Fredrikstad kommune. Reguleringsbestemmelser til forslag til detaljreguleringsplan for. Værste tomt 1.7

Transkript

1 Nasjonal plan-id: Fredrikstad kommune Reguleringsbestemmelser til forslag til detaljreguleringsplan for Værste tomt 1.7 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad bystyre.dato Datert: Revidert:.2018 Planen er utarbeidet av Multiconsult Norge AS

2 1 FORMÅL Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av bebyggelse på tomt 1.7 vest for Værstebrua i Fredrikstad. 2 REGULERINGSFORMÅL Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som er avmerket med plangrense på detaljreguleringsplankart i målestokk 1:1000, datert Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). Tall i parentes angir SOSI-kode i reguleringsplankartet. Vertikalnivå 2 (terrengnivå) 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2. ledd nr. 1: Vann- og avløpsanlegg pumpestasjon BVA1 (1540) Angitte bygge- og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål forretning/kontor/bevertning /tjenesteyting BA1-2 (1900) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2. ledd nr. 2: Offentlig kjøreveg o_skv1 (2011) Offentlig fortau o_sf1-3 (2012) 2.3 Hensynssoner. Jf pbl 12-6: Faresone Flomfare H320_1 (320) 2.4 Bestemmelsesområder. Jf pbl 12-7, nr 1,2 Anleggs- og riggområde #1 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Pbl 12-7, nr Før anleggsarbeider som berører o_skv1 og o_sf1-3 kan starte opp skal det være utarbeidet planer for trafikkavvikling i anleggsperioden. Planen skal legges fram for Fredrikstad kommune. 3.2 Uteanlegg knyttet til de enkelte byggene skal ferdigstilles samtidig med bygget de hører til. Side 2 av 6

3 3.3 Statens vegvesen skal ha tilsendt og godkjent dokumentasjon på grunnforholdene innenfor planområdet, samt dokumentasjon på at grave- og fundamenteringsarbeid for bygninger innenfor planområdet ikke påvirker brua og brufundamentene, før grave- og fundamenteringsarbeidet kan starte. 4 FELLESBESTEMMELSER Hensyn til miljø, støy og forurensning Pbl 12-7, nr. 3 og Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T1442/2016 gjøres gjeldende for planen. Unntak gis for fasader som vender mot veien sør for planområdet i forlengelsen av Jens Wilhelmsens gate og fv. 108 hvor det tillates overskridelse av grenseverdiene for vegtrafikkstøy. Materialbruk på fasader og vinduer for å tilfredsstille innendørs lydkrav skal vurderes og dokumenteres ved søknad om rammetillatelse. Kulturminner Pbl 12-7, nr Dersom det under anleggsarbeider oppdages automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (kulturminneloven). Universell utforming Pbl 12-7, nr På offentlig gangvegnett og i atkomst til publikumsrelatert virksomhet skal arealene være universelt utformet. Forurensing i grunnen Pbl 12-7, nr Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes inn tiltaksplan for håndtering av forurensede masser innenfor byggeområdet. Tiltaksplanen skal godkjennes av Fredrikstad kommune. Side 3 av 6

4 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG Pbl 12-7, nr. 1,2,4,7 Vann- og avløpsanlegg 5.1 Område BVA1 omfatter areal ved eksisterende pumpestasjon. Området skal benyttes til pumpestasjon. 5.2 %BYA = 100%. Ikke utbygd del av område BVA1 skal ha en parkmessig opparbeidelse og være tilgjengelig for allmenheten. 5.3 Byggegrense mot o_skv1 følger formålsgrensen mellom felt BVA1 og o_sf1. Forretning/kontor/tjenesteyting/bevertning 5.4 Områdene BA1-2 kan benyttes til oppføring av bygg for forretning/kontor/ tjenesteytende virksomheter og bevertning. 5.5 Innenfor område BA1-2 samlet skal BRA ikke overskride m 2. Forretning og bevertning skal lokaliseres til 1. etasje, maksimalt 3000 m 2 innenfor hele byggeområdet. Område BA1: Største tillatte byggehøyde = kote +38,5m. % BYA = 70 % Område BA2: Største tillatte byggehøyde = kote +23,5m. % BYA = 70 % I begge feltene tillates oppføring av tekniske installasjoner for inntil 3,5 m over største høyde, og som ikke dekker mer enn 10 % av takflaten. Det skal tilstrebes at disse installasjonene er så lite dominerende som mulig. 5.6 Ved utbygging av byggeområdene skal en legge vekt på en harmonisk utforming av bebyggelsen. Felt BA1 skal ha oppdelte bygningsvolum over 1.etasje og høyde på bygningsvolumene skal variere. Høyest bebyggelse skal lokaliseres nærmest elva. Felt BA1 og BA2 skal utformes som to separate bygningskropper, med en avstand på minimum 10 meter. Bygningskroppene kan kobles sammen med en innelukket gangforbindelse på plan. Denne skal ligge tilbaketrukket fra byggegrensen mot fortauet med minimum 5 meter slik at byggene oppleves som separate bygningsvolum. Bebyggelsen i BA1 og BA2 kan ha flate tak. Det kan etableres uteoppholdsareal på tak. 5.7 Byggegrense mot fv. 108 skal være 15 m fra midt i sørgående kjørebane. Areal innenfor byggegrensen kan benyttes til interne veger, manøvrering og bakkeparkering av biler og sykler. Øvrig del av tomt skal ha en parkmessig opparbeidelse. Byggegrense mot o_skv1 følger formålsgrensen mellom felt BA1-2 og o_sf Parkering skal anlegges på egen tomt og i fellesanlegg i nærområdet. 10 prosent av plassene på egen tomt avsettes til forflytningshemmede. Side 4 av 6

5 For hver 100 m 2 næringsareal skal det anlegges minimum 3 sykkelparkeringsplasser. Sykkelparkering skal være lett tilgjengelig og ha mulighet for å låse fast syklene. Minimum 50 % av plassene skal være overdekket. 5.9 Område BVA1 skal ha kjøreatkomst via felt BA For søknad om rammetillatelse for felt BA1-2 skal det utarbeides utomhusplan. Planen skal vise interne veger, parkering, sykkelparkering, varelevering, renovasjonsanlegg og uteoppholdsarealer med beplantning og overordnet materialbruk. Evt. oppholdsarealer på tak skal fremgå av planen. Atkomst til felt BVA1 skal fremgå av planen. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Pbl 12-7, nr. 2,7 Fellesbestemmelser 6.1 Ved utarbeidelse av byggeplan for veganleggene kan arealer avsatt til ulike vegformål endres til andre vegformål ved justering av linjeføring, kryss og konstruksjoner; forutsatt at endringene ikke medfører dårligere trafikksikkerhet, dårligere fremkommelighet eller dårligere estetiske kvaliteter enn vist i reguleringsplanen. Offentlig trafikkområde - kjøreveg o_skv1 6.2 Område o_skv1 omfatter eksisterende trase for Dokka. Vegen skal være offentlige kjøreveg. Kantparkering langs vestside veg opprettholdes. Offentlige trafikkområder - fortau o_sf Fortau o_sf1-3 skal være fysisk atskilt fra kjøreveg med høydeforskjell eller endret materialbruk. 6.4 Fortau o_sf1-3 skal ha minste opparbeidete bredde 2,5 meter inkl. kantstein. Kantstein skal senkes til to cm ved overganger og kryss. 7 HENSYNSSONER Pbl 12-6 Faresone 7.1 Område vist med hensynssone H320_1 er utsatt for flom. I området skal inngangsdører og gulvnivå 1. etasje ligge over kote +2,5 meter eller kotekravet i enhver tids gjeldende kommuneplan for Fredrikstad kommune. Side 5 av 6

6 8 BESTEMMELSESOMRÅDER Pbl 12-7, ledd nr. 1, 2. Anleggs- og riggområde #1 8.1 Anleggs- og riggområder kan benyttes til midlertidig trafikkavvikling, riggområde, lagerplass for materialer, anleggsbrakker, anleggsveger og anleggsområde, masselagring og massesortering, parkering av anleggsmaskiner og lignende. 8.2 Bestemmelsesområdet anleggs- og riggområde opphører når kommunen har fått melding om at anlegget eller deler av dette er ferdigstilt, og det deretter er truffet vedtak om opphør av den midlertidige reguleringen. Området skal ryddes, istandsettes og tilbakeføres til opprinnelig bruk; alternativt tilrettelegges eller opparbeides til ny bruk i samsvar med regulert formål. Side 6 av 6