Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 117/002 Geir Halvor Vedum (Landbruksfaglig del)

Transkript

1 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 117/002 Geir Halvor Vedum (Landbruksfaglig del) Arkivsaksnr.: 13/ GBNR 117/2 - FRADELING AV TUN OG BRUKSENDRING TIL BOLIG - KONGSVEGEN 2021 GBNR 155/1/400 - FRADELING AV SÆTER OG BRUKSENDRING TIL FRITIDSFORMÅL Vedlegg: Søknad fra Ole Christian Mathisen og Ann-Kristin Fauske Mathisen om fradeling og bruksendring av eiendommen Strande, av AR5 kart over landbrukseiendommens jord- og skogbruksarealer (Vedlegg 5 til søknaden) Saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om fradeling av areal, herunder søknad om dispensasjon, av på standard søknadsskjema, med; Vedlegg 1 117/2 Ønsket areal for bolig Vedlegg 2 117/2 Områdekart Vedlegg 3 128/8 Skogteig Vedlegg 4 155/1/400 Seterteig Strande Brev til Statskog av fra Øyer fjellstyre, vedlagt sak 70/12 i Øyer Fjellstyre Landbrukskontoret vurdering, av Brev av til høringsinstanser GBNR 117/2 Fradeling til bolig og omdisponering av seter til fritidsbolig Forhåndsvurdering av søknad. Notat av , Planfaglig grunnlag tilknyttet kommuneplanens arealdel ved søknad om fradeling og omdisponering Høringsuttalelse fra Statens vegvesen, av Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland, av Høringsuttalelse fra Oppland Fylkeskommune, regionalenheten, av Purring på svar, av til kulturarvenheten i Oppland Fylkeskommune Svar av fra kulturarvenheten i Oppland Fylkeskommune Kartutskrift over seterteigen Strande gbnr 155/1/400 AR 5 Situasjonskart over gbnr 117/3 og 117/2 Plan- og bygningsloven, Jordloven INON-kart, Naturbasekart boligområde Strande, Naturbasekart seterområde Strande Kartutskrift fra Askeladden over framtidig boligeiendom og fritidsfeste for Strande Sammendrag: Ole Christian Mathisen og Ann Kristin Fauske Mathisen er eiere av landbrukseiendommen Strande og ønsker å avhende denne. I den forbindelse søkes det om fradeling av 3100 m 2 rundt bygningene på gbnr 117/2 og fradeling av 1500 m 2 rundt bygningene på setra med gbnr 155/1/400,401, samt omgjøring av bygninger til bolig og fritidsformål. Rådmannen finner det tilrådelig å imøtekomme søknaden, men Statens vegvesen har innvendinger mot denne tilknyttet en framtidig etablering av møtefri E6. Saksbakgrunn:

2 Ole Christian Mathisen og Ann Kristin Fauske Mathisen er eiere av landbrukseiendommen Strande og ønsker å avhende denne. I den forbindelse søkes det om; Fradeling av 3100 m 2 rundt bygningene på gbnr 117/2, samt omdisponering til boligformål. Fradeling av 1500 m 2 rundt bygningene på setra på gbnr 155/1/400,401 for etablering av festetomt til fritidsbolig. Øvrig areal på garden ønskes solgt til landbrukseiendommer i drift. Søkerne forutsetter selv å være brukere og eiendomsbesittere av de nye eiendommene, etter at fradeling har funnet sted. Øvrig landbruksareal skal selges som tilleggsjord til andre nærliggende landbrukseiendommer og seterarealene faller i det fri. Søknaden krever behandling etter jordlov og plan- og bygningslov og videre oppfølging og opprettelse av nye eiendommer finner evt. sted etter delingsloven. Saksvurdering: LANDBRUKSFAGLIG SAKSBEHANDLING Lovmessig behandlingsgrunnlag etter jordloven Jordlovens formål ifølge 1 er å legge forholdene til rette for at arealressursene skal brukes på en måte som er mest gagnlig for samfunnet og for de som har yrket sitt i landbruket. En samfunnsgagnlig bruk innebærer at en skal ta hensyn til at ressursene skal disponeres ut fra framtidige generasjoners behov. I følge jordloven 9 kan ikke dyrka jord brukes til andre formål enn jordbruksproduksjon uten dispensasjon, jf. første og andre ledd i paragrafen: «Dyrka jord må ikke brukast til formål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjente planer etter plan- og bygningslova, drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysinger.» Iht. jordloven 12 kan deling av landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Andre hensyn kan også tillegges vekt dersom de faller innunder de formål loven har til hensikt å fremme. Landbruksfaglig bakgrunn og vurdering Søkers eiendom er en mindre landbrukseiendom hvor landbruksarealene består av 5,5 daa fulldyrket mark, 4 daa innmarksbeite og 78 daa produktiv skog. Det meste av skogarealene ligger på eget gbnr 128/8 i en teig på vestsiden av Lågen. Til bruket ligger det seter og en dyrkingsparsell på Glømmesetra (Strandesetra) i Øyer Statsallmenning med 57 daa dyrket, 22 daa innmarksbeite og 4 daa skog.

3 Gardstunet nede i bygda søkes fradelt som boligeiendom på om lag 3,2 daa mens landbruksarealene skal selges til andre landbrukseiendommer i drift. Dette må behandles etter jordloven 12. Det kan ikke gis samtykke til fradeling av dyrkamark med formål bruksendring uten at det er gitt samtykke til omdisponering etter jordloven 9. Ved oppløsning av gardsbruket oppheves retten til allmenningsbruk etter fjellova. Seterbebyggelsen er av Øyer Fjellstyre overfor Statskog SF tilrådd fradelt som fritidsfeste med 1,5 daa tomt, under forutsetning av at gardsbruket blir delt. Landbruksarealene i statsallmenningen blir så vist ut til gardsbruk i drift som trenger tilleggsareal. Med virkning fra er delingsbestemmelsen i jordloven endret. Formålet med endringen er bl.a. at det skal bli lettere å dele fra landbruksarealer der formålet er salg som tilleggsjord. Bakgrunnen for dette er at en stor andel av dyrkamarka i landet blir drevet på leiebasis. Endringen i jordloven 12 kan medvirke til en harmonisering av eiendoms- og bruksstrukturen i landbruket. I dette tilfellet vil ved omsøkte fradeling medføre fullstendig bruksrasjonalisering. Ved salg til naboeiendommer i drift, slik at det oppstår gode drifts- og arronderingsmessige løsninger, vil det tale for delingssamtykke. Ved fradelinger skal det vurderes som deling kan gi drifts- og miljømessige ulemper for landbruket og fradelingens betydning for kulturlandskapet I dette tilfellet vil fradelingen medføre en fritt omsettbar eiendom i direkte tilknytning til dyrka mark, noe som i utgangspunktet ikke er heldig med tanke på mulige konflikter knyttet til støy, støv og luktplager. Likeledes vil eventuelle beitedyr kunne utgjøre en kilde til konflikt. Imidlertid er arealene så små at jordbruksdriften vil være av slik omfang at disse ulempene vurderes som uproblematiske. Deling vil heller ikke ha noen spesiell betydning i forhold til kulturlandskapet, da landbruksarealene vil bli drevet tilnærmet som tidligere. Omsøkt tomtestørrelse er 3,2 daa som er noe større enn for en alminnelig boligtomt. Ved bruksrasjonalisering der all jord og skog deles fra er det praksis å tillate noe større tomter. Ut fra den påstående bebyggelse, at tomta legger beslag på svært begrenset med dyrkamark samt eiendommens naturlige avgrensninger, bidrar også til at tomtestørrelsen er akseptabel. Den delen av dyrkamark som omdisponeres er liten og driftsmessig uhensiktsmessig og omdisponering er uproblematisk sett i forhold til jordloven 9. De omsøkte fradelinger medfører ingen vesentlig endring av bruken av arealene som har betydning ut fra naturmangfoldloven 4,5 og PLAN- OG BYGGFAGLIG BAKGRUNN OG VURDERING Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven og delingsloven Utover jordlovbehandling må fradelingen skje etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt m og etter forutgående dispensasjonsbehandling iht pbl 19-2, der dette er nødvendig ut fra gjeldene lov og plangrunnlag. Med bakgrunn i at både etableringen av en ny boligeiendom og ny fritidseiendom ligger i uregulert LNF-område og i områder hvor nyetablering av denne eiendomstypen ikke er forutsatt, vil det være nødvendig med forutgående dispensasjonsbehandling. Kommunen kan gi varig eller

4 midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Selve fradelingen og etableringen av nye eiendommer, gjennomføres administrativt i samsvar med delingsloven og delegasjonsreglementet. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i pbl 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i pbl Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20 i pbl, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i pbl 1-8. Bygningsmessige forhold og atkomst til bolig via E-6 Forutsatt framtidig boligeiendom på gbnr 17/2 med to driftsbygninger og våningshus, ligger i henhold til kommuneplanenes arealdel innen arealkategori LNF1. Forholdet til det rent byggetekniske, herunder egnethet som bolig, tilgang til vann, avløp og avkjøringsforhold mv er allerede godt avklart i og med at dette ikke dreier seg om en endring av den faktiske etablerte bruken, men er kun en fortsettelse av denne, men nå uten tilknytning til den næringsmessige delen som landbruksmessig drift medfører. I praksis vurderes dette som en fordel i forhold til evt miljømessig belastning og i forhold til avkjøringen direkte ned E-6, som i seg selv er lite ønskelig. E-6 er imidlertid rett og oversiktlig langs denne strekningen og det er avsatt et mindre avkjøringsområde på E-6 i direkte tilknytning til adkomstvegen til eksisterende bygg, noe som gir økt trafikksikkerhet. En endring av atkomsten til lokalvei er mulig, men vil bety et uforholdsmessig stort vegteknisk inngrep og kreve en betydelig investering. Innsyn i Askeladden viser et mulig verneobjekt ca 50 m fra bebyggelsen. Dette ligger utenfor både forutsatt ny boligeiendom og eksisterende landbrukseiendom og berøres ikke på noen måte. Seterbebyggelsen på GBNR 155/1/400 ligger i arealkategori LNF 2 på kote 885. Den består av 3 bygg av enkel standard, der det ene er avsatt til beboelse med BRA på 40 m2. Bygg og bygningstyper er i utgangpunktet en helt ut ordinær seterbebyggelse, både med hensyn på størrelse og bruk. Omgjøringen til fritidseiendom, vil i praksis ikke endre på det fysiske grunnlaget. Endringen i seg selv betyr heller ingen standardheving eller bygningsmessig endring for øvrig, men dersom det ønskes en senere utvidelse av det som nå er seterstua, må hele eller deler av øvrig bebyggelse rives for å holde seg under maksimal byggegrense på 80 m 2 samlet. Askeladden viser et mulig verneobjekt ca 7 til 15 m fra bebyggelsen på setra. Dette blir ikke direkte berørt ved en bruksendring, men det vil være viktig å ivareta dette objektet ved en eventuell byggesak. Ingen bygninger tilknyttet eiendommen er registrert med SEFRAK status. Planmessige forhold og natur og kulturgrunnlag En endring fra landbruksformål til bolig og fritidsformål for to mindre arealer, vil ikke forringe det bærende grunnlaget for kommuneplanens arealdel, hverken for eksisterende plan eller for revideringsgrunnlaget for ny plan. Naturbasekartet og informasjon fra Askeladden er gjennomgått og ut fra dette kan en ikke se at det foreligger noe som kan gi negative konsekvenser for miljø, naturtyper, arter eller kultur og kulturlandskap. Fra kommunens side kan en heller ikke se at statlige

