Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig på GB 47/4 og 47/9 - Åloveien 41

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 47/4 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig på GB 47/4 og 47/9 - Åloveien 41 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 30/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra arealformålet LNFR, og fra plan- og bygningslovens 1-8, for bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig. Bakgrunn for saken: Det søkes dispensasjon for bruksendring av garasje til fritidsbolig. Søknaden er mottatt 31. juli Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra arealformålet LNFR i kommuneplanen, fra byggegrensen mot FV 204, og fra plan- og bygningslovens 1-8 som omhandler forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Det søkes også om dispensasjon fra kravene i Teknisk forskrift med hensyn til varmeisolasjon, tetthet etc. Det tas ikke stilling til denne delen av søknaden ettersom det innstilles negativt til øvrige dispensasjonsforhold. Dersom utvalget innvilger dispensasjonene, vil en dispensasjon fra teknisk forskrift kunne gis administrativt. Dette til informasjon. Statens vegvesen har innvilget dispensasjon fra byggegrensen mot vei, og godkjent ny avkjørsel, nord for eksisterende garasje. Dette til informasjon. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt LNFR område i kommuneplanen for Søgne Kommune. Kommuneplanen er vedtatt 20. desember Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.

2 Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at eiendommen ligger i et område som fremstår som sterkt privatisert. Tiltaket kan av den grunn verken sies å påvirke det bebygde preget i strandsonen, eller være til hinder for allmenn ferdsel. Kommunen bes likevel om å vurdere om en dispensasjon her kan gi en uheldig presedensvirkning for etterfølgende saker. Landbruksmyndighetene i kommunen har ingen merknader til tiltaket. Statens vegvesen har gitt tillatelse til flytting av dagens avkjørsel i vedtak datert 26. august Det er på telefon med saksbehandler Ole Bjørn Eikeland bekreftet at en slik godkjenning også innebærer dispensasjon fra byggegrensen mot veg. De har således ingen merknader til tiltaket. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Istandsetting vil ikke være i strid med pb1 1-8, siden hensynet til natur- og kulturmiljo etc tilsier at videre forfall vil være verre enn istandsetting og bruk. Etter pb1. vil det også gjelde at fordelene er klart større enn ulempene. Vi ønsker først å understreke at saken ikke gjelder istandsetting/vedlikehold av eksisterende bygning, men ombygging og bruksendring av garasje til fritidsbolig. Normalt vedlikehold vil kunne utføres uten søknad. Vi skal i denne saken ta stilling til hvorvidt den endrede bruken vil kunne tillates, og viser i den forbindelse til vår samlede vurdering. Såvidt jeg forstår ønsker også naboer at uthuset ikke videre forfaller, men istandsettes etter innsendte planer. At naboer er positive til et tiltak, kan ikke i seg selv vektlegges i særlig stor grad. Det er andre forhold som skal vurderes i en dispensasjonsvurdering. Vi ønsker imidlertid å si at vi har forståelse for at dette oppleves som positivt. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig. Tiltaket er i strid med arealformålet i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 1-8, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til LNFR område. Eiendommen ligger i 100- metersbeltet langs sjøen og selve bygningen ligger 16 meter fra sjøkanten.

3 Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det er et generelt byggeforbud i kommunens LNFR områder. Tiltaket medfører imidlertid ingen utvidelse av bygningen, og vi kan av den grunn vanskelig se at selve byggetiltaket vil få konsekvenser for arealformålet med tanke på vern av jord. Det som endrer seg er imidlertid bruken av bygningen og området rundt. I tillegg til dette, vil bygningen endres noe, rent estetisk. Det står i dag en enebolig og garasje på stedet. Området mellom boligen og garasjen er opparbeidet med plen, og det går en sti ned til brygga. Ved å se på flyfoto ser man at arealet mellom bebyggelsen og brygga er relativt gjengrodd med trær og busker. Garasjen har lite vindusareal mot sjøen, og fremstår som lite eksponert. Det er foreslått å sette inn 2 vinduer på loftet, samt to vinduer og en dobbel dør i 1 etasje, alle mot sjøen. Det planlegges imidlertid ingen store vindusarealer. Eksponeringsgraden vil med dette øke noe, men er ikke av vesentlig betydning. Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal blant annet ivareta allmenne interesser, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da det dreier seg om endring av en bestående bygning, og ikke oppføring av en ny bygning. Bygningen er godt tilpasset eksisterende bolig. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for ombygging og bruksendring av garasjen, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. I henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, skal det så vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

4 Bebyggelsen ligger helt i eiendomsgrensen mot FV 204. Statens vegvesen har godkjent flytting dagens avkjørsel, til nord for eksisterende garasje. Tillatelsen er gitt på vilkår, jf. vedtak datert 26. august Det var i søknaden vist til at garasjen skulle bruksendres, og de bekrefter at avkjørselstillatelsen også innebærer dispensasjon fra byggegrensen mot vei. Vegvesenet har da i sitt vedtak vurdert trafikksikkerheten, og funnet at denne forbedres når avkjørselen flyttes. Søker har lagt til grunn at videre forfall vil være verre enn istandsetting og bruk, og at dette må anses for å være en fordel. Administrasjonen er uenig med søker i dette, da det er eiers plikt å holde byggverk i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at det ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene jf. plan- og bygningslovens Generelt vedlikehold er unntatt søknadsplikt, og skal gjennomføres når det er nødvendig. At søker ønsker å bruke bygningen til hytteformål, kan ikke ses i sammenheng med behov for vedlikehold. Kommunen har flere uthus i strandsonen, i områder avsatt som LNFR område i kommuneplan/ kommunedelplan. Bod, garasje, og sjøbu, vil alle gå inn under definisjonen uthus. Vi mottar stadig forespørsler og søknader om å bruksendre disse til fritidsboligformål. Vi har tidligere vært restriktive til dette, da vi ser at endret bruk kan ha negative konsekvenser for omgivelsene. Det er også slik at vi ønsker kontroll på hvilke områder som skal bygges ut til hytteformål, og at dette ikke skal skje tilfeldig som enkeltdispensasjoner Å innvilge dispensasjon i dette tilfelle, vil etter vår vurdering kunne skape presedens for flere området i kommunen. Administrasjonen er av den oppfatning at det ikke foreligger en overvekt av fordeler ved å innvilge omsøkte dispensasjoner. Bedre trafikksikkerhet ved å flytte avkjørselen, må anses for å være en fordel. Presedensfaren anses imidlertid for å være så stor at den etter vårt syn veier tyngre. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke vesentlig større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan det da ikke innvilges dispensasjon. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Statens vegvesens godkjenning 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 6 Oversiktskart

5 SCHMIDT AS SkoleIngg BoligIngg SIVILARKITEKT MNAL TORE SCHMIDT kom m ti113 le bk SoGNE KOMMUNE Sak., eh A-k,v(iato 8-1 Søgne kommune 31JUL SOGNE Saksn, 50k nr Sandnes, 24. juli 2013 G.nr. 47 b.nr. 4 og 9, Åloveien 41, dispensasjonssøknad llet søkes på vegne av hjemmelshaver, Erik I3ugge Aase, om dispensasjon etter plan- og bygningslovens (pb1) 1-8 ofl, 9 for bruksendring for at eksisterende uthus kan bli benyttet som anneks til hovedhuset av fritidsboligen; som underordnet ferieleilighet, og under 60 kvm. Erik Bugge Aase ba meg i september 2007 å tegne et forslaz til utnyttelse av uthuset som da var i svært dårlig stand. Da utbedring var kommet i gang ble det stoppet i påvente av søknad om tiltak. Dette ble stilt i bero av flere grunner inntil han søker om tiltak uten ansvarsrett etter pb1 20-2d. Jeg har informert meg godt om eiendommen, som ble arvet av ham og søsteren etter foreldrene, og dell mellom dem. Eiendommen ble bebygd så tidlig som 1918 og er en del av en liten spredt fritidsboligbebyggelse i LNE-område. og ligger nær sjøen etter datidens praksis. Såvidt jeg forstår ønsker også naboer at uthuset ikke videre forfaller, men istandsettes etter planen som vist i tegningene fra seks år tilbake. Byggets storrelse beholdes, det istandsettes etter samme materialbruk og med noen enkle fasadeendringer for brukbarhetens skyld til anneks til hovedfritidsboligen. Istandsetting vil ikke spesielt være i strid med pb1 1-8, siden hensynet til natur- og kulturmiljo etc tilsier at videre forfall vil være verre enn istandsetting og bruk. Etter pbl 9 vil dette også gielde at fordelene er klart større enn ulempene. Med vennlig hilsen for Schmidt AS Tore Sehmidt kopi: til naboer og gjenboere

6 SCHMIDT AS Skolelngg Holigh gg SIVILARKITEKT MNAL TORE SCHMIDT Kommunale Ingg Sogne kommune B SOGNE Sandnes, 24. juli 2013 G.nr. 47 b.nr. 4 og 9, Åloveien 41, dispensasjonssøknad Det søkes på vegne av hjemmelshaver. Erik Bugge Aase, om dispensasjon etter plan- og bygningslovens (pb1) 31 om krav til eksisterende byggverk. Ved istandsetting av det ikke være mulig å tilfredsstille enkelte krav i TEKOFTEK10 til varmeisolasjon, telthet etc. Frik Bugge Aase har fagkyndig hjelp hos meg for å oppnå best mulig resultat så langt det er realistisk, både estetisk og tekniskifunksjonelt. Istandsetting vil ikke være i strid med pb1 1-8, siden hensynet til natur- og kulturmiljo etc tilsier at videre forfall vil være verre enn istandsetting og bruk. Etter pb1 9 vil dette også gjelde at fordelene er klart storre enn ulempene. Det vedlegges kopi av sentral godkjenning for SOK, PRO. UTE og kontroll som bekrefter at han kan få den bistand som fordres etter pb Jeg har bistått Erik Bugge Aase i Ilere byggesaker. og han har erfaring til å bli godkjent for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig etter saksforskriftens (SAK) 6-8. Med vennlig hilsen for Schmidt AS Tore Sehmiclf 1,LHIL, I I I ILL \ LL».[I IL Li 11,1111.1_iI i L \ 11 1

7 0.21 Ist I f-n 1\1 \ \ O'n. N fl

8 Gnri anr Featenr 474 Repreartaaj onapunkt x Kartb1.4 X Landanatt nlentolck Areal 1: 500 CA M 2 MÅLEBREVKART 8/96 Milenrev nr 90/ /9 X 7800 HE_ < f( o arense T1 brit 216 A It /17 PUNKT PUNKTMEAKE X-KOORO t Godkj.bolt1 fjell Godkj.bolt1 fjell Bolt Bornull Polygonpunkt Bolti tjell veele/seonor y-kooro sme7sue RAclus

9

10 (ISRANE WebInnsyn - Kartutskrift \ Taålik;; - C47/7 D rl åt Sogne kommune, f Basiskart Målestokk: Datn 1: )Dfl Ici m...; Ca eave karbeholetata - r i i kertgrunnmget N6

11 GI.INE Wehl nnsyn - Kartutskri ft ws 47,7 N birr,150 N r.)(e 4 ',4,skdb 12.15E1-1,11.1U JA-Ta) so,j 14.2isett-ilet% gramo AvLtåer2-tsele 0-4 ALTEINkTiU (sattes lars. attg N gattaidti,t- crt -, 2sit 146;17 Sogne kommune Basiskart MMestokk:1:500 Dato `00 Copyrghtt Med forbehoi kertgrunntagel 1.4

12 2gD il 0 o 0 0 LAt i,2o 0,-2/ STUE /4 i 1;0,4,LILLm -1S Y u..?.dort, d Al -00 i anneks tegnet: schm G.nr. 47, b.nr. 4 & 9 Søgne kommune format A3 Mål 1 : 50 kontroll:schm SCHMIDT AS, sivilarkitekt MNAL Tore Schmidt Østre Helleveien SANDNES Telefon telefaks mobil org mva - epost : to-schmi@online.no Planer & snitt Tegning nr SØ-01 Erik Bugge Aase nedkopiert til i format Ab

13 anneks tegnet. schm format A3Mål 1 : 50 kontroll:schm SCHMIDT AS, sivilarkitekt MNAL Tore Schmidt østre Helleveien SANDNES Telefon telefaks mobil org mva - epost : to-schmi@online.no ket) e/v)3/4 - G.nr. 47, b.nr. 4 & 9 Søgne kommune Fasader mot nord. tiast Tegning nr S01-02 Erik Bugge Aase nedkopiert til 1:100 i tormat A5

14 ---'-----, rs(z I frov e/t/,is/7-/3 anneks format A3 Mål 1 : 50 tegnet: schm G.nr. 47, b.nr. 4 & 9 Søgne kommune kontrolkschm SCHMIDT AS, sivilarkitekt MNAL Tore Schmidt Østre Helleveien SANDNES Telefon telefaks mobil org mva - epost : to-schmi@online.no Fasaderr mot sør og est Tegning nr SØ-03 Erik Bugge Aase nedkopiert til 1:100 i format A5

