Saksframlegg. Ark.: GNR 128/2 Lnr.: 4731/17 Arkivsaksnr.: 16/

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 128/2 Lnr.: 4731/17 Arkivsaksnr.: 16/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt JON ERIK TOFT OG FINN/KARI W. MOE- KLAGE PÅ VEDTAK I PU SAK 28/17 FRADELING FRA G/BNR 128/2 TIL BOLIGTOMT I NYHUSGUTUA Vedlegg: Klage fra Jon Erik Toft datert Klage fra Finn og Kari Moe datert SAMMENDRAG: Både Jan Erik Toft og Finn/Kari W. Moe påklager planutvalgets vedtak om å tillate fradeling av to nye boligtomter i Nyhusgutua. Klagen fra Toft begrunnes med at hensynet til landbruket ikke er nok hensyntatt, og begge klagerne argumenterer med at bebyggelse på tomtene vil føre til mer overflatevann som vil øke flomfaren i bekken. Det foreslås at klagene tas til følge. Beskrivelse av søknaden og naboprotest. Andreas Sann Fougner søkte om fradeling av 2,5 daa til boligformål. Etter uttalelser i forbindelse med høring har søker redusert arealet til 2 daa med to tomter hver på 1 daa. I forbindelse med nabovarslingen er det innkommet to merknader. Det gjelder vannrett for g/bnr 128/22 med at eventuell vannledning må omlegges. I tillegg gjelder det adkomst til landbruksareal for g/bnr 128/4, som har vært benyttet i flere generasjoner. Dette er privatrettslige forhold, og må avklares mellom partene ved utstedelse av skjøte. Beskrivelse av tomta, reguleringsmessige forhold m.m. Arealet ligger i Øverbygda i Follebu inntil Nyhusgutua med direkte avkjøring fra denne. Arealet er skrånende og ligger igjen som et ubebygd restareal mellom de andre tomtene langs vegen. Vannforsyning vil bli fra privat borebrønn og avløpet blir tilknyttet til kommunalt ledningsnett som ligger langs vegen. Parsellen ligger innenfor kommuneplanens arealdel i sone LNF-2 med spesielle kulturlandskapsinteresser. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning er betinget av at det kan gis dispensasjon. I brev herfra datert ble søknaden sendt på høring til overordna myndigheter, og det foreligger følgende uttalelser:

2 - Oppland fylkeskommune datert : «Gausdal kommune har vurdert at det kan gis dispensasjon til fradeling på et areal på inntil 2 daa, i tillegg vurderer kommunen om det skal settes vilkår om at det bør fradeles som to boligtomter. På bakgrunn av at kommunen foreslår en høyere arealutnyttelse enn omsøkt har ikke Oppland fylkeskommunen merknader til at det gis dispensasjon, men anbefaler sterkt at saken vedtas med vilkår om to boligtomter. Kommunen bør også vurdere faren for presedens i saken og at dette legges til grunn for kommunens vedtak.» - Fylkesmannen i Oppland datert : «Miljøfaglig vurdering Arealet på foreslått fradelt tomt virker unødig stort og kommunen bør vurdere vilkår i dispensasjonen om minst to boenheter på denne tomte, jf i pbl, 1.ledd. Kommunen bør også vurdere å sette vilkår i dispensasjonsvedtaket om tilpassing til lokal byggeskikk og landskap, siden tomta ligger innenfor verdifull kulturlandskapsområde Follebu - Rudsbygd. Konklusjon Fylkesmannen vil frarå deling av et areal på ca. 2,5 daa til boligformål i dette tilfellet. Vi vil likevel ikke motsette oss at det blir fradelt ei mindre boligtomt, der adkomsten til dyrka mark blir liggende som LNF-formål. Det bør samtidig ligge igjen ei buffersone som LNF-formål på 5 m mot dyrka marka vi vest.» - Statens vegvesen datert : «Det gis tilsagn til å utvide bruken av avkjørsel fra fylkesveg 318 hp2 km 3495 og fv. 341 hp 2 km 2862, for adkomst til boligtomt som søkes fradelt eiendommen gnr 128 bnr 1 i Gausdal kommune.» Landbrukskontoret i Lillehammerregionen har påpekt mulig ulemper både for de nye boligene i et landbruksområde, og ulemper for landbruksdrift ved at det kommer flere boliger. Siden det ligger flere boliger langs denne vegen og i samme område vurderes det at merulempen ved ytterligere