RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2010/ Arkiv: 16/128 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: Klage: Søknad om tilbygg, påbygg og ombygging av bolig. Sted: Nygata 12 gnr. 16 bnr. 128 Søker: Myraker Arkitekter AS Tiltakshaver: Halfrid Waage og Peter Prebensen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité tar ikke klagen til følge med hjemmel i 34 i forvaltningsloven. Klagen oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Ny rammesøknad om tilbygg, påbygg og ombygging, Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen, Søknad om dispensasjon for avstand til nabogrense, Situasjonskart og plantegninger 6 Fasadetegninger 7 Tegninger og kart av eksisterende bygg 8 Kopi av tidligere klager fra naboer, og Bilde fra 1950-tallet. 10 Naboklage Bilde med utsikt fra veranda i Nygata Kommentar til naboklage, Naboklage, Naboklage, Bilde m/påtegning, sett fra Nygata Uttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune, Delegert vedtak nr. 152/12, Naboklage, Kommentar fra tiltakshaver til naboklage, Kort resymé Det er søkt om og godkjent ombygging og tilbygg til bolig i Nygata 12. Nabo i Nygata 14 har påklagd vedtaket. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger Søknaden er behandlet på delegert myndighet i sak nr. 152/13 den Saken hitsettes i sin helhet: (Sitat start) Før arbeidet tillates igangsatt, må følgende være ordnet: 1. Ansvarlig utførende og kontrollerende for alle deler av byggearbeidet må være godkjent. 2. Gjennomføringsplan må sendes inn. I henhold til delegert myndighet er det fattet følgende vedtak: Det gis dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum og fra avstandsbestemmelsene i 29-4 i plan- og bygningsloven, jfm. 19-2, for oppføring av tilbygg, påbygg og ombygging av gnr. 16 bnr Merknader fra naboer tas ikke til følge. Søknaden godkjennes ved utførelse etter godkjente tegninger datert , og etter gjeldende bestemmelser. Terrenget forutsettes planert/opparbeidet som vist på fasadetegningene. Myraker arkitekter as godkjennes som ansvarlig søker og gis ansvarsrett for PRO/KPR for arkitekturprosjektering.

3 Tiltakene skal gjennomføres i samsvar med "TEK07". Tilbygg/endringer godkjennes plassert i horisontal- og vertikalplanet som angitt i søknaden. Det skal innsendes Anmodning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse" og tilhørende Kontrollerklæringer før ferdigattest/brukstillatelse kan gis. Bygget skal males hvitt. Taktekking skal utføres med enkeltkrumma, brent tegl, gjerne brukte. Vinduer skal være i kobla utførelse, med gjennomgående sprosser i ytre ramme og med kittfals. Inngangsdør mot gata skal være innadslående. Panel skal være høvla og i tilnærma lik profil som opprinnelig panel. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. Dersom feiing ikke kan foretas fra loftet, skal det være fast stige/stigetrinn på taket. SAKSFRAMSTILLING Bakgrunn for saken Det søkes om endring av ulike tilbygg på bolig. Saken har vært behandlet to ganger tidligere, sist i delegert vedtak nr. 242/11, men vedtaket blei opphevet av Fylkesmannen p.g.a. saksbehandlingsfeil og saken behandles derfor på nytt. Saksopplysninger Eiendommen er regulert til boligformål og spesialområde bevaring og ligger innenfor verneplanen for Risør sentrum. Boligen er bygd mellom 1880 og 1890 og fikk et tilbygg med pulttak før 1950 mot vest. Ved inngangsdør mot nord er det bygd et vindfang. Mot sør blei det i 1975 lagd et takoppløft og et tilbygg med veranda, inkludert fasadeendring i første etasje. Foreliggende søknad er revidert fra første søknad som delvis blei godkjent i delegert vedtak nr. 194/10, Tilbygg mot vest blei avslått da det satte hensynet til verneplanen vesentlig til side og det ikke var grunnlag for å innvilge dispensasjon basert på tilbyggets utforming. Søknaden er nå revidert ved at tilbygget mot vest ikke bygges som en forlengelse av huset, men at det trekkes noe tilbake fra det originale huset samt at mønet legges lavere enn husets møne for øvrig. På ny vegg mot vest vil det bli et lite vindu i andre etasje fra badet, og et ennå mindre vindu fra soverommet i første etasje. Mot sør, bort fra gata, vil det bli endring i takflata ved at nytt tak legges i forlengelsen av det gamle og ved at fasaden endres med innsetting av verandadører i glass. Ombygging av tilbygg mot sør blei godkjent i forrige søknad, men har fått ytterligere fasadeendringer som følge av at tilbygget mot vest har blitt endra. Tilbygget får et bruksareal på 16 m 2. Det er sendt inn søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen og fra avstandsbestemmelsene