Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 092/005,092/006 Arkivsaksnr.: 14/1577

Transkript

1 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 092/005,092/006 Arkivsaksnr.: 14/1577 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPDELING AV GÅRDSBRUK OG ETABLERING AV FRITIDSFESTE PÅ SYDDA GBNR 92/5, 92/6 OG 155/1/288 Vedlegg: Brev av Søknad om omdisponering av seter til fritidsbolig (Legges til grunn som dispensasjonssøknad) Brev av Søknad om fradeling Situasjonskart omsøkt fradelingsarel 3.1 da Øverjordet, gbnr 92/6 Situasjonskart omsøkt fradelingsarel 3 da Bolig Øverjordet, gbnr 92/5 Situasjonskart over gbnr 92/5, teig 1, 2, 3,4 og 5 samlet Kartutsnitt fra høringsutkast til ny arealplandel for i Øyer kommune Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om fradeling av areal på internt søknadsskjema da - Øverjordet Søknad om fradeling av areal på internt søknadsskjema - 3 da Bolig Øverjordet Notat, av v/anja L. Nygård Oversikt over ulike areal i forbindelse med søknaden Kvittering for nabovarslinger på blankett 5156 Til åtte naboer ved Øverjordet (Ingen merknader innkommet) Kvittering for nabovarslinger på blankett 5156 Til tre naboer ved Sydda seter (Ingen merknader innkommet) Blankett Opplysninger gitt nabovarsel, for Sydda seter Søknadsgrunnlag Statskog På skjema for søknad om tiltak, oppretting eller endring av matrikkelenhet og deling og for rekvisisjon for oppmålingsforretning. Situasjonskart over omsøkt område på Sydda Seter, vedlagt nabovarsel fra Statskog. Brev av Sak 61/14 av i Øyer fjellstyre. Søknad om opprettelse av fritidsfeste på seter, feste 155/1/ Vedrørende Opprettelse av fritidsfeste på seterhus (Oversendelse av vedtak i fjellstyret.) Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland i brev av Søknad om fritidsfeste Sydda Ster Uttalelse fra Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten i brev av Kommuneplanens arealdel. Regional plan for Rondane Sølnkletten villreinområde med retningslinjer for de ulike sonene. Kart over Rondane Sølnkletten villreinområde Sammendrag: Arne Hjelmstadstuen har søkt om oppdeling av sitt gårdsbruk med formål salg av jord og skog. Han søker samtidig om dispensasjon for å kunne fradele og beholde boligbebyggelse mm på bruket og dispensasjon for omgjøring av seterstue med 1 da tomt til fritidsfeste på Sydda, da seteren ellers faller i det fri. Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være klart større enn ulempene.

2 Det foreligger ingen vesentlig innvendinger mot delingen fra høringsinstanser, men Fylkesmannen påpeker at tomtestørrelsen er stor. Saksbakgrunn Arne Hjelmstadstuen har søkt om oppdeling av sitt gårdsbruk med formål salg av jord og skog. Han søker samtidig om dispensasjon for å kunne fradele og beholde boligbebyggelse mm på bruket og dispensasjon for omgjøring av seterstue med 1 da tomt til fritidsfeste på Sydda, da seteren ellers faller i det fri. Saken omfatter samlet følgende areal og teiger. Gbnr 92/6 Areal 37,2 da. Gbnr 92/5 Fem teiger. Teig 1. Blekahemsætra - 6,1da, teig 2-28,8 da, teig 3 bebygd teig- 3,1 da, teig 4 Smørkampen 15,9 da, teig 5 - Trolldalen, 41 da. Av dette søkes det om dispensasjon for: 1) Fradeling av ny grunneiendom på 3,1 da fra gbnr 92/6 og omgjøring av dette til boligeiendom. 2) Fradeling av ny grunneiendom på 3 da fra gbnr 92/6 og omgjøring av dette til boligeiendom. 3) Fradeling i samråd med Statskog av festegrunn på 1 da på Sydda seter (Gbnr 155/1/288) og omgjøring fra seter til fritidsformål. Ved imøtekommelse av dispensasjonen forutsettes all bebyggelse å endre status fra landbruksmessig bebyggelse til bygninger med status bolig og fritidsformål mv. Statskog har imøtekommet egen søknad om å kunne beholde seterstua med ett da tomt, under visse forutsetninger, bl.a imøtekommelse av søknad om dispensasjon etter pbl. Sydda seter og omsøkt seterområde med seterstue ligger like innenfor sone 2 i villreinområdet for Øyer kommune og omfattes følgelig også av Regional plan for Rondane og retningslinjene her. Søknaden begrunnes med at søker ikke lenger ønsker eller orker og drive gårdsbruket som er drøyt 100 da samlet og er for lite til å leve av og som heller ikke gir noen rimelig avkastning ellers. Det er gjort avtale med 2 naboer som er interessert i å kjøpe jord og skog. I forbindelse med bortsalg av LNF-arealene til gårdsbruket, er det sendt søknad til fjellstyret om å omdisponere Øverjordsætre på Sydda til fritidsformål. Fjellstyret har med visse forutsetninger, bl.a at bruket opphører som selvstendig enhet og at det gis godkjenning av kommunen for opprettelse av et fritidsfeste på 1 da. Øvrig areal med driftsbygning forutsettes å bli tilvist ny bruker. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Utover jordlovbehandling må fradelingen skje etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt m og etter forutgående dispensasjonsbehandling iht pbl 19-2, der dette er nødvendig ut fra gjeldene lov og plangrunnlag. Med bakgrunn i at både etableringen av en ny boligeiendom og ny fritidseiendom ligger i uregulert LNF-område og i områder hvor nyetablering av denne eiendomstypen ikke er forutsatt, vil det være nødvendig med forutgående dispensasjonsbehandling. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Selve fradelingen og etableringen av nye eiendommer, gjennomføres i samsvar med delingsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra

3 saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter jordloven Det følger av jordloven 12 første ledd at deling av eiendom som er i bruk eller kan brukes til jordbruk eller skogbruk må godkjennes av departementet. Jordloven 12 første til tredje ledd sier følgende: Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Når det gjelder omdisponering sier jordloven 9 følgende: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter i samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjente planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruks i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.

4 Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til det føremål lova skal fremja.» Bestemmelser om lovpraktisering: Landbruks- og matdepartementet har gjennom rundskriv M-1/2013 gitt bestemmelser for hvordan delingsbestemmelsen i jordloven skal praktiseres. I kap står det at Ved avgjørelse av om samtykke til deling skal gis, skal det etter 12 tredje ledd første punktum legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Denne vurderingen er sentral og er utgangspunktet for vurderingen av søknaden. Synet på hva som er en tjenlig variert bruksstruktur i landbruket vil endre seg over tid, og bestemmelsen gjør det mulig å ta hensyn til samfunnsutviklingen i området. Dette gjelder for eksempel hvilken bruksstruktur som er tjenlig ut fra hensynet til bosetting på landbrukseiendommer og arbeidsmuligheter. ( ). ( ) Det skal legges til rette for utviklingen av bruk som er tjenlige for samfunnet både nasjonalt og lokalt, sett ut fra det området eiendommen ligger. Det er lagt til grunn som et mål i jordloven at driftsenhetene bør styrkes. Ved avgjørelse av hvilken bruksstørrelse som er tjenlig, må en se på ressursgrunnlaget og om ressursene kan drives på en kostnadseffektiv måte i et langsiktig perspektiv. Ved avgjørelse av en sak kan en imidlertid finne at en økning av arealet ikke vil føre til nevneverdig styrking av bruket. Behandling etter jordloven: Eiendommen Øverjordet er en mindre landbrukseiendom med spredte teiger. Det er ikke aktiv jordbruksdrift på eiendommen og den fungerer i praksis som boligeiendom. Det ligger dermed godt til rette for en bruksrasjonalisering som vil styrke andre driftsenheter i tråd med nasjonale føringer i landbrukspolitikken. Ved å legge skogteigene og jordbruksarealene på setra til naboeiendommer i drift vil hensynet til «ein tenleg og variert bruksstruktur» være tilgodesett. Ved at naboteiger blir slått sammen vil delinga bidra til en driftsmessig god løsning og det kan oppnås mer rasjonell drift. Den skisserte fradelinga av gardstunet innebærer at i underkant av 350 kvm areal klassifisert som innmarksbeite må omdisponeres fra jordbruk til boligformål. Dette arealet er en kile inn i tunet og vil være uhensiktsmessig å skille fra tunet sett i forhold til inngjerding. Nytteverdien vil heller ikke kunne oppveie for ulempene ved å la dette arealet følge med de øvrige jordbruksarealene. Om en ved å omdisponere disse arealene kan bidra til en løsning som innebærer bruksrasjonalisering kan det være samfunnsinteresser knyttet til omdisponeringen. Det synes derfor som akseptabelt at dette arealet kan omdisponeres og fradeles til boligformål. Vurderinger rundt tomtestørrelser, drifts- og miljømessige ulemper og kulturlandskapet ved jordlovsspørsmålet er sammenfallende med vurderingene rundt dispensasjonsspørsmålet. VURDERING AV SØKNADEN Landbruksfaglig bakgrunn og vurdering av dispensasjonsspørsmålet Landbrukseiendommen Øverjordet består iht. gardskart av 18 daa fulldyrket mark, herav 9 i Øyer statsallmenning, 19 daa innmarksbeite, 81,5 daa produktiv skog og 24,5 daa andre uproduktive

5 arealer. Det er ikke husdyrproduksjon på eiendommen og jordbruksarealene har vært bortleid i mange år. Dette er en liten landbrukseiendom i lokal målestokk. Den ligger i et typisk landbruksområde bestående av flere garder av ulik størrelse. Gjeldene planstatus er LNF(R). Eier av eiendommen ønsker å fradele selve tunet på eiendommen inkl. bolighus og driftsbygning, samt bolig nr. 2 hvor han selv bor. Dette huset ligger på andre siden av Kråbølstuguvegen og ligger dermed ikke inne på selve gardstunet. Det er ca. 70 meter i rettlinje mellom bolighusene. Landbruksarealene er planlagt solgt som tilleggsarealer til andre landbrukseiendommer i drift i nærområdet. I utgangspunktet vil en fradeling til boligformål være i strid med LNF-formålet og i seg selv være et argument som taler mot fradeling. Dersom fradeling er et ledd i bruksrasjonalisering, kan det være samfunnsmessige interesser som taler for at det bør gis dispensasjon. En slik løsning som søker i dette tilfellet har skissert, vil innebære at to andre landbrukseiendommer vil få styrket sitt ressursgrunnlag. For skogarealene vil bruksrasjonaliseringen i hovedsak også innebære god driftsmessig løsning ved at naboteiger slås sammen. Den driftsmessige løsning vil også være god for jordbruksarealene ved at det er kort avstand til tunet på mottakereiendommen. Ved fradeling skal en vurdere konsekvensen en fradeling vil få for drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området, om fradelingen hensyntar god arealdisponering og hvordan en fradeling vil påvirke kulturlandskapet. For bolig nr. 2 er det ikke dyrkamark i umiddelbar nærhet og en fradeling vil ikke få nevneverdige konsekvenser for drift av landbruksarealene i området. For selve gardstunet er avstanden til dyrkamark mindre og det kan tenkes at det kan bli noen driftsulemper som følge av fradeling. Imidlertid er dette mindre jordbruksarealer og det ligger ikke til rette for særlig intensiv drift. Det vurderes i hovedsak at en fradeling ikke vil medføre drifts- og miljømessige merulemper for landbruket i området. Det skal fradeles to boligeiendommer her, hver med et areal på om lag 3 daa. Dette er svært romslige tomter sett i lys av at alminnelige boligtomter gjerne ikke er større enn ett daa. Av terrengog aronderingsmessige forhold kan det likevel være naturlig å fradele noe større arealer. Gardstunet har sin naturlige utstrekning og søker har framlagt ei hensiktsmessig skisse for fradeling. Det bemerkes at delelinjene i hovedsak bør følge markslagsgrensene mellom bebygd areal og innmarksbeite. Bolig nr. 2 ligger separat fra resten av eiendommen, og grenselinjer og veger danner naturlige skillelinjer mot naboeiendommer. Hensynet til god arealdisponering er etter landbrukskontorets vurdering tilstrekkelig ivaretatt. I forhold til kulturlandskapet vil en fradeling ikke ha noen vesentlig betydning. Landbrukskontoret mener omsøkte fradelinger vil innebære samfunnsmessige interesser dersom landbruksarealene legges til andre nærliggende landbrukseiendommer i drift og har ingen innvendinger mot at det gis dispensasjon. PLAN- OG BYGGFAGLIG BAKGRUNN OG VURDERING Bygningsmessige forhold Søker ønsker fradeling av to ulike areal til boligformål Disse er både alene og samlet godt utover det som er en vanlig tomtestørrelse til boligformål, men de aronderingsmessige forholdene

6 vanskeliggjør en annen fradeling. Det knapt største arealet på 3,1 da tilhører den opprinnelige gårdsbebyggelsen og ligger på nedsiden av Kråbølstuguvegen og har 4 frittliggende landbruksbygg med ulike tilbygg. En av bygningene er ett eldre våningshus. Med unntak av fjøs/låve er bygningene små av størrelse. Arealet på 3 da på oversiden av Kråbølstuguvegen 31 har et våningshus fra 1983 med frittstående garasje og i tillegg et frittstående landbruksbygg. Ved en imøtekommelse av dispensasjonen må alle bygningene skifte bygningsmessig status. Utover de nevnte byggene ligger det i tillegg et garasje/lagerbygg på oversiden Kråbølstuguvegen. Dette vil inngå i salget av øvrig areal fra gården. Våningshusene har eget VA anlegg. Avkjøring til Kråbølstuguvegen vil fortsette som før. Denne er ikke ideell, men trafikkvolumet er begrenset og avkjøringen vurderes derfor som tilfredsstillende i tilstrekkelig grad. Seterteigen gbnr 155/1/288 er på 11,1 da og med fire påstående bygninger. Av dette ønsker søker om lag 1 da med tre påstående bygninger omgjort til fritidsfeste. Den fjerde bygget en er høyløe som forutsettes overdratt ved ny utmåling, eller revet dersom dette ikke er aktuelt. Seterstuen er av enkel standard, dvs uten innlagt vann og strøm. Adkomst og forholdene for øvrige av bygningsmessige og tomtemessige forhold, vurderes som greie. Fra kommunens side er samtlige bygningsmessige og tomtemessige forhold av en slik art, at disse ikke vil være til hinder for å imøtekomme en dispensasjon etter pbl. Fjellstyrets og Statskogs syn på søknaden Fjellstyret påpeker at Øverjordet som er tillagt seter på Sydda med gbnr 155/1/288 ikke lenger er å betrakte som et selvstendig gårdsbruk etter forutsatt fradeling og salg av jord og skog for øvrig. Allmenningsretten opphører med dette og betingelsene for å etablere festekontrakt for seterhusene og gjøre disse med et mindre areal på om lag ett da om til fritidsfeste, er derfor tilstede. De aktuelle seterhusene ligger ellers slik til at etableringen av et fritidsfeste her ikke vil utgjøre noe problem for øvrig landbruksvirksomhet i området. Dersom det ikke gis tillatelse til deling av gården, vil det ikke være aktuelt for Statskog å gjennomføre fradeling av setra. Fylkesmannens syn på søknaden Fylkesmannen har kommet til at en bruksrasjonalisering er av så stor samfunnsmessig nytte at det overgår ulempene ved en deling. Dersom det omdisponeres dyrka mark skal det gjøres vedtak etter 9 i jordloven Generelt mener Fylkesmannen at det er uheldig å opprette fritidsfeste i seterområder og det pekes på a<t boligtomter over 1 da er dårlig arealutnyttelse og at slike tomter kan gi press på mer verdifullt areal andre steder i kommune. Fylkesmannen vil likevel ikke motsette seg dispensasjon men ber om å konkretisere samfunnsnytten av så store tomter på nytt før endelig vedtak i saken. Fylkeskommunens syn på søknaden Det er ikke innregistrert noen uttalelse fra Oppland Fylkeskommune i saken. Fylkeskommunen slutter seg normalt til Fylkesmannens syn i slike saker. Villreinnemdas syn på saken Villreinnemnda behandlet saken i møte, den og fattet følgende vedtak: 1) Villreinnemnda mener at etablering av fritidsfeste på denne eiendommen isolert ikke vil komme i konflikt med villreininteressene

7 2) Fylkeskommunene som planeiere utfordres til å foreta en konkretisering av problemstillingene generelt ut fra hensynet til villrein, grensedragningen mellom ulike interesser og den presedensvirkningen som slike enkeltsaker kan få framover Ny vurdering av tomtestørrelsen. Fylkesmannen har med bakgrunn i størrelsen på de fradelte tomtene bedt om ny vurdering av disse. Rådmannen slutter seg til Fylkesmannens vurdering av at disse er en god del større enn det som normalt er hensiktsmessig. I dette tilfellet er det rene aronderingsmessige forhold som har nødvendiggjort en slik størrelse. Slike forhold vil av og til dukke opp i tilsvarende delingssaker. I plansammenheng benytter administrasjonen en normal maksimal størrelse på denne typen tomter på 1,5 da som veiledende. Størrelsen i denne saken vurderes ikke til å legge grunnlag for å alminneliggjøre en slik størrelse denne i andre saker, utover der dette vil være hensiktsmessig en aronderingsmessige sammenhenger. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være klart større enn ulempene. 2. Med hjemmel i jordloven 9 og tilhørende bestemmelser, gis det samtykke til omdisponering av inntil 350 kvm innmarksbeite på g/bnr 92/6 slik at dette kan fradeles til boligformål. 3. Med hjemmel i jordloven 12 og tilhørende bestemmelser tillates fradeling av tunet som omsøkt inntil 3 daa fra g/bnr 92/6 slik at dette kan omgjøres til boligeiendom. Markslagsgrensen mot innmarksbeitet skal i hovedsak følges. Videre tillates fradeling av 3,1 daa tunareal fra g/bnr 92/5 slik at dette kan omgjøres til boligeiendom. Det tillates også fradeling av 1 daa tomt på Sydda seter, g/b/fnr 155/1/288 slik at dette kan omgjøres til fritidsfeste. Det settes som vilkår at landbruksarealene selges til nærliggende landbrukseiendommer i drift slik at det oppnås gode drifts- og arronderingsmessige løsninger. Det må også sikres tilfredsstillende adkomstløsning til landbruksarealene 4. Med hjemmel i pbl 19-2 kan det derfor gis dispensasjon til fradeling fra gårdsbruket Øverjordet etter pbl 20-1 pkt m, av et areal på omlag 3100 m2 fra gbnr 92/6 med påstående bygninger og et areal på 3000 m2 fra gbnr 92/5 med påstående bygninger med formål omdisponering til boligformål mv og fradeling av 1000 m2 rundt aktuelle bygninger på setra Sydda med gbnr 155/1/288, for etablering av festetomt til fritidsbolig. 5. Gjennomføringen av fradelingene og bruksendringer av bygninger finner sted administrativt i egne saker. Det forutsettes at omsøkte fradelinger gjennomføres innen 3 år dersom den gitte tillatelsen ikke skal bortfalle. 6. Ved salg av arealer behandles konsesjonssøknader først når det foreligger konsesjonssøknader for alle landbruksarealer. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver