggelse. Eksisterende 234 plasser betjener eksisterende kontorbygg innenfor planområdet og Tune Administrasjonsbygg som ligger utenfor planområdet. c) Minst 30 % av de nye parkeringsplassene skal ha fremlagt strøm for lading, der minst 10 % skal ha ladepunkt før det gis brukstillatelse. 2.6 Sykkelparkering a) Det skal anlegges minst 3 sykkelparkeringsplasser pr. 100 kvm BRA ny bebyggelse. b) Av disse skal en andel spesielt tilrettelegges. Dette gjelder 30 % av antall etablerte sykkelparkeringsplasser, eller 10 % av antall brukere i bygget. Disse plassene skal være overdekket og beskyttet mot regn. c) Det overdekkede området og sykkelstativene skal være bygd inn eller festet til en permanent konstruksjon (bygg eller parkeringsplass) på en slik måte at både ramme og hjul kan låses forsvarlig. Det skal være nok plass til å lagre alle syklene uten å måtte flytte på andres sykler. d) Overbygd sykkelparkering kan plasseres innenfor K/T1, K/T2, også utenfor omriss av planlagt bebyggelse, og på P Miljø a) Støynivået skal ikke overstige Miljøverndepartementets krav i Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012). b) Luftforurensning skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T a) Overvann fra området skal håndteres internt på området. Overvann omfatter takvann og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater). Bebyggelsen skal ikke endre den eksisterende vannbalansen i området. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelser eller andre ulemper, både ved normale og ekstreme regnbørsmengder. Løsning for håndtering av overvann skal avklares ifm byggemelding av ny bebyggelse. 2.8 Kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. Side 5 av 8

6 3 Rekkefølgebestemmelser. a) Sykkelparkering i samsvar med pkt 2.6 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse. b) GS1 og o_v1 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse i K/T2 4 Bebyggelse og anlegg (Pbl nr. 6) a) I alle nye bygg som inneholder arbeidsplasser skal det tilrettelegges for bruk av sykkel som transportmiddel ved at det etableres garderober med dusjer og tørkemuligheter. Det skal etableres minimum 1 dusj per 50 ansatte. Tørkeområdet for våte klær skal være et definert område eller rom, utformet for formålet, med tilstrekkelig varme og ventilasjon. b) Sammen med søknad om byggetillatelse skal det vedlegges en utomhusplan som viser hvordan bestemmelsene i pkt 2.3 er innarbeidet i planen. Planer som etter kommunens skjønn ikke tilfredsstiller intensjonene i pkt 2.3 kan avslås. Områder med særskilte bestemmelser 4.1 K/T1 a) Formål: kontor og tjenesteyting. b) Med tjenesteyting forstås i denne reguleringsplanen virksomheter som driver med salg av tjenester, som f. eks. rådgivning og konsulentvirksomhet publikumsintensive virksomheter som kun har et lokalt marked andre tjenesteytere som kun har et lokalt marked bevertningssteder som lunsjkafeer og annen tjenesteyting som primært skal serve ansatte i området c) Det tillates ikke etablert virksomheter som driver publikumsintensiv tjenesteyting slik som barnehager, kulturformidling, undervisning, helsehus, offentlig tjenesteyting, osv. driver publikumsintensiv tjenesteyting og som henvender seg til et regionalt marked d) Eksisterende bygning på eiendommen er bevaringsverdig. e) Maksimal tillatt BYA er 70 %. f) K/T1 har avkjørsel via den gamle gårdsavkjørselen over K/T2 frem til Rådmann Dalens vei. g) For tiltak som berører bygningens eksteriør, skal tiltaket både før prosjektets oppstart og gjennom byggesaksbehandlingen oversendes kulturminneforvaltningen for uttalelse. h) Tilbygg, restaurering og oppussing skal gjøres med respekt for originale arkitektoniske kvaliteter. Tilbygg skal gis et formspråk som bryter ved å gis et moderne uttrykk eller bygger opp under opprinnelig stil. i) Ved reparasjon og vedlikehold av bygningens eksteriør skal de opprinnelige bygningsdeler fortrinnsvis repareres og ikke byttes. Materialer, konstruksjoner, overflatebehandling og farger skal i størst mulig grad beholdes. Reparasjon og vedlikehold av yngre bygningsdeler, farger og overflatebehandling skal tilbakeføres til det opprinnelige. Dersom det opprinnelige ikke kan dokumenteres skal det Side 6 av 8

7 tilbakeføres til eldste dokumenterte uttrykk, med korrekt detaljering. Endringstiltak som nevnt foran skal utformes på en slik måte at bygningen beholder eller øker sin verneverdi. j) Ved søknad om rivning av bebyggelsen, må søker, ved påstand om dårlig teknisk stand, legge fram fagmessig holdbar dokumentasjon. 4.2 K/T2 a) Formål: kontor og tjenesteyting. Det kan etableres parkering i parkeringskjeller/hus under kontorarealene. b) Med tjenesteyting forstås i denne reguleringsplanen virksomheter som driver med salg av tjenester, som f. eks. rådgivning og konsulentvirksomhet publikumsintensive virksomheter som kun har et lokalt marked andre tjenesteytere som kun har et lokalt marked bevertningssteder som lunsjkafeer og annen tjenesteyting som primært skal serve ansatte i området c) Det tillates ikke etablert virksomheter som driver publikumsintensiv tjenesteyting slik som barnehager, kulturformidling, undervisning, helsehus, offentlig tjenesteyting, osv. driver publikumsintensiv tjenesteyting og som henvender seg til et regionalt marked d) Maksimal tillat BYA er 80 %. Maksimal tillatt høyde til gesims/ møne for ny bebyggelse innenfor planområdet er kote 57,0. e) Omriss av ny bebyggelse er vist med en nøyaktighet på +/- 4 m bortsett fra mot nord der bebyggelsen kun kan trekkes sørover. f) Heishus, trappehus, tekniske installasjoner og andre særskilte innretninger tillates oppført inntil 3,5 m over maksimal mønehøyde/gesimshøyde, og skal utformes som en integrert del av byggets takflate. Slike installasjoner kan maksimalt dekke 20 % av takflaten. g) Tekniske rom skal integreres i bygget. h) Det kan etableres parkering under bebyggelsen og under terreng 4.3 f_u1 Uteoppholdsareal a) Formål: Uteoppholdsareal for ansatte i virksomheter i KT2 b) Området skal ha parkmessig opparbeidelse. c) Eksisterende tuntre skal bevares og må sikres gjennom byggeperioden 4.4 o_v1 Kjørevei a) Formål: Offentlig vei b) Eksisterende veigrunn i Rådmann Dalens vei 4.5 o_gs1, Gang- og sykkelvei a) Formål: offentlig gang-/sykkelvei b) Ny gang- og sykkelvei langs Rådmann Dalens vei og Tuneveien Side 7 av 8

8 4.6 f_p1, Parkering a) Formål: Felles parkeringsplass b) Parkeringsplassen er felles for bebyggelse innenfor planområdet og for Tune Administrasjonsbygg. 4.7 o_f1 a) Eksisterende fortau langs Rådmann Dalens vei. 5 HENSYNSSONER 5.1 Frisiktsone a) Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål. Jf. 12-7, 1 ledd nr Sikringssone rundt tuntre a) I sikringssonen rundt det eksisterende tuntreet, radius 5 m fra stamme på eiendommen er det ikke tillatt å gjennomføre inngrep som kan skade røtter eller krone. Side 8 av 8