15 P...

16 ;,-:, a li t.r,,, ; ' 9%. ' v s, -,.,...s ss %S. :ZI 1. '? r,,,.. r. frs-

17 Statens vegvesen Schrnidt AS østre Helleveien KRISTIANSAND S % Behandlende enhet Saksbehandler/innvalgsnr. Vår referanse' Deres referanse: Vår dato: Region sor Ole Ihøm hikeland / Fv204- Hp03- Km6,254 - gnr. 47, bnr. 4 og 9 - Søgne kommune - Søknad om avkjørselstillatelse. Viser til søknad datert Vedtak: Statens vegvesen godkjenner søknad om avkjørselstillatelse fra fylkesveg 204. Vedtaket er fattet med bjemmel i veglovens 40. Vilkår for tillatelsen: Tillatelse cr gitt i hht. bestemmelsene om avkjørsler i vegloven av 21. juni 1963 og Vegdirektoratets regler av 16. juli 1994, jfr. vedlegg. Følgende vilkår er knyttet til tillatelsen: Tillatelsen gjelder bare for det sted som er nevnt foran og i overensstemmelse med godkjent plan. Tillatelsen gjelder for følgende formål: Benytte avkjørsel alternativ B inn til bolig. Avkjørsel alternativ B godkjennes da den gir bedre utkjørselsforhold enn dagens alternativ A. Snu på egen grunn og bedre frisikt. Sammenkoblingen mellom avkjørselens sidekanter og den offentlige vegs nærmeste kjørebanekant skal avrundes med en sirkel med radius minst 4 meter. Fra ct punkt 4 meter inn og 0,5 meter over vegbanen i avkjørselen skal del sikres frisikt på minimum 60 meter til et punkt i midten av det kjørefelt som har traffick mot avkjørselen. Avkjørselen legges med 5 em fall de første 2 m fra vegskulder (1:40), deretter 3,5 meter mcd fall på 1:30 og videre stigning/fall til maksimum 1:8. Privatrettslige forhold knyttet til bruk og opparbeidelse må tiltakshaver selv sørge for er ivaretatt. Trafikksikkerhetsmessig er det ikke akseptabelt at rygging skjer ut/inn i vegen og det stilles derfor krav om at det må etableres tilfredsstillende snu- og manøvreringsareal inne på egen ciendommen. Så snart avkjørselen er bygd må vedlagte skjema "bekreftelse på opparbeidetinybygd avkjørser underskrives og returneres. Avkjørselen skal være godkjent av Statens vegvesen for byggearbeider igangsettes. Rostadresse Teleton: Kontoradresse Fakturaadresse Statens vegvesen Telefaks: Rigedalen 5 Statens vegvesen Region sør firmapod-sor@vegvesen.no 4616 KRISTIANSAND S Regnskap Postboks 723 Sto4 Båtsfjordveien Arendal Org.nr: VADSØ Telefon: Telefaks

18 10. Før arbeidene med avkjørselen påbegynnes må saksbehandler kontaktes for eventuell varslingsplan. Slik plan skal være godkjent av Statens vegvesen minimum 5 virkedager før arbeidene skal igangsettes. 11 Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet mcd avkjørselen ikke er igangsatt innen tre - 3 år etter at tillatelse er gitt, jfr. veglovens Søker stenger eksisterende avkjørsel som i dag finnes på stedet. Stengingen må forctas på en slik måte at det ikke lenger er mulig å benytte avkjørslene. Dette sikres ved å grave grørt eller ved å sette opp gjerde. Vilkårene er hjemlet i veglovens Avkjørsle skal byggast og haldast ved like i samsvar mcd reglar som Vegdirektoratet fastsetter. Så langt det ikkje er fastsett noko anna, skal desse reglane gjelde i staden for vilkår som tidligare måtte verc sette for løyve til avkjørsla. 1reglane kan det fastsettast at det skal gjelde særlege mellom avkjørsla og den offentlige vegen. Om vegstyremakta finn det naudsynt, kan slike frisiktliner Og gjerast gjeldande utanom byggegrensene. Vegstyremaktene kan Og sette som vilkår for løyve til avkjørsle i det einskilde tilfellet at eigaren eller brukaren av avkjørsla syter for å halde fri sikt etter slike liner som er fastsette av vegstyremakta. Eigaren eller brukaren av eigedomen er ansvarlig for vedlikehald av avkjørsle til eigedomen. Er vedlikehaldet ikkje forsvarlig, kan det, så langt det blir funne naudsynlig, gjerast på den ansvarlige sin kostnad. Er avkjørsle bygd og halden ved like i samsvar mcd fastsette reglar, syter vegstyremakta for at vasslaup under avkjørsla blir halde ope. Regionvegkontoret tar avgjerd etter denne paragrafen for riksvegar og fylkesvegar og kommunen tar slik avgjerd for kommunale vegar. Vegdirettoratets regler av 16. juli 1964 er utarbeidet og hjemlet mcd bakgrunn i veglovens 43,1. ledd. Reglene følger som vedlegg til brevet. 2 2 vedlegg: «Krav til utforming av avkjørsel» «Bekreftelse på opparbeid/nybygd avkjørsel» Vegavdeling Vest Agder, seksjon for plan og forvaltning Med hilsen 0,(4,7-og,u Anne Grete Tofte Seksjonsleder gdfrpt7 ttzcf Ole ørn Eikeland Kopi: Søgne kommune

19 NOTAT Søgne, Mottakskontroll Saksnr Snr: 2013/ Arkivnr Lnr: 28141/2013 Ark: 47/4 /TNU Uttalelse i forbindelse med søknad om bruksendring av bod til anneks - GB 47/4 og 47/9 - Åloveien 41 Det er ingen merknader til saken. Med hilsen Terje Nuland Kst. enhetsleder for Arealenheten Saksbehandler: Terje Nuland / Tlf.nr:

20 Målestokk 1:2000