i planog bygningsloven. Ansvarlig søker begrunner søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen med at bestående tilbygg som er dårlig tilpasset huset, rives, og at nytt tilbygg får samme takvinkel som hovedhuset, men med lavere mønehøyde. Fasaden mot gata gis en mer opprinnelig utforming og skillet mellom hovedhus og tilbygg opprettholdes. Søker skriver videre at tilbygget på gavl/baksiden gjøres litt større enn i dag, men at takformen endres til å harmonere bedre med huset for øvrig. Nye vinduer/skyvedører skal få gjennomgående sprosser i likhet med husets empirevinduer. Endringene på baksiden begrunnes med behov for tilpassing av huset til dagens krav for en enebolig/helårsbolig og at det er av allmenn interesse at huset bebos. Søker kan ikke se at tiltakene vil sette hensikten bak verneplanen til side ettersom forsiden mot gata vil tilbakeføres til det opprinnelige og det vil være tydelig hva som er det opprinnelige huset. Endringene foretas i bakgårdsmiljøet. Søker mener det foreligger en overvekt av fordeler ved at huset beholdes som helårsbolig og kan ikke se noen negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

4 Det søkes om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i 29-4 i pbl. Avstanden vil ikke endres, men beholdes som i dag og er i følge søker, 6,0 m. Brannkrav forutsettes tilfredsstilt, enten ved passiv brannsikring eller ved sprinkling. Det vises til at det i dag ikke er noen brannsikring og at brannsikkerheten vil bedres med det nye tilbygget. Søker mener at det dermed foreligger en overvekt av fordeler sett opp i mot ulemper. Når det gjelder innsyn viser søker til at det ved reduksjon av vindusstørrelser vil bli redusert innsyn. Tiltakene er søknadspliktige i.h.t og det er krav til søknad om ansvarsrett. Tiltakene krever dispensasjon fra vernebestemmelsenes pkt. 2.1 og 2.3 og fra avstandsbestemmelsene i 29-4 i plan- og bygningsloven. Søknaden er oversendt Aust-Agder fylkeskommune til uttalelse. De uttaler at ingen av de bestående tilbyggene har en slik arkitektonisk verdi at de bør bevares og rivning vil i liten grad ha innvirkning på de verdiene som bevaringsformålet i reguleringsplanen skal ivareta. Nytt tilbygg har fått en god løsning mot gata, mens forslaget til tilbygg mot hagen anses som noe mer komplisert med tanke på å bevare eksisterende hus som et lite og nøkternt bolighus. Fylkeskommunen konkluderer med at forslaget er akseptabelt selv om man er noe skeptisk. I vurderinga er det lagt til grunn at de eksisterende tilbyggene har liten arkitektonisk verdi og at endring mot gata ivaretar husets verdi som kulturminne. Det har kommet merknader fra to av naboene, eiere av Nygata 14 og Nygata 9. Eier av Nygata 9, som bor på motsatt side av veien og bak Nygata 12 sett fra sjøen i sør, har merknader til tap av utsikt som følge av tilbygg mot øst. De hevder at de vil miste all utsikt mot sjøen og Bjørneskjæret samt at utbygginga vil medfører at Nygata på den andre siden av gata vil bli enda mer inneklemt enn i dag. De viser til kommunens første vedtak om avslag på tilbygget og oppfordrer eier til å vurdere andre løsninger. Eier av Nygata 14, vest for nr. 12 opprettholder sine tidligere protester på at det blir gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Naboen skriver at høyden på nytt tilbygg fortsatt vil være mye høyere enn eksisterende tilbygg, at det allerede er for tett mellom husene og at tilbygget står helt i grensa til naboens tomt. Naboen viser til at det på motsatt side av bygget ser ut til å være mer enn 8 m til nabogrensa og at det der vil være bedre plass til å lage tilbygg. Det vises til at søker oppgir at det er 6 m til bolig i Nygata 14 og naboen ber om at en uavhengig part kontrollmåler dette før behandling av søknaden. Naboen viser til tap av sol og sjøutsikt samt verdiforringelse. For øvrig vises til tidligere korrespondanse og vedtak fra Fylkesmannen. Kommunen har foretatt måling på vårt kartgrunnlag, dvs. fra takflate til takflate (vegglivet er noe trukket inn i forhold). Dette viser en avstand på ca. 5,6 m fra bestående tilbygg i Nygata 12 til veranda i Nygata 14. Til Nygata 9 er det en avstand på 9,0 m. På østsiden av Nygata 12 er det ca. 9,3 m til naboens garasje. I dette området er det hage/fjell. Øvrige naboer har ingen merknader. Myraker arkitekter søker godkjenning som ansvarlig søker og ansvarsrett for prosjektering av arkitekturen. Søkeren har sentral godkjenning. Det er ikke innsendt gjennomføringsplan. Vurderinger Vi beklager sterkt lang saksbehandlingstid på enheten. Dette skyldes pågående arbeid med kommuneplanen.

5 Tiltaket er delvis i strid med verneplanens bestemmelser om at tilbygg skal være i harmoni med tradisjonell utførelse. Mens tilbyggets fasade mot gata er godt tilpasset tradisjonell arkitektur, skiller tilbyggets fasade mot sør samt øvrige fasadeendringer mot sør, seg fra tradisjonen. Disse delene av søknaden forutsetter derfor en dispensasjon. Endringer av den gamle bebyggelsen bør fortrinnsvis skje i bakgården, mens gatebildet forblir mest mulig uendra. Vi har forståelse for at det er ønskelig å lage et tilbygg med noe mer vinduer mot hagen og sjøen. Selv om vi også deler fylkeskommunens vurderinger og skepsis rundt at huset mot hagen nå vil miste sitt preg som et beskjedent bolighus, finner vi å kunne legge noe større vekt på at huset blir et attraktivt bolighus tilpasset vår tid. Basert på en helhetlig vurdering anses ikke endringene å sette hensynet til verneplanen vesentlig til side. Det anses videre at det foreligger en overvekt av fordeler da boligen vil bli godt tilpasset dagens bruk uten at det i for stor grad gir ulemper for vernehensynet. Vi legger også vekt på at fasaden mot sør allerede er ombygd i stor grad. Det gis dispensasjon fra verneplanen, jmf i plan- og bygningsloven, på vilkår av at vinduer utføres som kobla vinduer med gjennomgående sprosser med kittfals i ytre ramme og at ny ytterdør utføres som innadslående. Panel skal være høvla og ha så lik profil som opprinnelig panel som mulig. Taket må tekkes med enkeltkrumma, brent tegl, gjerne brukte. Nytt tilbygg til få samme avstand til nabogrense som i dag, men fordi det gamle rives, må det vurderes om nytt tilbygg kan få dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Hensikten bak avstandsbestemmelsene er først og fremst krav til brannsikkerhet, men også til lys og luft mellom boligene og at gode uteplasser kan etableres. I dette tilfellet rives et bestående tilbygg og det bygges et nytt på samme sted. Faren for brannsmitte kan derfor ikke sies å øke dramatisk, særlig fordi det ikke er foretatt brannsikringstiltak på bestående tilbygg. Allikevel må det stilles krav til brannsikkerhetstiltak siden avstanden til nabobygget er bare 5,6 m. Når det gjelder lys og luft mellom boligene, vil dette kunne bli noe redusert siden høyden på det nye tilbygget øker med ca. 2,2 m i mønet. Til gjengjeld vil nytt tilbygg trekkes ca 1,0 m inn fra gata i forhold til nåværende tilbygg. Uteplassen i Nygata 14 vil dermed kunne miste noe sol og lys. I et såpass tettbebygd strøk som Risør sentrum, vil dette måtte kunne påregnes når gammel bebyggelse over tid fornyes og endres. Vi har noe forståelse for synspunktene fra eier av Nygata 14, men finner ikke å kunne legge avgjørende vekt på det sett opp i mot de fordelene det gir å få en økt bokvalitet i nr. 12. Eiendommen i nr. 14 har også en uteplass i nivå med 2. etasje som fortsatt vil ha rikelig med lys og luft. Fra denne uteplassen vil muligens noe havutsikt bli borte, men ikke i vesentlig grad. Når det gjelder gjensidig innsyn så reduseres vinduenes størrelse betraktelig og vi kan ikke se at dette skulle være til det verre. Under forutsetning av at det foretas tilstrekkelige brannsikringstiltak, kan vi ikke se at hensynet bak avstandsbestemmelsene settes vesentlig til side. Vi vurderer saken slik at det foreligger en overvekt av fordeler i form av økt bokvalitet i Nygata 12, framfor mindre ulemper for eier av Nygata 14 med noe tap av lys og sol på den nederste uteplassen. Når det gjelder verdiforringelse av eiendommen Nygata 14 er dette relativt vanskelig å ta stilling til og vi har derfor ikke vurdert dette. Det gis dispensasjon fra 29-4 i plan- og bygningsloven, jmf i plan- og bygningsloven. Nabo i Nygata 9 på motsatt side av veien har merknad til tap av utsikt mot sjø. De to boligene ligger på omtrent samme høyde. Innsendt bilde og befaring viser at naboen vil miste utsikt denne veien. Imidlertid har denne boligen også utsikt mot sørøst. Det er derfor ikke korrekt at all sjøutsikt vil bli borte så langt vi kan vurdere. I Risør sentrum er tap av utsikt ofte et tema ved søknader om bygningsendringer. Det må da gjøres en vurdering av hvorvidt man mister all utsikt eller bare deler. Etter administrasjonens vurdering er tap av noe utsikt noe man til en viss grad må påregne i et såpass tett bygningsmiljø selv om det ideelt sett ikke er ønskelig for noen. I dette tilfellet ser vi at utsikten mot Bjørneskjær blir borte, men fordi boligen har god utsikt mot sørøst finner vi ikke å kunne legge avgjørende vekt på denne merknaden. Det er ingen videre merknader til søknaden. (Sitat slutt)

6 Klage Vedtaket er påklagd av eier av Nygata 14. Klagen er mottatt rettidig og tas til behandling. I klagen står det følgende: Viser til mottatt brev fra dere datert (søndag) mottatt I flg. tilsendte tegninger er påbygget samme størrelse som det ble søkt om og avslått i Det er fortsatt altfor nærme mitt hus i Nygata 14, målt selv, mellom husvegg i nr. 12 og min utgangsdør som har et lite overbygg til 5,15 m. Utfra tegninger blir dette opplyst til 5,6 m, det er vesentlig forskjell i målingene. Vi som ønsker å ta vare på Risør slik det var i gamle dager ser ikke fordelen av å tette mellomrom mellom husene da det er veldig tett allerede. Det at kommunen vil godkjenne disse planene av at det blir en bolig som skal tilfredsstille alle dagens krav på bekostning av at naboeeiendommer blir forringet virker ikke riktig. Ber om at saken blir behandlet på nytt med bakgrunn i avstand, tetthet osv. Ber dere bekrefte mottak av klage. Klagen er oversendt ansvarlig søker og eier for å gi muligheten til å kommentere klagen. Kommentar fra tiltakshaver er mottatt på e-post datert Vi ønsker å kommentere klage fra Elisabeth Vatnedalen Nesheim, Nygata 14. Klagen er stemplet mottatt Risør kommune og sendt til undertegnede på e-post samme dag. Det vises i klagen til at avstanden mellom husene blir fortettet ved den ønskete ombyggingen. Vi ønsker å presisere at ombyggingen ikke endrer avstanden mellom husene og at utbygget på Nesheim sitt hus er bygget langt senere enn utbygget på Nygata 12. Således er avstanden mellom husene etablert av eierne av Nygata 14 og ikke av Nygata 12. Den planlagte ombyggingen innebærer heving av nåværende tilbygg mot Nesheims hus. Vår oppfatning er at innsynsproblematikken vil reduseres fordi det er planlagt bad i 2. etasje mot Nesheims hus. Tilhørende vindu vil naturlig nok skjermes for inn- og utsyn, slik at det i praksis blir mindre vindusflate mot Nygata 14 enn i dag. Vi har videre forståelse for at naboer er opptatt av utsikten og har derfor i løsningsforslaget søkt å gjøre disse ulempene så små som mulig. Det vises for øvrig til kommentar til naboklage sendt fra arkitekt Einar Myraker ultimo august Det er ikke mottatt klage på det delegerte vedtaket fra eier av Nygata 9. Klagebehandling Eier av Nygata 14 viser til at målt avstand er 5,15 m og ikke 5,6 m. Uavhengig av målt avstand vil nytt tilbygg ikke endre dagens avstand mellom de to boligene og dette er noe av grunnlaget for at administrasjonen har valgt å gi dispensasjon for oppføring av nytt tilbygg. Endringen vil bli i høyden med et møne som blir liggende 2,2 m høyere enn dagens pulttak, samt at det nye tilbygget vil trekkes 1,0 m inn fra veien og forskyves 3,0 m ut i hagen i sør. Bestående tilbygg ligger i flukt med veggliv mot veien og strekker seg ca. 2,0 m ut i hagen mot sør. Jmf. våre vurderinger i delegert vedtak ovenfor, kan vi ikke se at denne delen av klagers argumenter bør tillegges avgjørende vekt selv om eier av Nygata 14 har målt avstanden til å være 5,15 m.

7 Videre viser vi til våre vurderinger om tetthet i Risør sentrum ovenfor. Den nederste uteplassen i Nygata 14 vil trolig miste noe sol og lys fordi det nye tilbygget blir høyere. Samtidig har denne boligen en uteplass over eget tilbygg som ikke vil miste sol og lys så langt vi kan se da tilbygget ikke blir høyere enn boligen forøvrig. Samla sett kan vi derfor ikke se at ulempene for eier av Nygata 14 med hensyn til uteplassen vil bli større enn fordelene for eier av Nygata 12 med hensyn til bokvalitet. Basert på en helhetlig vurdering av de ulike argumentene i saken, kan vi ikke se at klagen har tilført saken nye momenter som skulle tilsi et endra vedtak. Klagen tas derfor ikke til følge med hjemmel i 34 i Forvaltningsloven. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.