5 eller regionale planer og målsettinger blir berørt på noen negativ måte. Det vises her spesielt til senere gjennomgang av høringsuttalelsen fra Statens vegvesen. HØRINGSUTTALELSER OG MERKNADER TIL DISSE Fjellstyrets syn på søknaden Fjellstyret forutsetter at landbrukseiendommen Strande opphører som selvstendig bruk, slik at øvrig arealer innenfor almenningsområdet faller i det fri og kan overtas av andre. Det påpekes også at mulig konfliktpotensial, i forhold til landbruksmessig drift innen nærliggende landbruksareal for den nye fritidsfestet, synes lavt. Fjellstyret finner det derfor tilrådelig at fradelingen kan finne sted. Fylkesmannens syn på saken Fylkesmannen finner kommunens saksframstilling god og grundig og er enig med kommunens om at det foreligger grunnlag for å konkludere med at en deling her, gir en god samfunnsmessig bruksrasjonalisering. Fylkesmannen bemerker ellers at det kan se ut som om ca 0,5 daa dyrket mark i tunet blir omdisponert og at egen vurdering av dette etter jordloven skal gjøres før omdisponering finner sted og at denne videre skal føres inn i KOSTRA i ettertid. Dette er nå vurdert i ettertid i forhold til behovet for å kunne justere det omsøkte fradelingsarealet til å bli om lag 3,2 til 3,3 da pga behovet for areal til infiltrasjonsanlegg. «Den delen av dyrkamark som omdisponeres er liten og driftsmessig uhensiktsmessig at omdisponering er uproblematisk sett i forhold til jordloven 9.» Oppland Fylkeskommunes syn på saken Oppland Fylkeskommune v/regionalenheten viser til at kommunen har gjort en grundig vurdering og at informasjon fra Naturbasekartet og Askeladden tilsier at det ikke foreligger noe som kan gi negative konsekvenser for miljø, naturtyper, arter, kultur eller kulturlandskap og at konfliktpotensialet til landbruksmessig drift synes lavt. Ut fra hensynet til kulturlandskapet og for å sikre at bebyggelsen i framtiden ikke bryter visuelt med dette, bør settes vilkår i dispensasjonen som sikrer mot dette. Fra Fylkeskommunen foreligger det ingen andre merknader og kulturarvenheten uttaler seg ikke til saken., Til merknaden om vilkår knyttet til eventuelle bygningsmessige endringer og kulturlandskapet, påpekes det fra rådmannens side at dette er et forhold som må inngå i all saksbehandling der det behandles søknader om nybygg eller endringer av eksisterende bygg innenfor rammen av et kulturlandskap og at dette er spesielt viktig i seterområdene. Det vurderes derfor som unødvendig å knytte dette direkte inn i dispensasjonsvedtaket i denne og tilsvarende saker. Statens vegvesen sitt syn på saken Statens vegvesen viser til at det i Nasjonal transportplan er signalisert et behov for «møtefri veg» til Otta innen I praksis betyr dette midtrekkverk på E6 kombinert med forbikjøringsstrekninger, bl.a annet på strekningen nord for Tretten. Utover dette og som en konsekvens, må det også etableres sammenhengende lokalveg parallelt med E6. For å få dette til og dersom strekningen blir prioritert, regner statens vegvesen med at løsningen må prinsippavklares gjennom en egen kommunedelplan og at arbeidet med dette vil pågå et par år før det foreligger et vedtak i kommunen, som gir grunnlag for videre detaljert reguleringsplanlegging. Statens vegvesen kan ikke på det nåværende tidspunkt si noe om hvordan eiendommen blir berørt men at det vil bli en viss breddeutvidelse av E6. Dette vil neppe medføre noe større inngrep men etablering av ny lokalveg kan få betydelige konsekvenser, avhengig av hvor traseen blir lagt, dvs nær inntil E6 eller noe høyere opp i lia. Det kan først avklares gjennom arbeidet med en kommunedelplan for dette.

6 Med bakgrunn i dette frarådes det en fradeling og bruksendring nå og om dette likevel skulle tillates, så gjøres det oppmerksom på at det ikke kan påregnes å få tillatelse til flere avkjørsler ut på E6. Det samme gjelder også for endret eller utvidet bruk av eksisterende avkjøring ut på E6. Fra vegvesenets side pekes det på at omgjøringen fra landbrukseiendom er en sak som må omsøkes og behandles som dispensasjon fra kommuneplanen og en antar at det blir gjennomført ordinær høring på dette spørsmålet. Rådmann viser her til at dette antagelig må bero i en misforståelse i forhold til saksgangen. Gjennomgangen her er en del av en slik standard høringsprosedyre. Rådmannen peker på at en møtefri E6 sammen med bygging av ny lokalveg medfører en betydelig økt trafikksikkerhet og gir sin tilslutning til dette. Dette er imidlertid relativt langt fram i tid og fradelingen medfører i praksis ingen vesentlig endring i bruken av eiendommen utover at resterende landbruksmessig drift og aktivitet opphører helt. I praksis vil dette medføre mindre bruk av eksisterende avkjøring fra søkers side. Fra kommunens side foreligger det ellers ingen merknader til at Statens vegvesen ikke vil tillate ny avkjøring, endring av eksisterende og ny og utvidet bruk av denne. Det er heller ikke vanskelig å se at nærheten til en sterkt trafikkert veg som E6 i seg selv er uheldig. Det er om lag 20 oppsittere langs strekningen mellom E-6 og Mageli camping, som er i en omlag tilsvarende bruksmessig situasjon som søker og som vil bli berørt av en evt etablering av møtefri E6. Etter kontakt med saksbehandler ved Statens vegvesen, ble behovet for mulig innløsning tatt opp og det ble påpekt derfra, at omgjøring til boligeiendom kunne medføre sett fra vegvesenets side, en mindre ønskelig verdistigning. Rådmannen vil her påpeke at boligeiendommer med søkers nærhet til E6 og lokalisering for øvrig, aldri vil oppnå noen større markedsverdi, selv om de blir både påkostet og vedlikeholdt bra. Utover dette ligger det også en urimelighet i at søker må vente til dels svært lenge før en eventuell innløsning kan finne sted og dersom innløsning skal medføre en erstatning som er tilstrekkelig for reetablering av et bruk i aktiv drift, så vil dette antagelig medføre en betydelig større utgift en om dette kun hadde vært en ren boligeiendom. Rådmannen kan med dette som bakgrunn ikke se at fradelingen og omgjøringen til boligeiendom medfører noen økt ulempe for Statens vegvesen, i forhold til en framtidig etablering av møtefri E6 og etablering av ny lokalveg ANNET Under kartleggingen av eiendommen kunne det se ut som om Strande med GBNR 117/2 er tillagt en betydelig strandlinje utover det som ligger like nedenfor eiendommen. Detter er uriktig og beror i en ren kartteknisk koblingsfeil og vil bli rettet uavhengig av denne saken. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være klart større enn ulempene. 2. Med hjemmel i pbl 19-2 kan det derfor gis dispensasjon til fradeling etter pbl 20-1 pkt m, av et areal på omlag 3200 m 2 rundt bygningene på gbnr 117/2, samt omdisponering til boligformål og fradeling av 1500 m 2 rundt bygningene på setra på gbnr 155/1/400,401 for etablering av festetomt til fritidsbolig. 3. Som vilkår for dispensasjonen og bruksendringen, jfr pbl 19-2 første ledd, tillates det ikke endringer i bruken av eiendommen som medfører økt bruk av eller endret atkomst til E6, eller bygningsmessige endringer og nybygg som kan medføre en uforholdsmessig økt verdi utover vanlig vedlikehold i forhold til mulig innløsning knyttet til evt framtidig etablering av møtefri E6 og bygging av ny lokalveg. Gjennomføringen av fradelingene og bruksendringer av bygninger finner sted administrativt i egne saker. 4. Øyer kommune godkjenner iht jordloven 9 omdisponering av ca 0,5 daa dyrket mark til boligformål. Iht jordloven 12 samtykker Øyer kommune i fradeling av tun på omlag 3,2 daa

7 fra gbnr 117/2 i Øyer kommune, med vilkår om at landbruksarealene selges til naboeiendommer i drift slik at det oppstår gode drifts- og arronderingsmessige løsninger. 5. Det må sikres tilfredsstillende adkomstløsning til landbruksarealene. 6. Det forutsettes at omsøkte fradelinger gjennomføres innen 3 år dersom den gitte tillatelsen ikke skal bortfalle. 7. Ved salg av arealer behandles konsesjonssøknader først når det foreligger konsesjonssøknader for alle landbruksarealer. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver