1 GENERELT. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utbygging.

Transkript

1 Gubbeskogen Terrasse, Rygge kommune 1 RYGGE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GUBBESKOGEN TERRASSE Reguleringsplan datert: Revidert: Reguleringsbestemmelser datert: Revidert: GENERELT Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utbygging. 1.1 Området som bestemmelsene gjelder for er vist med reguleringsgrense på plankartet. 1.2 I planen er det regulert til følgende formål: BYGGEOMRÅDER pbl. 12-5, 1 Forretning/ kontor/tjenesteyting Forretning/ kontor/tjenesteyting F/K/T1 F/K/T2 Bolig Bolig Lekeplass Lekeplass B1 B2 L1 L2 GRØNNSTRUKTUR pbl. 12-5, 3 Vegetasjonsskjerm G1 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Pbl. 12-5, 2 Adkomstveg V1 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Universell utforming 2.2 Fornminner Alle bygnings- og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten skal utformes etter prinsippet om universell utforming, slik at de i så stor utstrekning som mulig kan benyttes av alle mennesker på en likestilt måte, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredede kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. lov om

2 Gubbeskogen Terrasse, Rygge kommune 2 kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, Estetikk Ved planlegging og gjennomføring skal det legges vekt på gode arkitektoniske løsninger. Det stilles høye krav til estetisk utforming og materialbruk. 2.4 Støy 2.5 Avfall Støy fra virksomhetene skal holdes innenfor anbefalte grenseverdier i Miljøverndepartementets veileder T-1442, pkt.3.1. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Gjennom skjerming og bygningers plassering og utforming skal det søkes å oppnå mest mulig støyskjerming i forhold til boliger i nærmiljøet. Støy fra bygningstekniske installasjoner skal ikke overstige kravet i NS Virksomheter som ved lukt, røyk eller støv vil virke sjenerende på omgivelsene tillates ikke. Tiltakshaver er ansvarlig for utarbeidelse av støysonekart ved etablering av støyende virksomhet. Anlegg for avfallshåndtering skal vises på tegningene ved søknad om rammetillatelse. 2.6 Overvann Ved utbygging skal det legges til grunn lokal håndtering av takvann og overvann på egen eiendom ved fordrøying i grunn 2.7 Utomhusplan Utomhusplan skal vedlegges søknad om rammetillatelse. Den skal redegjøre for lokalisering av ulike funksjoner, nødvendige arealer til parkering, gangarealer, trafikkmanøvrering, terrengbehandling, lagring, uteoppholdsarealer og belysning. Eksisterende trevegetasjon søkes bevart. I utomhusplanen skal eksisterende trær og tregrupper innefor planområdet være innmålt og vist på kartet. Utomhusplanen skal vise hvilke trær som beholdes og hvordan disse kan bevares. Utomhusplanen skal også vise planlagt ny vegetasjon. Kommunen kan kreve at parkeringsanlegg skjermes og brytes opp med vegetasjon. 2.8 Parkering Min 70% av parkering for B1 skal legges i tilknytning til garasjeanlegg under bebyggelse 2.9 Ubebygd areal Ubebygd areal skal gis en tiltalende utforming, og det skal legges vekt på regelmessig vedlikehold som sikrer et ryddig preg. Grøfteområder skal tilsås, beplantes eller gis en annen tiltalende behandling Krav til parkeringsdekning Kontor, administrasjon Minimum 1 plass pr. 150 m2 kontorareal. Maksimum 1 plass pr. 100 m2 kontorareal Service, tjenester Bolig 1 plass pr. 100 m2 bruksareal. 2 plasser for ansatte pr.service-/tjenesteenhet. 4-5 roms leilighet: 1 plass pr. leilighet 3-roms leilighet: 0,8 plass pr. leilighet 2-roms leilighet: 0,6 plass pr. leilighet

3 Gubbeskogen Terrasse, Rygge kommune 3 1 roms hybler og omsorgsboliger: 0,3 plass pr. leilighet/hybel Sykkel 1 plass pr. leilighet Minst 5% av parkeringsplassene skal utformes for bruk av funksjonshemmede og plasseres lett tilgjengelig i forbindelse til inngang/heis. Sykkelparkering skal etableres i tilknytning til innganger. For fellesprosjekter/ samarbeid mellom flere bedrifter/ næringsdrivende kan kravene til parkeringsdekning reduseres med 25-50% ved dokumentert sambruk/ fungerende fellesløsninger Reklame/lys 2.12 Grunn 2.13 Fjernvarme Skilt og innretninger med skiftende reklame tillates vanligvis ikke. Takreklame, dvs. reklame som helt eller delvis stikker over gesims, er ikke tillatt. Ved plassering av skilt utvendig på bygning, innhegning eller lignende skal skiltets utforming, farge og plassering tilpasses og underordnes byggverkets fasade. Skilt, reklameinnretning eller lignende må ikke hindre ferdsel på veg eller annen offentlig grunn eller være til fare for omgivelsene. Skilt og reklameinnretninger må ikke komme i vegen for eller hindre innsyn til trafikkskilt eller andre offentlige skilt. Løsfotoreklame og blinkende eller bevegelige skilt og reklameinnretninger tillates ikke. Inntil to flaggstenger kan tillates pr. bygg eller eiendom. Ved byggetiltak skal grunnen undersøkes for eventuell forurensning. Undersøkelsene gjennomføres i samsvar med kap.2 i forurensningsforskriften (Rap. 95/09 SFT: Håndtering av grunnforurensningssaker). Ved oppføring av ny ervervsbebyggelse skal det tilrettelegges/klargjøres for tilknytning til fjernvarmeanlegg. 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Utearealer 3.2 Eiketre 3.3 Geologiske undersøkelser Før bygget tas i bruk, skal felles utearealer være opparbeidet. Hvis dette skjer om vinteren, skal de opparbeides senest påfølgende vår. Det bevaringsverdige eiketreet ved Vesleveien 2 skal sikres mot skader under anleggsarbeidet. Treet må gjerdes inn i stor radius slik at det tydelig vises at røtter, greiner og stamme ikke blir skadet av graving, kjøring eller mellomlagring av masser. Det skal foreligge geoteknisk utredning før det gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet

4 Gubbeskogen Terrasse, Rygge kommune Grønnstruktur Ny vegetasjon i grønnstruktur G1 skal være ferdig beplantet ihht. godkjent utomhusplan før første bolig i området tas i bruk, alternativt først påfølgende vår dersom boligene tas i bruk om vinteren 4 BYGGEOMRÅDER Kombinert formål Forretning /kontor/tjenesteyting (F/K/T1 og F/K/T2) 4.1 Byggehøyder 4.2 Utnyttelse 4.3 Adkomst 4.4 Tillatt virksomhet Gesimshøyde skal ikke overstige 14 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Det kan tillates mindre installasjoner, heis og trappehus inntrukket på taket. Tekniske rom kan utgjøre maksimum 5% av takflaten. Maksimalt bebygd areal for F/K/T1 er BYA=70% og F/K/T2 er BYA= 65 %. Parkeringsetasje under terreng regnes ikke med i % BYA, mens markparkering medtas ved beregning av % BYA. Området F/K/T1 og F/K/T2 skal ha adkomst fra Varnaveien som vist med piler. a) Innenfor areal avsatt til formålet forretning/kontor/tjenesteyting tillates det oppført bygg for forretning, kontor og tjenesteyting. b) Når det gjelder forretning tillates det kun forretninger for plasskrevende varer dvs trelast/byggevarer, gartneri og hagesentre, biler/ motorkjøretøy, hvitevarer og møbler. Såkalte «Big boks» etableringer tillates ikke. c) Eventuell utvendig lagring på eiendom skal være avskjermet med gjerde eller vegetasjonsbelte, slik at dette ikke virker skjemmende på omgivelsene. Bolig (B1 og B2) 4.5 Byggehøyder Innenfor felt B1 avsatt til bolig skal gesimshøyde ikke overstige 22 m over gjennomsnittlig terrengnivå for den nordligste blokka, og 15 meter for den sørligste blokka. Høyden skal trappes fra 1 etasje i sør og vest til henholdsvis 6 og 4 etasjer i nord-øst. Den øverste etasjen begrenses til 20 meter lengde, som vist i illustrasjonsplanen. Området mellom blokkene har en maksimal høyde på 3,5 meter. Det kan tillates mindre installasjoner, heis og trappehus inntrukket på taket. Tekniske rom kan utgjøre maksimum 5% av takflaten. Innenfor felt B2 avsatt til bolig skal gesimshøyde ikke overstige 8 m over gjennomsnittlig terrengnivå. 4.6 Utnyttelse Maksimalt bebygd areal for B1 er BYA= 50 %. Parkeringsetasje under terreng regnes ikke med i % BYA, mens markparkering regnes som bebygd areal ved beregning av % BYA.

5 Gubbeskogen Terrasse, Rygge kommune 5 Balkonger kan oppføres inntil 1 meter utenfor byggegrensen. Maksimalt bebygd areal for B2 er BYA= 40 %. Markparkering regnes som bebygd areal ved beregning av % BYA. Balkonger kan oppføres inntil 1 meter utenfor byggegrensen. Det skal avsettes minimum 30 m 2 uteareal for hver boligenhet egnet til opphold og lek, på bakkeplan. 4.7 Adkomst 4.8 Tillatt virksomhet Området B1 og B2 skal ha adkomst fra vei V1 med avkjøring fra Vesleveien. Innenfor areal B1 tillates det oppført blokkbebyggelse for boliger. Innenfor areal B2 tillates det oppført konsentrert småhusbebyggelse. 5 LEKEPLASS Lekeplass L1 og L2 5.1 Lekeplass Det skal opparbeides nærlekeplass på minst 100 m 2 per 30 boenheter i umiddelbar nærhet til boligene innenfor felt B1. Lekeplassen skal være felles for alle beboere innenfor planområdet. Lekeområdet skal opparbeides på en kvalitetsmessig god måte med egnet lekeutstyr samt sittemøbler for voksne. Det skal opparbeides lekeplass mot vegetasjonsbeltet i felt B2. Lekeplassen skal være felles for beboerne i B2. 6 FRIOMRÅDER Vegetasjonsskjerm G1 6.1 Vegetasjonsskjerm Bevaring eik Området skal være offentlig og tilgjengelig for allmennhetens ferdsel, opphold og lek. Vegetasjonsskjermen skal fungere som en buffer mellom boligbebyggelsen og næringsområde. Eksisterende steingjerde skal bevares. Ved en eventuell revegetering skal det benyttes stedegne arter. Det kan etableres tiltak for aktiv fritid og lek i grøntområdet. Eik i G1 skal bevares. Den har slike dimensjoner at den tilhører utvalgte naturtyper i Østfold etter naturmangfoldlovens 52

6 Gubbeskogen Terrasse, Rygge kommune 6 7 ADKOMSTVEG 7.1 Adkomstveg Veg V1 V1 skal opparbeides som vist å plankartet. Vegen skal utføres med bredde på 5,0 meter. slutt