utbygging i begrensa omfang ikke vil være større enn at deling kan tilrås. Administrasjonens vurderinger i første instans. For å ivareta det verdifulle kulturlandskapet som området er en del av, er det en forutsetning at nye boliger tilpasses eksisterende boligbebyggelse. Da vil ikke nye boliger påvirke kulturlandskapet negativt, i og med at omsøkte areal ligger inneklemt mellom etablerte boligtomter i et landbruksområde langs Nyhusgutua. Adkomst til tomtene blir fra eksisterende privat veg, Nyhusgutua. Rekvirent har opplyst at vannforsyning vil bli fra privat borebrønn og avløpet blir tilknyttet til kommunalt ledningsnett. Parsellen ligger i nærheten av Lundeklufta med regulerte boligtomter, i tillegg til at området består av en god del spredte boligbygg. Etter justering av omsøkte parsell, viser situasjonskart mottatt , at omsøkte areal er 2 daa, som er tenkt til to boligtomter på hver ca m2. Dette er i samsvar med innspill i forbindelse med høringsrunden. På situasjonskart er det

3 avsatt areal der eksisterende adkomst til landbruksområde og kraftlinje ligger. Det er faresone med byggegrense på kraftlinjen avhengig av størrelse/styrke. Dette er ikke eksakt avklart, men måles til 15 meter for del av den som omfattes av reguleringsplan Lundeklufta. Det bør tinglyses rett for g/bnr 128/22 til å ha liggende vannledning over tomtene, eventuell må eksisterende vannledning omlegges. I og med at omsøkte areal ligger mellom etablerte eneboligtomter i tillegg til at det ligger ledningsnett for vann og avløp i området, vurderer kommunen at det i dette tilfelle ikke kan legges til grunn presedens ved en fradeling av to nye boligtomter. For slike inneklemte arealer i et område med etablert boligbebyggelse, er det en fordel å utnytte arealene for å skape tilflytting til kommunen. Etter kommunens vurdering blir ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra i kommuneplanens arealdel vurdering vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved dispensasjon er større enn ulempene, fr. plan- og bygningsloven Kravet for å kunne gi dispensasjon ble vurdert som oppfylt. Planutvalget fattet i PU sak 28/17 følgende vedtak: Med hjemmel i jordloven 12, tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, godkjennes fradeling av inntil 2 daa skogsmark langs Nyhusgutua fra landbrukseiendommen g/bnr 128/2 slik at dette kan nyttes til boligformål. Det bør etterstrebes en god arealutnyttelse Dersom omsøkte deling ikke er gjennomført innen tre år bortfaller delingstillatelsen I medhold av Plan- og bygningslovens bestemmelser 19-2, jfr. kommunestyrets delegasjon av , gir Gausdal kommune dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av en parsell på ca. 2 daa til to boligtomter. I medhold av Plan- og bygningslovens bestemmelser 20-1 m, jfr. kommunestyrets delegering av , godkjenner Gausdal kommune foreliggende søknad om fradeling av en parsell på ca. 2 daa fra eiendommen Langset g/bnr. 128/2 til to boligtomter, hver på ca. 1 daa. For delingstillatelsen gjelder følgende vilkår: 1. Grensene fastsettes av oppmålingsmyndigheten. 2. Vegrett må sikres i tinglyst dokument, jfr. Plan- og bygningslovens Fradelt parsell må ta hensyn til eksisterende vannledning til g/bnr 128/22. Det bør tinglyses rett for g/bnr 128/22 til å ha liggende vannledning over tomtene, eventuell må eksisterende vannledning omlegges. 4. På tomtene godkjennes oppført enebolig med garasje og uthus. Ved en søknad om byggetillatelse skal det legges til grunn at området ligger i et verdifullt kulturlandskapsområde, slik at nybygg må tilpasses lokal byggeskikk og landskap. 5. Eiendommene skal ha vannforsyning fra privat borebrønn og tilknyttes kommunalt avløpsnett, jfr. Plan- og bygningslovens 27-1 og Før byggetillatelse kan gis, må det foreligge analyseresultater som viser godkjent drikkevann.

4 6. Vilkår satt i brev datert fra Statens vegvesen må etterkommes. 7. Dersom omsøkte deling ikke er gjennomført innen tre år bortfaller delingstillatelsen. KLAGEBEHANDLING: Klage: Jon Erik Toft påklager i brev datert kommunens vedtak. Klagen berører først og fremst den landbruksmessige vurderingen, men også forholdet til dispensasjonsvurderingen etter plan- og bygningsloven. Klagen må behandles både etter jordloven og plan- og bygningsloven. I klagen påpekes flere uheldige virkninger for hans landbruksdrift, og at disse momentene ikke er tilstrekkelig hensyntatt i behandlingen. Finn Moe og Kari W. Moe påklager vedtaket med begrunnelse i økt flomfare. Denne klagen behandles bare etter plan- og bygningsloven. Klagene er innkommet innen fristens utløp, og klagerne er klageberettiget. Landbrukskontoret ved Geir Vedum og Teknisk ved Bjørn Nyfløtt var på befaring med partene 19. mai der både søker og klagerne la fram sine synspunkter. VURDERING AV KLAGEN ETTER JORDLOVEN: I klagen fra Jon Erik Toft anføres det at de landbruksmessige forholdene ikke er tillagt tilstrekkelig vekt, særlig mhp. de drifts- og miljømessige ulemper som vil følge ved en fradeling. Han har tunet med driftsbygning på den ene siden av det aktuelle arealet og dyrkamark på den andre siden. Han påpeker at han på dyrkamarka driver beiting, det spres husdyrgjødsel og drives jordbearbeiding. Han mener det er uheldig å utvide boligbebyggelsen ved aktivt drevne jordbruksarealer og at dette vil kunne påvirke drifta negativt. Ved befaring den uttrykker Toft også at en ytterligere boligbygging i området vil legge begrensninger for hans utviklingsmuligheter på eget bruk. Dette dreier seg om mulighet til å bygge på fjøs, evt. å kunne oppføre ny driftsbygning på ny tomt. Rådmannen mener det er viktig å vektlegge de landbruksmessige forholdene ved en slik sak, både i forhold til dispensasjonsspørsmålet og om det skal kunne gis delingstillatelse etter jordloven 12. I tilsvarende delingssaker har man i mange tilfeller valgt å legge til grunn at det er fare for ulemper for landbruksdrift i områder og dermed avslått søknader om dispensasjon og deling. I dette tilfellet mente rådmannen at det kunne aksepteres noe mer boligbygging ut fra at det allerede var flere boliger i området. Så er det er en relativt uvanlig problemstilling at det er eiere av nabobruk som klager på at det gis delingstillatelse. Desto viktigere er det å da ta disse momentene inn i vurderingen. Jon Erik Toft eier og driver nabobruket Langset Øvre, g/bnr 128/4. Han driver med melke- og kjøttproduksjon på storfe. Toft er en ung gardbruker med planer om utvidelse av drifta, han har bl.a. søkt tilskudd til IBU-midler (Investerings- og bygdeutviklingsmidler) til oppføring av ny ammekuavdeling, dette som tilbygg til eksisterende kufjøs. Dersom disse planene blir satt i

5 verk vil det innebære en ytterligere intensivering av drifta på eiendommen. Det kan innebære større transportaktivitet, både med fôr og husdyrgjødsel, forflytning av dyr m.m. Erfaring fra andre gardsbruk er også at en utvidelse av fjøs og besetning gjerne skaper ytterligere tekniske behov slik som utvendige gjødsellager, rundballelager og plansiloer. Rådmannen mener Jon Erik Toft sine klagemomenter har høy relevans for saken. Det er ikke uvanlig at det kan oppstå interessemotsetninger mellom boliginteresser og landbruksdrift når boliger plasseres i nærheten av dyrkamark og tun. Spesielt gjør dette seg gjeldende når det blir nye byggetiltak på gardsbruk. Plassering av gjødsellager skaper særlig mye støy. Kommunen erfarer også ofte at det kommer henvendelser om lagring av rundballer og at dette både avgir lukt og avrenning m.m. som er til sjenanse for naboer. Rådmannen mener ut fra dette at det bør tillegges særlig vekt at en driftsenhet i vekst har innsigelser på tiltaket, rådmannen mener at klagers påstand om påregnelige driftsulemper er riktige og dermed bør hensynstas. Rådmannen er derfor kommet til at de landbruksmessige konsekvensene av tiltaket er tillagt for liten vekt i saksutredningen ved første gangs behandling og at kommunen bør omgjøre sitt vedtak om fradeling etter jordloven 12. VURDERING AV KLAGEN ETTER PLAN-OG BYGNINGSLOVEN: Moe og Toft viser til at det har vært problemer med oversvømmelse i bekken ved store nedbørsmengder. Hvis tomtene bebygges vil ikke arealet lenger absorbere nedbøren på samme måten og vannet ledes raskere til bekken. Dersom tomtene blir bebygd bør det derfor settes vilkår om fordrøyningsbasseng på tomtene. For vurdering av de landbruksmessige konsekvenser som Toft påpeker, henviser rådmannen til vurderingene etter jordloven. Vi må derfor foreta en ny vurdering av om vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 fortsatt er oppfylt. I LNF-sonen er det landbruks-, natur og friluftsinteressene som man ønsker å legge til rette for. I kommuneplanen er det anført at det ikke er ønskelig å legge til rette for spredt boligbygging. Med tanke på en effektiv arealutnyttelse for å unngå press på utbygging av dyrka mark andre steder kan det forsvares at arealet blir brukt til boligformål. Etter rådmannens syn vil hensynene som planen skal ivareta i dette tilfellet bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved fradeling er ikke klart større enn ulempene. Dermed er ikke vilkårene i planog bygningslovens 19-2 for å kunne gi dispensasjon oppfylt. Klagen fra Jon Erik Toft og Finn Moe tas derfor til følge, og søknaden blir å avslå. Planutvalget anbefales å omgjøre sitt vedtak. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Klage fra Jon Erik Toft knyttet til de landbruksmessige konsekvensene av tiltaket tas til følge. Med hjemmel i jordloven 12 og tilhørende bestemmelser avslås fradeling av ca. 2 daa fra

6 eiendommen Langset nedre g/bnr 128/2. Det er sannsynlighetsovervekt for at en fradeling til boligformål vil kunne gi drifts- og miljømessige ulemper for drift og utvikling av naboeiendommen Langset øvre g/bnr 128/4. Planutvalget tar klagene fra Jon Erik Toft og Finn og Kari Moe til følge og opphever vedtaket i PU sak 28/17. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6 avslår planutvalget foreliggende søknad om fradeling av inntil 2 daa skogsmark langs Nyhusgutua fra landbrukseiendommen g/bnr 128/2 til boligformål. Avslaget begrunnes med at søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel, og at vilkårene for å gi dispensasjon fra arealbruken ikke er oppfylt.