Utvalg Utvalgssak Møtedato. 177/1 - Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til boligformål i Østby - behandling etter høring

Transkript

1 TYDAL KOMMUNE Arkiv: 177/001 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Hilde R. Kirkvold Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal, miljø og teknikk 177/1 - Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til boligformål i Østby - behandling etter høring Vedlegg: 177/1 Ny og endret søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av tomt til bolig Kart over boligtomt Nytt kart - fradeling av bolig Særutskrift Fradeling av tomt til bolig på gnr 177 bnr 1 Høring - fradeling av tomt til bolig på gnr 177 bnr 1 i Tydal kommune Uttalelse - Fradeling gnr. 177 og bnr. 1 - Sametinget Uttalelse - Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til bolig- Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Uttalelse - 177/1 Fradeling av tomt til bolig - Statens vegvesen Saksopplysninger Ragnhild Almåsbakk har i søknad mottatt søkt om fradeling av tomt til bolig fra landbrukseiendommen Jensgården gnr 177 bnr 1. Bakgrunnen er at Almåsbakk skulle selge gårdsbruket med nåværende bolig til Stian Østby. Gården ble overført i februar i år. Søknaden omfatter fradeling av en egen tomt på 1 dekar til oppsetting av nytt bolighus. Plassering Etter samtale med søker er plassering av tomta noe endret fra tidligere slik at det skal være mulig å etablere ei tomt på 1 dekar (se nytt kart). Tidligere kart viste et for lite areal og er uheldig plassert i forhold til eksisterende grøft for landbrukseiendommen.

2 Forhold til overordnete planer Søknaden er ikke i tråd med overordnete planer. Området er i kommuneplanens arealdel for perioden vedtatt avsatt til LNFR-område (landbruk, natur, friluftsliv og reindrift). Søknaden må derfor behandles som en dispensasjonssak etter plan- og bygningsloven. Høringsuttalelser Søknaden ble sendt på høring med høringsfrist Det kom inn 3 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Uttalelse fra Sametinget Sametinget har ingen spesielle merknader og minner om at om det likevel under arbeid i marken skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Uttalelse fra Fylkesmannen og Sør-Trøndelag fylkeskommune Med bakgrunn i en miljøfaglig vurdering fraråder Fylkesmannen at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Landbruk: Vi ser at det er pekt på flere forhold som taler mot at dispensasjon bør gis. Samtidig har vi merket oss at flertallet i utvalg for areal, miljø og teknikk mener det bør kunne gis tillatelse til deling ut fra hensynet til bosettingen i kommunen. Vi finner etter dette ikke grunn til å ha avgjørende innvendinger mot at det gis dispensasjon for fradeling av ei boligtomt fra ovennevnte eiendom. Miljøvern: Det er uheldig dersom kommunen åpner for utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan og påpeker at ny bebyggelse bør plasseres i områder avsatt til utbygging. Omsøkte plassering av bolig har kun adkomst ved traktorvei, det finnes ikke gang-/sykkelvei, og det er heller ikke sagt noe om enkel oppkobling til kommunalt vann- og avløpsanlegg, plasseringen er uheldig i et klimaperspektiv og også samfunnsøkonomisk. Dersom kommunen likevel gir tillatelse til tiltaket, forutsetter Fylkesmannen at tomta flyttes vekk fra bekken som renner her og den nære kantskogen. Fylkesmannen fraråder derfor fradeling av tomt som omsøkt og ber kommunen vurdere om ny tomt kan lokaliseres til et område avsatt til formålet. Sør-Trøndelag fylkeskommune ber tiltakshaver vise ekstra oppmerksomhet, og minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Rådmannens kommentar: Tomta blir liggende ca 500 meter fra eksisterende byggefelt og ca 700 meter fra buss/gang- og sykkelveg. Vi stiller oss derfor noe uforstående til fylkesmannens argumentasjon i saken om manglende nærhet til eksisterende infrastruktur for veg. Det er ikke en bekk som renner her slik som fylkesmannen skriver, det er en avskjæringsgrøft som er etablert i forbindelse med dyrkinga. Denne kan selvsagt bli utsatt for forurensning. Uttalelse fra Statens vegvesen Vegvesenet mener at boligtomten vil ha uheldig plassering fordi fylkesveg 990 ikke har fortau eller gang og sykkelveg, og er dermed ikke egnet skoleveg. Tiltaket krever tillatelse til utvidet

3 bruk av avkjørsel fra fylkesveg 990. Vegvesenet har ingen merknad til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 990. Rådmannens kommentar: Fra avkjørsel til veg gjennom Rønningsgjerdet er det ca 60 meter uten gang og sykkelveg langs fylkesveg 990. Førstegangs behandling Saken var oppe til jordlovsbehandling i AMT og utvalget mente at det skulle gis tillatelse til deling og omdisponering etter jordlova og dispensasjon fra kommuneplanens arealdel med bakgrunn i at det er et sterkt politisk ønske om å øke bosettingen i kommunen. Utvalget hadde ikke der og da hjemmel til å vedta dispensasjon fra kommuneplanens arealdel siden saken ikke hadde vært sendt på høring til høringspartene. Vi velger å ta saken opp i full bredde i denne behandlingen så det ikke blir tvil om at saken er behandlet etter begge lovverk. Vurdering Naturmangfoldloven ( 8-12): Vi kjenner ellers ikke til (finner ikke i naturbasen) at tomta berører kjente forekomster av naturtyper eller prioriterte arter som vil bli påvirket av tiltaket. Kunnskapsgrunnlaget for å gjøre en vurdering i saken mener vi er tilstrekkelig. Vi kan ikke se at etablering av tomt her vil ha negative virkninger for naturmiljøet (føre-var-prinsippet). Tomta berører ikke inngrepsfri natur. Vi kan ikke se at fradelinga etter en samlet vurdering vil påvirke naturen på en negativ måte. Friluftsliv: Arealet er registrert som et viktig friluftsområde i nærheten av eksisterende bebyggelse, men vi mener ikke at området vil bli forringet av etablering av boligtomta. Reindrift: Området brukes som vår, høst, og høstvinterbeite for reinen i Essand reinbeitedistrikt. Vann og avløp Avstanden til eksisterende avløpsledning er lang ca 450 meter og kommunen har ikke mulighet for å få sine kostnader dekket med dagens tilkoplingsavgift dersom boligtomta skal koples til offentlig anlegg. Det må derfor etableres privat løsning for vann og avløp. Dette er i den forbindelse fare for forurensning sett i forhold til at det går en grøft gjennom området. Bosetting: Tydal kommune har i flere år hatt en liberal holdning til etablering av boliger i bygda. For Tydal er hver enkelt etablering et viktig tilskudd til lokalsamfunnet. Samtidig kan det være et dilemma at det er ledig og avsatt areal til boligformål i Ås i Husvollia, Storekra, Lundskogen og Søliåsen der det er tenkt på hvilke type løsninger man trenger for god infrastruktur. Jordlova: Vilkårene for å gi delingssamtykke følger av 12 tredje ledd som lyder:

4 Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.. Jordlova ble endret i 2013 slik at samtykke i en retning der deling kan tillates dersom det ikke går ut over de interessene delingsbestemmelsen skal verne. Dette til forskjell fra tidligere da det i utgangspunktet var forbudt å dele. Vilkårene for å gi tillatelse til omdisponering følger av 9 som lyder: Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. 1. Tenleg og variert bruksstruktur Fradelingen vil ikke være med på å styrke livsgrunnlaget for eksisterende landbrukseiendommer i området siden det skal opprettes en ny eiendom. Dette momentet i seg selv taler derfor mot at fradeling skal tillates. 2. Omsynet til vern av arealressursene Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og framtidige eiere, omsynet til vern av arealressursane må tolkes i lys av dette. Det som skal tas vare på er de inntektsmuligheter eiendommen har. Det er et lite areal som skal fradeles og det fører ikke til vesentlig reduksjon av verdiene på bruket å fradele denne teigen. Dette punktet taler for at arealet skal kunne fradeles. 3. Ei driftsmessig god løysing Er deling ei driftsmessig god løysing? Den selvstendige tomta som blir liggende midt inne i et landbruksområde og vil splitte teigen. I følge gårdskartet er jordkvaliteten på tomta av den typen som kan egne seg for oppdyrking til fulldyrka jord. Dette punktet taler mot at arealet skal kunne fradeles. 4. Drifts- eller miljømessige ulemper Er det påregnelig at delingen vil medføre drifts- eller miljømessige ulemper av en viss tyngde og et visst omfang? Med drifts- eller miljømessige ulemper menes tråkk og slitasje på jordbruksareal, dyr på beite som forstyrres, støy, lukt, støv etc. Siden området ligger midt i et

5 landbruksområde, kan det medføre situasjoner som kan gi konflikt i senere generasjoner, f.eks. grunnet støy fra dyr på beite, støy og støv fra maskiner, gjødsellukt, sprøytemidler osv. I det omsøkte arealet er det et etablert dreneringstiltak, ei avskjæringsgrøft som går mellom to fulldyrka jorder. Ei grøft krever vedlikehold og vil måtte utbedres og oppgraderes med tida, og vil ha betydning for framtidig vedlikehold av dyrkajorda på området. Dette viser at området rundt et fulldyrka areal er viktig for kvaliteten av dyrkajorda og fôret som produseres der. Dette punktet taler mot at arealet skal fradeles. Konklusjon jordlov: Det er etter vår vurdering en overvekt av momenter som taler mot at fradeling skal tillates som omsøkt etter jordlova. Vi har da lagt størst vekt på at det ikke er en driftsmessig god løsning og at etablering av boligtomt i området kan gi miljømessige ulemper. Plan- og bygningsloven: Dispensasjonsreglene er nå hjemlet i pbl. kap. 19, og i 19-2 er vilkåra tydeliggjorte Plan- og bygningsloven I plan- og bygningsloven 19-2 heter det: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker» Momenter som taler for å gi dispensasjon Det er ingen konkrete og kjente natur- eller friluftslivsinteresser som blir direkte berørt av tiltaket Tiltaket reduserer ikke arealet for inngrepsfri natur. Tydal kommune trenger ny boligbygging

6 Momenter som taler mot å gi dispensasjon Tomtas plassering er uheldig i forhold til jordbruksressursene beslaglegger areal midt i et jordbruksområde Tomtas plassering er uheldig i forhold til eksisterende dreneringsgrøft og ligger ugunstig til i forhold til tilkopling til kommunalt vann og avløpsnett Fylkesmannen og Statens vegvesen fraråder at kommunen gir tillatelse til fradeling Det er finnes tilgjengelig areal for boligbygging i Ås Konklusjon: Rådmannen vurderer det slik at det er en overvekt av momenter som taler mot å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Kommunen bør ikke dispensere fra kommuneplanen når to statlige instanser har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden (jamfør plan- og bygningslovas ledd). Vi mener at hensynene bak kommuneplanens arealdel blir skadeildene ved at det gis dispensasjon i dette tilfellet. Rådmannens innstilling 1. Tydal kommune avslår søknad om fradeling av boligtomt som omsøkt. 2. Avslaget er gitt med hjemmel i jordlovas 9 og 12 og plan- og bygningslovens 19-2.