Saksframlegg OLA REISTAD- KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV BOLIGHUS FRA FRA REISTAD MIDTRE G/BNR 158/1 I Ø. GAUSDAL.

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 158/1 Lnr.: 8384/14 Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt OLA REISTAD- KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV BOLIGHUS FRA FRA REISTAD MIDTRE G/BNR 158/1 I Ø. GAUSDAL. Vedlegg: Kopi av klage datert SAMMENDRAG: Adv. Svein Olav Bøen påklager administrasjonens avslag på søknad om fradeling av kårbolig både etter jordloven og plan- og bygningsloven. Etter administrasjonens vurdering tilfører ikke klagen saken nye opplysninger som gjør at planutvalget bør endre administrasjonens to vedtak om avslag. SAKSOPPLYSNINGER: Beskrivelse av søknaden. Ola Reistad søkte om fradeling av bestående bolighus med 1,5 daa tomt fra eiendommen Reistad Midtre i Ø. Gausdal. Saken ble i del sak 172/14 datert avslått både etter plan- og bygningsloven og etter jordloven. Saken er i det følgende referert: Boligen ligger på oversiden av Øverbygsdvegen som skiller den fra gårdstunet på nedsiden av vegen. Boligen har avkjøring fra Fv 318, og er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Saken behandles i det følgende både etter plan- og bygningsloven og etter jordloven. BEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: Forhold til gjeldende plan. Området ligger innenfor kommuneplanens LNF (landbruks- natur- og friluftsområde) sone to med spesielle kulturlandskapsinteresser. Boligen tilhører i dag gården og regnes derfor som landbruksformål. Dersom boligen fradeles vil den ikke lenger tilhøre garden, og blir regnet som boligformål. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

2 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Uttale fra lokalt landbrukskontor: Landbruket er i utvikling noe som har medført at mange, særlig mindre landbrukseiendommer er falt ut av drift. Med dette menes at husdyrproduksjonen er avviklet og jordvegen er leid bort til andre driftsenheter i bygda. På mange av disse eiendommene har det vært 2 boliger som har huset både brukerfamilien og kårfolk. I de tilfeller der husdyrproduksjonen er avviklet, og det ikke er påregnelig med senere husdyrhold, kan fradeling av kårbolig være forsvarlig ut fra hensynet til drifta. Dette i tilfeller der kårboligen ligger utenfor tunområdet eller at landbrukseiendommen blir gjenstand for full bruksrasjonalisering og bolighusene blir stående att som adskilte boligeiendommer. Bolighuset som søkes fradelt i denne saken bebos av eier og er i så måte ikke benyttet som kårbolig i dag. Iht. opplysninger fra søker består det som regnes som hovedbygningen på garden av 2 boenheter. Det var tidligere ikke uvanlig med generasjonsboliger på gardene men i moderne tid har denne boformen blitt sjeldnere. Dagens krav til boligstandard tilsier at det ikke er en framtidsrettet løsning å satse på at det i framtida vil være aktuelt med både en brukerfamilie og kårfolk under samme tak på en bygning som ikke er større en bygningen i dette tilfellet. Garden Midtre Reistad består av 145 daa dyrkamark, 36 daa innmarksbeite og ca daa produktiv skog. Etter lokal målestokk er dette et gjennomsnittsbruk og skal normalt ha grunnlag for en arbeidsplass, såfremt driftsapparatet er tilpasset en moderne husdyrproduksjon. Per i dag er jorda bortleid og det er ikke husdyr på garden. Likevel mener landbrukskontoret at det etter et framtidig eierskifte kan være påregnelig med husdyrproduksjon på en gard med dette ressursgrunnlaget. Eiendommens jordbruksarealer ligger samlet i et belte både nedover og oppover fra Øverbygdsvegen. Boligen som omsøkes fradelt ligger på andre siden av Øverbygdsvegen men må likevel regnes som en del av tunet. Den er omkranset av dyrkamark og beiter på alle kanter. Landbrukskontoret ser slik på saken: Gardens ressursgrunnlag tilsier at det er påregnelig med husdyrhold på eiendommen i framtida. En fradeling kan derfor være uheldig med tanke på framtidig behov for kårbolig. Siden boligen ligger i et konsentrert jordbruksområde kan en fradeling medføre vesentlige drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Det er heller ikke heldig at boligen ligger i gardens tunområde. En fradeling vil også bidra til å uthule LNF-bestemmelsen og medføre at det dannes frittliggende boligeiendommer i landbruksområder. Etter en samlet

3 vurdering mener landbrukskontoret at ulempene med fradeling er klart større enn fordelene og vil fraråde at det gis dispensasjon. Søknaden har vært sendt på høring. Følgende høringsuttalelser foreligger: Fylkesmannens landbruksavdeling har i brev datert frarådd at det gis dispensasjon. Dette begrunnes med at boligen ligger i et konsentrert jordbruksområde der det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper i form av støy, støv og lukt. Dette kan bli plagsomt for beboerne, noe som igjen kan medføre at det legges begrensninger for landbruksdriften. Oppretting av boligeiendom kan ofte medføre en eiendomsutvikling som er uheldig for kulturlandskapet. Fradeling vil også medføre at restarealet mellom to adkomstveger blir enda mer inneklemt som kan føre til mer press for å omdisponere til andre formål. En dispensasjon vil også kunne danne en uheldig praksis. Oppland fylkeskommune frarår i brev datert at det gis dispensasjon fordi landbruksinteressene kan bli skadelidende. Statens Vegvesen har ikke avgitt uttale innen fristen. Avkjøringstillatelse må foreligge før tomta evnt. kan tillates fradelt. VURDERING: Da dette er en eksisterende bolig har vi vanskelig for å se at kulturlandskapsinteressene blir vesentlig berørt. Vi støtter oss til uttalelsen fra landbruksmyndighetene og ser at landbruksinteressene kan bli skadelidende dersom søknaden godkjennes. De mottatte høringsuttalelser er negative, og det bør ikke gis dispensasjon i slike tilfeller. Søknaden er i strid med hensynet bak kommuneplanens forbud mot fradeling. Fra et offentligrettslig synspunkt er ikke fordelene ved å gi dispensasjon større enn fordelene. Plan- og bygningslovens vilkår for å gi dispensasjon etter 19-2 er dermed ikke oppfylt, og søknaden blir å avslå. BEHANDLING ETTER JORDLOVEN: Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til driftsog miljømessige ulemper for landbruket i området. Dersom det er dyrket eller dyrkbar jord som skal fradeles kan det ikke gis delingssamtykke uten at det også er godkjent omdisponering etter jordloven 9. Kommunen kan gi dispensasjon i «særlege høve dersom det etter ei samla vurdering finn at jordbruksinteressene bør vika». Det omsøkes fradeling av kårbolig med et omkringliggende areal 1,6-1,7 daa. I AR5 i Gardskart er deler av arealene rundt huset klassifisert som innmarksbeite. Iht. rundskriv M-

4 1/2013 gjelder forbudet mot omdisponering dyrka og dyrkbar jord. Som dyrka jord regnes i denne sammenhengen fulldyrka og overflatedyrka jord samt gjødsla beite. Gjødsla beite er ikke brukt som markslag i AR5 slik at de gamle definisjoner i Økonomisk kartverk må legges til grunn. I ØK er innmarksbeitearealet klassifisert som gjødsla beite. Etter rundskrivet skal det også vurderes om arealet objektivt sett ligger til rette for jordbruksproduksjon. Når det gjelder forholdet til jordloven 9 ser landbrukskontoret at arealet rundt boligen kan benyttes til beite. Arealene er imidlertid så små og uhensiktsmessige at det ikke reelt er å betrakte dette som jordbruksjord. Fradeling av bolighus (kårbolig) på landbrukseiendommer kan i enkelte tilfeller være aktuelt. Forutsetningen for dette er at det ikke er husdyrproduksjon på garden og det ikke er påregnelig at det heller senere kan bli det. Videre er det av betydning hvor denne boligen er plassert, både i forhold til tunet ellers og i forhold til dyrkamark. På denne eiendommen ligger kårboligen på motsatt side av lokalvegen men likevel såpass nærme hovedbygningen og driftsbygningen at en kan se den som en del av tunet. En fradeling ville dermed være uheldig med tanke på tunstrukturen og nærhet til husdyrrom. Det er ikke dyrkamark umiddelbart i nærheten av boligen. Imidlertid er det arealer som benytte som innmarksbeite nærme boligen. Uansett ligger boligen midt i et jordbruksområde hvor det foregår både jordbearbeiding, høstingsaktiviteter og hold av husdyr. En fradeling vil etter landbrukskontorets syn være uheldig med tanke på de drifts- og miljømessige ulemper den måtte innebære for jordbruket i området. Det er ikke husdyrproduksjon på garden i dag. Imidlertid er garden av en såpass størrelse at det kan være påregnelig med framtidig husdyrproduksjon. En kårbolig kan dermed bli en ressurs for eiendommen. Av hensynet til god arealdisponering, driftsmessig løsning og en tjenlig og variert bruksstruktur kan en ikke se at fradeling kan aksepteres. ADMINISTRASJONENS VEDTAK I FØRSTE INSTANS: I medhold av Plan- og bygningslovens 11-6, jfr. kommunestyrets delegering av , avslår Gausdal kommune foreliggende søknad om fradeling av 1,5 daa fra eiendommen Reistad Midtre g/bnr 158/1. Avslaget begrunnes med at søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel, og at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Med hjemmel i jordloven 12 og tilhørende bestemmelser avslår Gausdal kommune søknad om fradeling av kårbolig på g/bnr 158/1 Reistad Midtre. En fradeling er ikke forenlig med hensynet til god arealdisponering, driftsmessig løsning og en tjenlig og variert bruksstruktur. En fradeling er heller ikke forsvarlig ut fra hensynet til de driftsog miljømessige ulemper det vil medføre for landbruket i området. KLAGEBEHANDLING:

5 Klage: I brev datert fra advokat Svein Olav Bøen påklages begge kommunens vedtak. Klagen er innkommet innen den utsatte fristen som ble satt til , og klageren er klageberettiget. Klagen behandles i det følgende både etter jordloven og plan- og bygningsloven: VURDERING AV KLAGEN ETTER JORDLOVEN: Klagen fra Ole Reistad, framført av advokat Svein Olav Bøen, tar i hovedsak for seg to hovedproblemstillinger. Den ene er hvorvidt den omsøkt fradelte bygningen er den del av gardstunet og har vært benyttet i forbindelse med drifta av garden. Den andre er hvorvidt det i framtiden vil være aktuelt med tradisjonell landbruksproduksjon med husdyr på garden. Klager skriver at hovedbygningen på garden er fra 1867 med grunnflate på 150 kvm i 2 fulle etasjer. Han mener at bygningen enkelt kan omgjøres til to adskilte boenheter og at boligbehovet dermed kan dekkes både for en brukerfamilie og et kårledd. Ut fra dette mener klager at det ikke er behov for egen kårbolig. Teknisk og teoretisk sett er dette sikkert mulig. Om det praktisk lar seg gjøre er trolig en annen sak. Dagens krav til boforhold med tanke på romløsninger, muligheter for bad/vaskerom, at det enkelte familiemedlem skal ha eget soverom m.m. innebærer erfaringsvis noen utfordringer ved restaurering av gamle gardsbygninger. Det er gjerne bærende konstruksjoner som gjør det vanskelig å endre rominndeling m.m. Det er heller ikke særlig tidsmessig med generasjonsboliger på gardene. Kårfolkene vil gjerne ha det enkelt og tilrettelagt med tanke på alderdommen. Det hevdes at den omsøkt fradelte bygningen ikke framstår som en naturlig del av tunet siden den ligger på andre siden av Øverbygdsvegen og at den ikke vil anses som en del av garden. Det som er Øverbygdsvegen i dag var fra gammelt en alminnelig kjerreveg som gikk fra gard til gard. Disse kjerrevegene gikk som regel gjennom gardstunene da man i tidligere tider oppfattet dette som det naturlige trasevalg for en bygdeveg. Bygdevegene har imidlertid de senere 10-årene blitt utvidet og oppjustert som konsekvens av økende trafikk, større farkoster og strengere krav til bl.a. vegstandard og sikkerhet. I dag oppfattes derfor slike veger i større grad som skillelinjer enn tidligere. Om et tun deles av en veg kan en etter kommunens syn derfor ikke ensidig fastslå at dette ikke hører sammen. Boligen som omsøkes fradelt hevder klager aldri har vært en del av garden, verken driftsmessig eller som bolig. I kommunens kartdatabase er bygningen et SEFRAK-minne med byggeår anslått å være i perioden I SEFRAK-registeret er bygningen omtalt som kårhus med opprinnelig funksjon bolighus for generasjonsfamilie. Klager mener kommunen tar feil i at bolighuset er omkranset av dyrkamark. Kommunen har i sitt vedtak av kommentert at bygningen er omkranset av dyrkamark og beiter på alle kanter, noe som selvfølgelig kan være relativt og et spørsmål til diskusjon. Ut fra kartlag AR5 i gardskart.no er det ingen tvil om at det er mye dyrkamark i nærheten samt at arealet på oppsiden av huset er klassifisert som beite. Fra huset er det 40 meter til dyrkamark mot nordvest, 45 meter mot øst og 45 meter mot sørvest. Rådmannen mener derfor at hensynet til

