Saksframlegg. Saksb: Geir Halvor Vedum Arkiv: 13/275-1 Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Geir Halvor Vedum Arkiv: 13/275-1 Dato: KLAGE PÅ AVSLAG OM DELING AV GRUNNEIENDOM G/BNR 5/1 OG 7/1 EIENDOMMEN MO I LILLEHAMMER KOMMUNE Vedlegg: -Kartutsnitt over eiendommen g/bnr 5/1, 7/1 m.fl M 1: Kartutsnitt over berørte teiger ved Åltjerna M 1: Delegert vedtak 63/12 av Avslag på søknad om fradeling av skogteig -Klage på avslag på søknad om fradeling av fra Hans Ingvald Børli med underliggende brev fra L-Regnskap SA datert Andre saksdokumenter (ikke utsendt): -Søknad om fradeling av skogteig datert fra Hans I Børli / L-Regnskap SA -Brev vedr søknad om fradeling av skogteig datert fra L-Regnskap SA SAMMENDRAG: Hans Ingvald Børli klager på landbrukskontorets delegerte vedtak om avslag på søknad om fradeling etter jordloven 12 av skogteig fra g/bnr 5/1 og 7/1 m.fl. for å selge denne til Erik Arne Reistad, g/bnr 32/1 m.fl. som tilleggsareal. Det har ikke framkommet nye momenter i klagen. Saken legges fram med alternative forslag til vedtak. SAKSOPPLYSNINGER: Hans Ingvald Børli eier landbrukseiendommen g/bnr 5/1, 7/1 m.fl. i Lillehammer kommune. Eiendommen ligger i Vingrom. Se vedlagte kartutsnitt for plassering av eiendommen. Landbrukseiendommen består av 139 daa dyrket mark og beite, daa produktiv skog og 262 daa annet uproduktivt areal, totalt daa. L-Regnskap SA søkte på vegne av Børli i brev av om fradeling av en skogteig på 94,5 daa, for å selge denne til Erik Arne Reistad som eier flere naboteiger. Teigen som søkes fradelt er på 69,6 daa skogsmark av middels bonitet, 17,2 daa skogsmark av lav bonitet samt 7,6 daa annet uproduktivt areal. Søknaden ble begrunnet med at fradelingen utgjør 2,5% av eiendommens totale produktive skogareal og dermed bør kunne forsvares ut fra avkastningen på eiendommen til Børli. Videre framføres at eiendommen til Reistad vil få et

2 sammenhengende areal på 945 daa ved Åltjerna som er en godt arrondert og rasjonell teig m eiendomsgrense vil også bli borte. Argumentasjonen oppsummeres med at dette vil totalt være positivt for eiendommene og skogbruket i området. Det henvises også til tidligere praksis i distriktet ved sammenlignbare saker hvor fradeling har vært godkjent. Etter delegert fullmakt avslo landbrukskontoret søknaden om deling etter jordloven 12. Følgende vedtak ble fattet i brev av : «Etter delegert myndighet avslår Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen søknaden fra Hans Ingvald Børli om deling etter jordloven 12 av landbrukseiendommen g/bnr 5/1, 7/1 i Lillehammer kommune. Det foreligger ikke samfunnsinteresser av stor vekt som taler for en fradeling. En fradeling vil heller ikke være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning som eiendommen kan gi». Hans Ingvald Børli klager på vedtaket i brev av med en utdyping av klagegrunnlaget i brev fra L-Regnskap SA datert Klagen begrunnes med at landbrukskontoret har lagt uriktig tolkning i argumentet at «sammenslåingen av teigene vil totalt sett være positiv for eiendommene og skogbruket i området». I vurderingene i avslagsbrevet har landbrukskontoret tolket dette til at fradelingen vil være positiv for begge de involverte eiendommene. Dette hevdes å være forskjellig fra det søker har ment, som i klagen presiserer dette til å være at «ved gjennomføring av tiltaket er fordelen for eiendommen Øijordet vesentlig større enn ulempene for eiendommen Mo». Øijordet er eiendommen til Reistad, Mo er eiendommen til Børli. Utover dette nevnes ingen nye argumenter utover de som ble framført ved den opprinnelige søknaden. VURDERING: I følge jordloven 12 kan ikke en eiendom som er brukt eller kan brukes til jordbruk eller skogbruk deles uten samtykke. Dersom det skal gis samtykke til deling etter jordlova 12, må minst ett av to følgende vilkår være oppfylt: 1. Det må foreligge samfunnsinteresser av stor vekt 2. Deling må være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi En har ikke krav på delingssamtykke selv om ett av vilkårene er oppfylt. I jordloven 12 annet ledd, andre og tredje punktum heter det at «Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjente planar som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. I rundskriv M-4/2003 (Omdisponering og deling Lov om jord (jordlova) 12. mai 1995 nr 23 9 og 12) fra landbruks- og matdepartementet står det om samfunnsinteresser «Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomiske art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor». God bruksrasjonalisering kan også være en samfunnsinteresse. Hvor sterk vekt denne samfunnsinteressen er, må vurderes opp mot hvor god bruksrasjonaliseringen er. Det er også

3 en samfunnsinteresse å sikre brukets framtidige avkastningsevne. Samfunnsinteressen med bruksrasjonaliseringen må derfor også veies opp mot samfunnsinteressen i å sikre brukets framtidige avkastningsevne. Som nevnt i vedtaket av mener rådmannen det utvilsomt er samfunnsinteresser i å dele fra denne skogteigen for å legge denne til naboeiendommen, ut fra at det vil gi bedre arrondering og mer rasjonelle driftsforhold for skogen til Reistad. Bortimot 1,8 km eiendomsgrense vil bli borte med tilhørende kantsoner på begge eiendommene. På den annen side er skogteigen om lag 100 meter bred som etter rådmannens vurdering medfører tilstrekkelig god arrondering for at skogen skal kunne forvaltes på en god måte. Det er også eksisterende traktorveg gjennom store deler av teigen som medfører at store deler av skogarealet kan driftes på eksisterende vegnett uten hensyn til naboteiger mhp. inn- og utkjøring av maskiner og tømmer. Eiendomsgrenser og kantsoner er heller ikke til hinder for at drifta av hele skogarealet kan optimaliseres i forhold til eiendommens produksjonsevne. Det ligger samfunnsinteresser i bruksrasjonalisering. En fullstendig bruksrasjonalisering, der alt areal blir delt i fra og lagt som tilleggsjord til eksisterende landbrukseiendommer i nærheten ville vært en samfunnsinteresse av stor vekt. I dette tilfellet er det ikke tale om god bruksrasjonalisering, da bare deler av eiendommen blir fradelt. Dette vil svekke den resterende eiendommen som i utgangspunktet er en ressurssterk eiendom som selvstendig bruk. Rådmannen mener det totalt sett ikke foreligger samfunnsinteresser av stor vekt som taler for fradeling av den omsøkte teigen. En fradeling kan også tillates dersom det er forsvarlig ut fra den avkastning eiendommen kan gi. Den eiendommen det her er snakk om, er den eiendommen som søkes fradelt, ikke den totale landbrukseiendommen. I rundskriv M-4/2003 står det: «Det sentrale er fradelingens konsekvens for eiendommens drift i framtida. Kortsiktige gevinster, for eksempel salg av tomter må en derfor i utgangspunktet se bort fra». I samme rundskriv står det også at «produktive arealer vil i de fleste tilfeller ikke kunne fradeles uten å komme i strid med hensynet til den avkastningen eiendommen kan gi». Det er her snakk om å dele fra ca. 2,5% av landbrukseiendommens totale skogareal. ¾-deler av arealet er skogsmark av middels god bonitet. Rådmannen mener en fradeling av omsøkte skogteig ikke vil være forsvarlig da den produktive skogen er drivbar, kan gi økonomisk avkastning og bidrar til den samlede økonomiske avkastning på eiendommen. Tilleggsmomentene, drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området, godkjente planer for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet, vil ikke påvirkes av en fradeling. Men dette er bare tilleggsmomenter som kommer til anvendelse dersom minst ett av de to hovedvilkårene for fradeling foreligger. I Børlis klage på vedtaket påpekes fra L-Regnskap SA i brev av at tidligere praksis på enkeltsaker i Lillehammer og omliggende kommuner bør vektlegges. Delingsaker skal behandles etter gjeldende bestemmelser i jordloven 12 med tilhørende forskrifter, rundskriv og brev fra Landbruks- og matdepartementet. Den enkelte kommune har imidlertid frihet til å gjøre vurderinger i lys av regelverket, ut fra forhold i den enkelte sak for å kunne fatte vedtak som både ivaretar gjeldende lov- og regelverk og god overordnet

4 samfunnsutvikling. Det er likevel viktig at kommunen er konsekvent i sin praktisering av lovverket, da vedtak i én sak kan ha prinsipiell betydning for behandling av senere saker (presedensvirkning). Vedtak fattet i andre kommuner enn Lillehammer vil derfor være av mindre betydning for praksis enn vedtak fattet av Lillehammer kommune. Det har i Lillehammer kommune de senere år vært godkjent fradeling iht. jordlova 12 i enkelte saker hvor det har dreid seg om produktive jord- og skogbruksarealer. Tilsvarende har det også vært fattet vedtak hvor søknad om fradeling har blitt avslått. I tilfeller hvor fradeling har blitt godkjent har ett eller flere av følgende momenter vært tillagt vekt: 1. Fradeling har medført samfunnsinteresser av stor vekt for allmennheten 2. God bruksrasjonalisering der resteiendommen omdisponeres til bolig- eller fritidsformål 3. Fradeling av arealer som foranledning til jordskifte for å forbedre teigarronering 4. Fradeling av arealer fra landbrukseiendommer ute av drift, hvor driftsenheten har vært lite rasjonell og ikke tilstrekkelig for å kunne gi avkastning som selvstendig landbrukseiendom, verken som heltids- eller deltidsarbeidsplass. I saker i kategorien under pkt. 4 er det tale om fradeling av arealer som tilleggsjord til naboeiendommer, men hvor det ikke har vært gjennomført en fullstendig bruksrasjonalisering og der resteiendommen fortsatt har vært definert som landbrukseiendom. I brev fra Landbruks- og matminister Lars Peder Brekk av om praktisering av delingsbestemmelsen i jordlova 12 står følgende: «Å skape økt harmonisering mellom eiendomsstrukturen og bruksstrukturen er etter min oppfatning en samfunnsinteresse av stor vekt som kan gi grunnlag for et delingssamtykke etter jordloven 12. Saken må vurderes konkret på kommunalt nivå. Det må på en ene side legges vekt på fordelen ved å unngå at jord blir drevet på leiebasis. På en annens side må det legges vekt på drifts- og miljømessige ulemper for resteiendommen, og for landbruket i området. Det er et mål å etablere rasjonelle driftsenheter hvor det drives et aktivt landbruk. Etter en fradeling av jord, skog og utmarksarealer må ikke resteiendommen være så stor at det framstår som en urasjonell driftsenhet knyttet til landbruk». Praktisering av delingsbestemmelsen i lys av dette dreier seg i stor grad om hvor stor resteiendom som skal tillates etter en fradeling. Hovedsakelig har dette vært praktisert slik at gjenstående eiendom ikke har vært større enn ei normal boligtomt med øvre avgrensning mot 5 daa. Av hensyn til bosettingen skriver statsråd Brekk i nevnte brev også at «hvis det kan styrke bosettingen bør kommunen også kunne vurdere å la selgeren beholde et noe større areal enn det som er vanlig for en ordinær boligtomt». Det er derfor viktig at kommunen legger sin praksis av delingsbestemmelsen på ei linje der vedtak fra sak til sak gir et entydig bilde av hvilken politikk som skal følges. Dette for å unngå problematikken i å kunne avgrense hva som faktisk skal kunne tillates som resteiendommer etter fradeling. I dette konkrete tilfellet mener rådmannen at resteiendommen, som faktisk er en ressurssterk drivverdig eiendom, ved fradeling vil miste deler av ressursgrunnlaget og at fradeling ikke er forsvarlig ut fra den avkastning som eiendommen kan gi. Rådmannen mener også at denne saken ikke er sammenlignbar med andre saker der fradeling har vært godkjent, da det verken

5 er samfunnsinteresser av stor vekt forbundet med fradelingen, bruksrasjonaliseringen ikke er god, og det er ikke foranledning til jordskifte. For ordens skyld kan nevnes at dersom hovedmotivet for fradeling er å bedre arronderingen og driftsforholdet på eiendommen til Reistad, kan dette eksempelvis kunne løses ved jordskifte mellom eiendommene. Oppsummering: Rådmannen kan ikke se at det har framkommet nye opplysninger i klagen. Det foreligger ikke samfunnsinteresser av stor vekt ved fradeling. Deling er ikke forsvarlig ut fra den avkastning som eiendommen kan gi. Rådmannen finner ikke at praktisering av delingsbestemmelsen i jordloven 12 i tidligere saker innebærer presedensvirkning for denne saken. Rådmannen legger fram saken uten innstilling men med 2 alternativer til vedtak. Planutvalget tar ikke klage på avslag på søknad om fradeling av fra Hans Ingvald Børli med underliggende brev fra L-Regnskap SA datert til følge, og opprettholder landbrukskontorets delegerte vedtak av Det foreligger ikke samfunnsinteresser av stor vekt som taler for en fradeling, da bruksrasjonaliseringen ikke er god og samfunnsinteressen ved fradeling oppveies av at resteiendommen blir svekket. En fradeling vil heller ikke være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning som eiendommen kan gi. Det har ikke framkommet opplysninger i klagen som gjøre at vedtaket bør endres. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig behandling. Alternativt: Planutvalget tar klage på avslag på søknad om fradeling av fra Hans Ingvald Børli med underliggende brev fra L-Regnskap SA datert til følge. Landbrukskontorets delegerte vedtak av oppheves. Med henvisning til jordlova 12 med tilhørende bestemmelser gir Lillehammer kommune Hans Ingvald Børli tillatelse til fradeling av 94,5 daa skogsmark ved Åltjerna i Lillehammer kommune fra g/bnr 5/1, 7/1 m.fl. for å selge dette til Erik A. Reistad som tilleggsareal til eiendommen g/bnr 32/1 m.fl. Den omsøkte fradeling må være iverksatt innen 3 år fra dette vedtaks dato, ellers faller delingstillatelsen bort. V E D T A K : Christian Fotland Rådmann Saksbehandler: Geir Halvor Vedum

6