Saksframlegg KARI KIRKEBØ, SØKNAD OM FRADELING AV GAMMELT GARDSTUN PÅ EIENDOMMEN KIRKEBØ G/BNR 85/1 I SVATSUM

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 85/1 Lnr.: 7093/14 Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt KARI KIRKEBØ, SØKNAD OM FRADELING AV GAMMELT GARDSTUN PÅ EIENDOMMEN KIRKEBØ G/BNR 85/1 I SVATSUM Vedlegg: : Situasjonsplan Høringsuttalelse fra fylkesmannen landbruksavdeling SAMMENDRAG: Det søkes om fradeling av 4,7 daa gårdstun fra Kirkebø til boligformål. Tunet ligger like inntil en kirkegård fra middelalderen, og fylkesmannens landbruksavdeling vil redusere arealet til 2 daa. Rådmannen mener omsøkte areal er en naturlig avgrensning, og at fradelingen har klart positive sider for bosetting og kulturlandskap. Med unntak av 100 m2 tomt til smia kan det gis dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål og søknaden godkjennes. SAKSOPPLYSNINGER: Det vises til søknad fra Kari Kirkebø om fradeling av bestående gardstun på 4, 7 daa fra ovennevnte eiendom. Etter en brann i 1978 ble gårdstunet flyttet lenger opp der det var bedre atkomst. Hovedbygningen og kårboligen sto igjen etter brannen og utgjør i dag bebyggelsen som omsøkes fradelt til boligformål. Bygningene har stått tomme siden 1985 og har adresse Øverbygdvegen 288 og 290. Husene trenger vedlikehold, og det er en tømrermester som skal kjøpe tunet. Kjøper ønsker også å ta over den gamle smia øst for tunet. Det omsøkes derfor ca 100 m2 tomt rundt denne. Som avløpsløsning vil det bli omsøkt utslipp til infiltrasjonsanlegg i hagen. Grunnforholdene er sjekket, og det er foretatt infiltrasjonstest, og det viser seg at det er gode forhold for infiltrasjon, slik at utslippstillatelse vil bli gitt. Nedenfor hagen, adskilt av en steinmur ligger et kirkested fra middelalderen. Denne er registrert som freda kulturminne, og søknad om fradeling og plassering av avløpsanlegget trenger avklaring fra Riksantikvaren.

2 Atkomsten til tunet er fra en privat veg som forbinder Fv 255 i dalbunnen og Fv 346, Øverbygdsvegen. Denne er delvis bratt slik at den beste atkomsten blir oppover mot Øverbygdsvegen. Det er ennå uklart om begge atkomstene skal brukes. BEHANDLING ETTER JORDLOVEN: Lovgrunnlaget Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til driftsog miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan også gis samtykke til deling dersom deling vil ivareta hensynet til bosetting i området. Bosettingshensynet kan brukes i deler av kommunen, der hensynet til bosetting er viktig. Dersom det er dyrket eller dyrkbar jord som skal fradeles kan det ikke gis delingssamtykke uten at det også er godkjent omdisponering etter jordloven 9. Det kan gis dispensasjon i særlige tilfelle dersom «det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.» Ved avgjørelser etter jordloven, må det også sees hen til formålsparagrafen, 1: «Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» Vurdering Iht. rundskriv M-1/2013 gjelder forbudet mot omdisponering dyrka og dyrkbar jord. Som dyrka jord regnes i denne sammenhengen fulldyrka og overflatedyrka jord samt gjødsla beite. Gjødsla beite er ikke brukt som markslag i AR5 slik at de gamle definisjoner i Økonomisk kartverk må legges til grunn. I ØK er innmarksbeitearealet klassifisert som gjødsla beite. Etter rundskrivet skal det også vurderes om arealet objektivt sett ligger til rette for jordbruksproduksjon. Det er aktiv drift, med mjølkeproduksjon på garden, og arealene rundt tunet beites.

3 Den delen av innmarksbeite som søkes fradelt nedfor huset kan se ut som en gammel hage, og det er grunnlag for å vurdere om dette skulle være innmarksbeite i utgangspunktet. En hage bør følge med tunet, og kan derfor omdisponeres for fradeling. Det kan omdisponeres ned til muren i nedkant av hagen. Dette må ansees som en naturlig grense. Når det gjelder resten av det omsøkte innmarksbeitearealet, så er det klart at å få flytta grensa litt ut fra husene vil gi kunne redusere mulige konflikter knyttet til husdyr i framtida. Det bør derfor godkjennes omdisponert inntil 1,3 daa innmarksbeite, inkludert hagen nedfor huset. Det søkes også fradelt noe fulldyrka mark. Noe av dette er en bratt skråning, på grensen til hva som egentlig kan kalles dyrka mark. Det er så bratt at det er nesten ikke mulig å høste maskinelt, som er et krav for at det skal kunne kalles fulldyrka. Det har liten verdi som slåttemark, men kan beites. På toppen av skråningen er det et litt flatere parti som kan med brukes til å kjøre traktor på, og dette må ivaretas. Det settes derfor avgrensing til toppen av den bratte skråningen. Det kan derfor omdisponeres inntil 1,0 daa fulldyrka mark for fradeling til boligtomt Ved fradeling av et tun beliggende midt i dyrka mark, og med beitende husdyr i nærheten er det stor påregnelighet for at det kan oppstå konflikter mellom eier av et frittliggende tun og landbrukseiendommen med husdyr, knyttet til blant annet støv, støy, lukt og insekter. En fradeling vil kunne gi noen driftsmessige utfordringer, ved at vegen til det omsøkte arealet går gjennom fulldyrka mark som brukes til beite. Det er derfor tvilsom om en er heldig ut fra hensynet til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Det fradelte tunet vil bli omgitt av dyr, og dette kan i framtida være en kilde til konflikter og ulemper for landbruket. Det er slik at bosettingshensynet kan vektlegges sterkere i områder av kommunens om sliter med bosettingen. Svatsum må kunne defineres som et slikt område. Det vil være positivt for bygda at noen ønsker å kjøpe og sette i stand husene, og bosette seg der. Ut fra dette bør det tillates å dele fra tunet med påstående hus. Hensynet til kulturlandskapet taler også for en fradeling, men kan ikke tillegges avgjørende vekt. Det at de som ønsker å kjøpe tunet vil sette i stand bygningene er positivt for kulturlandskapet. Det er søkt om å dele fra 4,7 daa. Dette kan synes noe stort for en boligtomt. Men her må det sees på en naturlig avgrensning rundt tunet. Som om talt under omdisponeringen, så ligger det en hage på nedsiden som er naturlig at følger med tunet. Vest for husene ligger det en branntomt fra det tidligere fjøset og låven. Det er naturlig at dette hører med til tunet. Dersom det skal bygges garasje og lignende, er dette den eneste naturlige plasseringen. Arealet er heller ikke brukende til noe annet. På utsiden av branntomta er det en slags vei, denne bør inngå i tomta. Vest for tomta er det ikke noe som tilsier at det bør følge mer areal, og grensa bør følge gjerdet, der det går i dag. I overkant av tunet er det en bratt skråning opp på jordet. På toppen av denne skråningen er det et litt flatere parti, som det vil være mulig å kjøre traktor på. Det må sikres at dette flate partiet er tilgjengelig for gardsdrifta i framtida. Samtidig vil det være hensiktsmessig å la grensa gå på toppen av skråningen. Det tillates derfor fradelt arealet opp på toppen av skråningen, under forutsetning av at det sikres adkomst og mulighet for bruk av det litt flatere partiet på toppen av skråningen. Mot øst går det ei gammel gutu. Denne skal

4 fortsatt høre til Kirkebø til, og avgrensingen av tomta mot øst kan derfor bare gå inntil denne gutua. Det kan etter dette fradeles ca 4,5 daa til boligtun. Adkomsten til det omsøkte tunet går gjennom fulldyrka mark, brukt til beite. I dag er det et gjerde på nedsiden av veien. Det kan tenkes med en annan driftsform, at det er ønskelig å beite hele arealet under ett. Dette kan skape konflikt med de som bor på det fradelte tunet. I delingsprosessen bør det sikres rettigheter for at dyr fritt skal kunne krysse veien, dersom dette er hensiktsmessig for drifta. Det ligger en gammel kirkegård i tilknytning til tunet. Denne er ikke eksakt plassert. En fradeling vil i jordbrukssammenheng ikke ha noen betydning for kulturminnet. Dette tillegges derfor ikke noe vekt i jordlovsbehandlingen. Det er også søkt om fradeling av smie med ca 0,1 daa tomt, beliggende ca 50 meter nordøst for det omsøkte arealet. En fradeling av denne vil medføre en øy beliggende inni landbruksområdet. Det vil kunne gi drifts- og miljømessige ulemper. Det vil gi en ytterligere oppsplitting av arealer som er uheldig. Det vil også gjøre at det kan oppstå enda flere konflikter med dyr på beite rundt smia og mellom det omsøkte arealet og smia. Det vurderes slik at en fradeling av smia med tomt ikke godkjennes. BEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Forhold til gjeldende plan. Området ligger innenfor kommuneplanens LNF sone to med spesielle kulturlandskapsinteresser. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Fylkesmannen i Oppland, landbruksavdelingen har i brev datert avgitt følgende uttale: Fylkesmannen vil fraråde fradeling av smia og 4,7 daa., men vil ikke motsette seg fradeling av maksimalt 2 daa. Innstillingen begrunnes med at det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper i form av lukt, støv, insekter og støy. Videre at dette er dårlig arealutnyttelse som kan sette landbruksformålet til side. Opprusting av vegen vil dele jordet i to deler og kan medføre konflikter, og føre til mer press for omdisponering av andre områder. Fylkesmannen kan ikke se at omsøkte fradeling vil være klart større enn ulempene.

5 Oppland fylkeskommune har i brev datert vist til riksantikvarens vurdering om at fradeling ikke vil ha negativ eller skjemmende innvirkning på kirkestedet forutsatt at det blir satt følgende vilkår for dispensasjon: Riksantikvaren gjør oppmerksom på at alle inngrep innenfor middelalderstedet inkludert sikringssone er dispensasjonspliktig etter kml. 8, jfr 3. Dette kan også omfatte større endinger i kirkestedets nærmeste omgivelser. Søknad om konkrete tiltak som ønskes gjennomført og som kan ha innvirkning på Svatsum kirkested på en måte som er beskrevet i kml 3, skal sendes riksantikvaren for dispensasjonsbehandling. Det er potensiale for funn av automatisk fredede bosetningsspor i grunnen på eiendommen som søkes fradelt. Større byggetiltak/inngrep i grunnen som ny avløpsløsning, strømkabler og påbygg av hus, må forelegges Kulturarvenheten i Oppland Fylkeskommune for uttale før gjennomføring. Kulturarvenheten i Oppland fylkeskommune vil også gjøre oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeides straks stanses i den grad det berører kulturminnet eller dets sikringssone på 5 m, jfr lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. VURDERING: Landbruksfaglig vurdering: Ved fradeling av fritt omsettelige boligeiendommer inntil, og i dette tilfelle midt inni dyrka mark, vil det være påregnelig at det kan oppstå konflikter som lyd, lukt, støy, insektsplager m.m.. I dette tilfelle vil også adkomsten gå igjennom jordbruksområdet, og kunne være et tema for konflikter. Slik bruken er i dag, går det et gjerde på oversida av adkomstvegen. Kommunen er av den oppfatning at framtidig eier av det omsøkte tunet ikke kan påregne at vegen er fragjerda beiteområdene framover. Det kan komme andre driftsformer på garden som gjør at det er lite hensiktsmessig med et gjerde som stenger passasjen over vegen. Kommunen vil derfor sette vilkår om at eier av tunet ikke kan kreve vegen inngjerda. Nedre Svatsum er ei bygd som ikke har flere innbyggere enn det som trengs, og fradeling og oppussing av husene, vil gi flere beboelseshus. Dette vil være positivt for bygda. At husene vedlikeholdes og brukes vil også være positive. Bygningsmessige tiltak bør tilpasses at det har vært et gammelt gardstun. Av hensyn til god arealdisponering kan det omsøkte tunet synes noe stort, særlig på oversiden av huset. Dette er klassifisert som dyrka mark, og det er uheldig å fradele dyrka mark om det ikke er nødvendig. På den annen side er dette en veldig bratt skråning, og det kan synes hensiktsmessig å sette grensa på toppen av skråningen. Toppen av skråningen er eneste plassen det kan tenkes å kjøre traktor, og det er derfor viktig at adkomst til dette litt flatere

6 området sikres for framtida. Det kan synes som om noe av hagen på nedsida av husene er klassifisert som innmarksbeite. Det er naturlig at hagen følger med tunet. Det er også omsøkt et lite hus beliggende utenfor tunet, ei gammel smie. Det vil være uheldig å ha nok en øy liggende fradelt i jordbrukslandskapet. Rådmannen mener det ikke bør gis dispensasjon for fradeling av dette huset Samlet vurdering: Særlig i kommunens utkantstrøk som her er det positivt for bosetting at det gamle tunet med bygningene vil bli restaurert og bebodd. At eiendommen blir holdt ved like vil også være positivt for kulturlandskapet. Kommunen bør derfor strekke seg litt ekstra i et slikt tilfelle. Den omsøkte tomta har en naturlig avgrensning, og en reduksjon av arealet vil bli både kunstig og upraktisk. Rådmannen ser poenget med at fradeling på sikt kan gi drifts- og miljømessige ulemper, men samlet sett er fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene. Hensynet bak kommuneplanens LNF- formål vil ikke bli vesentlig tilsidesatt, og vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra kommuneplanen ansees som oppfylt. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Jordlovsvedtak: 1. Gausdal kommune godkjenner i medhold av jordloven 9 med tilhørende bestemmelser, omdisponering til boligtun av inntil 1,0 daa fulldyrka mark og inntil 1,3 daa innmarksbeite. Dette inkluderer hage som er definert som innmarksbeite. 2. Gausdal kommune godkjenner i medhold av jordloven 12 med tilhørende bestemmelser fradeling av inntil 4,5 daa tun med påstående bygninger fra eiendommen 85/1. 3. Gausdal kommune avslår i medhold av jordloven 12 med tilhørende bestemmelser fradeling av smie med ca 0,1 daa tomt med påstående smie, beliggende utenfor det godkjent fradelte tunet. En fradeling vil kunne gi drifts- og miljømessige løsninger og en uhensiktsmessig arrondering. 4. Den godkjente omdisponeringen og fradelingen må rekvireres innen 3 år, ellers faller godkjenningen bort. Plan- og bygningslovsvedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 20-1 gir planutvalget dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og godkjenner omsøkte fradeling av 4,5 daa bebygd gårdstun til boligformål på følgende vilkår: 1. 0,1 daa tomt til smie godkjennes ikke da den er avslått etter jordloven.

7 2. Grensene fastsettes av oppmålingsmyndigheten. 3. Riksantikvaren gjør oppmerksom på at alle inngrep innenfor middelalderstedet inkludert sikringssone er dispensasjonspliktig etter kml. 8, jfr 3. Dette kan også omfatte større endinger i kirkestedets nærmeste omgivelser. Søknad om konkrete tiltak som ønskes gjennomført og som kan ha innvirkning på Svatsum kirkested på en måte som er beskrevet i kml 3, skal sendes riksantikvaren for dispensasjonsbehandling. 4. Det er potensiale for funn av automatisk fredede bosetningsspor i grunnen på eiendommen som søkes fradelt. Større byggetiltak/inngrep i grunnen som ny avløpsløsning, strømkabler og påbygg av hus, må forelegges Kulturarvenheten i Oppland Fylkeskommune for uttale før gjennomføring. 5. Kulturarvenheten i Oppland fylkeskommune vil også gjøre oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeides straks stanses i den grad det berører kulturminnet eller dets sikringssone på 5 m, jfr lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette.