Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging

Transkript

1 Arkiv: 72/3 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Johan Forbord Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 72/3 - Volden Nedre - Fradeling og dispensasjon Vedlegg: 1. Oversiktskart Volden nedre 2. Søknad om fradeling ny grunneiendom 3. Oversiktskart 4. Situasjonsplan Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser Saksopplysninger Geir Arne Fanum har søkt om fradeling av en parsell på ca. 1,7 dekar skogsmark til ny boligtomt på Volden nedre, gnr. 72 bnr. 3. Konstantine Grossler er oppgitt som kjøper. Den omsøkte parsellen ligger ca. 250 meter nord for gårdsbebyggelsen og ca. 50 meter øst for Bonaunvegen. Adkomsten er ca. 100 meter ny veg over hovedeiendommen sin grunn fra Bonaunvegen til den omsøkte parsellen. Både parsellen og adkomsten berører i sin helhet skogsmark av middels bonitet, som ikke er dyrkbar mark. Vannforsyning skal ordnes ved boring etter vatn, og det skal etableres eget renseanlegg for avløp. Volden nedre 72/3 er en bebygd landbrukseiendom på ca. 318 dekar med følgende fordeling: Fulldyrka jord 22 dekar Overflatedyrka jord 15 dekar Innmarksbeite 17 dekar Produktivt skogareal 256 dekar Annet areal 8 dekar Gårdsbebyggelsen består i hovedsak av våningshus, driftsbygning, garasje, stabbur og mastu. Jordbruksarealene er bortleid som tilleggsjord.

2 I kommuneplanens arealdel er dette området avsatt til LNF-formål, som et område der det kan tillates utbygging etter nærmere retningslinjer og bestemmelser, jf. pkt Det kan tillates inntil 10 nye boligtomter i planperioden, men interessen har vært liten og «kvoten» er langt fra oppfylt. Bakgrunnen er ønske om å styrke bosettingen, og langs Bonaunevegen er det få boliger. Fradeling av boligtomta vil styrke bosettingen og bomiljøet i området. Av retningslinjer og bestemmelser til kommuneplanens arealdel fremgår blant annet at det kan tillates tomtefradeling på maksimalt 1 dekar. Ettersom den omsøkte parsellen er på 1,7 dekar, søkes det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at kjøper har valgt å bosette seg mindre sentralt. Målet er å fortsette aktiviteten/hobbyen med 10 års erfaring ved å drive hage på en gård nær Mostadmark. Det skal dyrkes grønnsaker for eget behov og etableres stor frukthage. Det er planer for fremtidig levering av økologisk frukt for safting i Trondheim. Saken har vært ute til høring hos Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, som ikke har merknader til selve fradelingen av tomta. I forhold til tomtestørrelsen henstiller fylkesmannen kommunen til å forholde seg til kommuneplanens arealdel og ikke tillate fradelinger av boligtomter som overstiger 1 dekar. I sin konklusjon frarår fylkesmannen at det gis dispensasjon som omsøkt. Saken er også forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune, som ut fra de interesser de skal ivareta ikke har merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkeskommunen har av kapasitetsmessige årsaker ikke hatt mulighet til å vurdere saken med henblikk på kulturminner. Det bes derfor tiltakshaver vise ekstra oppmerksomhet, og det minnes om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Det bes om at dette formidles til den som skal gjennomføre arbeidet. Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Etter utsjekking er det ikke noe som tyder på at fradelingen vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Kunnskapsgrunnlaget anses å være tilstrekkelig i denne saken. I denne saken kommer Jordlovens 12 og Plan- og bygningsloven kap. 19 og 20 til anvendelse. Jordloven 12 (fradeling) fikk vesentlige endringer ved lov 10. juni 2013 om endringer i jordlova, mellom annet: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetting i området.

3 Samtykke til deling kan givast på vilkår som er nødvendig av omsyn til dei føremål som lova skal fremja.» Jordvern er et politisk satsingsområde i landbrukspolitikken. Innenfor miljøvernpolitikken er det klart uttalt at det er et nasjonalt resultatmål at dyrka og dyrkbar jord blir disponert med tanke på framtidige generasjoners behov. Det er også uttalt at det er nødvendig å legge større vekt på sammenhengen mellom et sterkt jordvern, kulturlandskap og miljø for å sikre landbruksareal i et langsiktig perspektiv. Jordvernstrategien er nå betydelig styrket for å ta vare på dyrka og dyrkbar jord for fremtidige generasjoners behov. Delingsforbudet (Jordlovens 12) er et viktig virkemiddel. Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet som avkastningsgrunnlag for nåværende og framtidige eiere. Fradeling inntil dyrka jord medfører drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Konflikter mellom de som driver en landbrukseiendom og de som eier en bolig- eller fritidseiendom er ikke uvanlig. Dette gjelder særlig i områder med husdyrproduksjon. Årsaken til konflikten er ofte knyttet til støv, støy og lukt fra store fjøs, beitedyr, helge- og nattarbeid, men også bruk av driftsveier og utmark eller nydyrking av jord. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner i driften ved offentlige påbud, eller fra en som utsettes for ulempen. Gjennom kommuneplanen er det ønske om å styrke bosettingen i Mostadmark, men interessen har hittil vært liten. I forhold til dette er fradeling av boligtomta positiv, men tomtestørrelsen på 1,7 dekar er altså ikke i tråd med retningslinjene og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Bakgrunnen for denne delingssaken er søkers uttrykte ønske om å bosette seg landlig med større boligtomt for dyrking av grønnsaker og frukt som aktivitet og hobby. I sentrale strøk har de fleste boligtomter i dag svært så begrenset tomteareal. Ønsket om større boligeiendom til hobby og aktivitet er ofte bakgrunnen og motvekta for at folk velger å bosette seg mindre sentralt, slik det også er i denne saken. Jordvern er et nasjonalt viktig mål. Fradeling i denne saken berører verken dyrka eller dyrkbar jord og medfører heller ikke driftsmessige ulemper for landbruket i området. Dette er argumenter som taler for fradeling. Volden nedre 72/3 er en eiendom som i dag normalt ikke kan drives som heltidsbruk ut i fra sitt begrensede ressursgrunnlag. Derimot er eiendommen velegnet som deltidsbruk i kombinasjon med inntekt utenom bruket uavhengig av fradeling eller ikke. Fradelingen er også forsvarlig av hensyn til ressursgrunnlaget på eiendommen og kulturlandskapet. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fradeling av 1,7 dekar skogsmark er forsvarlig til ny boligtomtomt etter jordlovens 12. Fradelingssøknaden krever behandling etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser, dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal

4 tillegges særlig vekt. Ved avveining av fordeler og ulemper i dispensasjonssaker er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Når fradeling av tomt er iverksatt, kan dens eier omsette den når som helst og til hvem som helst i fremtiden. Fylkesmannen har frarådet at det gis dispensasjon for fradeling i denne saken, og regionale høringsuttalelser skal tillegges særlig vekt. Kommuneplanen er et viktig og overordnet styringsverktøy for kommunen. Fradeling og oppføring av boliger i mindre sentrale strøk vil i utgangspunktet være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Gjennom kommuneplanens arealdel er det imidlertid ønske om å styrke bosettingen i området. I Mostadmark har altså ikke interessen for nye boligtomter vært særlig stor, til tross for at det kan tillates inntil 10 nye boligtomter i planperioden i følge kommuneplanens arealdel med bestemmelser og retningslinjer. Det er forståelse for at folk flest ønsker mer romslig boligeiendom når de velger å bosette seg mindre sentralt. Eventuell tillatelse til større tomter for å styrke bolysten i området bør derfor i all hovedsak avklares gjennom forestående revidering av kommuneplanen. Denne saken dreier seg om etablering av en ny og meget romslig boligtomt i mindre sentralt område for å dyrke frukt og andre nyttevekster som aktivitet og hobby. Her må det altså foretas avveining av dette ønsket i forhold til kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser. Bosettingshensyn tillegges stor vekt for å styrke bomiljøet i grenda ut i fra beliggenhet og boligtetthet. Det er også positivt at det legges til rette for dyrking av frukt og nyttevekster som aktivitet og hobby på boligeiendommen i dette ellers landbrukspregede området. Det er akseptabelt at vannforsyning sikres ved boring etter vann og at det etableres eget renseanlegg for kloakk. Rett til bruk av eiendomsgrunn på gnr. 72, bnr. 3, for bortføring av avløpsvann må fremlegges før fradeling godkjennes. Rettigheter til fremføring av tilfredsstillende vannledninger fra brønn og el-forsyning må fremlegges før fradelingen kan gjennomføres. I denne saken er fradeling av den omsøkte parsellen etter jordloven 12 vurdert som forsvarlig. Ny adkomst fra Bonaunvegen over hovedeiendommens skogareal er også forsvarlig, men denne skal ikke fradeles. Vegrett over gnr. 72 bnr. 3 må fremlegges før fradeling kan gjennomføres. Rådmannen finner at deling og dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19 og 20 er forsvarlig i denne saken. Ved dispensasjon i denne saken blir planen ikke vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fradeling og dispensasjon gir overvekt av fordeler enn ulemper. Det er en forutsetning for samtykket at adkomsten ikke skal fradeles Volden nedre 72/3. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 1,7 dekar skogsmark til ny boligtomt på Volden nedre, gnr. 72 bnr. 3.

5 Med hjemmel i jordloven 12 gis samtykke til fradeling av 1,7 dekar skogsmark til ny boligtomt på Volden nedre, gnr. 72 bnr. 3. Det er en forutsetning for samtykket at adkomsten med ny veg ikke fradeles Volden nedre 72/3 og at det sikres vegrett for boligtomta. Rettigheter til bruk av eiendomsgrunn på gnr. 72, bnr. 3 til veggrunn og bortføring av avløpsvann samt fremføring av tilfredsstillende vann og elforsyning, må dokumenteres før fradeling kan gjennomføres. Dette gjelder også drift av de samme ledninger.