Øvre Eiker kommune - gnr 78/10 - klage på avslag på fradeling av landbruksareal

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2015/1619 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Else Høstmælingen Øvre Eiker kommune Postboks HOKKSUND Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gnr 78/10 - klage på avslag på fradeling av landbruksareal VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester vedtak 4. februar 2015 truffet av Fagkomite 3: Næring-, miljø og kultur med avslag på søknad om fradeling av landbruksareal fra eiendommen gnr 78/10. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf forvaltningsloven 28, 3. ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse, mottatt 2. mars Fylkesmannen beklager lang saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om fradeling av et landbruksareal på ca 5,2 dekar fra eiendommen gnr 78/10 i Øvre Eiker. Landbrukseiendommen gnr 78/10 på Varlo er på totalt 653 dekar, fordelt på 116 dekar fulldyrka jord, 254 dekar produktiv skog, 134 dekar uproduktiv skog og resten tun og annet areal. Bebyggelsen på eiendommen består av to bolighus og en driftsbygning. Fagkomite 3: Næring-, miljø og kultur avslo søknaden 4. februar 2015 med hjemmel i jordloven 1 og 12. Som begrunnelse for vedtaket er det vist til at delingen vil føre til reduksjon av driftsgrunnlaget på gården og gi en dårlig driftsmessig løsning. Videre vil fradelingen skape drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Vedtaket er påklaget av Arne Warloff ved brev av 28. oktober I klagen anføres at avslaget kan være basert på en misforståelse i forhold til motivet for søknaden, samt mangelfull informasjon om de faktiske forhold. Det anføres bl.a. følgende: Motiv Motivet for søknaden er at søker har mangeårig tilknytning til stedet og på sikt ønsker å etablere en bolig på den delen av arealet som er definert som annet areal/skog. Dette arealet er Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 0,9 dekar og ikke 0,7 dekar som oppgitt i vedtaket og dermed velegnet til en fremtidig omregulering. Arealet ligger tett opp til øvrig boligbebyggelse og vil ikke ha påvirkning på det omkringliggende kulturlandskapet. Årsaken til at det søkes om ytterligere areal, er at søker ønsker å etablere fremtidig infrastruktur på egen eiendom. Det vesentlige er at søker ikke vil la jorda ligge brakk og planen er å dyrke gras og ha beitemark for hester på det øvrige arealet. Faktiske forhold Fagkomiteen skriver i sin vurdering at det er snakk om «dyrka mark av svært god kvalitet». Dette er ikke korrekt. Arealet som er søkt fradelt og som knapt er 5 % av jordbrukseiendommens totale dyrka jord, består hovedsakelig av sand og er dermed lite fruktbart. Fradelingen vil derfor ikke har innvirkning på eiendommens produksjon i nevneverdig grad. I vedtaket heter det at omsøkte areal bare ligger 5 m unna nærmeste hus på tunet. Klager anfører at det omtalte huset er et lager som ligger helt i utkanten av tunet og at planene om å etablere infrastruktur på egen eiendom betyr at hverken tunet eller tilkomstveien vil påvirkes av fradelingen. Driften av landbrukseiendommen vil således kunne fortsette upåvirket. Lovverket Fradelingen av det aktuelle areal kan etter klagers vurdering ha hjemmel i jordloven 1. Fradeling av jordbruksareal, ved at det skal etableres beitemark, bidrar til variert bruksstruktur i området og vil ikke på noen måte ha negativ innvirkning på arealressurser eller det omkringliggende landbruket, verken miljømessig eller på driftsmessig basis. Ei heller vil den ha negativ virkning på bosettingen i området. Det vises til klagen i sin helhet. Klagen ble behandlet av kommunestyret i møte 18. februar 2015 som ikke fant grunn til å ta klagen til følge. Fylkesmannens merknader Den som vil dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk må ha delingssamtykke etter jordloven 12. Deling det ikke er gitt samtykke til kan ikke lovlig gjennomføres. Arealet som søkes fradelt ligger i et område i kommuneplanens arealdel som er avsatt til landbruk-, næring og friluftsformål, LNF. Vurdering etter jordloven 12. Eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk kan ikke deles uten at det er gitt tillatelse etter jordloven, jf lovens 12 første ledd: Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige.

3 Hvilke hensyn som skal vektlegges ved avgjørelsen av om tillatelse til fradeling skal gis følger av jordloven 12 tredje og fjerde ledd hvor det heter: Side 3 av 6 Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Jordloven 12 fikk ved lov av 10. juni 2013 vesentlige endringer og i Rundskriv M-1/2013 uttaler Landbruks- og matdepartementet at de nye reglene gir økt lokalt handlingsrom til kommunen og de skal gjøre det enklere å dele fra dersom søknaden gjelder fradeling til tilleggsjord eller bosetting. Ved vurdering om samtykke til deling skal gis, skal det legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderingen av om samtykke skal gis inngår blant annet hensynet til arealressursen, driftsmessig løsning og om deling medfører drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. En skal også ta hensyn til bosettinga i området. Det kan legges vekt på andre hensyn dersom de går inn under jordlovens formål. Formålet med delingsbestemmelsen må ses i sammenheng med jordlovens formål, jf 1. Loven har til formål å legge forholdene til rette slik at arealressursene kan bli brukt på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Arealressursene bør disponeres på en måte som gir tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. «omsynet til vern av arealressursane» Begrepet «arealressurser» omfatter ulike ressurser enten de består av jord, skog bygninger eller retter, og er hentet fra jordloven 1. Begrepet omfatter også ressurser som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet om naturlig grenser til landbruk, for eksempel turisme og annen tilleggsnæring. Det må ved vurderingen tas utgangspunkt i de langsiktige virkningene for eiendommen og inntekten fra den ved å dele fra areal eller bygninger. Hva som er privatøkonomisk mest lønnsomt for eieren har ikke nevneverdig vekt i følge overnevnte rundskriv. Det er her tale om fradeling av et areal på i alt 5, 2 dekar som søker vil beholde selv med sikte på kunne føre opp en bolig på den delen av arealet som er definert som annet areal/skog. Det øvrige arealet som søkes fradelt, vil i følge klager ikke bli liggende brakk da han har planer om å dyrke gras og ha beitemark for hester på arealet. Jordbruksarealet som søkes fradelt ligger i nær tilknytning til resten av den dyrka marka. Eiendommens jordbruksareal ligger således samlet og er svært lettdrevet. I følge kommunen er det ikke naturlig å fradele omsøkte areal som hører sammen med resten av den dyrka

4 Side 4 av 6 marka. Videre anfører kommunen at å dele fra dyrket mark vil redusere inntektsgrunnlaget for landbrukseiendommen. I saksframstillingen til kommunestyrets vedtak av 24. september 2014 uttaler kommunen bl.a. videre: «Det er ikke gjeldende landbrukspolitikk å dele ifra og stykke opp dyrka marka. For å ha rasjonelle driftsenheter i fremtiden må disse ha sammenhengende jordbruksarealer på færrest mulig eierhender. Regjeringen vil gjerne ha større driftsenheter hvor driver eier mest mulig selv. I dette tilfelle søkes det om å dele ifra deler av et jorde som ikke naturlig kan legges til andre landbrukseiendommer og som skal være en egen satellitt for seg selv. Driver av jordbruksarealet må inngå flere leiekontrakter på mindre eiendommer. Dette vanskeliggjør drifta og landbruket i området blir mindre rasjonelt. Dette er svært negativ og stikk i strid med alle anbefalinger om et fremtidsrettet landbruk.» Fylkesmannen slutter seg i det alt vesentlige til kommunens vurderinger. En fradeling av omsøkte landbruksareal vil innebære tap av viktig ressurser for eiendommen. Det omsøkte areal skal ikke tillegges annen landbrukseiendom, slik at det kunne være tale om å styrke et annet bruk. Arealet som søkes fradelt egner seg ikke som en egen driftsenhet og et jordbruksareal uten et driftsapparat vil også være vanskelig å drive. En fradeling av omsøkte areal på 5,2 dekar vil derfor føre til at eiendommens samlede ressurser blir varig redusert. «om delingen kan føre til drift- eller miljømessige ulemper for landbruket i området» I følge rundskrivet M-1/2013 side 19 tar formuleringen sikte på to hovedforhold. Den ene er driftsmessige ulemper, det andre er det en kaller miljømessige ulemper. Ved vurderingen må det konkret vurderes hvilke ulemper som kan oppstå på eiendommen som deles, men også på andre landbrukseiendommer i området. I ovennevnte rundskriv heter det bl.a. følgende: «Når det gjelder driftsmessige ulemper så kan det være at delingen fører til dårlig arrondering av dyrket jord eller at atkomsten til slikt areal blir vanskelig som følge av delingen. Det kan videre være tråkk og slitasje på jordbruksareal, eller at dyr på beite blir forstyrret. Det kan også føre til driftsmessige ulemper dersom en tomt plasseres nær driftsbygningen og dermed gjør bruken av bygningen vanskelig. Formuleringen miljømessige ulemper knytter seg ikke til selve driften av eiendommen som skal deles eller driften av andre eiendommer i området. Formuleringen tar sikte på konflikter mellom landbruket og andre interesser som følge av landbruksdriften. Konflikter mellom de som driver en landbrukseiendom og de som eier en bolig- eller fritidseiendom er ikke uvanlig. Dette gjelder særlig i områder med husdyrproduksjon. Årsaken til konflikten er ofte knyttet til støv og lukt fra store fjøs, beitedyr, helg- og nattarbeid, men også bruken av driftsveier og utmark eller nydyrking av jord. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner i driften ved offentlig påbud, eller fra en som utsettes for ulempen.» Klager viser til at det i vedtaket står at omsøkte areal bare ligger 5 m unna nærmeste hus på tunet. Klage anfører at det omtalte huset er et lager som ligger helt i utkanten av tunet og at planene om å etablere infrastruktur på egen eiendom betyr at hverken tunet eller tilkomstveien vil påvirkes av fradelingen. Han mener derfor at fradelingen ikke påvirker driften av landbrukseiendommen.

5 Side 5 av 6 I forbindelse med kommunens forberedende klagebehandling er det gitt følgende vurdering av denne anførselen: «Dersom det bare var skogsarealet som skulle fradeles, hadde rådmannen vært mer positiv. Utfordringen i denne saken er at over 4 dekar bra og lettdrevet matjord også søkes fradelt. Infrastrukturen som klager nevner, vil blant annet være tilførselsvei. Denne vil fort beslaglegge i underkant av et dekar. En slik vei vil redusere landbruksarealet og dels et lettdrevet jorde i to. Dette er negativt for landbruksdrifta. At klager har valgt å bruke det ene bolighuset på gården til lager, har ikke rådmannen noen kommentarer til så lenge det er lovlig, men omsøkte eiendomsgrense ligger fortsatt bare 5 meter fra dette huset. Generelt vil man ikke ha boligeiendommer helt inn på tunet pga dagens og fremtidig drift av landbrukseiendommen. Når det etter jordloven snakkes om tjenlig og variert bruksstruktur, vil det si eiendommer som har så mye ressurser at det kan drives næringsvirksomhet der. Omsøkte teig vil bli en stor boligtomt med noe dyrka mark og ikke en rasjonell landbruksenhet.» Et fradelt areal slik som omsøkt, til bl.a. boligformål, vil bli liggende tett på driftssenteret på landbrukseiendommen. Det blir da en vurdering om fradelingen i forhold til jordloven vil føre til drifts- eller miljømessige ulemper for den aktuelle eiendom og/ eller for landbruket i området. Dette gjelder ulemper for resteiendommen og naboeiendommer. Arealet som utgjør 0,9 dekar skogsbruksareal og ca 4,3 dekar jordbruksareal, til sammen 5, 2 dekar vil ikke være drivverdig alene. Videre er det ikke ønskelig å ha en selvstendig boligeiendom så tett inn på en landbrukseiendom, en eiendom som kan ha vanskelig for å forholde seg til lukt, støy eller trafikk i forbindelse med drift på landbrukseiendommen. En fradeling til boligformål vil være betinget av en dispensasjon etter plan og bygningsloven fra kommuneplanens arealdel når det gjelder arealformålet LNF. Dersom arealet tillates fradelt etter begge lovverk vil det fradelte areal senere fritt kunne omsettes som boligtomt. Fylkesmannen vil bemerke at ved aktiv landbruksdrift på eiendommen vil det kunne oppstå konflikter i forhold til en framtidig eier av det omsøkte areal som søkes fradelt når det gjelder lukt og støy fra husdyr og/eller annen landbruksdrift m.m. Fylkesmannen finner etter dette og i likhet med kommunen, at hensynet til vern av arealressursene og i særlig grad drift- og miljømessige hensyn taler i mot fradeling. Fylkesmannen viser til kommunens samlede vurderinger og finner ikke grunnlag for å overprøve kommunens vurderinger og vektlegging av de landbruksmessige hensyn i saken. Det er i denne saken ikke grunnlag for å vurdere hensynet til bosetting etter jordloven 12 fjerde ledd, da det ikke er tale om et område i kommunen hvor det er behov for å styrke bosettingen.

6 Side 6 av 6 Konklusjon: Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknad til det utviste skjønn. Klagen tas ikke til følge. Etter fullmakt Otto Galleberg Fagsjef Else Høstmælingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Morten Warloff Travbaneveien HOKKSUND Kjenner Eiendom AS Skotselvveien 179 B 3300 HOKKSUND