6 drifts- og miljømessige ulemper er vesentlig og riktig ivaretatt ved vurdering av delingsspørsmålet. Når det gjelder påregneligheten for framtidig husdyrproduksjon har klager framført at fjøset på garden er opprinnelig fra 1925, restaurert/påbygd i 1978, det er gammeldags og en framtidig drift betinger betydelige påkostinger for å tilfredsstille framtidige krav. Klager må trolig gis rett på dette momentet. Fra rådmannens side er det viktig å påpeke at gardens arealressursgrunnlag er tilstrekkelig til å kunne basere en tradisjonell husdyrproduksjon og i en skala som helt eller delvis kan være grunnlag for en arbeidsplass. En skal likevel ved delingsspørsmålet ta hensyn til at det ikke er husdyrproduksjon på garden i dag og at det er en viss usikkerhet knyttet til om det faktisk kan bli det i framtiden. Klager har også kommentert og avgitt motforestillinger mot høringsuttalelsene fra Oppland fylkeskommune og Fylkesmannen i Oppland. Dette berører ikke kommunens vurderinger i forhold til jordlovsbehandlingen. Den skrev daværende landbruks- og matminister Lars Peder Brekk brev til kommunene om praktisering av delingsbestemmelsen i jordloven 12. Her ble også forholdet til kårboliger og fradeling av disse kommentert. Statsråden skriver følgende: Kårbolig som ligger i tunområdet bør normalt ikke fradeles. Dersom kårbolig grenser til dyrka jord må det vurderes konkret om en slik fradeling vil medføre drifts- og miljømessige ulemper for landbruket, og om disse er av en slik karakter at deling må nektes. Rådmannen mener klagers påstand om at den omsøkt fradelte bygning ikke er en del av gardstunet og tunområde ikke er i samsvar med de faktiske forhold. At bygningen ikke skal ha hatt funksjon som kårbolig mener rådmannen er feil og framsettes utelukkende for å svekke kommunens argumenter mot fradeling. Videre mener rådmannen at de drifts- og miljømessige ulemper en fradeling kan gi er vesentlige og av en slik karakter at å nekte fradeling er det mest riktig. Det er derfor rådmannens syn at klagen på avslag om deling iht. jordloven 12 ikke kan tas til følge. VURDERING AV KLAGEN ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: Etter rådmannens syn tilfører ikke klagen andre nye momenter av betydning. Saken ansees for øvrig som fullstendig utredet i administrasjonens avslag. Rådmannen foreslår at avslaget opprettholdes, og at klagen ikke taes til følge. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak:

7 Foreliggende klage fra advokat Svein Olav Bøen tas ikke tilfølge hverken etter plan- og bygningsloven eller etter jordloven. Planutvalget opprettholder administrasjonens vedtak om avslag etter begge lovverkene i del sak 172/14.