LG 227/2 KLAGE PÅ AVSLAG OM FRADELING AV AREAL TIL BOLIGTOMT REKVIRENT: OLAF MOHN

Transkript

1 Ark.: GNRLG 227/2 Lnr.: 1973/13 Arkivsaksnr.: 12/ Saksbehandler: Geir Halvor Vedum LG 227/2 KLAGE PÅ AVSLAG OM FRADELING AV AREAL TIL BOLIGTOMT REKVIRENT: OLAF MOHN Vedlegg: -Kartutsnitt over eiendommen g/bnr 227/2 M 1:1000 -Delegert vedtak 398/12 av Avslag på søknad om fradeling av areal -Klage på avslag på søknad om fradeling av fra Olaf og Heidi Mohn Andre saksdokumenter (ikke utsendt): -Søknad om fradeling av areal datert fra Olaf Mohn SAMMENDRAG: Olaf Mohn og Heidi Mohn klager pr på landbrukskontorets delegerte vedtak av om avslag på søknad om fradeling av areal til boligtomt. Det har i klagen ikke framkommet avgjørende momenter som taler for fradeling. Rådmannen forslår at klagen ikke tas til følge. SAKSOPPLYSNINGER: Olaf Ingolf Mohn eier landbrukseiendommen g/bnr 227/2 i Gausdal kommune. Landbrukseiendommen består av 43 daa dyrket mark og beite, 43 daa produktiv skog og 3 daa annet uproduktivt areal, totalt 89 daa. I søknad av omsøkes fradelt tomt til oppføring av bolig. Det framkommer ikke av søknaden hvor stort areal som omsøkes fradelt, men søknaden er vedlagt kartskisse med det aktuelle arealet inntegnet. Det er ingen begrunnelse for fradelingen, utover at det skal være til boligformål. Søknaden ble behandlet under etter jordloven 8, omdisponering og 12, deling. Landbrukskontoret fattet etter delegert fullmakt følgende vedtak i brev av : «Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen avslår i medhold av jordloven 9 og delegert fullmakt søknad fra Olaf Mohn om omdisponering av fulldyrket mark til boligtomt. Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen avslår i medhold av jordloven 12 og delegert fullmakt søknad fra Olaf Mohn om fradeling av boligtomt fra g/bnr 227/2. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages, jf. forvaltningsloven kap. VI. Klagefristen er 3 uker fra dette brevet mottas. En klage skal stiles til Fylkesmannen i Oppland, men sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen.

2 Olaf og Heidi Mohn klager på vedtaket i brev av Her framkommer det at formålet er å bygge nye bolig til seg selv og at deres sønn med familie skal flytte tilbake til Gausdal og ta over landbrukseiendommen. Klagen begrunnes med følgende argumenter: 1. Søkerne oppgir å være uføretrygdede. De har ikke lenger kapasitet til å vedlikeholde garden som de eier og bebor i dag. De har i tillegg av helsemessige årsaker behov for tilrettelagte løsninger og et mindre boareal. Med bakgrunn i dette ønsker deres sønn med ektefelle å ta over eiendommen og tilflytte den. 2. Ved behandling av søknaden er det opptegnede arealet på kartet målt til å være ca. 1,5 daa hvorav i underkant av ett daa angis å være fulldyrket mark. I klagen framføres at søkerne med fysisk tilstedeværelse av representanter fra kommunen har målt opp arealet til 0,6 daa, men at de har rundet dette opp til ett daa. Det presiseres at oppmålt areal er beregnet ut fra nabogrenser, hvor en del av dette er utmark. Klagerne hevder at grensene på kart ikke er sammenfallende med de faktiske grensene i terrenget. 3. Klagerne framfører at boligen som er planlagt oppført skal være på m2 uten kjeller og loft. Dette for å minimere framtidig vedlikeholdsbehov. Klagerne opplyser at deres økonomiske forutsetninger for å bygge er avhengig av å benytte egne tomtearealer og at deres byggebudsjett ikke har rom for å kjøpe kostbar tomt eller leilighet. Videre vil det ikke være hensiktsmessig å kjøpe en kostbar tomt for å oppføre en bolig på denne størrelsen. 4. Av de før nevnte helsemessige forhold vil de de ha behov for nær tilknytning til tidligere bosted og familien som vil bosette seg der. Dette ut fra behov for tilsyn og hjelp. 5. Avslaget er delvis begrunnet med tiltaket ligger i LNF-område med forbud mot deling og at fradeling vil være i strid med gjeldende kommuneplan. Videre at det er kort veg til regulerte boligtomter i Segalstad Bru og at bosettingshensynet derfor ikke kan tillegges vekt ut fra samfunnsinteresser. Klagerne imøtegår dette med at dersom deres sønn med familie tilflytter kommunen vil dette bety økte inntekter for kommunen i form av skatter og avgifter. De vektlegger også at framtidige familieforøkelser vil medføre behov for barnehageplass, skole, helsetjenester mv. 6. Klagerne mener at landbrukskontorets vurdering av konsekvensene av fritt omsettelige boliger ved dyrkamark ikke er relevant. Landbrukseiendommen er bebodd med boliger ved dyrkamark og det har ikke medført problemer med lukt og støvplager. De mener det heller ikke bør medføre problemer på ei utskilt tomt. 7. Klagen oppsummeres med at kommunen bør gripe muligheten til å ta tilbake gode, aktive arbeidstakere som kan bidra med bl.a. høy kompetanse. Dette settes i sammenheng med en trend med fraflytting fra bygdene og sentralisering. VURDERING: I følge jordloven 9 kan ikke dyrka jord brukes til andre formål enn jordbruksproduksjon uten dispensasjon, jf. første og andre ledd i paragrafen: «Dyrka jord må ikke brukast til formål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjente planer etter plan- og bygningslova, drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det

3 skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan kjevjast lagt fram alternative løysinger.» I følge jordloven 12 kan ikke en eiendom som er brukt eller kan brukes til jordbruk eller skogbruk deles uten samtykke. Dersom det skal gis samtykke til deling etter jordlova 12, må minst ett av to følgende vilkår være oppfylt: 1. Det må foreligge samfunnsinteresser av stor vekt 2. Deling må være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi En har ikke krav på delingssamtykke selv om ett av vilkårene er oppfylt. I jordloven 12 annet ledd, andre og tredje punktum heter det at «Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjente planar som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. I rundskriv M-4/2003 (Omdisponering og deling Lov om jord (jordlova) 12. mai 1995 nr 23 9 og 12) fra landbruks- og matdepartementet står det om samfunnsinteresser «Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomiske art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor». Jordverninteresser og nasjonale mål Jordlovens 9 som vedrører omdisponering er myndighetenes viktigste virkemiddel for å sikre dyrkamark mot bl.a. nedbygging. Jordvern er et politisk hovedsatsingsområde i landbrukspolitikken og det er et nasjonalt mål å begrense omdisponering av dyrka og dyrkbar jord. Statsrådene Brekk og Solheim (hhv. landbruksminister og miljøvernminister) skrev den brev til kommunene, fylkeskommunene og fylkesmennene om kommunenes ansvar for å ta vare på jordressursene. I brevet presiseres at «det er kommunene som har hovedansvaret for å ta vare på jordressursene ved sin forvaltning etter plan- og bygningsloven og jordloven. Planlegging etter plan- og bygningsloven er det viktigste virkemiddel for forvaltning av arealer. ( ) kommunene må sørge for at nasjonale jordvernmål nås gjennom planlegging og forvaltning lokalt». Stortingsmelding nr. 9 ( ) om landbruks- og matpolitikken (Landbruksmeldinga) har også gitt klare målsettinger om økt norsk matproduksjon og vern av landbrukets produksjonsarealer. Forholdet til planer etter plan- og bygningslova Jordvernhensyn er sentrale i kommunens langsiktige planer for arealdisponering, planer hvor man i størst mulig grad ønsker å ha en konsistent tilrettelegging for utbyggingsgrunn til ulike formål. Gausdal kommune vedtok Kommuneplanens arealdel for perioden Arealet hvor det omsøkes fradelt tomt er regulert til LNF-2. I den juridiske bestemmelsen er det et generelt forbud mot ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse.

4 Betydning for kulturlandskapet Kulturlandskapet dannes av jorder, beiter og landbruksmessig bebyggelse, med naturlige innslag av skogområder, bekker og vann. Terrenget er formet fra naturens side og fra den aktivitet menneskene har skapt gjennom generasjoner av jordbruk og husdyrhold. Oppføring av frittliggende boligeiendommer bidrar til å hule ut og forringe kulturlandskapet. Kulturlandskapselementet er etter rådmannens syn viktig å ivareta og er et vesentlig moment for å regulere omfanget av spredt boligbygging. Drifts- og miljømessige ulemper for landbruket Klager har framført at dette ikke bør tillegges vekt som taler mot omdisponering og fradeling. De har selv erfart å bo inntil dyrkamark uten at dette har medført ulemper i form av lukt- og støvplager. I alminnelighet vil drift av jord medføre både maskinstøy, støv og lukt ved påføring av husdyrgjødsel. Husdyr på beite vil også medføre både lukt og ha tiltrekning på innsekter. Like alminnelig er det at dette kan medføre konflikter mellom jordbruksdriften og bokvalitet på tilliggende tomter. Det er heller ikke uvanlig at toleransegrensen f.eks. for støy og lukt er noe høyere når en har egeninteresse av at arbeidene blir utført enn om det er andre som har det. I dette tilfellet er det tale om å skille ut en tomt uten formell tilknytning til landbrukseiendommen. På et senere tidspunkt kan denne boligeiendommen bli solgt og en ny nabo som ikke nødvendigvis har tilknytning til landbruk kan ha en annen oppfatning av denne problematikken enn klagerne. Dette vil innebære en risiko for senere konflikter med dertil mulige restriksjoner for jordbruksdrifta. De drifts- og miljømessige ulempene for landbruket er vesentlige moment ved fradeling og omdisponering til boligformål. Klagernes innsigelse kan etter rådmannens syn ikke tillegges avgjørende vekt. Forholdet til avkastningen eiendommen kan gi Deler av den omsøkte tomta er fulldyrket mark. Iht. vedtaket av oppgis dette til å være i underkant av ett daa målt på kart. I rundskriv M-4/2003 står det: «Det sentrale er fradelingens konsekvens for eiendommens drift i framtida. Kortsiktige gevinster, for eksempel salg av tomter må en derfor i utgangspunktet se bort fra». I samme rundskriv står det også at «produktive arealer vil i de fleste tilfeller ikke kunne fradeles uten å komme i strid med hensynet til den avkastningen eiendommen kan gi». Klagerne hevder at areal dyrket mark er mindre enn det som avslaget er basert på. Rådmannen mener at størrelsen på arealet ikke er av avgjørende betydning så lenge dyrket mark går tapt. Dette vil redusere driftsgrunnlaget på eiendommen og medføre forringet arrondering. Samfunnsinteressene forbundet med omdisponering og fradeling Ved omdisponering og deling skal en vurdere hvilke samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken. Tiltak som har betydning for allmennheten kan representere samfunnsinteresser av stor vekt for beslutning om omdisponering og deling kan tillates. Iht. rundskriv M-4/2003 står det at personlige eller private interesser som ikke samtidig representerer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Klagen er i stor grad tuftet på personlige og private forhold relatert til helsesituasjon, behov for boligløsning, nærhet til familie og at det for kommunen har stor betydning ved familiemedlemmers tilflytting. Rådmannen har forståelse for søkers begrunnelse i klagen. Ved vurderinger i saksbehandling etter jordloven 9 og 12 er imidlertid slike forhold ikke relevante med mindre det også innebærer samfunnsinteresser. Det er riktig som klagerne

5 hevder at det er av interesse for kommunen med tilflytting. Kommunen har lagt til rette for dette ved regulering av tomter til boligformål eksempelvis ved Segalstad Bru. Det er i slike saker heller ikke ønskelig å åpne for at tilflyttingsmomentet skal veie tyngre enn jordverninteressene. Rådmannen er derfor av den oppfatning at det ikke kan gjøres gjeldende samfunnsinteresser ved tilflytting som tilsier at fradeling kan godkjennes. Alternative løsninger Det opplyses i klagen at formålet med fradeling er oppføring av bolig i forbindelse med generasjonsskifte på bruket. Videre begrunnes klagen med behov for nærhet til familie og tilrettelagte løsninger med tanke på helsesituasjon. På Svea g/bnr 227/2 er det to bolighus med bruksareal hhv 204 og 105 m2. Rådmannen er kjent av at det som betegnes som kårbolig har lav standard og kan være dårlig egnet med tanke på klagers behov for bolig. Likevel vil det som alternativ løsning være naturlig å vurdere de mulighetene som ligger i denne bygningen. I tillegg til ombygging/påbygging eller rehabilitering kan være en mulighet å sanere denne for å føre opp en ny bolig tilpasset de faktiske behov. I forhold til tunsituasjonen vil en fradeling være problematisk og det måtte betinge en løsning som begge generasjoner ser seg tjente med. I landbruket er det også tradisjon for slike kår-løsninger. Dette ville ikke ha betydning for kulturlandskapet samt at en unngikk tap av dyrket mark. Oppsummering: Rådmannen har forståelse for klagers situasjon men kan ikke se at det har framkommet nye opplysninger i klagen som har betydning for avgjørelsen. Det foreligger ikke samfunnsinteresser av stor vekt ved omdisponering og fradeling. Deling er ikke forsvarlig ut fra den avkastning som eiendommen kan gi. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget tar ikke klage av på avslag på søknad om fradeling fra Olaf Mohn og Heidi Mohn til følge, og opprettholder landbrukskontorets delegerte vedtak av Det foreligger ikke samfunnsinteresser av stor vekt som taler for en fradeling. En fradeling vil heller ikke være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning som eiendommen kan gi. Det har ikke framkommet opplysninger i klagen som gjør at vedtaket bør endres. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig behandling.