Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 134/001 Saksbehandler etter Jordloven: Geir Halvor Vedum Arkivsaksnr.: 14/455

Transkript

1 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 134/001 Saksbehandler etter Jordloven: Geir Halvor Vedum Arkivsaksnr.: 14/455 SØKNAD OM DISPENSASJON GBNR 134/1 - FRADELING AV AREAL - DULVEN FORMÅL ETABLERING AV BARNEHAGE Saksdokumenter (ikke vedlagt ikke vedlagt her): Behandling vedtak i kommunestyret, sak nr 74/13, den om å gi bort barnehagehus og grunn til Dulven barnehage Søknad om fradeling, av Anmodning om landbruksfaglig uttalelse, av Landbruksfaglig uttalelse til saken i e-post av (Inntatt i saken) Kartutskrift fra Naturbasen Kartutskrift fra Askeladden Utskrift fra matrikkelen med bygningsinformasjon (SEFRAK mv.) Situasjonskart med oversikt over omsøkt fradelingsareal med bygninger Billedmessig dokumentasjon Historisk bilde fra Dulven skole (Gjengitt med tillatelse fra Øyer Tretten Historielag) Sammendrag: Kommunestyret i Øyer har vedtatt å gi bort Dulven gbnr 134/1 til Dulven Friluftsbarnehage Fra kommunens side betraktes dette som en enkel og kurant sak da ingen bruksmessige forhold endres i praksis og det ikke foreligger noen forhold ved det omsøkte arealet ellers som tilsier avslag på søknaden. Den samfunnsnyttige interessen ved en imøtekommelse vurderes som positiv i betydelig grad. Rådmannen tilrår derfor å gjennomføre fradeling med formål å overføre om lag 4 da med påstående bygninger til Dulven Friluftsbarnehage. SAKSBAKGRUNN Kommunestyret i Øyer bestemte den i K-sak 74/13 å gi bort Dulven gbnr 134/1 med adresse Bjørstadveien 6 til Dulven Friluftsbarnehage, beliggende i Musdalen. Dulven har tidligere vært «Sjøleigargard» men ble kjøpt av Øyer kommune til skolebruk i Med bakgrunn i at området er definert som LNF område i kommuneplanens arealdel, er det nødvendig med forutgående dispensasjonsbehandling etter plb før fradeling kan finne sted. Virksomhetsleder for Eiendom og anlegg er formell søker.

2 SAKSVURDERING LANDBRUKSFAGLIG BAKGRUNN OG UTTALELSE TIL SØKNADEN v/ Geir Halvor Vedum, Jordbruksrådgiver Arealet som søkes fradelt til barnehageformål er på 3,2 daa og berører i hovedsak arealer som i Gardskart er klassifisert som jorddekt fastmark. 0,5 daa er skogsmark og ca. 175 kvm er dyrket mark. Dulven er en del av Øyer kommunes driftsenhet innen landbruk. Dyrkamarka som tilhører barnehagetunet leies bort. En fradeling endrer ikke bruken av arealet, men siden arealet ligger i LNF-område betinger fradeling dispensasjon fra LNF-bestemmelsen. Landbrukskontoret ser slik på saken: En fradeling vil få liten eller ingen innvirkning på landbruksdrifta på eiendommen. Arealene som barnehagen disponerer er ikke en del av driftsgrunnlaget for landbruksdrifta. Det meste av det omsøkt fradelte arealet er jorddekt fastmark. De berørte skogsarealene er å regne for kantsone som ikke har noen produksjonsmessig verdi av betydning. Arealene som er dyrkamark er et hjørne som knapt er mulig å drive rasjonelt. I forhold til hensynet til god arealdisponering kan 3,2 daa være akseptabelt ut fra de typer arealer som blir beslaglagt. Av hensyn til barnehagedrifta er det vesentlig at barna har noe areal til disposisjon. I forhold til drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdrifta vil disse i hovedsak dreie seg om de hensyn den som driver jorda må utvise i forhold til barnehagens drift. Så lenge det skal være barnehagedrift på eiendommen er det rimelig å tro at enhver aktivitet på de omkringliggende jorder snarere vil være til glede og inspirasjon for barnehagen. Skulle barnehagedrifta på et senere tidspunkt bli avviklet og eiendommen tatt i bruk f.eks. som bolig, kan dette stille seg annerledes. Imidlertid er det flere boligeiendommer i området og ulempene i dette tilfellet vil ikke være vesentlig forskjellig fra de andre frittliggende boligeiendommene. Det er politisk besluttet å gi bort bygningsmassen og tomta til barnehageformål. Drift av barnehager er et allmennyttig formål, slik at det kan sies å være samfunnsinteresser forbundet med fradelingen. Etter en samlet vurdering mener landbrukskontoret at fordelene ved fradeling er større enn ulempene og det tilrås at det gis dispensasjon. Jordlovsbehandling:

3 Iht. forskrift Vedtak om overføring av myndighet til kommunen, fylkeskommunen, Statens landbruksforvaltning og Direktoratet for mineralforvaltning etter konsesjonsloven, jordlova og odelsloven av kan kommunen etter 1 annet ledd ikke fatte vedtak i saker der kommunen er erverver, eier eller overdrager av eiendommen. I slike tilfeller skal saken avgjøres hos klageorganet etter vanlig saksforberedelse. Dette betyr at delingsspørsmålet i forhold til jordloven 12 må oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Øyer kommunes driftsenhet innen landbruk består av følgende ressurser: Denne arealoversikten er ikke fullstendig. Likevel viser den at i lokal målestokk er Øyer kommunes landbrukseiendom relativt stor målt i areal. Det er skogbruksarealene som utgjør det vesentligste. Skogen bestyres av Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Jordbruksarealene leies bort til gardbrukere som driver med husdyr. Lovgrunnlaget: Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Dersom det er dyrket eller dyrkbar jord som skal fradeles kan det ikke gis delingssamtykke uten at det også er godkjent omdisponering etter jordloven 9. Kommunen kan gi dispensasjon i «særlege høve dersom det etter ei samla vurdering finn at jordbruksinteressene bør vika». Siden det er fulldyrket mark i det arealet som omsøkes fradelt er det forut for deling nødvendig med samtykke til omdisponering iht. jordloven 9. Vurdering: Etter intensjonene til jordlova beskrevet i formålsparagrafen ( 1), heter det mellom annet at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga skal vere miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». I dette ligger at arealressursene skal forvaltes med tanke på at en i framtida kan få større behov for jordbruksjord enn i dag og at det skal utvises aktsomhet med bl.a. fradeling til andre formål enn jordbruksproduksjon. Det omsøkt fradelte arealet består iht. arealoversikten i AR5 av ca. 175 kvm fulldyrket mark og ellers stort sett jorddekt fastmark. Det er også noen kantsoner langs dyrkamarka på Dulven som er klassifisert som skog. Produksjonsmessig utgjør de omsøkt fradelte arealene ingen vesentlig ressurs for driftsenheten. Arealet som er fulldyrket er et hjørne på jordet som ikke har noen vesentlig betydning for effektiv utnyttelse av jordbruksarealene. For å få en rasjonell grenselinje rundt arealet som skal deles fra er det naturlig å innlemme dette hjørnet av jordet. I forhold til omdisponering kan det sies å være samfunnsinteresser forbundet med barnehagedriften slik at jordbruksinteressene i dette tilfellet bør vike.

4 Når det gjelder hensynet til god arealdisponering ville 3,2 daa være mye å dele fra om dette hadde vært til boligformål. I dette tilfellet er det vesentlig at barnehagen har noe areal til disposisjon slik at det bør tillates et noe større areal for fradeling. Veiledende arealnorm for inne- og uteareal i barnehager angir imidlertid et netto leke- og oppholdsareal på 4 kvm for barn over 3 år og om lag 1/3-del mer pr barn under 3 år. Utearealet skal være 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne. Parkeringsplass, tilkjørselsveger m.m. skal ikke inkluderes i utearealet. Dulven er godkjent for 36 barnehageplasser. Om snitt arealkrav inne er 5 kvm gir dette et krav til utendørs lekeareal 1080 kvm. Sett i forhold til arealkravet er omsøkt fradelt areal langt over det som er nødvendig ut fra barnehagedrifta, selv om noe av arealet går bort til bygninger, veger m.m. Dersom det derimot skulle bli behov for en utvidelse av barnehagen kan det være gunstig å ha noe arealreserver å gå på. Dette er også en barnehage som kan skille seg litt ut fra andre barnehager ved bl.a. et romslig uteareal. Det kan bidra til at barnehagen er attraktiv og derfor være en styrke for framtidig drift. I forhold til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket vil disse i hovedsak dreie seg om de hensyn den som driver jorda må utvise overfor barnehagedrifta. Så lenge det er barnehage på eiendommen er det rimelig å tro at aktivitet på jordene vil være til glede og inspirasjon for barnehagen. Skulle barnehagedrifta på et senere tidspunkt bli avviklet og eiendommen bli benyttet til boligformål kan dette stille seg annerledes. Imidlertid er det flere boligeiendommer i dette området slik at en fradeling neppe vil medføre merulemper for landbruket. Kommunen har ikke myndighet til å fatte vedtak om omdisponering etter jordloven 9 eller deling etter 12. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for avgjørelse. PLAN- OG BYGGFAGLIG BAKGRUNN OG VURDERING Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven og delingsloven. Utover jordlovbehandling må fradelingen skje etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt m og etter forutgående dispensasjonsbehandling iht pbl 19-2, der dette er nødvendig ut fra gjeldene lov og plangrunnlag. Med bakgrunn i at både etableringen av en ny boligeiendom og ny fritidseiendom ligger i uregulert LNF-område og i områder hvor nyetablering av denne eiendomstypen ikke er forutsatt, vil det være nødvendig med forutgående dispensasjonsbehandling. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Selve fradelingen og etableringen av nye eiendommer, gjennomføres i samsvar med delingsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i

5 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Planmessige og bygningsmessige forhold og natur og kulturgrunnlag Kommuneplanens arealdel Det omsøkte arealet ligger i et LNF- område, men det omsøkte arealet har vært benyttet til formålet over en lang periode og medfører ingen praktisk endring av dette. Bygningsmessige forhold og atkomst. Bygningene er gamle men fortsatt i bra stand i forhold til driften som for en stor del baserer seg på å være en friluftsbarnehage. Dulven barnehage ligger om lag 3,5 km fra Tretten sentrum og om lag 170 meter fra Musdalsvegen. Både offentlig og privat atkomstvei virker grei. Det ble etablert nytt privat sanitæranlegg i I forbindelse med kommunens anleggelse av VA anlegg i Musdalen, vil det i løpet av nær framtid gis muligheter for tilkobling til det offentlig VA anlegget. Atkomst går langs privat veg, denne må sikres ved egen avtale og tinglysning, dersom dette ikke alt er gjennomført. Naturgrunnlaget Naturbasekart og kommunens Web Innsynskart er gjennomgått og ut fra informasjonen her berører fradelingen ingen sårbare arter innenfor det omsøkte området eller i nærheten av dette. Kulturhistorisk bakgrunn Dulven barnehage er privat barnehage som startet opp i Lokalene ligger i den gamle skolen i Musdalen. Dulven skole var tidligere en skole med gardsbruk. Jfr bl. a bilde fra Opplandsarkivet avd. Maihaugen fra 130 med lærer Hylen i forgrunnen hentet fra, Øyer og Tretten historielag Ved søk i Askeladden framgår det at det ikke finnes noen verneverdige eller fredete kulturminner, kulturmiljøer eller arkeologiske enkeltminner innen eller i nær ved Dulven. To av bygningene er imidlertid SEFRAK registrerte bygninger av kulturhistorisk interesse. Den eldste bygningen er stabburet (Bygningsnummer ) med tidfesting Skolebygning (Bygningsnummer ) har tidfesting Dulven skole er opprinnelig en «sjøleigargard fra utmarkstildelingen i 1842 og fram til 1865 da eieren Erik Dalen solgte gården til skolebruk. Gamlehuset ble solgt til lærer Nordtorp som flyttet

6 og oppførte dette som sommerhus på skogen gbnr 141/08. Nåværende skolehus ble så etter flytting gjenoppført i Barnehagen ble befart den Ved befaringen framkom det ingen forhold som tilsa at fradeling ikke kunne finnes sted. Området var godt vedlikehold både arealmessig og bygningsmessig og synes å være godt egnet til formålet. Vurdering fra Oppland Fylkeskommune Oppland fylkeskommune vil ikke motsette seg at det blir gitt dispensasjon. Ved eventuell nedleggelse av barnehagen forutsettes det at ny bruk medfører ny vurdering av formålet. Fylkesmannen i Hedmark Fylkesmannen har ikke bedt om utsatt høringsfrist. Dette medfører iht til brev av , at det ikke vil komme merknader til saken. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være større enn ulempene. Kommunestyret vedtak om fradeling av et areal om lag 4 da stort fra gbnr 134/1 med påstående bygninger, kan derfor ved dispensasjonssøknad fra virksomhetsleder for Eiendom og anlegg imøtekommes med hjemmel i pbl Som vilkår for fradelingen og med hjemmel i pbl 19.2 settes det følgende vilkår; a) Nødvendige endringer av bygningsmessig status i matrikkelen må omsøkes og underlegges administrativt behandling og vedtak. b) Dersom barnehagedriften skulle opphøre vil eiendommen, vil ny bruk medføre ny vurdering av formålet. c) Atkomst går langs privat veg, denne må sikres ved egen avtale og tinglysning, dersom dette ikke alt er gjennomført. d) Det forutsettettes tilkobling til offentlig VA anlegget så snart dette blir mulig. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for avgjørelse iht. jordloven 9 i spørsmålet om omdisponering av inntil 175 kvm av landbrukseiendommen Dulven g/bnr 134/1 Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for avgjørelse iht. jordloven 12 i spørsmålet om fradeling av ca. 3,2 daa fra landbrukseiendommen Dulven g/bnr 134/1 til barnehageformål. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver