Saksframlegg SIGNE KOLRUD, VASSENDEN- KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM FRADELING AV HYTTE PÅ KOLRUDSETRA G/BNR 200/3 PÅ VESLESETRA.

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 200/3 Lnr.: 8524/14 Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt SIGNE KOLRUD, VASSENDEN- KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM FRADELING AV HYTTE PÅ KOLRUDSETRA G/BNR 200/3 PÅ VESLESETRA. Vedlegg: Klage på avslag fra Signe Kolrud Fylkesmannens uttalelse til dispensasjon Situasjonsplan (Denne viser 300 m2 mens det omsøkes 400 m2) SAMMENDRAG: Søknaden er avhengig både av tillatelse til fradeling etter plan- og bygningsloven og samtykke etter jordloven. Søknaden ble avslått administrativt i del sak 229/14 datert etter plan- og bygningsloven. Nå ved klagebehandlingen behandles saken også etter jordloven. Det foreslås at planutvalget avslår saken etter jordloven, og at klagen etter plan- og bygningsloven ikke tas til følge. Begrunnelsen er at vilkårene for å kunne gi dispensasjon for fradeling av bestående hytte på Kolrudsetra ikke er oppfylt. SAKSOPPLYSNINGER: Del sak 229/14 er i det følgende gjentatt: Delingssøknaden gjelder fradeling av et areal på 400 m2 med påstående fritidsbebyggelse fra eiendommen Kjos søndre seter Kolrudsetra på Veslesetera, G/BNR 200/3. Bebyggelsen skal benyttes som fritidsformål og består av hytte på 51 m2 samt et uthus. Av søknaden fremgår det at tomta får adkomst fra privat bestående seterveg. Det er ikke bilveg helt ned til hytta. Etter opplysninger gitt i forbindelse med søknaden, benyttes parkeringsplass som er opparbeidet like ved seterbebyggelsen som gir en gangavstand på ca. 30 meter til hytta. Dokumentasjon på at vegrett fra Vesleseter grunneierlag vil bli gitt, foreligger. Uttalelse fra Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Signe Kolrud, eier av landbrukseiendommen «Kjos søndre seter» Kolrudsætra, søker om fradeling av ei hytte med omkringliggende areal, ca. 400 kvm på Veslesetra. Garden «Kolrud», har seter her og hytta ligger inne på seterløkka. Inntil nylig har det vært aktiv

2 setring på denne setra og løkka har vært benyttet til beite. I følge søknaden har søkers onkel, Ole Kolrud, disponert hytta i sin bror Jon Kolruds brukstid. I forbindelse med gardsoverdragelse i 2014 ble avtalt at Ole Kolrud skulle få hjemmel og disposisjonsrett til denne hytta. Kolrud sin Landbrukseiendom består av 55 daa jord, 6 daa innmarksbeite, 51 daa produktiv skog og 8 daa annet areal. Dyrkajorda benyttes til grasproduksjon. I følge senere års søknader om produksjonstilskudd i landbruket har det vært melkeproduksjon på garden. Fra 2014 leies dyrka jorde bort til nabobruk. I takt med bruksrasjonalisering i landbruket og nedgang i antall driftsenheter med husdyr, har seterhus de senere 10-år i større og større grad blitt brukt til fritidsformål enn i forbindelse med setring og landbruksdrift i seterområder. I mange tilfeller er en bygningsmasse som ikke lenger står i stil til eiendommens drift og driftsgrunnlag en økonomisk og vedlikeholdsmessig byrde. I dette tilfellet har setra vært brukt til setring og dermed hatt næringsmessig verdi. Hytta i tilknytning til setra har vært benyttet til fritidsformål og kan ikke tillegges samme næringsmessige verdi som øvrig seterbebyggelse. Imidlertid representerer hytta et utleiepotensiale for landbrukseiendommen. Ved fradeling skal det vurderes hvilke drifts- og miljømessige ulemper en fradeling vil medføre for landbruket i området. Arealene rundt hytta har vært benyttet til beite og vil trolig også bli det framover. Det er derfor påregnelig med noe lyd-, lukt- og insektsplager for de som skal benytte hytta. Bebyggelsen ligger imidlertid der fra før og bruken av hytta må antas å bli omtrent uendret. Ved en fradeling kan hytta bli solgt til utenforstående, uten tilknytning eller kjennskap til landbruksdrift. Erfaringsvis har folk med tilknytning til landbruket noe større forståelse for disse ulempene enn folk uten samme tilknytning. Eier av et areal er også som regel noe mer tolerant for ulemper knyttet til husdyrdrift på egne arealer enn folk uten eiereller driftsmessig tilknytning. Ut fra dette synspunktet vurderes fradeling uheldig i forhold til mulige drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Fradeling av hus og hytter på setrene bidrar, i tillegg til mulige konfliktarenaer mellom fritidsinteresser og landbruk, også til uthuling av seterområder spesielt og LNF-begrepet generelt. I dette tilfellet ligger setra midt i setergrenda. Det er foretatt fradelinger tidligere i seterområdet, men i begrenset omfang. Siste fradeling til fritidseiendom inne på selve setergrenda ble foretatt i Det har dermed ikke vært praksis i nyere tid å tillate fradeling av hytter på Veslesetra. Derimot har det siste 10-årene blitt regulert store hytteområder i området rundt denne setergrenda og det er en overordnet målsetting om at fritidsbebyggelse skal konsentreres i disse områdene. Setrene utgjør et viktig element for kulturlandskap og det bør derfor utvises varsomhet med å gi dispensasjon fra overordnet plan i disse områdene. Erfaringsvis knytter det seg mye følelser i forhold til setre og hytter i tilknytning til seter. Dette kommer i mange tilfeller til uttrykk gjennom delingssøknader i forbindelse med generasjonsskifter. Sett fra landbruksnæringa er det uheldig at landbrukseiendommer med tilhørende driftsapparatet og driftsgrunnlag blir gjenstand for oppdeling og avskalling ved generasjonsskifter.

3 I en rekke saker ser en også at bakgrunn for dispensasjonssøknad er eldre bruksretter og privatrettslige avtaler som ikke har blitt formalisert eller at det er avtaler som ikke har blitt gjennomført fullt ut med fradeling, oppmåling og hjemmelsoverføring. Dette er gjerne avtaler som nåværende eier av en eiendom ikke har hatt kjennskap til, eller at «behovet» for å få gjennomført fullstendig fradeling først melder seg ved et generasjonsskifte. Privatrettslige avtaler kan ikke tillegges avgjørende vekt for å gi dispensasjon i saker der kommunen etter de øvrige vurderinger vil avslå dispensasjon. I forhold til presedensvirkning, og for å oppnå mest mulig likebehandling av ellers like saker, vil det i hovedsak være riktig å se bort fra personlige og private forhold ved behandling av dispensasjonssaker. Landbrukskontoret har vurdert de landbruksfaglige forhold rundt delingssøknaden. En kan ikke se at fordelene ved fradeling er større enn de ulempene deling vil medføre for landbrukseiendommen og drifta av denne. En dispensasjon kan skape presedensvirkning og medføre økt press på fradeling av hus og hytter i seterområder. Det er landbrukskontorets syn at dispensasjon etter plan- og bygningsloven fra overordnet plan ikke bør gis. Behandling etter plan- og bygningsloven. Det ble i 2009 godkjent oppføring av tilbygg på 19 m2 samt nytt tak på eksisterende fritidsbolig. Vedlagt den søknad var en kopi av kjøpekontrakt datert , da forrige eier overtok eiendommen. Derfra siteres følgende; «Kjøpers bror Ole Kolrud skal vederlagsfritt disponere ei hytte på setera «Knaldre» med 1-et dekar tomt». Dette indikerer at det også den gang var tenkt at dette bygget skulle benyttes som fritid, men ikke fradeles eiendommen. Forhold til gjeldende plan. Eiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i område for LNF sone 3. Det er områder i fjellet med viktige frilufts-, vilt-, natur- og/eller landbruksinteresser. Nybygging, fradeling og omdisponering av eksisterende bebyggelse skal som hovedregel ikke tillates. Søknaden er i strid med fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. I forbindelse med fradelingen søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, der følgende siteres; «I samband med eigarskifte av eigendommen 215/5 og 6, samt 200/3, den 31. januar 2014, vart det bestemt at min onkel Ole Kolrud skulle få hjemmel til tomt og hytte som han har nytta i mine foreldres brukstid, og før det. Dette er ei lita hytte utan innlagt vatn, der vatn vil bi henta i bekken. Hytta ligg som kartet syner, i utkanten av seterlykkja, og tomta er ikkje oppmålt. Vi håper å få til ei tomt som naturleg passer til hytta, ikkje for stor, men stor nok til å kunne gå rundt hytta utan å koma inn på anna manns eigedom.» Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2, der det siteres følgende; Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

4 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt ser negativt om dispensasjonssøknaden Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. ADMINISTRASJONENS VURDERINGER OG KOMMUNENS VEDTAK I FØRSTE INSTANS: Ved fradeling fra hovedbølet blir tomta en selvstendig bruksenhet som åpner for videre salg på det frie marked. Fradeling av omsøkte tomt vil være i strid med landbruksinteressene. Det vises til uttalelse fra Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Hensynet til kulturmiljø/seterlandskap rundt Veslesetervatnet er også en viktig faktor. En av intensjonene i det pågående arbeidet med revisjon av kommunedelplanen for Veslesetera er at hele dette området bør holdes fri for hytteutbygging. Kvaliteten ved dette landskapet er blant annet svært viktig for rekreasjonsverdien av hele området. Dette momentet tillegges imidlertid ikke vesentlig vekt, i og med at det her dreier seg om en eksisterende fritidsbolig. I vurderingen av om dispensasjon skal gis, må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Søker argumenterer med oppfølging av privatrettslig avtale. Dette er ikke et argument som tilsier at dispensasjon bør gis. En dispensasjon til fradeling av omsøkt tomt, vil kunne medføre uheldig presedensvirkning i lignende saker, og kommuneplanens arealdel blir ikke det styringsredskapet som den var tenkt som. Vi kan derfor vanskelig se at det foreligger grunner som gjør at det her kan gis dispensasjon.

5 Etter en samlet vurdering, finner vi ut fra dette, at det i dette tilfelle ikke kan gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt med bestående fritidsbebyggelse på «Kjos søndre seter», Kolrudsetra, g/bnr 200/3 på Veslesetera. Søknaden blir å avslå. I medhold av Plan- og bygningslovens bestemmelser 19-2 og 20-1 m, jfr. kommunestyrets delegering av , avslår Gausdal kommune foreliggende søknad om fradeling av 400 m2 fra eiendommen Kjos søndre seter Kjossetra G/BNR 200/3 på Veslesetera. Avslaget begrunnes med de landbruksfaglige ulempene fradelingen medfører, og at fradelingen er i strid med fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel. Fradelingen av omsøkte tomt til fritidsformål vil skape presedens, og fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling er klart mindre enn ulempene delingen vil medføre. I ettertid har søknaden om dispensasjon vært oversendt på høring. Følgende høringsuttalelser foreligger: Fylkesmannen har i brev datert vist til kommunens bevisste politikk ved ikke å fradele hyttetomter i dette området, og at det det ikke er ønskelig med noen oppsplitting av seterområdene. Det påpekes at det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper i form av lukt, støv, insekter og støy. Begrunnelsen for søknaden er av privat karakter og bør ikke tillegges særlig vekt da det ikke samtidig medfører en klar samfunnsnytte. En tillatelse kan medføre presedens for andre. Fylkesmannen konkluderer derfor med at han frarår at det gis dispensasjon. Oppland fylkeskommune har i brev datert 3. nov. påpekt viktigheten av å holde dette kulturlandskapet fri for hytter, og frarår dispensasjon. En dispensasjon vil danne presedens og bidra til uthuling av seterområdet slik at kommuneplanen ikke blir det styringsredskapet det var tiltenkt. KLAGEBEHANDLING: Klage: I brev datert påklager Signe Kolrud kommunens vedtak. Klagen er innkommet innen fristens utløp, og klageren er klageberettiget. Klagen begrunnes med at kommunen i 2009 ga tillatelse til at Ole Kolrud fikk utvide hytta, og at kommunen dermed anså dette som hans hytte. Hytta skal ikke bli noen stor hytte, og den skal ikke overdras til andre enn Ole Kolrud. Dersom hans barn ikke ønsker hytta skal den tilbake til Kolrud. VURDERING AV KLAGEN. Argumentet med at kommunen har godkjent utvidelse av hans hytte mener kommunen ikke er noe godt argument for å tillate fradeling. Det er ikke avgjørende hvilken eiendom bygget står på eller hvem som eier grunnen for at det kan gis byggetillatelse. Det finnes flere tilfeller der

6 en person eier en bygning uten å eie grunnen. Å godkjenne fradeling av slike bygninger medfører at eier kan selge bygningen på det åpne markedet og hytta blir ikke lenger tilknyttet gården. Dette vil være en form for skjult hyttebygging som ikke er ønskelig. Kommunens behandling av saker kan ikke knyttes opp i privatrettslige avtaler som er inngått. Kolrud sier i klagen at hytta ikke skal overdras til andre enn Ole Kolrud og hans barn, og at dersom ingen ønsker å arve skal den tilbake til Kolrud. For å sikre et slikt ønske må dette i så fall tinglyses som en servitutt på eiendommen. Dersom denne en gang skal slettes må dette godkjennes av kommunen. Rådmannen kan riktignok ikke se den store hensikten med å dele fra tomta dersom en slik klausul skal hefte ved eiendommen, men tomta vil da få hyttestatus og kan utvides til 80 m2 som andre hytter i LNF-området. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. De fordelene det siktes til er primært forhold knyttet til den samfunnsmessige areal- og ressursdisponering, og de skal være klart større enn ulempene. Fordeler av privat karakter vil kun unntaksvis kunne vektlegges. Som det fremgår av mottatte høringsuttalelser og administrasjonens vurdering i del sak 229/14 er ulempene flere, mens fordelene i all hovedsak er av privat karakter og har dermed lite relevans og vekt i interesseavveiningen. Rådmannen kan etter dette ikke se at det foreligger noen overvekt av fordel for dispensasjon. Lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt. Rådmannen anbefaler derfor at planutvalget ikke tar klagen til følge, men opprettholder avslaget i del sak 229/134. JORDLOVSBEHANDLING: Da en eventuell fradeling vil være avhengig av et positivt jordlovsvedtak har vi valgt å innta jordlovsbehandling i det følgende: Signe Kolrud søker fradelt 400 m2 med påstående bebyggelse ved garden Kjos Søndre sin seter på Veslesetra. Formålet er å selge dette innen familien som fritidseiendom. Ca. 200 kvm av det omsøkt fradelte arealet er i AR5 i gardskart.no klassifisert som innmarksbeite. Fakta om eiendommen: Det har vært melkeproduksjon på garden inntil nylig. Fra 2014 leies jorda bort til andre som driver landbruk i området.

7 Lovgrunnlaget: Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til driftsog miljømessige ulemper for landbruket i området. Dersom det er dyrket eller dyrkbar jord som skal fradeles kan det ikke gis delingssamtykke uten at det også er godkjent omdisponering etter jordloven 9. Kommunen kan gi dispensasjon i «særlege høve dersom det etter ei samla vurdering finn at jordbruksinteressene bør vika». Deler av arealet som omsøkes fradelt er klassifisert som innmarksbeite. Iht. rundskriv M- 1/2013 gjelder forbudet mot omdisponering dyrka og dyrkbar jord. Som dyrka jord regnes i denne sammenhengen fulldyrka og overflatedyrka jord samt gjødsla beite. Gjødsla beite er ikke brukt som markslag i AR5 slik at de gamle definisjoner i Økonomisk kartverk må legges til grunn. I ØK er innmarksbeitearealet klassifisert som gjødsla beite. Etter rundskrivet skal det også vurderes om arealet objektivt sett ligger til rette for jordbruksproduksjon. Om en finner at arealet ligger til rette for jordbruksproduksjon kan ikke deling godkjennes uten at det foreligger samtykke til omdisponering iht. jordloven 9. Vurdering: Etter intensjonene til jordlova beskrevet i formålsparagrafen ( 1), heter det mellom annet at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga skal vere miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». I dette ligger at arealressursene skal forvaltes med tanke på at en i framtida kan få større behov for jordbruksjord enn i dag og at det skal utvises aktsomhet med bl.a. fradeling til andre formål enn jordbruksproduksjon. I slike delingssaker er det vanlig praksis å legge til rette for at både bolig-, fritids- og jordbruksinteresser blir hensyntatt og veid opp mot hverandre. Det etterstrebes å finne gode løsninger ut fra de arealmessige og naturgitte forhold. Produksjonsmessig utgjør de omsøkt fradelte arealene ingen vesentlig ressurs for driftsenheten. Arealet består av innmarksbeite og jorddekt fastmark rundt husveggene på den hytta som står der. Arealene ligger imidlertid til rette for jordbruksproduksjon i form av beite, slik at det i saken bør tas stilling til om det skal gis samtykke til omdisponering jf. Jordloven 9. Hytta kan representere et utleiepotensiale for driftsenheten. En ser også i en rekke saker hvor det omsøkes oppført annekser/vinterstuer el.l. på setrene, at det er behov for flere overnattingsplasser både i forbindelse med onnetider, fesanking og i feriesammenheng ellers. Hytta kan derfor ha en nytteverdi også for brukerfamilien. Ved fradeling skal det vurderes hvilke drifts- og miljømessige ulemper en fradeling vil medføre for landbruket i området. Arealene rundt hytta har vært og vil trolig også framover bli benyttet til beite for husdyr. Erfaringsvis vil dette innebære noen plager for de som oppholder

8 seg i nærheten av dette. Med de ulempene dette vil innebære for begge parter, både jordbruksog fritidsinteressene, taler dette mot fradeling. Slike fradelte hytter i seterområdene blir fritt omsettelige og blir etter hvert både gjenstand for nybygging og ombygging. Nye eiere vil gjerne gjøre tilpasninger slik at hytta får større verdi som rekreasjonsplass. Dette kan gi negative effekter for setermiljøet og den byggeskikk og nøkternhet som preger de tradisjonelle seterlandskap. En fradeling kan derfor få betydning for kulturlandskapet. En fradeling vil også bidra til å uthule LNF-begrepet. Etter en helhetsvurdering finner kommunen at en omdisponering og fradeling vil medføre tap av jordbruksarealer, driftsulemper for landbruket og at det ikke finnes samfunnsinteresser som oppveier de negative effekter som fradelingen representerer. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Foreliggende klage fra Signe Kolrud tas ikke til følge. Planutvalget opprettholder administrasjonens vedtak om avslag etter plan- og bygningslovene i del sak 229/14. Med hjemmel i jordloven 9 og tilhørende bestemmelser avslår planutvalget omdisponering av ca. 0,2 daa dyrket mark på eiendommen g/bnr 200/3 for å fradele dette fritidsformål. Etter en samlet vurdering finner planutvalget at det er ikke samfunnsinteresser som tilsier at jordbruksinteressene bør vike. Med hjemmel i jordloven 12 og tilhørende bestemmelser avslår planutvalget fradeling av ca. 0,4 daa seterløkke med påstående bebyggelse eiendommen g/bnr 200/3 for å selge dette som fritidseiendom. Dette med bakgrunn i at en fradeling mellom anna vil medføre tap av jordbruksarealer og driftsulemper for landbruket.