Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 089/005 Arkivsaksnr.: 13/223 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV AREAL - KLØV GBNR 89/5

Transkript

1 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 089/005 Arkivsaksnr.: 13/223 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV AREAL - KLØV GBNR 89/5 Vedlegg: Søknad om fradeling datert på standard søknadsskjema Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Brev av Søknad om fradeling oversendelse til Landbrukskontoret. Landbruksfaglig vurdering oversendt i e-post av (Innsatt i saken) Brev av Foreløpig vurdering av søknad om dispensasjon E-post fra Oppland Fylkeskommune av Uttalelse til søknad om fradeling - Situasjonskart over aktuelt område (3 stk) Sammendrag: Søknaden omfatter et mindre areal med påstående bygninger fra gbnr 89/5, benyttet som fritidseiendom. Etter fradelingen skal eiendommen fortsatt benyttes til fritidsformål. Det er ikke helårsvei fram til forutsatt fradelt eiendom, noe som heller ikke er nødvendig. Landbrukskontoret tilrår fradeling av om lag 800 m2 ved å følge markslagsgrensene. Ut fra en rimelighetsbetraktning og for å få en mer hensiktsmessig tomt bruksmessig, tilrår rådmannen i hovedsak på følge bruken av tomtegrunn slik den er etablert langs eksisterende gjerder. Dette medfører en fradeling av 1000 m 2. Saksbakgrunn: Morten Brendløkken søker fradeling av et areal på ca 1,5 daa med påstående bebyggelse fra sin landbrukseiendom g/bnr 89/5 i Øyer kommune. Bebyggelsen har vært utleid til fritidsformål i en årrekke. Formålet med fradelingen er å kunne selge dette som fritidseiendom. Det omsøkt fradelte tunet ligger om lag 80 meter sør for selve tunet på garden hvor Brendløkken selv bor. For å komme til fritidseiendommen er en avhengig av å krysse gardstunet på Kløv for så å krysse dyrka mark via en enkel avlingsveg. Dyrkamarka er noe hellende og vegen er ikke anlagt på en slik måte at den er anvendelig på vinterføre. Den er heller ikke til særlig hinder for bruken av dyrkamarka. Eventuelle utbedringer av vegen vil gå på bekostning av dyrkamarka og høstingsforholdene ved at jordet vil bli delt i to. Dyrkamarka benyttes til grovfôrproduksjon.

2 Eiendommens ressurser består av følgende: Det omsøkes ei tomt på ca. 1,5 daa som vil legge beslag på ca. 700 kvm areal klassifisert som innmarksbeite. Iht. rundskriv M-1/2013 gjelder forbudet mot omdisponering dyrka og dyrkbar jord. Som dyrka jord regnes i denne sammenhengen fulldyrka og overflatedyrka jord samt gjødsla beite. Gjødsla beite er ikke brukt som markslag i AR5 slik at de gamle definisjoner i Økonomisk kartverk må legges til grunn. I ØK er innmarksbeitearealet klassifisert som gjødsla beite. Etter rundskrivet skal det også vurderes om arealet objektivt sett ligger til rette for jordbruksproduksjon. Søknaden er begrunnet med at Brendløkken ikke ønsker å vedlikeholde og holde to tun i hevd. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter jordloven Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Dersom det er dyrket eller dyrkbar jord som skal fradeles kan det ikke gis delingssamtykke uten at det også er godkjent omdisponering etter jordloven 9. Kommunen kan gi dispensasjon i «særlege høve dersom det etter ei samla vurdering finn at jordbruksinteressene bør vika». Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven og delingsloven Utover jordlovbehandling må fradelingen skje etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt m og etter forutgående dispensasjonsbehandling iht pbl 19-2, der dette er nødvendig ut fra gjeldene lov og plangrunnlag. Med bakgrunn i at både etableringen av en ny boligeiendom og ny fritidseiendom ligger i uregulert LNF-område og i områder hvor nyetablering av denne eiendomstypen ikke er forutsatt, vil det være nødvendig med forutgående dispensasjonsbehandling. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Selve fradelingen og etableringen av nye eiendommer, gjennomføres i samsvar med delingsingsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planers skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig

3 med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i Vurdering Landbruksfaglig bakgrunn og vurdering Byrden ved å vedlikeholde bygningsmasse er i seg selv ikke noe argument som bør tillegges avgjørende vekt i spørsmålet om det skal gis dispensasjon. I forhold til andre momenter kan imidlertid slike argumenter være korrigerende. Private interesser kan ikke alene veie tyngre enn hensynet til jordbruksinteresser. Arealet som søkes fradelt er iht. søknaden angitt til 1,5 daa. Deler av dette arealet består iht. gardskart av innmarksbeite. Fradeling av slike tun bør primært avgrenses til markslaget jorddekt fastmark, dersom dette gir en hensiktsmessig tunløsning. I dette tilfellet vil all bebyggelse kunne fradeles innenfor 800 kvm, uten å legge beslag på arealer egnet for jordbruksproduksjon. Det vil gi et romslig tun med god plass både for utendørsaktiviteter, parkering m.m. Produksjonsmessig vil dette arealet ikke være noen vesentlig ressurs for landbrukseiendommen g/bnr 89/5. Når det gjelder bygningsmassen kan dette være en ressurs i form av utleie. På garden er det ikke husdyrproduksjon og dermed er det driftsmessige behov for å huse arbeidskraft utover selve brukerfamilien begrenset. Avstanden fra bebyggelsen til dyrkamarka er liten. Drift av jordbruksjord innebærer at det spres husdyrgjødsel opp til flere ganger i vekstsesongen, det foregår jordbearbeiding og høsting av fôrvekster. Fradeling av bolig- og fritidseiendommer i tilknytning til dyrkamark er problematisk da det må påregnes noen ulemper for den som bebor eiendommen. Dette blir gjerne kilde til konflikt der boforhold, rekreasjonsverdi og livskvalitet settes opp mot næringsinteresser. Vanligvis er toleransegrensen for slike ulemper noe høyere for den som eier og driver en eiendom enn for tilgrensende naboer som ikke har egne næringsmessige interesser av at dyrkamarka blir drevet. Den som tilflytter eller tar en slik eiendom i bruk som fritidseiendom, må være forberedt på at slike ulemper vil finne sted. I dette tilfellet kan det tyde på at jordbruksarealene er ekstensivt drevet, noe som reduserer risikoen for konflikt. Det er ikke helårsveg fram til tunet. I følge søker skal løsningen forbli slik den er, evt. med en liten oppgradering. Oppgradelingstiltak vil være søknadspliktig etter landbruksvegforskriften, eventuelt etter pbl dersom landbruksinteressene veier mindre enn 50 %. Landbrukskontoret skal høres i vegsaker som behandles etter pbl der jordbruksinteresser berøres. Det må påregnes at landbrukskontoret ikke vil gå inn for at dyrkamark deles i to ved vegtiltak rettet mot en fritidseiendom. Jordvegen på bruket later til å være ekstensivt drevet. Arealene bærer ikke preg av å bli beitet. Det er derfor ikke absolutt at det ved fradeling må behandles omdisponering etter jordloven 9. I forhold til spørsmålet om fradeling kan tillates vil hensynet til vern av arealressursene stå sentralt. Etter intensjonene til jordlova beskrevet i formålsparagrafen ( 1) heter det mellom annet

4 at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga skal vere miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for lev, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». I dette ligger at arealressursene skal forvaltes med tanke på at en i framtida kan få større behov for jordbruksjord enn i dag og at det skal utvises aktsomhet med bl.a. fradeling til andre formål enn jordbruksproduksjon. I slike delingssaker er det vanlig praksis å legge til rette for at både bolig-, fritids- og jordbruksinteresser blir hensyntatt og veid opp mot hverandre. Det etterstrebes å finne gode løsninger ut fra de arealmessige og naturgitte forhold. I dette tilfellet vil den beste løsningen være ved fradeling å begrense tunareal til å gjelde de arealer som ikke har jordbruksmessig interesse eller verdi. Ved fradeling av slike tun skal det vurderes om fradelingen kan føre til drifts- og miljømessig utfordringer for landbruket i området. I dette tilfellet vurderes de drifts- og miljømessige utfordringer til ikke å være av slik vekt at de alene tilsier at fradeling skal avslås. Det vurderes at delingen ikke vil få konsekvenser for kulturlandskapet, naturverdier eller det biologiske mangfoldet. Det er ikke funnet registreringer i tilgjengelige databaser som tilsier at en fradeling vil komme i konflikt med naturmangfoldloven Etter en totalvurdering mener landbrukskontoret at en dispensasjon kan ha negative konsekvenser for landbruket i området men vil likevel ikke fraråde at det gis dispensasjon. Imidlertid bør det ikke fradeles utover 800 kvm og grensen bør følge markslagsgrensa rundt tunet. Forslag til vedtak: Øyer kommune godkjenner, med hjemmel i jordloven 12 med tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, fradeling av inntil 800 kvm tunareal fra landbrukseiendommen g/bnr 89/5 slik at dette kan selges som fritidseiendom. Grensene skal følge markslagsgrensen og ikke gå inn på areal klassifisert som innmarksbeite. Den omsøkte fradeling må rekvireres innen tre år, ellers bortfaller delingssamtykket. Behandling av deling etter jordloven 12 er en gebyrbelagt tjeneste. Gebyret er fastsatt av Statens landbruksforvaltning til kr 2.000,-. Gebyret utfaktureres fra Øyer kommune BAG. Bygningsmessige forhold og atkomst Forutsatt framtidig fritidseiendom består av 4 bygninger med typisk bygningsmessig inndeling for et eldre småbruk, dvs et våningshus med grunnflate på om lag 50 m2, en låve/fjøs med grunnflate på om lag 80 m2 og to mindre bygninger som funger som garasje og uthus. I følge matrikkelinformasjonen har eiendommen privat innlagt vann fra privat vannkilde. Den bygningsmessige stand og status er ikke vurdert nærmere, da eiendommen kun skal benyttes som fritidseiendom. Det er i dag ikke helårsvei fram til eiendommen, men dette er heller ikke nødvendig så lenge denne har status som

5 fritidseiendom. I følge søker skal denne statusen opprettholdes, men rent vegteknisk vil det være relativt enkelt å etablere helårsvei. Dette må evt etableres etter egen søknad og vurdering, der de landbruksmessige hensynene vektlegges. Planmessige forhold og natur og kulturgrunnlag Omgjøringen fra landbrukseiendom til fritidseiendom vil ikke medføre noen endringer av betydning for naturmangfoldet, kulturlandskapet eller andre verneverdige av verneverdig status. Med bakgrunn i at status skal endres fra landbruksformål til fritidsformål må imidlertid søknaden behandles som en dispensasjonssak etter PBL. I en sammenheng kan en ikke se at statlige eller regionale planer og målsettinger blir berørt på noen negativ måte. Landbrukskontoret ønsker at markslaggrensene skal følges ved fradelingen. Dette kan gi en noe ugunstig tomteteknisk inndeling men er mulig å etablere med visse modifikasjoner. Etter en nærmere vurdering vil rådmannen likevel peke på, at det rundt eiendommen alt er etablert et noe større inngjerdet areal. Ut fra en rimelighetsbetraktning og for å få etablert en mer hensiktsmessig tomt bruksmessig, finner rådmannen det mest riktig ved en fradeling i hovedsak å følge alt etablert tomtebruk. Dette vil gi en samlet fradeling på 1000 m 2. Konsekvensene rent landbruksmessig, vurderes av rådmannen ut fra en ren størrelsesmessig betrakting å være marginale. Uttalelse fra Oppland Fylkeskommune Oppland fylkeskommune viser til at fradeling av slike tun bør fortrinnsvis avgrenses til markslaget jorddekt fastmark dersom dette gir en hensiktsmessig tunløsning og vil ikke motsette seg dispensasjon dersom fradelingen er inntil 800 m 2. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark Fylkesmannen har i brev av gitt følgende orientering: «Dispensasjonssaker som ikke3 er besvart innen oppsatt tidsfrist eller bedt om utsatt frist på, vil ikke bli besvart». Årsaken til dette er redusert kapasitet innen planområdet. Brev med anmodning om å avgi uttalelse ble sendt Fylkesmannende Rådmannen går derfor ut fra at kommunens brev etter 3 måneder ikke vil bli besvart. Rådmannens merknader til uttalelsene Rådmannen har tatt opp økningen av det fradelte arealet fra 800 m 2 til 1000 m 2 med Oppland fylkeskommune og landbrukskontoret, som ikke motsetter seg endringen. Det påpekes imidlertid fra landbrukskontorets side, at dette også medfører omdisponering av dyrket/dyrkbar mark, noe som må hensyn tas i vedtaket. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være større enn ulempene. 2. Øyer kommune godkjenner, med hjemmel i jordloven 12 med tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, fradeling av inntil 1000 kvm tunareal fra landbrukseiendommen gbnr 89/5, herunder omdisponering om lag 250 kvm dyrket/dyrkbar mark, slik at dette kan selges som fritidseiendom. Grensene skal i hovedsak følge alt inngjerdet tomteområde og i minst mulig grad ellers gå inn på areal klassifisert som innmarksbeite. Omdisponeringen er hjemlet i jordloven 9.

6 3. Det gis med hjemmel i pbl 19-2 dispensasjon for fradeling av arealet oppgitt i pkt 2 etter pbl 20-1 m pkt og omgjøring av dette til areal som skal benyttes til fritidsformål. Nødvendig bruksendring av bygningene behandles administrativt og skjer etter egen søknad. Atkomstvei til eiendommen forutsettes å forbli slik den er i dag. 4. Det forutsettes at omsøkte fradelinger gjennomføres innen 3 år dersom den gitte tillatelsen ikke skal bortfalle. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver