MØTEINNKALLING Planutvalget

Transkript

1 Øyer kommune MØTEINNKALLING Planutvalget Møtested: Rådhuset - møterom Lyngen Møtedato: Tid: 13:00-16:00 Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 14/14 13/1151 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV NY TOMT - HOLMEN GBNR 101/1-13/14 13/1338 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ANLEGGELSE AV MASSEDEPONI - MUSDALSÆTER HYTTEGREND GBNR 130/1 OG 131/1 15/14 13/223 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV AREAL - KLØV GBNR 89/5 16/14 13/1199 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING GARASJE TIL TRÅKKEMASKIN - MUSDALSÆTER HYTTEGREND - GBNR 135/26 17/14 10/112 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV SKIGARD LANGS SLÅSETERVEGEN - GNR. 5 BNR. 53, 54, 55 OG 56 18/14 13/1181 SAKSPROTOKOLL - DISPENSASJONSSØKNAD - OPPFØRING AV AREAL UTOVER MAKSIMAL BYGGEGRENSE GBNR 24/6 ENDELI I ØYERFJELLET 19/14 09/566 SAKSPROTOKOLL - GNR 98 BNR 1 - SØKNAD OM ENDRET PLASSERING AV GJØDSELBEHOLDER VURDERING AV NABOKLAGER TILKNYTTET SØKNADEN MV

2 20/14 13/1155 SAKSPROTOKOLL - DISPENSASJON BEBYGGELSESPLAN - SØRLIA HAFJELL - DEL AV FELT F1 21/14 13/608 SAKSPROTOKOLL DETALJREGULERING, JAER GÅRD, OMRÅDE N/F OFFENTLIG ETTERSYN 22/14 13/391 SAKSPROTOKOLL - REGULERINGSPLAN DETALJPLAN FOR ØYER HELSEHUS SLUTTBEHANDLING 23/14 11/600 SAKSPROTOKOLL: STEDSUTVIKLING - TRETTEN FORPROSJEKT 24/14 14/442 SAKSPROTOKOLL - REFERATER

3 Sak 14/14 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV NY TOMT - HOLMEN GBNR 101/1 - Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 101/001 Arkivsaksnr.: 13/1151 Saksnr.: Utvalg Møtedato 14/14 Planutvalget Vedlegg: Søknad om dispensasjon av fra Randi og Håvard Sagheim Ortofoto m/markslag - Sveiserbolig og gbnr 101/1 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelse til søknaden fra Oppland fylkeskommune i brev av Uttalelse til søknaden fra Statens vegvesen i brev av Uttalelse til søknaden fra Fylkesmannen i Oppland i bev av Standards søknadsskjema om fradeling av areal, av v/ Randi og Håvard Sagheim Situasjonskart med angivelse av sveiserbolig og foreløpig beregnet areal rundt denne. Ortofoto av området v/sundhaugstua Scannerbasert terrengkart over fradelingsområdet Sammendrag: Randi og Håvard Sagheim søker fradeling av en gammel sveiserbolig. Boligen ligger på utsiden av Kongsvegen ca. 200 meter sør for garden. Den har vært utleid som bolig i en årrekke. Søknaden er begrunnet med at de ønsker å selge boligen til den som nå leier den. De har ikke ønske om eller mulighet til å vedlikeholde eller ruste opp eiendommen. En ny eier kan imidlertid ivareta huset og holde det i stand. Ut fra en landbruksfaglig gjennomgang av søknaden vurderes det som tilrådelig å imøtekomme denne. Det foreligger heller ingen plan- og bygningsfaglige forhold som tilsier at søknaden ikke kan imøtekommes og eksterne høringsmyndigheter ved fylkesmannen Fylkeskommunen og statens vegvesen, gir også aksept for imøtekommelse. Rådmannen tilrår derfor imøtekommelse av søknaden. Sakbakgrunn Randi og Håvard Sagheim søker om fradeling av Sundhaugstua, Kongsvegen 1408, sammen med et areal beregnet til ca 970 m 2. Sundhaugstua har tidligere vært en sveiserbolig inn under gården Holmen. Gården Holmen disponerer samlet et areal på om lag 1083 da, herav er om lag 152 da fullyrket areal. Side 3 av 58

4 Sak 14/14 Søknaden begrunnes med at Holmen gård har mange eldre hus som skal holdes istand og vedlikeholdes. Nye eiere har ut fra dette bedre grunnlag for å vedlikeholde og ivareta hus og eiendom for øvrig på Sundhaugstua, enn det søker har ut fra den faktiske situasjonen. Huset har dårlig tak og dårlig grunnmur og trenger vedlikehold. Det ble utført vedlikehold på deler av huset for 12 år siden. Hus og eiendommen har vært bortleid fra ca 1970 og han som bor der, nå har leid huset i 9 år og hans sønn vil gjerne kjøpe dette til sin far. Søknaden om fradeling vil kreve behandling etter jordloven og omgjøring til boligeiendom vil kreve behandling etter plan- og bygningsloven. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Kommunen kan i henhold til pbl 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller gitt i medhold av denne loven, herunder kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jfr pbl Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som er nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det kan gjøres unntak for saker som er i samsvar med vedtatte retningslinjer for dispensasjon i kommuneplan/kommunedelplan, eller der det er en etablert klar praktisert presedens fra tidligere tilsvarende saker. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter jordloven Jordlovens formål ifølge 1 er å legge forholdene til rette for at arealressursene skal brukes på en måte som er mest gagnlig for samfunnet og for de som har yrket sitt i landbruket. En samfunnsgagnlig bruk innebærer at en skal ta hensyn til at ressursene skal disponeres ut fra framtidige generasjoners behov. Ifølge jordloven 12 kan samtykke til fradeling gis under følgende betingelser: Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. For å kunne vurdere om en bør tillate fradeling av tunet Sundhaugstua under g/bnr 117/2 m.fl. med salg av landbruksarealene, bolig og uthus, må dette vurderes opp mot samfunnsinteressene. Med samfunnsinteresser av stor vekt menes ifølge rundskriv M-4/ 2003: Side 4 av 58

5 Sak 14/14 Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Videre står det i rundskrivet at Også en god bruksrasjonalisering kan gi grunnlag for samtykke etter dette alternativet. Ved fradelinger skal det også vurderes om delingen kan gi drifts- og miljømessige ulemper for landbruket og fradelingens betydning for kulturlandskapet. Vurderinger: Landbruksfaglig vurdering v/landbrukskontoret Randi og Håvard Sagheim søker fradeling av en gammel sveiserbolig. Boligen ligger på utsiden av Kongsvegen ca. 200 meter sør for garden. Den har vært utleid som bolig i en årrekke. Søknaden er begrunnet med at de ønsker å selge boligen til den som nå leier den. De har ikke ønske om eller mulighet til å vedlikeholde eller ruste opp eiendommen. En ny eier kan imidlertid ivareta huset og holde det i stand. Arealet som søkes fradelt er iht. søknaden angitt til i underkant av ett daa. I gardskartet er hele arealet klassifisert som innmarksbeite. Riktig markslag for tunet er jorddekt fastmark. Videre er arealet rundt tunet klassifisert som innmarksbeite. Dette er i løpet av det siste året oppdyrket og vil bli omklassifisert som fulldyrket mark ved ferdigstillelse og godkjenning fra landbrukskontoret. Bebyggelsen består av et bolighus og et uthus. Fra bebyggelsen er det mindre enn 5 meter til kanten av dyrkamarka som nå omkranser eiendommen på tre kanter. I realiteten kan en si at det er dyrket så langt inn til husveggene som det har latt seg gjøre. Foreslåtte eiendomsgrenser danner derfor ei naturlig avgrensning mot tilstøtende arealer og legger ikke beslag på større arealer enn det som er nødvendig. Produksjonsmessig er selve arealet som fradeles ingen vesentlig ressurs for landbrukseiendommen g/bnr 101/1. Når det gjelder bygningsmassen kan dette være en ressurs i form av utleie. På garden er det imidlertid både våningshus og kårbolig og det er ikke behov for flere bolighus i forhold til driften av eiendommen. Melkeproduksjonen foregår i Sør-Tretten Samdrift og så langt landbrukskontoret har kjennskap er det ikke dyr på garden for tiden. Det driftsmessige behov for å huse arbeidskraft utover selve brukerfamilien er derfor begrenset. Avstanden fra bolighuset til dyrkamarka er liten. Drift av jordbruksjord innebærer at det spres husdyrgjødsel opp til flere ganger i vekstsesongen, det foregår jordbearbeiding og høsting av fôrvekster. Spredning av husdyrgjødsel medfører nødvendigvis sterk lukt som kan oppleves som plagsomt. Jordbearbeiding og høsting innebærer både støy fra landbruksmaskiner og at det hvirvles opp støv. Arbeider på dyrkamark foregår i tillegg til på dagtid gjerne også både på kvelds-, nattes- og helgetid. Fradeling av boligeiendommer i tilknytning til dyrkamark er problematisk da det må påregnes noen ulemper for den som bebor eiendommen. Dette blir gjerne kilde til konflikt der boforhold og livskvalitet settes opp mot næringsinteresser. Vanligvis er toleransegrensen for slike ulemper noe høyere for den som eier og driver en eiendom enn for tilgrensende naboer som ikke har egne næringsmessige interesser av at dyrkamarka blir drevet. Den som tilflytter en slik eiendom må imidlertid være forberedt på at slike ulemper vil finne sted. Likevel er det en viss fare for at fradeling kan medføre restriksjoner for driften av landbruksarealer i området. Boliger som går i utleie er i stor grad gjenstand for hyppige skifter av leietagere. Sett i forhold til bosettingen i området vil en fradeling være positiv. I forhold til kulturlandskapet vil ikke en fradeling Side 5 av 58

6 Sak 14/14 ha konsekvenser av betydning. Landbrukskontoret mener at en dispensasjon kan ha negative konsekvenser for landbruket i området, men vil likevel ikke fraråde at det gis dispensasjon. Bygg og planfaglig vurdering Eiendommen har adressen Kongsvegen Den bygningsmessige standarden på den gamle sveiserboligen vurderes som tilstrekkelig tilfredsstillende, selv om vedlikeholds- og oppgraderingsbehovet ikke er ubetydelig. I følge søker ble den oppført i 1955 og har siden 1970 blitt utleid til ulike personer. Nåværende leietaker har til nå bebodd eiendommen i ni år. I følge informasjon fra matrikkelen har bygget en grunnflate på ca 55 m 2 og et bruksareal på 110 m 2 fordelt over tre etasjer. Tillagt sveiserboligen ligger det også et uthus på omlag 30 m 2. Sveiserboligen har egen vannforsyning og infiltrasjonsanlegg. Standarden på anlegget er ikke undersøkt nærmere, men det vurderes ikke som problematisk å videreføre eller oppgradere dette på en tilfredsstillende måte. Adkomst til eiendommen finner sted direkte fra Kongsvegen. eiendommen, blir heller ikke endret. Lokalisering og trafikale forhold Eiendommen ligger ca 900 meter syd for Tretten langs den gamle E-6, nå omgjort til lokalveg (Kongsvegen Fv 312) og boligen ligger ca 25 m fra senterlinjen til denne. Lokaliseringsmessig er plasseringen gunstig i forhold til Tretten sentrum da man kan ta seg dit uten bruk av bil. Sveiserboligen ligger noe nærmere lokalveien enn ønskelig, men etter at E6 ble lagt om har trafikken blitt redusert i vesentlig grad. Dette er meget positivt både med hensyn støy og rent sikkerhetsmessig. Det er nå betydelig enklere og bedre å ta seg fram langs vegen som syklist eller fotgjenger. Sveiserboligen ligger i nordenden av en lang rettstrekning og det er ca 250 m til nærmeste avkjøring og sving og sikt i forhold til av og påkjøring til lokalveien vurderes som gode. Fra kommunens side vurderes forholdene derfor som tilfredsstillende i forhold til videre bruk av eiendommen som bolig. Den faktiske bruken av Natur, miljø og kulturminner Kommunens Web-kart med innlegg fra askeladden og naturbasen er gjennomgått. Det foreligger ingen informasjon om at natur, miljø eller kulturminner, vil bli berørt på noen negativ måte. Jfr naturmangfoldloven Fradelingen berører heller ikke kulturlandskapets karakter. Uttalelse til søknaden fra Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen viser til at det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper i form av lukt, støy og støv og at selv om dagens bruker er tolerant mot dette, så kan det ved et eventuelt eierskifte oppstå problemer som ofte medfører begrensinger for landbruksdriften. Fylkesmannen vil likevel ikke etter en samlet vurdering, motsette seg at det blir gitt dispensasjon. Side 6 av 58

7 Sak 14/14 Uttalelse til søknaden fra Statens vegvesen Statens vegvesen motsetter seg ikke at det gis dispensasjon, men forutsetter at evt tiltak med tanke på støy, støv og sikkerhet utføres og bekostes av tiltakshaver. Evt endret bruk av avkjøringen, forutsetter at denne innfrir gjeldene krav til utforming. Det påpekes ellers at eiendommen etter omleggingen av E6 fortsatt kan være noe utsatt med tanke på nær beliggenhet til veien. Uttalelse til søknaden fra Oppland Fylkeskommune Det vises til kommunens drøfting av saken. Dersom Øyer kommune finner at det er en overvekt av hensyn som tilsier dispensasjon, vil fylkeskommunen ikke motsette seg dette. Kulturarvenheten har ingen merknader til saken. Rådmannen har ingen særskilte merknader til høringsuttalelsene. Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: 1. Planutvalget i Øyer kommune viser til søknad av 10. oktober fra Randi og Håvard Sagheim med formål å fradele etter jordloven en gammel sveiserbolig fra Holmen gård gbnr 101/1 med tilhørende tomt, slik at denne kan etableres som egen boligeiendom og selges til nåværende beboers sønn. Med henvisning til at fradelingen ikke utgjør noen landbruksmessig ressurs av betydning for Holmen gård, men kan utgjøre en belastning for gården i forhold til framtidig vedlikeholdsbehov, vil fordelene ved dispensasjon, fradeling og salg, være større enn evt. ulemper. Med henvisning til dette imøtekommes søknaden. 2. Med hjemmel i pbl 19-2 kan det derfor gis dispensasjon til fradeling etter pbl 20-1 pkt m, av et areal på omlag 970 m 2 tilknyttet bygningene på sveiserboligen til Holmen gård på gbnr 101/1, samt omdisponering til boligformål etter pbl 19-2 pkt d. Øvrig nødvendig oppfølging finner sted administrativt. Ny og evt framtidige eiere står selv helt ut ansvarlig for alle oppgraderinger som måtte vurderes som nødvendige i forhold vann og avløp og støy, støv og sikkerhet fra nærliggende Fv 312, samt avkjøring og de konsekvenser som ellers møtte medfølge nærhet til landbruksmessig drift. 3. Imøtekommelse av søknaden bortfaller innen 3 år, dersom fradelingen ikke gjennomføres innen denne tiden. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 14/14 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: Planutvalget i Øyer kommune viser til søknad av 10. oktober fra Randi og Håvard Sagheim med formål å fradele etter jordloven en gammel sveiserbolig fra Holmen gård gbnr 101/1 med tilhørende tomt, slik at denne kan etableres som egen boligeiendom og selges til nåværende beboers sønn. Med henvisning til at Side 7 av 58

8 Sak 14/14 fradelingen ikke utgjør noen landbruksmessig ressurs av betydning for Holmen gård, men kan utgjøre en belastning for gården i forhold til framtidig vedlikeholdsbehov, vil fordelene ved dispensasjon, fradeling og salg, være større enn evt. ulemper. Med henvisning til dette imøtekommes søknaden. Med hjemmel i pbl 19-2 kan det derfor gis dispensasjon til fradeling etter pbl 20-1 pkt m, av et areal på omlag 970 m 2 tilknyttet bygningene på sveiserboligen til Holmen gård på gbnr 101/1, samt omdisponering til boligformål etter pbl 19-2 pkt d. Øvrig nødvendig oppfølging finner sted administrativt. Ny og evt framtidige eiere står selv helt ut ansvarlig for alle oppgraderinger som måtte vurderes som nødvendige i forhold vann og avløp og støy, støv og sikkerhet fra nærliggende Fv 312, samt avkjøring og de konsekvenser som ellers møtte medfølge nærhet til landbruksmessig drift. Imøtekommelse av søknaden bortfaller innen 3 år, dersom fradelingen ikke gjennomføres innen denne tiden. Side 8 av 58

9 Sak 13/14 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ANLEGGELSE AV MASSEDEPONI - MUSDALSÆTER HYTTEGREND GBNR 130/1 OG 131/1 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: Arkivsaksnr.: 13/1338 Saksnr.: Utvalg Møtedato 13/14 Planutvalget Vedlegg: - Søknad om dispensasjon for anleggelse av massedeponi, av Terrengprofiler og inntegning av utfyllingsområde vedlagt søknaden. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Følgebrev til rammesøknad Musdalsæter hyttegrend, av Reviderte plankart og bestemmelser for Musdalsæter hyttegrend, vedtatt av kommunestyre, den Brev av fra Musdalsæter Hyttegrend Angående massedeponering på Musdalsætra - Befaringsrapport av Ulovlig massedeponi ved Djupdalsvegen nord for reguleringsplanomådet for Musdalsæter hyttegrend på gbnr 130/1 og 131/2 - Anmodning om innlegging av nytt område for fritidsbebyggelse ved Musdalsæter hyttegrend i forbindelse med revidering av kommuneplanens areadel, av Uttalelse fra landbrukskontoret i e-post av Uttalelse fra Oppland fylkeskommune i e-post av Disp. sak Musdalsætra - Oversiktskart - Disp. sak Musdalsætra - Areal og lengdeberegning - Disp. sak Musdalsætra - Ortofoto - Disp. sak Musdalsætra - Terrengkart laserskannet - AR 5 Situasjonskart - Musdalsætra ved massedeponiområdet - Naturbasekartutskrift 1-2) Musdalsætra ved massedeponiområdet - Kartutskrift fra Askeladden - Musdalsætra ved massedeponiområdet Sammendrag: Musdalsæter hyttegrend as har i forbindelse med opparbeiding av hytteområdet og uten at det har blitt søkt om eller blitt gitt tillatelse til dette, anlagt et betydelig massedeponi på gbnr 130/1 og 131/1. Fra kommunens side ble det som følge av en befaring i områder der dette ble oppdaget, stilt krav om å sende inn egen søknad, slik at bakgrunn, behov og muligheter for videreføring kunne underlegges egen behandling. Etter en nærmere vurdering av forholdene ved massedeponiet, har rådmannen under visse forutsetninger funnet det tilrådelig å anbefale imøtekommelse av søknaden. Saksbakgrunn: I forbindelse med en befaring ved Roåker og i Musdalsæter hyttegrend torsdag, den 15. august 2013, der bl.a. seniorrådgiver Tor Falck og fagleder for byggesak, Knut Arne Høyesveen deltok, ble en fra kommunens side oppmerksom på at det var etablert et massedeponi ved Djupdalsvegen, ca meter nord for det regulerte området for hyttegrenda. Side 9 av 58

10 Sak 13/14 Massedeponiet var ikke omsøkt og godkjent av kommunen, lå utenfor regulert område og var følgelig ulovlig anlagt. Ut fra en senere nærmere gjennomgang av kommunens web kart, kunne en se at deponiet startet på gbnr 130/1, men at det i hovedsak ligger lå på gbnr 131/1. Terrenget dette var anlagt på, lå i en brattlendt mindre bekkedal og høyden strakk seg fra 8 til 10 meter fra topp fylling til bunn fylling. Lengden var om lag meter og dybden ca meter på det meste. Det ble ikke foretatt noen oppmåling eller beregning av volum, men sistnevnte ble antatt å være betydelig. Det var åpenbart at massedeponiet som for en stor del besto av jord, grus, stein, toppvegetasjon av ulikt slag og røtter mv, kom fra arbeidene med å anlegge infrastruktur og tomter i Musdalsæter hyttegrend, noe som ble bekreftet av tilstedeværende grunneiere og ansvarlig for utbyggingen ved Musdalsæter hyttegrend ved en senere befaring. Utover det som kunne observeres, finnes det ingen oversikt over hva som ellers kan være samlet og deponert på stedet. Det er derfor ikke utenkelig at det i tillegg kan være henlagt bygningsavfall og annet avfall i deponiet. Kommunen har i brev av pålagt ansvarlige ved Musdalsæter hyttegrend å stanse bruken av massedeponiet med øyeblikkelig virkning og sette opp skilting om at videre utfylling og bruk er ulovlig. Det ble også avkrevd søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for videre anleggelse av og bruk av massedeponi i området. Slik søknad innkom kommunen den Søknaden Søknaden omfatter både eksisterende massedeponi og anslått behov for nytt deponi. Det samlede behovet for ny utfylling er beregnet til m 3. Det er ikke foretatt noen beregning av volumet på alt utfylte masser, men disse kan grovt anslått stipuleres til om lag m 2. Av dette vil tidligere utfylte masser, antatt utført i forbindelse med bygging og oppgradering av veien mellom Musdalsæter og Roåker, utgjøre en relativt betydelig andel. I utstrekning vil det nye deponiet være en forlengelse av eksisterende og få en lengde på omlag 110 m og få en største dybde ved fyllingsfot på om lag 50 m. Planert flate vil få en bredde på om lag 25 m og i hovedsak følge alt utfylt område langs Djupdalsveien. Deponiet vil samlet legge beslag på omlag 4 da, hvorav alt utfylt område dekker omlag 1 da. I søknaden er det ikke angitt noen direkte begrunnelse for anleggelse av et massedeponi, utover behovet for å deponere overskuddsmasse fra eksisterende og nytt byggetrinn ved utbyggingen av Musdalsæter Hyttegrend. I tidligere rammesøknad for utbygging av området er det oppgitt at massebalansen var forutsatt å gå i null, men at det likevel ville være behov for mellomlagring av masser og eventuelt behov for permanent lagring av noe overskuddsmasse. Det ble også angitt sted for dette i området der det nå søkes om anleggelse av massedeponi, men det har i ettertid ikke kommet inn noen ytterligere melding om behovet for midlertidig eller permanent lagring. Fra kommunens side har en derfor ikke hatt noe ytterligere grunnlag og beskrivelse å forholde seg til og noen konkret saksbehandling og vurdering av behovet har derfor ikke funnet sted. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Kommunen kan i henhold til pbl 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller gitt i medhold av denne loven, herunder kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Side 10 av 58

11 Sak 13/14 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jfr pbl Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det er meget beklagelig at det har blitt etablert et alt betydelig massedeponi, uten at dette er omsøkt og gitt nærmere vurdering i kommunen. Dette forholdet vil bli gitt en egen gjennomgang i etterkant av behandlingen av dispensasjonssøknaden. Det er spesielt beklagelig at det ikke ble gjennomført en innlemmelse av massedeponiet ved revidering av planen for Musdalsæter hyttegrend i Vurdering Områdets fysiske egnet til massedeponering Området ligger fra veikanten for Djupdalsvegen nedenfor hytteområdet og like utenfor reguleringsplanomådet og langs en relativt bratt skråning av morenemasser. I bunnen av området i det alt utfylte området, går det et lite bekkeområde med avrenning fra et myrområde som starter ca 100 meter ovenfor. Bekkeområdet virket meget tørt og i følge lokal informasjon, var dette en normalsituasjon. Området i sin helhet er i hovedsak avskoget med tanke på framtidig hyttebygging, men i deler av deponiområdet står det igjen en del granskog av lav bonitet. deponi, framfor å anlegge et helt nytt. På tross av det noe brattlendte terrenget, vurderes områdets fysiske egenskaper samlet og under visse forutsetninger å være tilfredsstillende egnet som deponiområde for overskuddsmasser fra utbyggingsområdene i Musdalsæter hytteområde. I det alt utfylte område må det sørges for at fallvinkelen tas ned, slik at denne ikke blir brattere enn 1:1,5, dvs lik med det nye området. De nye skråningene må også sikres mot erosjon fra overflatevann. Disse og andre tilsvarende forhold må vurderes nærmere ved en evt byggesaksbehandling. Andre alternativet plasseringer av et massedeponi er ikke vurdert, da det er lite aktuelt å kreve tilbakeføring til opprinnelig terreng og at det med dette er vurdert som mest hensiktsmessig og videreføre og utvide eksisterende Side 11 av 58

12 Sak 13/14 Natur, miljø, verneverdi og estetikk Kart- og informasjonsgrunnlaget fra Askeladden og naturbasekartet er gjennomgått sammen med terrengkart fra laserskanning og det er ikke funnet noe her som tilsier at området ikke skal kunne tas i bruk som massedeponi. I nærområdet utenfor er det i naturbasekartet registrert trekkvei for elg og området samlet sett vil være en del av leve- og beiteområde for bl. a elg, lirype og orfugl, uten at massedeponiet vurderes å ha noe kritisk betydning for disse artene. Ved løpende opprydding og tilrettelegging for revegetering, vil den mer estetiske forringelsen av landskapet bli ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Innsynsmessig vil dette være av relativt vesentlig betydning, dersom det etableres et nytt hytteområde nord og nord-øst for massedeponiet. Befaring av området ble foretatt den , sammen med representanter for utbyggerne. Det ble da utover behovet for ikke å fylle igjen bekkeløpet, ikke observert noen andre forhold som det måtte tas særskilte hensyn til. Forholdet til kommuneplanens arealdel I dag ligger massedeponiet i et rent LNF-område. I forbindelse med revideringen av kommuneplanens arealdel, har Musdalsæter hyttegrend AS bedt om å få etablere et nytt hytteområde på om lag 250 da, beliggende i hovedsak nord for det eksisterende hytteområdet. Massedeponiet vil da bli liggende innenfor dette området. Det er da naturlig å regulere dette inn som en del av planen. Da kan det også gjøres egne vurderinger av evt. etterbruk i form av fks. parkeringsplass, miljøstasjon, servicebygg mv. Fra rådmannens side ser en det følgelig som mulig å gi dispensasjon for etablering av omsøkt massedeponi, med henvisning til at det ikke foreligger noe kjente kulturvernobjekter eller natur- og miljømessige forhold av særskilt verneverdi i området. Etableringen vil også i minke transportbehovet av overskuddsmasser i betydelig grad, noe som i seg selv er en positiv miljøgevinst. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes derfor til å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Uttalelse fra Oppland Fylkeskommune Oppland Fylkeskommune støtter kommunens vurdering og vil ikke motsette seg at det blir gitt dispensasjon i saken, forutsatt de betingelser kommunen stiller. Kulturarvenheten har vurdert saken og har ingen merknadene. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen har i brev av gitt følgende orientering: «Dispensasjonssaker som ikke er besvart innen oppsatt frist eller bedt om utsatt frist på, vil ikke bli besvart.» Årsaken til dette er redusert kapasitet innen planområdet. Brev med anmodning om å avgi uttalelse ble sendt Fylkesmannen den Rådmannen går derfor ut fra at kommunens brev etter 8 uker ikke vil bli besvart. Uttalelse fra landbrukskontoret Landbrukskontoret viser til at det ikke er heldig at det iverksettes tiltak på areal som er klassifisert som produktiv skog. Den lave boniteten tilsier imidlertid at konsekvensene blir små. Det pekes videre på behovet for sikring for beitende dyr og behovet for rask revegetering, samt en vurdering av om nærliggende bekk kommer innunder vannressurslovens 11. Utover merknadene i e-post av , har landbrukskontoret ingen innvendinger mot at det gis dispensasjon. Rådmannens merknader til uttalelsene Det forutsettes at sikring for beitende dyr blir lagt inn som et direkte vilkår sammen med krav om å legge til rette for rask revegetering, noe som også tidligere har vært lagt til grunn som et vilkår. I Side 12 av 58

13 Sak 13/14 forhold til bekkefaret så var dette helt tørt under befaringen og i følge lokal kunnskap om dette, så var dette en normaltilstand. Behovet for ikke å berøre bekkefaret er derfor av primært av forebyggende art i tilfelle ekstreme forhold som gir flom, da det ikke synes å være tilstede noen særegen kantvegetasjon langs dette med behov for ivaretakelse iht til vassdragslovens 11. Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: Planutvalget viser til at det er meget beklagelig at et massedeponi av betydelig størrelse anlegges og tas i bruk, uten at det foreligger hverken godkjent reguleringsplan eller søknad om godkjenning ved dispensasjon og byggetillatelse til dette fra kommunens side. Ut fra en samlet vurdering, har planutvalget imidlertid kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Med hjemmel i pbl 19-2 imøtekommes derfor søknaden med følgende vilkår. 1. Skråningen på alt utfylt område må tilpasses ny skråning ved senere utfylling og gis en helningsvinkel på 1:1,5. Det må legges til rette for løpende rask revegetering. Fyllingsskråningen må sikres mot erosjon fra overflatevann og bekkedraget nedenfor må ikke gjenfylles. 2. Større steinblokker, røtter og evt grener fra trær som blir liggende slik at de at de kan utgjøre rasfare, eller som blir liggende utenfor fyllingsfoten, må fjernes enten helt eller legges inn i fyllingen. Nødvendig sikring for beitedyr må iverksettes. 3. Det skal ikke legges annet enn rene jord og steinmasser og en evt mindre andel stedegen overflatevegetasjon i deponiet. Alle som driver med byggevirksomhet og som bebor området må varsles skriftlig om dette og det må settes opp skilt med forbud mot deponering av urene masser og avfall og ferdig utfylt område må sikres mot videre utfylling. 4. Massedeponiet må legges inn i eventuell framtidig reguleringsplan for nytt hytteområde, der samlet bruk, bruksstans og etterbruk beskrives. Dersom arbeidet med slik plan ikke er igangsatt innen fem år, må tilsvarende plan for samlet bruk, bruksstans og etterbruk utarbeides uavhengig av dette og oversendes kommunen til godkjenning. Øyer kommune skal varsles når bruken av massedeponiet opphører. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Side 13 av 58

14 Sak 15/14 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV AREAL - KLØV GBNR 89/5 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 089/005 Arkivsaksnr.: 13/223 Saksnr.: Utvalg Møtedato 15/14 Planutvalget Vedlegg: Søknad om fradeling datert på standard søknadsskjema Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Brev av Søknad om fradeling oversendelse til Landbrukskontoret. Landbruksfaglig vurdering oversendt i e-post av (Innsatt i saken) Brev av Foreløpig vurdering av søknad om dispensasjon E-post fra Oppland Fylkeskommune av Uttalelse til søknad om fradeling - Situasjonskart over aktuelt område (3 stk) Sammendrag: Søknaden omfatter et mindre areal med påstående bygninger fra gbnr 89/5, benyttet som fritidseiendom. Etter fradelingen skal eiendommen fortsatt benyttes til fritidsformål. Det er ikke helårsvei fram til forutsatt fradelt eiendom, noe som heller ikke er nødvendig. Landbrukskontoret tilrår fradeling av om lag 800 m2 ved å følge markslagsgrensene. Ut fra en rimelighetsbetraktning og for å få en mer hensiktsmessig tomt bruksmessig, tilrår rådmannen i hovedsak på følge bruken av tomtegrunn slik den er etablert langs eksisterende gjerder. Dette medfører en fradeling av 1000 m 2. Saksbakgrunn: Morten Brendløkken søker fradeling av et areal på ca 1,5 daa med påstående bebyggelse fra sin landbrukseiendom g/bnr 89/5 i Øyer kommune. Bebyggelsen har vært utleid til fritidsformål i en årrekke. Formålet med fradelingen er å kunne selge dette som fritidseiendom. Det omsøkt fradelte tunet ligger om lag 80 meter sør for selve tunet på garden hvor Brendløkken selv bor. For å komme til fritidseiendommen er en avhengig av å krysse gardstunet på Kløv for så å krysse dyrka mark via en enkel avlingsveg. Dyrkamarka er noe hellende og vegen er ikke anlagt på en slik måte at den er anvendelig på vinterføre. Den er heller ikke til særlig hinder for bruken av dyrkamarka. Eventuelle utbedringer av vegen vil gå på bekostning av dyrkamarka og høstingsforholdene ved at jordet vil bli delt i to. Dyrkamarka benyttes til grovfôrproduksjon. Side 14 av 58

15 Sak 15/14 Eiendommens ressurser består av følgende: Det omsøkes ei tomt på ca. 1,5 daa som vil legge beslag på ca. 700 kvm areal klassifisert som innmarksbeite. Iht. rundskriv M-1/2013 gjelder forbudet mot omdisponering dyrka og dyrkbar jord. Som dyrka jord regnes i denne sammenhengen fulldyrka og overflatedyrka jord samt gjødsla beite. Gjødsla beite er ikke brukt som markslag i AR5 slik at de gamle definisjoner i Økonomisk kartverk må legges til grunn. I ØK er innmarksbeitearealet klassifisert som gjødsla beite. Etter rundskrivet skal det også vurderes om arealet objektivt sett ligger til rette for jordbruksproduksjon. Søknaden er begrunnet med at Brendløkken ikke ønsker å vedlikeholde og holde to tun i hevd. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter jordloven Iht. jordloven 12 kan deling av en landbrukseiendom godkjennes etter en samlet vurdering av om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur, hensyn til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning og om deling fører til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Dersom det er dyrket eller dyrkbar jord som skal fradeles kan det ikke gis delingssamtykke uten at det også er godkjent omdisponering etter jordloven 9. Kommunen kan gi dispensasjon i «særlege høve dersom det etter ei samla vurdering finn at jordbruksinteressene bør vika». Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven og delingsloven Utover jordlovbehandling må fradelingen skje etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt m og etter forutgående dispensasjonsbehandling iht pbl 19-2, der dette er nødvendig ut fra gjeldene lov og plangrunnlag. Med bakgrunn i at både etableringen av en ny boligeiendom og ny fritidseiendom ligger i uregulert LNF-område og i områder hvor nyetablering av denne eiendomstypen ikke er forutsatt, vil det være nødvendig med forutgående dispensasjonsbehandling. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Selve fradelingen og etableringen av nye eiendommer, gjennomføres i samsvar med delingsingsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planers skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig Side 15 av 58

16 Sak 15/14 med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i Vurdering Landbruksfaglig bakgrunn og vurdering Byrden ved å vedlikeholde bygningsmasse er i seg selv ikke noe argument som bør tillegges avgjørende vekt i spørsmålet om det skal gis dispensasjon. I forhold til andre momenter kan imidlertid slike argumenter være korrigerende. Private interesser kan ikke alene veie tyngre enn hensynet til jordbruksinteresser. Arealet som søkes fradelt er iht. søknaden angitt til 1,5 daa. Deler av dette arealet består iht. gardskart av innmarksbeite. Fradeling av slike tun bør primært avgrenses til markslaget jorddekt fastmark, dersom dette gir en hensiktsmessig tunløsning. I dette tilfellet vil all bebyggelse kunne fradeles innenfor 800 kvm, uten å legge beslag på arealer egnet for jordbruksproduksjon. Det vil gi et romslig tun med god plass både for utendørsaktiviteter, parkering m.m. Produksjonsmessig vil dette arealet ikke være noen vesentlig ressurs for landbrukseiendommen g/bnr 89/5. Når det gjelder bygningsmassen kan dette være en ressurs i form av utleie. På garden er det ikke husdyrproduksjon og dermed er det driftsmessige behov for å huse arbeidskraft utover selve brukerfamilien begrenset. Avstanden fra bebyggelsen til dyrkamarka er liten. Drift av jordbruksjord innebærer at det spres husdyrgjødsel opp til flere ganger i vekstsesongen, det foregår jordbearbeiding og høsting av fôrvekster. Fradeling av bolig- og fritidseiendommer i tilknytning til dyrkamark er problematisk da det må påregnes noen ulemper for den som bebor eiendommen. Dette blir gjerne kilde til konflikt der boforhold, rekreasjonsverdi og livskvalitet settes opp mot næringsinteresser. Vanligvis er toleransegrensen for slike ulemper noe høyere for den som eier og driver en eiendom enn for tilgrensende naboer som ikke har egne næringsmessige interesser av at dyrkamarka blir drevet. Den som tilflytter eller tar en slik eiendom i bruk som fritidseiendom, må være forberedt på at slike ulemper vil finne sted. I dette tilfellet kan det tyde på at jordbruksarealene er ekstensivt drevet, noe som reduserer risikoen for konflikt. Det er ikke helårsveg fram til tunet. I følge søker skal løsningen forbli slik den er, evt. med en liten oppgradering. Oppgradelingstiltak vil være søknadspliktig etter landbruksvegforskriften, eventuelt etter pbl dersom landbruksinteressene veier mindre enn 50 %. Landbrukskontoret skal høres i vegsaker som behandles etter pbl der jordbruksinteresser berøres. Det må påregnes at landbrukskontoret ikke vil gå inn for at dyrkamark deles i to ved vegtiltak rettet mot en fritidseiendom. Jordvegen på bruket later til å være ekstensivt drevet. Arealene bærer ikke preg av å bli beitet. Det er derfor ikke absolutt at det ved fradeling må behandles omdisponering etter jordloven 9. I forhold til spørsmålet om fradeling kan tillates vil hensynet til vern av arealressursene stå sentralt. Etter intensjonene til jordlova beskrevet i formålsparagrafen ( 1) heter det mellom annet Side 16 av 58

17 Sak 15/14 at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga skal vere miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for lev, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». I dette ligger at arealressursene skal forvaltes med tanke på at en i framtida kan få større behov for jordbruksjord enn i dag og at det skal utvises aktsomhet med bl.a. fradeling til andre formål enn jordbruksproduksjon. I slike delingssaker er det vanlig praksis å legge til rette for at både bolig-, fritids- og jordbruksinteresser blir hensyntatt og veid opp mot hverandre. Det etterstrebes å finne gode løsninger ut fra de arealmessige og naturgitte forhold. I dette tilfellet vil den beste løsningen være ved fradeling å begrense tunareal til å gjelde de arealer som ikke har jordbruksmessig interesse eller verdi. Ved fradeling av slike tun skal det vurderes om fradelingen kan føre til drifts- og miljømessig utfordringer for landbruket i området. I dette tilfellet vurderes de drifts- og miljømessige utfordringer til ikke å være av slik vekt at de alene tilsier at fradeling skal avslås. Det vurderes at delingen ikke vil få konsekvenser for kulturlandskapet, naturverdier eller det biologiske mangfoldet. Det er ikke funnet registreringer i tilgjengelige databaser som tilsier at en fradeling vil komme i konflikt med naturmangfoldloven Etter en totalvurdering mener landbrukskontoret at en dispensasjon kan ha negative konsekvenser for landbruket i området men vil likevel ikke fraråde at det gis dispensasjon. Imidlertid bør det ikke fradeles utover 800 kvm og grensen bør følge markslagsgrensa rundt tunet. Forslag til vedtak: Øyer kommune godkjenner, med hjemmel i jordloven 12 med tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, fradeling av inntil 800 kvm tunareal fra landbrukseiendommen g/bnr 89/5 slik at dette kan selges som fritidseiendom. Grensene skal følge markslagsgrensen og ikke gå inn på areal klassifisert som innmarksbeite. Den omsøkte fradeling må rekvireres innen tre år, ellers bortfaller delingssamtykket. Behandling av deling etter jordloven 12 er en gebyrbelagt tjeneste. Gebyret er fastsatt av Statens landbruksforvaltning til kr 2.000,-. Gebyret utfaktureres fra Øyer kommune BAG. Bygningsmessige forhold og atkomst Forutsatt framtidig fritidseiendom består av 4 bygninger med typisk bygningsmessig inndeling for et eldre småbruk, dvs et våningshus med grunnflate på om lag 50 m2, en låve/fjøs med grunnflate på om lag 80 m2 og to mindre bygninger som funger som garasje og uthus. I følge matrikkelinformasjonen har eiendommen privat innlagt vann fra privat vannkilde. Den bygningsmessige stand og status er ikke vurdert nærmere, da eiendommen kun skal benyttes som fritidseiendom. Det er i dag ikke helårsvei fram til eiendommen, men dette er heller ikke nødvendig så lenge denne har status som fritidseiendom. I følge søker skal denne statusen opprettholdes, men rent vegteknisk vil det være relativt enkelt å etablere helårsvei. Dette må evt etableres etter egen søknad og vurdering, der de landbruksmessige hensynene vektlegges. Side 17 av 58

18 Sak 15/14 Planmessige forhold og natur og kulturgrunnlag Omgjøringen fra landbrukseiendom til fritidseiendom vil ikke medføre noen endringer av betydning for naturmangfoldet, kulturlandskapet eller andre verneverdige av verneverdig status. Med bakgrunn i at status skal endres fra landbruksformål til fritidsformål må imidlertid søknaden behandles som en dispensasjonssak etter PBL. I en sammenheng kan en ikke se at statlige eller regionale planer og målsettinger blir berørt på noen negativ måte. Landbrukskontoret ønsker at markslaggrensene skal følges ved fradelingen. Dette kan gi en noe ugunstig tomteteknisk inndeling men er mulig å etablere med visse modifikasjoner. Etter en nærmere vurdering vil rådmannen likevel peke på, at det rundt eiendommen alt er etablert et noe større inngjerdet areal. Ut fra en rimelighetsbetraktning og for å få etablert en mer hensiktsmessig tomt bruksmessig, finner rådmannen det mest riktig ved en fradeling i hovedsak å følge alt etablert tomtebruk. Dette vil gi en samlet fradeling på 1000 m 2. Konsekvensene rent landbruksmessig, vurderes av rådmannen ut fra en ren størrelsesmessig betrakting å være marginale. Uttalelse fra Oppland Fylkeskommune Oppland fylkeskommune viser til at fradeling av slike tun bør fortrinnsvis avgrenses til markslaget jorddekt fastmark dersom dette gir en hensiktsmessig tunløsning og vil ikke motsette seg dispensasjon dersom fradelingen er inntil 800 m 2. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark Fylkesmannen har i brev av gitt følgende orientering: «Dispensasjonssaker som ikke3 er besvart innen oppsatt tidsfrist eller bedt om utsatt frist på, vil ikke bli besvart». Årsaken til dette er redusert kapasitet innen planområdet. Brev med anmodning om å avgi uttalelse ble sendt Fylkesmannende Rådmannen går derfor ut fra at kommunens brev etter 3 måneder ikke vil bli besvart. Rådmannens merknader til uttalelsene Rådmannen har tatt opp økningen av det fradelte arealet fra 800 m 2 til 1000 m 2 med Oppland fylkeskommune og landbrukskontoret, som ikke motsetter seg endringen. Det påpekes imidlertid fra landbrukskontorets side, at dette også medfører omdisponering av dyrket/dyrkbar mark, noe som må hensyn tas i vedtaket. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være større enn ulempene. 2. Øyer kommune godkjenner, med hjemmel i jordloven 12 med tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, fradeling av inntil 1000 kvm tunareal fra landbrukseiendommen gbnr 89/5, herunder omdisponering om lag 250 kvm dyrket/dyrkbar mark, slik at dette kan selges som fritidseiendom. Grensene skal i hovedsak følge alt inngjerdet tomteområde og i minst mulig grad ellers gå inn på areal klassifisert som innmarksbeite. Omdisponeringen er hjemlet i jordloven Det gis med hjemmel i pbl 19-2 dispensasjon for fradeling av arealet oppgitt i pkt 2 etter pbl 20-1 m pkt og omgjøring av dette til areal som skal benyttes til fritidsformål. Nødvendig bruksendring av bygningene behandles administrativt og skjer etter egen søknad. Atkomstvei til eiendommen forutsettes å forbli slik den er i dag. Side 18 av 58

19 Sak 15/14 4. Det forutsettes at omsøkte fradelinger gjennomføres innen 3 år dersom den gitte tillatelsen ikke skal bortfalle. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 15/14 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: Ut fra en samlet vurdering har Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være større enn ulempene. Øyer kommune godkjenner, med hjemmel i jordloven 12 med tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, fradeling av inntil 1000 kvm tunareal fra landbrukseiendommen gbnr 89/5, herunder omdisponering om lag 250 kvm dyrket/dyrkbar mark, slik at dette kan selges som fritidseiendom. Grensene skal i hovedsak følge alt inngjerdet tomteområde og i minst mulig grad ellers gå inn på areal klassifisert som innmarksbeite. Omdisponeringen er hjemlet i jordloven 9. Det gis med hjemmel i pbl 19-2 dispensasjon for fradeling av arealet oppgitt i pkt 2 etter pbl 20-1 m pkt og omgjøring av dette til areal som skal benyttes til fritidsformål. Nødvendig bruksendring av bygningene behandles administrativt og skjer etter egen søknad. Atkomstvei til eiendommen forutsettes å forbli slik den er i dag. Det forutsettes at omsøkte fradelinger gjennomføres innen 3 år dersom den gitte tillatelsen ikke skal bortfalle. Side 19 av 58

20 Sak 16/14 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING GARASJE TIL TRÅKKEMASKIN - MUSDALSÆTER HYTTEGREND - GBNR 135/26 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 135/026 Arkivsaksnr.: 13/1199 Saksnr.: Utvalg Møtedato 16/14 Planutvalget Vedlegg: Søknad av om dispensasjon for oppføring av garasjebygg for tråkkemaskin Inntegning av byggeplass/situasjonskart på gjeldene Web-kart Tegning av tiltaket ned snitt og fasader Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad av om tillatelse til tiltak med tilhørende dokumenter Innkalling/invitasjon av til befaring Foreløpig svar Notat av Befaringsrapport Uttalelse til søknaden fra Oppland Fylkeskommune i e-post av Oversikt over befaringsområdet på Musdalsæter hyttegrend Utskrift fra Web-kart Utskrift av naturbasekart og artskart Kartutskrift fra Askeladden Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Musdalsæter hyttegrend. Sammendrag: Musdalsæter hyttegrend as har behov for oppføring av egen garasje for løypemaskin. Det er ikke avsatt plass for dette i reguleringsplanen for hytteområdet. Tre ulike alternativer er befart og rådmannen vurder det omsøkte alternativet som best og tilrår imøtekommelse av søknaden. Det foreligger ingen merknader fra Fylkesmannen eller Fylkeskommunen. Saksutredning: Garasjeområde Areal+ AS søker på vegne av Musdalsæter Hyttegrend as om dispensasjon for oppføring av garasje for løypemaskin på et område avsatt til friareal i reguleringsplanen for Musdalsæter hyttegrend. Garasjebygget er i følge søknaden på BRA 64 m 2 og har et BYA på 69,6 m 2. Bygget er enkelt utformet med saltak og skal legges inn i en liten skjæring/utgraving der det har vært en riggplass tidligere. Det aktuelle byggeområdet ligger i den sørvestlige delen av reguleringsområdet like ved den tidligere innkjøringen til Roåker. Deler av den gamle vegtraseen vil nå bli benyttet til inn og utkjøringstrase for tråkkemaskin fram til nærmeste skiløypetrase. Samlet inklusiv skjæringer og fyllinger og ut fra hvordan dette målsettes, vil tiltaket alene legge beslag på om lag 0,3 da. Side 20 av 58

21 Sak 16/14 I søknaden av er det ikke redegjort nærmere for behovet for oppføring av garasjebygget, utover en henvisning om at det er behov for et slikt bygg for å ta vare på utstyr, dvs tråkkemaskinen. Det er også vist til at tomten tidligere har vært benyttet som riggplass og at den ligger gunstig til i forhold til kommende hyttenaboer. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Kommunen kan i henhold til pbl 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller gitt i medhold av denne loven, herunder kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jfr pbl Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Vurderinger Bygningsmessige forhold og atkomst I forbindelse med søknaden ble det gjennomført en befaring der to alternative plasseringer ble befart, jfr alt. 1 og alt. 2. Disse ble valgt ut med bakgrunn i terrengmessig gode forhold, nærhet til atkomstvei og skitraseer og nærhet til planlagt parkeringsplass og serviceformål for øvrig. Ved befaring der representanter fra søker og utbygger også deltok, fant en at det omsøkte alternativet var det best egnete, fordi dette i tillegg ga en mer skjermet plassering i forhold til omgivelsen enn de andre alternativene. Det omsøkte alternativet er nabovarslet og det foreligger ingen merknader eller protester fra naboene. Planmessige forhold og natur og kulturgrunnlag Det er beklagelig at ivaretakelsen av behovet for garasjeplass for tråkkemaskin ikke ble vurdert i løpet av planprosessen og at egnet areal for dette derfor ikke ble innlagt i planen og gjort til en del av høringsgrunnlaget. Ved evt revidering av planen må tiltaket inn i selve Side 21 av 58

22 Sak 16/14 plangrunnlaget. I søknaden er det opplyst om at atkomst skal finne sted langs gammel veg, nå omgjort til skitrase. Dersom det skal opprettes atkomstvei til garasjebygget langs nyetablert skitrase som også kan benyttes om sommeren, så må dette også inn i en evt endret plan. Slik skitrase er ikke inntegnet i planen men i følge planbestemmelsene, jfr pkt 10.1, kan dette anlegges så lenge dette ikke medfører omfattende opparbeiding. Eventuell atkomstvei til garasjebygget kan heller ikke anlegges uten etter egen byggesøknad dersom dette medfører arealmessig opparbeiding, slik at naboer kan varsles og slik at tiltaket kan gis nødvendig vurdering av kommunen. Det vurderes imidlertid ikke som nødvendig med ytterligere dispensasjonssøknad for evt anleggelse av slik vei, så lenge denne ikke er åpen for annen motorisert ferdsel og er av enkel standard. En gjennomgang av naturbasekart, artsbasekart og askeladden viser ingen kritiske forekomster av vernemessig verdifulle eller truede arter eller vernede kulturminner i det aktuelle området. I forhold til plangrunnlaget generelt, vises det til følgende bestemmelse; Ut fra kommunens skjønn er tiltaket ikke til hinder for områdets bruk som friluftsområdet. Tiltaket vil heller bidra til fremme denne mulighet både i og utenfor reguleringsplanomådet. Høringsuttalelse fra Oppland Fylkeskommune Oppland fylkeskommune støtter kommunens vurderinger og har ingen merknader utover dette. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen har i brev av gitt følgende orientering: «Dispensasjonssaker som ikke er besvart innen oppsatt frist eller bedt om utsatt frist på, vil ikke bli besvart.» Årsaken til dette er redusert kapasitet innen planområdet. Brev med anmodning om å avgi uttalelse ble sendt Fylkesmannen den Rådmannen går derfor ut fra at kommunens brev etter 8 uker ikke vil bli besvart. Merknader til høringsuttalelsene Rådmannen har ingen merknader til høringsuttalelsene. Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: 1. Ut fra en samlet vurdering og med henvisning til søkers behov for å ta vare på kostbart utstyr som benyttes for tilrettelegging av skigåing og friluftsliv om vinteren og med henvisning til at det ikke foreligger noen natur, miljø eller kulturminner som blir berørt eller skadelidende, har planutvalget i Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være klart større enn ulempene. 2. Med hjemmel i pbl 19.2 kan det derfor gis dispensasjon for oppføring av garasjebygg til tråkkemaskin på BRA 64 m 2 og med et BYA på 69,6 m 2 som omsøkt og med tilhørende terrengmessig bearbeiding som beskrevet i søknaden. 3. Garasjebygget og terrengmessig bearbeiding skal godkjennes i behandlingen av tilhørende byggesak før oppføring kan finne sted. Dersom det blir nødvendig å oppgradere nåværende skitrase langs tidligere vegtrase som går forbi garasjebygget, til atkomstvei som også kan benyttes om sommeren, må egen byggesøknad om dette sendes kommunen og godkjennes før Side 22 av 58

23 Sak 16/14 etablering og bruk kan finne sted. Ytterligere dispensasjonsbehandling for dette vurderes ikke som nødvendig, så lenge tidligere vegtrase kun benyttes kun slikt formål og holdes stengt for annen motorisert ferdsel. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 16/14 Behandling: Ola Håkon Sætha Ourom reiste spørsmål om sin habilitet. Han ble erklært inhabil og fratrådte. Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: Ut fra en samlet vurdering og med henvisning til søkers behov for å ta vare på kostbart utstyr som benyttes for tilrettelegging av skigåing og friluftsliv om vinteren og med henvisning til at det ikke foreligger noen natur, miljø eller kulturminner som blir berørt eller skadelidende, har planutvalget i Øyer kommune kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon til fradeling, vil være klart større enn ulempene. Med hjemmel i pbl 19.2 kan det derfor gis dispensasjon for oppføring av garasjebygg til tråkkemaskin på BRA 64 m 2 og med et BYA på 69,6 m 2 som omsøkt og med tilhørende terrengmessig bearbeiding som beskrevet i søknaden. Garasjebygget og terrengmessig bearbeiding skal godkjennes i behandlingen av tilhørende byggesak før oppføring kan finne sted. Dersom det blir nødvendig å oppgradere nåværende skitrase langs tidligere vegtrase som går forbi garasjebygget, til atkomstvei som også kan benyttes om sommeren, må egen byggesøknad om dette sendes kommunen og godkjennes før etablering og bruk kan finne sted. Ytterligere dispensasjonsbehandling for dette vurderes ikke som nødvendig, så lenge tidligere vegtrase kun benyttes kun slikt formål og holdes stengt for annen motorisert ferdsel. Side 23 av 58

24 Sak 17/14 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV SKIGARD LANGS SLÅSETERVEGEN - GNR. 5 BNR. 53, 54, 55 OG 56 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: BYGG 005/053 Arkivsaksnr.: 10/112 Saksnr.: Utvalg Møtedato 90/10 Planutvalget /11 Planutvalget /11 Planutvalget /12 Planutvalget /14 Planutvalget Vedlegg: Klage fra Kjetil Fennfoss, av på ulovlig oppsatt gjerde Redegjørelse fra Morten Altmann, av som representant for gjerdeholderne Søknad om dispensasjon i forbindelse med klage på oppsatt skigard gnr. 5 bnr. 53,54, 55 og 56, av Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Sandstulen Nordre, nedre del Detaljreguleringsplan for Sandstulen Nordre, nedre del Kartutskrift med inntegnet skigard Bilder av skigarden, sommer og vinter Sakens øvrige dokumenter Sammendrag: Med bakgrunn i klage fra nabo, har en fra kommunens side blitt oppmerksom på ulovlig oppføringen av skigard langs fire eiendommer langs Slåsætervegen. Reguleringsplanen tillater ikke bruk av noen form for gjerder i området. I brev av innkom det søknad om dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsen om gjerdehold. I søknaden vises det bl. a til at skigarden ikke er til hinder for beitene sau og at den passer godt inn i kulturlandskapet. Det er også vist til at skigarden er en fordel for lekende barn sikkerhetsmessig og mot ulemper tilknyttet snøbrøyting. Rådmannen har gjennomført flere befaringer og kan ikke se at noen av argumentene er gode nok til å kunne imøtekomme søknaden. En imøtekommelse vil også være sterkt presedensskapende i forhold til andre hytteeiere og hytteområder. Saksbakgrunn: Saken har pågått i drøyt tre år, noe som beklages overfor for involverte parter. Årsaken til dette er dels utilstrekkelig saksbehandlingskapasitet for denne typen saker, skifte av saksbehandler og langtids sykemelding. Side 24 av 58

25 Sak 17/14 Bakgrunnen for saken er at eierne av gbnr 5/53, 5/54, 5/55 og 5/56, har oppført ulovlig en skigard langs Slåsætervegen. Skigarden er om lag 120 meter lang og nabo og eier av gbnr 5/53 på andre siden av Slåsætervegen, har i brev av påklaget oppføringen. Det vises til at oppføringen har skjedd uten forutgående nabovarsling og at skigarden er satt på en 60 cm høy jordvoll, noe som gjør at denne framstår som svært massiv og utgjør et hinder for utsikten. I klagen blir Øyer kommune, bedt om å pålegge ansvarlige for oppføringen fjerning av skigarden. I brev av blir de ansvarlige gjort oppmerksomme på at kommunen kan pålegge fjerning og det blir bedt om en nærmere redegjørelse. I brev av framfører Morten Altmann på vegne av øvrige ansvarlige, en rekke begrunnelser og forklaringer på oppføringen. Det blir bl.a vist til ulemper ved snøbrøyting uten skigarden og behov for skjerming fra biler for barn som leker. Det blir videre vist til ulike regler og veiledninger for søknadspliktige og ikke søknadspliktige tiltak og at det finnes skigarder i alle hyttefeltene i Hafjell. I svarbrevet påberoper de ansvarlige seg å være i god tro og det beklages at de har misforstått reglene og at de ikke fikk skriftlige bekreftelse om regler for gjerdehold fra en kommuneansatt. I brev av blir ansvarlige for den ulovlige oppføringen av skigarden, varslet formelt om at pålegg om fjerning ville bli sendt, dersom dette ikke var gjennomført innen den Det ble videre varslet om kommunen kunne ilegge dagbøter og gjennomføre tvangsfullbyrding, dersom gjennomføring ikke fant sted som forutsatt. Det ble også orientert om kommunens adgang til å ilegge tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. I brev av innkom det søknad om dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsen om gjerdehold. I søknaden vises det bl. a til at skigarden ikke er til hinder for beitene sau, at den passer godt inn i kulturlandskapet og at den ikke er til hinder for friluftslivet. Det vises også til at hytteeierforeningen ikke har stilt seg kritisk til skigarden og at de vil samarbeide med naboen som har påklaget tiltaket, for å finne avbøtende tiltak. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Kommunen kan i henhold til pbl 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller gitt i medhold av denne loven, herunder kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Side 25 av 58

26 Sak 17/14 Dispensasjon krever grunngitt søknad, jfr pbl Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det kan gjøres unntak for saker som er i samsvar med vedtatte retningslinjer for dispensasjon i kommuneplan/kommunedelplan, eller der det er en etablert klar praktisert presedens fra tidligere tilsvarende saker. Vurdering Reguleringsbestemmelsen for gjerdehold i planen for Sandstulen Nordre nedre del, er slik den står i pkt 6 enkel og tydelig. «Tomtene tillates ikke inngjerdet.» I motsetning til en del andre planer i Hafjell, finnes det ingen unntak fra denne regelen i disse reguleringsbestemmelsene. Årsaken til dette er områdets relativt flate terrengmessige utforming, som ikke gjør det nødvendig med gjerding og andre former for sikring i særlig bratte områder. I søknaden vises det ikke til noen forhold som tilsier at det er særlig viktig å få beholde skigarden. Henvisningen til at sauer ikke hindres i beiting og at stier og skiløyper er lagt utenom, er i denne sammenhengen av liten verdi. Henvisningen til at skigarden passer inn i kulturlandskapet, er også vurdert som lite betydningsfull. Bakgrunnen for reguleringsbestemmelsen om gjerdehold, er bl. a ønsket om et mest mulig åpent hytte- og landskapsbilde og en størst mulig grad av tilgjengelighet i hele området for folk og dyr. Tidligere henvisning til ulemper tilknyttet snøbrøyting og sikkerhet for barn, har en viss grad av verdi i søknadssammenheng. Vinterstid vil likevel de fleste kunne oppleve større eller mindre problemer med snø og strøgrus som kastes inn på eiendommen i forbindelse med snøbrøyting, uansett om man har inngjerding eller ikke og eventuelle sikringer i forbindelse med barn som leker kan løses med skilting, fartsdumper og tilrettelegging for lek andre steder enn på veien. Den trafikkmessige belastningen er også beskjeden samlet, med bare 16 hyttetomter langs den aktuelle vegarmen. Det er i søknaden også vist til at tomtene ikke er inngjerdet da, oppført skigard følger veien og at hverken enkelttomter eller området som helhet derfor ikke er inngjerdet. Ordlyden i reguleringsplanbestemmelse kan i en slik sammenheng beskrives som noe upresis i forhold til intensjonen bak bestemmelsen. Det er likevel gjennomgående for alle planer i Hafjell at gjerder ikke skal settes opp, uten at det er gitt tillatelse til dette fra kommunens side og da beroende i et sikkerhetsformål. Gjerdet her er ellers om lag 120 meter langt av en samlet lengde rundt alle hyttene på om lag 190 meter og har derfor et betydelig omfang. Rådmannen kan derfor ut fra en samlet vurdering ikke se at argumentene og forholdene som framføres i søknaden og i tidligere redegjørelse, er så viktig at de skal danne presedens for et betydelig antall reguleringsplaner i Øyer kommune. Ulempene med en alminnelig aksept for gjerdehold i reguleringsplanomådet og i Hafjell for øvrig, vurderes som negative i betydelig grad i forhold til kulturlandskap, for friluftsliv og for dyr i området. Hensynet bak bestemmelsen om Side 26 av 58

27 Sak 17/14 forbudet mot gjerder, vurderes følgelig til å bli vesentlig tilsidesatt på en negativ måte. Øyer kommune vil også ved en eventuell imøtekommelse, måtte starte en omfattende prosess med å revurdere et betydelig antall planer i Hafjell og i andre hytteområder. Både direkte kostnader for kommunen og konsekvenser for øvrig, vil kunne bli betydelige. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Planutvalget i Øyer kommune viser til søknad om dispensasjon av , innsendt med formål å få beholde ulovlig oppført skigard langs Slåsætervegen i reguleringsplanomådet for Sandstulen Nordre nedre del, fra eierne av gbnr 5/53, 5/54, 5/55 og 5/ Planutvalget kan ikke se at argumentene og forholdene som framføres i søknaden og i tidligere redegjørelse, er så viktig at de skal kunne danne presedens for et betydelig antall reguleringsplaner i Øyer kommune. Ulempene med en alminnelig aksept for gjerdehold i reguleringsplanomådet og i Hafjell for øvrig, vurderes også som negative i betydelig grad i forhold til kulturlandskap, for friluftslivet og for dyr i området. Hensynene bak bestemmelsen om forbud mot gjerder, vurderes derfor til å bli tilsidesatt på en vesentlig negativ måte ved en imøtekommelse av søknaden. Det gis derfor ikke dispensasjon etter pbl Videre oppfølging av saken i forhold til pålegg om fjerning av skigarden og evt dagbøter og ilegging av ulovlighetsgebyr skjer administrativt og i henhold til delegeringsreglementet. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 17/14 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: 1. Planutvalget i Øyer kommune viser til søknad om dispensasjon av , innsendt med formål å få beholde ulovlig oppført skigard langs Slåsætervegen i reguleringsplanomådet for Sandstulen Nordre nedre del, fra eierne av gbnr 5/53, 5/54, 5/55 og 5/ Planutvalget kan ikke se at argumentene og forholdene som framføres i søknaden og i tidligere redegjørelse, er så viktig at de skal kunne danne presedens for et betydelig antall reguleringsplaner i Øyer kommune. Ulempene med en alminnelig aksept for gjerdehold i reguleringsplanomådet og i Hafjell for øvrig, vurderes også som negative i betydelig grad i forhold til kulturlandskap, for friluftslivet og for dyr i området. Hensynene bak bestemmelsen om forbud mot gjerder, vurderes derfor til å bli tilsidesatt på en vesentlig negativ måte ved en imøtekommelse av søknaden. Det gis derfor ikke dispensasjon etter pbl Videre oppfølging av saken i forhold til pålegg om fjerning av skigarden og evt dagbøter og ilegging av ulovlighetsgebyr skjer administrativt og i henhold til delegeringsreglementet. Side 27 av 58

28 Sak 18/14 SAKSPROTOKOLL - DISPENSASJONSSØKNAD - OPPFØRING AV AREAL UTOVER MAKSIMAL BYGGEGRENSE GBNR 24/6 ENDELI I ØYERFJELLET Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 024/006 Arkivsaksnr.: 13/1181 Saksnr.: Utvalg Møtedato 18/14 Planutvalget Saksdokumenter vedlagt: Søknad av om dispensasjon for utnyttelse av eiendom utover tillatt BRA. Uttalelse av fra Hedmark Fylkeskommune v/kulturvernseksjonen. Bygningstegninger vedlagt søknad om tiltak av Bygningstegning av fjøs/anneks vedlagt rammesøknad av Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelse Fra Oppland fylkeskommune til foreløpig vurdering av dispensasjon, av Brev av fra Fylkesmannen om endring i behandling av plansaker mm Foreløpig vurdering av dispensasjon, av Søknad av om rammetillatelse for oppføring av nytt anneks/gjenoppføring av gammelt fjøs m/vedlegg E-post av vedlagt befaringsrapport for Hagen gnr 10 bnr 8 i Stor-Elvdal Brev av til Statens vegvesen. Tillatelse fra Stor-Elvdal kommune til riving av alle bygninger på gnr 10 bnr 8 Oversiktskart over området ved området ved gbnr 24/6 Kart og ortofotoutskrift fire stk, gbnr 246 Terrengkart fra skanning, gbnr 24/6 Eiendomsinformasjon fra matrikkelen SEFRAK registrering av eiendommen Hagen gbnr 10/8 i Stor-Elvdal kommune Utskrift fra naturbasekart, den Sak 11/665 Utskrift kart fra Askeladden, den Sak 11/665 Sak 11/665 Søknad av om oppføring av gammelt fjøs m/tilhørende dokumenter Sak 2496/99 Søknad av om oppføring av tilbygg til hytte m/tilhørende dokumenter Sak 235/71. Søknad av om oppføring av fritidsbolig m/tilhørende dokumenter Sammendrag: Det søkes om dispensasjon for oppføring av et anneks på 20 m 2 på eiendommen Endeli i Øyerfjellet. Imøtekommelse av søknaden vil bety at bebyggelsen vil få et samlet bruksareal (BRA) på 114 m 2. Maksimal tillatt BRA i området er i henhold til kommuneplanens arealdel på 80 m 2 og eiendommen er alt bebygd med BRA på 94 m 2. En imøtekommelse av søknaden vil få en klart presedensvirkende virkning i forhold til andre tilsvarende søknader og rådmannen tilrår derfor ikke imøtekommelse slik søknaden er fremmet. Side 28 av 58

29 Sak 18/14 Det omsøkte bygget som opprinnelig er et gammelt fjøs, er imidlertid ikke uten kulturhistorisk verdi. Dersom øvrig bebyggelse reduseres med et tilsvarende areal, så vurderes det med dette som forutsetning å være mulig å kunne imøtekomme søknaden. Oppland fylkeskommune gir sin tilslutning til denne vurderingen. Det foreligger ingen andre forhold som tilsier at søknaden ikke kan imøtekommes, med denne betingelsen lagt til grunn i et dispensasjonsvedtak. Saksbakgrunn I forbindelse med søknad om rammetillatelse for oppføring av nytt anneks, søker RAM arkitektur v/sivilarkitekt Hilde Grøneng på vegne av Thor Svegården om dispensasjon for utnyttelse av eiendommen Endeli i Øyerfjellet utover tillatt BRA. Eiendommen Endeli ligger på kote 898 moh og kan i henhold til kommuneplanens arealdel maksimalt utnyttes med et bygningsmessig areal på BRA 80 m 2. Eiendommen er i dag bebygd med et bygningsmessig areal på BRA 94 m 2 og fastsatt maksimalgrense er følgelig alt overskredet. Det søkes om dispensasjon for oppføring av et anneks på ytterligere 20 m 2. Fritidseiendommen vil da få et samlet BRA på 114 m 2. og arealgrensen for annekset alene er i seg selv også overskredet med 5 m 2. I dispensasjonssøknaden oppgis det omsøkte framtidige annekset å være et tidligere verneverdig fjøs fra et småbruk i Østerdalen, som har blitt fjernet på grunn av veibygging og har tilfalt Thor Svegården som arv. Som begrunnelse for søknaden vises det til byggets verneverdige status, personlig verdi og ønsket om å ta vare på dette. Det vises også til at bygget vil bli liggende skjermet og lite eksponert til og at tomteutnyttelsen er lav. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Kommunen kan i henhold til pbl 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller gitt i medhold av denne loven, herunder kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jfr pbl Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som er nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det kan gjøres unntak for saker som er i samsvar med vedtatte retningslinjer for dispensasjon i Side 29 av 58

30 Sak 18/14 kommuneplan/kommunedelplan, eller der det er en etablert klar praktisert presedens fra tidligere tilsvarende saker. Vurdering Bygningsmessig verneverdi I uttalelsen fra kulturvernseksjonen i Hedmark Fylkeskommune i forbindelse med rivingssøknaden i Stor-Elvdal kommune beskrives fjøset som en del av en sammenbygget låve og fjøs, der fjøset var av tømmer og låven i bindingsverk. Laftet på fjøset antas å være av en forholdsvis sen type, dvs fra omkring I SEFRAK registeret er oppføringsår anslått til Fjøset var opprinnelig en del av en husmannsplass med våningshus, fjøs/låve, pannhus, grisehus, stall med skåle, verksted og vognskjul bygd inntil, samt en do. Fjøset som del av husmannsplassen Hagen, har primært hatt verdi for lokalsamfunnet der det lå, men hadde dels også regional verdi som eksempel på en husmannsplass. Bevaringsverdien har imidlertid primært knyttet seg til at bygningsmiljøet fortsatt var intakt samlet, selv om det rent bygningsmessig var i dårlig stand. Bevaringsforholdene har imidlertid med sin nærhet til RV 3 vært dårlige og utvidelse av veien utløste behov for riving. Flytting og bevaring av bygningsmassen lokalt, har vært vurdert som lite realistisk. Fylkeskulturvernseksjonen i Hedmark ba derfor i sin uttalelse av , om grundig dokumentasjon før gjennomføring av riving. Stor- Elvdal kommune ga i samsvar med denne vurderingen, rivingstillatelse til Statens vegvesen den og stilte samtidig krav om slik dokumentasjon av husmannsplassen. Natur, miljø og kulturminner Naturbasen, Askeladden og kommunens eget Web-kart er gjennomgått. Det foreligger ingen kulturminner som blir berørt. I følge naturbasen ligger søkers eiendom helt i utkanten av område definert som leveområde for villrein. Tiltaket vurderes imidlertid til å ha ingen eller uvesentlig endret innvirkning på levekår for villreinen i tillegg til alt eksisterende bebyggelse. Eksisterende INON områder (Inngrepsfrie naturområder) i Øyer kommune blir ikke berørt. Det foreligger utover dette heller ingen andre natur- og miljøverdier som krever særskilt gjennomgang og vurdering. I kommuneplanens arealdel er BRA maksimalt 80 m 2 for fritidsboliger over kote 800 i uregulerte områder, herav inkludert uthus/anneks på maksimalt BRA 15 m 2. Det er videre bestemt at Øyer kommune skal føre en restriktiv hyttepolitikk når det gjelder ny fritidsbebyggelse i fjellet. Side 30 av 58

31 Sak 18/14 Tiltaket er med sine 20 m 2 i seg selv ikke stort og ligger veltilpasset til på tomt og i forhold til øvrig bebyggelse. Søkers fritidseiendom har tidligere blitt bygget ut i 2 faser. I 1971 ble det gitt tillatelse til 2 en fritidsbolig på 63 m uten nærmere beskrivelse av arealtypen. I 1999, ett år før kommuneplanens arealdel ble vedtatt i kommunestyret, ble det gitt tillatelse til oppføring av et tilbygg til denne fritidsboligen. I henhold til søknaden ville fritidsboligen da få et BYA på 106 m 2, hvorav om lag 11 m 2 vil være bod/uthusareal. I søknaden av 1999 ble BRA oppgitt til å være 87,4 m 2. Ved senere intern utregning av BRA, har en kommet fram til at denne er på 96 m 2 mens søknaden av oppgir BRA til å være 94 m 2 på eksisterende bebyggelse. Forskjellen kan bero i gamle og dårlig målsatte tegninger, men vurderes ikke som vesentlig eller viktig. Forskjellen mellom BRA 87,4 m 2 dvs oppgitt areal fra søknaden i 1999 og BRA 94 eller 96 m 2 er det imidlertid vanskeligere å forklare, men denne forskjellen er heller ikke funnet spesielt viktig i forhold til søknaden. Det vurderes derfor ikke som nødvendig å gå nærmere inn i dette forholdet. Fra kommunens side vil en følgelig akseptere 94 m 2 som utgangspunkt for videre vurderinger i saken. Dersom søker blir gitt dispensasjon for oppføring av ytterligere 20 m 2, vil BRA da komme på 34 m 2 over den maksimale grensen satt i kommunens arealplan. Dette regnes av rådmannen for å være en betydelig og lite akseptabel overskridelse av arealgrensen fastsatt i kommuneplanens arealdel. I mai 2011 søkte tiltakshaver også om oppføring av det samme fjøset. Det ble også den gangen vist til byggets bevaringsverdi og affeksjonsverdien for søker. I behandlingen av søknaden ble det samme år gitt avslag på denne, med henvisning til at den maksimale grensen for BRA på 80 m 2 alt var overskredet. I begge søknadene vises det til lav utnyttingsgrad samlet på fritidseiendommen. Fra kommunens side har dette ingen søknadsmessig verdi, da utnyttingsgraden for frittliggende fritidseiendommer ikke er et vurderingskriterium for bebyggelse satt i kommuneplanens arealdel. Uttalelse fra Oppland Fylkeskommune Fylkeskommunen støtter rådmannens vurdering og frarår at søknaden imøtekommes slik den foreligger og påpeker at faren for presedens må vektlegges. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen har i brev av gitt følgende orientering: «Dispensasjonssaker som ikke er besvart innen oppsatt tidsfrist eller bedt om utsatt frist på, vil ikke bli besvart.» Årsaken til dette er redusert kapasitet innen planområdet. Brev med anmodning om å avgi uttalelse ble sendt Fylkesmannen den Rådmannen går derfor ut fra at kommunens brev etter syv uker, ikke vil bli besvart. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søkers henvisning til fjøset og laftebyggets verneverdi, knytter seg i hovedsak til den verneverdien som eksisterte da tiltaket var en del av et samlet bygningsmiljø på en husmannsplass i Stor-Elvdal kommune. Alene slik fjøset nå søkes oppført og ombygget til anneks på en fritidseiendom i en annen kommune, vil verdien i hovedsak være av personlig og affeksjonsmessig verdi og Øyer kommune vurdere derfor ikke bygget til å være så viktig, at dette skal danne presedens for en betydelig arealoverskridelse av tilsvarende ny frittliggende fritidsbebyggelse over kote 800 i Øyerfjellet. Det gis derfor med hjemmel i pbl 19-2, ikke dispensasjon som omsøkt i søknad av fra Thor Svegården. 2. Fra kommunens side ser en at fjøset i gjenoppført og ombygget stand, likevel ikke er uten en viss grad av kulturhistorisk og bygningsmessig verdi. Under forutsetning av at den øvrige Side 31 av 58

32 Sak 18/14 bebyggelsen på GBNR 24/6 tilhørende Thor Svegården, reduseres med BRA 20 m 2, slik at samlet bebyggelse holdes på og ikke overskrider dagens BRA på 94 m 2, gis det med hjemmel i pbl 19-2 dispensasjon for oppføring og ombygging av tidligere fjøs til anneks med BRA 20 m 2. Søknad om slik reduksjon i form av riving må være innsendt og godkjent av kommunen og gjennomført, før igangsettingstillatelse til gjenoppføring fjøset og omgjøring av dette til anneks gis. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 18/14 Behandling: To e-poster fra søker ble framlagt i møtet. John Berge fremmet følgende endringsforslag: «Kommunen ser at fjøset er gjenoppført tilnærmet original stand har en kulturhistorisk og bygningsmessig verdi, spesielt for søker, men også generelt. Etter en samlet vurdering, inkludert sakens spesielle bakgrunn med ekspropriasjonen, mener planutvalget at bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen gir derfor med hjemmel i pbl 19.2, dispensasjon som omsøkt i søknad av fra Thor Svegården, dvs. tillatelse til oppsetting av tidligere fjøs/uthus i tilnærmet original utførelse». Ved alternativ avstemming mellom rådmannens forslag og John Berges endringsforslag, ble John Berges endringsforslag vedtatt med 6 mot 1 stemme. Vedtak: Kommunen ser at fjøset er gjenoppført tilnærmet original stand har en kulturhistorisk og bygningsmessig verdi, spesielt for søker, men også generelt. Etter en samlet vurdering, inkludert sakens spesielle bakgrunn med ekspropriasjonen, mener planutvalget at bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen gir derfor med hjemmel i pbl 19.2, dispensasjon som omsøkt i søknad av fra Thor Svegården, dvs. tillatelse til oppsetting av tidligere fjøs/uthus i tilnærmet original utførelse». Side 32 av 58

33 Sak 19/14 SAKSPROTOKOLL - GNR 98 BNR 1 - SØKNAD OM ENDRET PLASSERING AV GJØDSELBEHOLDER VURDERING AV NABOKLAGER TILKNYTTET SØKNADEN MV Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 098/001 Arkivsaksnr.: 09/566 Saksnr.: Utvalg Møtedato 327/09 Planutvalget /14 Planutvalget Vedlegg: Melding om tiltak av i sak 09/566 vedlagt situasjonsplan av Søknad om endring av tiltak, av Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 09/566 Sak 12/425 Gbnr 98 bnr 1 Klage på gjødsellager med tilhørende dokumenter Plan- og bygningsloven (ny og gammel) med tilhørende forskrifter Sammendrag: Etter å ha fått tillatelse til oppføre gjødselkum mv på sin eiendom gbnr 98/1 i 2009, gjennomførte Andre Holmen som tiltakshaver oppføring av denne på et nytt sted uten å ha fått tillatelse til dette. Søknad om dette innkom i 2013, men behandlingen av saken har avventet ferdigstilling på grunn av behandlingen av egen sak om luktplager fra gjødselkummen. Utover luktplagene som behandles i egen sak, har det også innkommet klager på innsyn i kummen mv fra naboene. Rådmannen finner det riktig å imøtekomme søknaden, men tidligere krav om etablering av en tilfredsstillende vegetasjonsskjerm må overholdes, sammen med annen nødvendig istandsetting av området rundt gjødselkummen. Saksbakgrunn: Den mottok byggesaksavdelingen i Øyer kommune melding fra Andre Holmen om oppføring av driftsbygninger i landbruket etter plb 81 (gammel lov), i form av tilbygg på fjøset, flytting og ny oppføring av garasje og redskapsbygg og oppføring av ny gjødselkum. På grunn av ulike mangler ved søknaden, ble denne ikke komplett fra søker før Behandlingen fulgte vanlig prosedyre for denne typen saker og det ble innhentet uttalelse fra landbrukskontoret og kommuneoverlegen. Fra landbruksfaglig og helsefaglig side i kommunen ble det med visse forutsetninger tilrådd bygging av nevnte bygg og gjødselkum, slik at søker kunne etablere produksjon av 2100 slaktegris og 80 foringsokser på sin gårdseiendom. Meldingen ble ferdigstilt og godkjent av Øyer kommune den Vedtaket sak DS-PU 327 hitsettes: «I henhold til plan- og bygningsloven 81 godkjenner rådmannen foreliggende melding om tiltak for oppføring av ny gjødseltank OB Miljøtank, tilbygg til driftsbygning og flytting/ny plassering av eksisterende driftsbygg/garasje om vist på sit. kart datert på eiendommen Mæhlum, gnr. 99 bnr. 1 i Øyer kommune. Side 33 av 58

34 Sak 19/14 Følgende vilkår skal etterkommes: Alt byggearbeid må utføres etter plan- og bygningslov med underliggende regelverk. Plassering av gjødselkummen godkjennes i henhold til situasjonskart datert den fra Øyer kommune. Ved spredning av husdyrgjødsel spesielt på jordet rundt Mæhlum nedenfor tunet frarådes å spre husdyrgjødsla ved breispreder, men heller benytte utstyr for nedfelling eller stripespredning. Det skal plantes en le-skjerm av busker og trær ved grensen mot boligeiendommene i sør. Andre` Holmen framlegger leiekontrakter eller avtaler om å få disponere arealer til spredning av husdyrgjødsla med 10 års varighet på 450 daa fulldyrket jordbruksareal for at prosjektet skal kunne godkjennes. Gjødselkummen skal bygges/monteres i samsvar med innsendte søknad stemplet mottatt Tegning, spesifisering av armering og monteringsforutsetninger skal følges. Overflatevann som kommer fra terrenget skal dreneres vekk fra kummen. Forskrift om gjødselvarer mv av organiske opphav når det gjelder krav ulike lagringstyper og krav til lager for husdyrgjødsel 18, 19, 20 og 24 skal etterkommes. På grunn av vesentlig trafikk i forbindelse med tømming med mer, skal adkomst til kummen anlegges slik at beboerne i området blir mest mulig skånet for transporten. Tiltakshaver står selv ansvarlig for hele tiltaket og gir tilbakemelding til Øyer kommune når arbeidene er ferdigstilt. Gjødselkum med vegg som når mindre enn 1,5 meter over terreng, skal ha gjerde slik at samlet høyde fra terreng til toppen av gjerde er minst 1.5 meter. Kumvegg som når mer enn 1,5 meter over terreng, skal ha klatreavviser på toppen. Kummen skal være utstyres med innvendig stigetrinn.» Det forelå i forbindelse med søknadsbehandlingen ingen klager på søknaden eller vedtak i saken. Alle anvisninger og tilrådninger fra landbrukskontoret ble lagt inn i vedtaket. I brev av forelå det klage fra ni naboer. Klagene kan oppsummeres til klage på; endret plassering, sjenerende direkte innsyn og svært sjenerende lukt i perioder. I brev av til eier ble det vist til at kummen ikke var plassert som omsøkt og slik det var gitt tillatelse til og det ble også stilt spørsmål om andre vilkår i vedtaket som leplanting var fulgt opp. I tilbakesvaret ble det vist til at det var oppdaget blåleire i øvre kant av byggetomten for gjødselkummen og at denne derfor i samråd med «noen» fra kommunen skulle flyttes lenger ned. Fra kommunens side har man ikke kjennskap til at det er gjennomført slik tilrådning eller hvem som evt. kan ha gjort dette. I etterkant av denne henvendelsen er det gjennomført en befaring fra bygningsavdelingen i kommunen den der naboer ble besøkt, en ren faglig driftsrettet befaring ble gjennomført den hos eier av kummen, der Øyer kommune som landbruksmyndighet og bygningsmyndighet deltok og den ble en fellesbefaring gjennomført der naboer også møtte i tillegg til eier og representanter fra kommunen og miljørettet helsevern. Side 34 av 58

35 Sak 19/14 Ved alle befaringene og særlig den siste, framgikk det klart at luktutslippet fra kummen var betydelig. Dette berodde dels i driftsmessige forhold og dels i konstruksjonstekniske forhold som går utover forhold, som kan behandles etter plb og gjødselvareforskriften. Klagebehandlingen på luktplagene er derfor lagt til egen sak, jfr vedtak i K-sak 11/14, der eier og bruker av kummen med hjemmel i Lov om helsearbeid pålegges å gjennomføre luktdempende tiltak. I forkant av den siste befaringen ble eier av kummen i brev av pålagt å sende inn egen søknad om tillatelse til endret plassering og gjennomføre utvidet nabovarsling i forbindelse med søknaden. Slik søknad forelå i kommunen den og innehar søknad om plassering av gjødselkum 18, 87 m lenger mot vest og 0,45 m lenger mot sør enn tidligere godkjent og begrunnes med behov for omplassering på grunn av funn av blåleire i opprinnelig tomteareal. Den omsøkte plasseringen tilsvarer i praksis dagens plassering. Utover søkers gjennomføring av nabovarsling, ble søknaden sendt til høring ved landbrukskontoret, helse- og familietjenesten i kommunen v/kommuneoverlegen, miljørettet helsevern i Sør- Gudbrandsdal og Mattilsynet. Landbrukskontoret og Mattilsynet hadde ingen særskilte merknader til endret plassering. Fra avd. for Miljørettet helsevern pekes det på at det er nødvendig med avbøtende tiltak i forhold til lukt, men plasseringen er ikke underlagt nærmere vurdering. Kommuneoverlegen har sluttet seg til dette. Samtlige naboklager betoner sterkt luktplagene, men viser også til at den opprinnelige plasseringen ville gjort det enklere å gjennomføre skjermende beplantning og at dette ville ha forbedret de rent estetiske forholdene. Det vises også til at naboene ikke kjenner til nevneverdige problemer med blåleire i området og at flyttingen av gjødselkummen har blitt gjennomført til ugunst for naboene, for å spare penger og arbeid. I klagene konkluderer naboene med at de ikke vil akseptere etablering av gjødselkummen, dersom denne ikke utrustes med gasstett tak. Behandlingen av søknaden om endret plassering av gjødselkummen, har blitt utsatt i påvente av behandlingen av egen sak om luktplagene, da vedtak her kunne få konsekvenser for endringssøknaden. Vurdering: Fra kommunens side var den opprinnelige godkjenningen beroende i helt andre driftsmessige forutsetninger enn de som faktisk ligger til grunn nå, men disse har primært hatt konsekvenser for luktutslipp fra kummen og problemene tilknyttet lukt er behandlet etter folkehelseloven i kommunestyresak 11/14. I forhold til ny omsøkt plassering, er søkers henvisning til funn av blåleire et godt byggeteknisk og sikkerhetsmessig argument, dersom dette medfører riktighet. Fra kommunens side ville imidlertid begge plasseringene kunne blitt godkjent ved førstegangs søknadsbehandling, under forutsetning av at forsvarlig fundamentering og drenering ble gjennomført i samsvar med grunnforholdene. Naboenes henvisning til at det antagelig ikke var større problemer med blåleire i det opprinnelig Side 35 av 58

36 Sak 19/14 omsøkte området og at søker har endret plasseringen ut fra ønsket om å spare penger og arbeid, har derfor liten grad av relevans i forhold til søknadsbehandlingen. To av naboene viser også til at ny plasseringen gir en større grad av sjenanse innsynsmessig og det vises til at den opprinnelige plasseringen ville medføre at de ville se mer inn mot på kummen og ikke direkte ned i denne. Nærmeste nabo ville ut fra rådmannens vurdering uansett måtte se ned i kummen uten overdekking eller skjermende beplantning, da høydeforskjellen ligger på om lag meter. Den opprinnelige plasseringen ville ha medført en noe annen massebalansen og det kan som en konsekvens tenkes at kummen ville blitt liggende to til tre meter høyere i terrenget, uten at dette ville medført noen vesentlig endring i innsynet utover at kummen også ville ha blitt liggende enda nærmere den nærmeste naboen. Den andre naboen som klager på innsyn får ved endret plassering mer innsyn, da nabohusene klart ville ha skjermet mer for dette ved den opprinnelige plasseringen. Avstanden til kummen er imidlertid større og effekten av sjenansen vurderes som mindre her. En tredje nabo vil også kunne få en stor grad av innsyn ved vegetasjonsmessige endringer. Rådmannen har stor forståelse for at et direkte og nært innsyn ned i en gjødselkum alene, kan gi en betydelig negativ psykisk innvirkning på enkeltindivider. Som avbøtende tiltak mot dette ble det også satt et klart vilkår om avskjerming, jfr følgende del i vedtaket i sak DS-PU 327/09 Det skal plantes en le-skjerm av busker og trær ved grensen mot boligeiendommene i sør. Ut fra bilde satt inn i Byavisen den 3. april framgår det klart at det ikke er igangsatt noen beplantning av vegetasjonsskjerm, men det er startet oppfyllingsarbeider som vil muliggjøre en raskere effekt av en slik skjerm, enn det som ville vært mulig uten. Fra kommunens landbrukskontor er det tidligere gitt veiledning i hvordan en slik vegetasjonsskjerm skal etableres, jfr. bl. a i brev av Pålegg om snarlig sluttføring av oppfyllingsarbeidene, istandsetting for øvrig og planting av vegetasjonsskjerm, vurderes som så viktig at det bør settes særskilte krav om dette i eget vedtak, dersom gjennomføring ikke finner sted innen et rimelig tidsrom. Rådmannen har også vurdert pålegg om flytting av kummen til den opprinnelig godkjente plasseringen som alternativ, men vurderer konsekvensene og i særlig grad de økonomiske konsekvensene som for store i forhold til gevinsten, som uansett vil blitt marginal i forhold til innsyn og estetiske verdier. Side 36 av 58

37 Sak 19/14 Ut fra en ren generell betrakting burde overordnet veiledning og bestemmelser for øvrig i forhold til denne typen tiltak, vært langt klarere og mer retningsgivende der det foreligger potensiale for denne typen konflikter, slik at kommunen som bygningsmyndighet lettere kunne ha bestemt alternative plasseringer, selv om disse ville ha medført enkelte driftsmessige ulemper og lagt beslag på noe oppdyrket eller dyrkbar jord. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Planutvalget viser til søknad av fra Andre Holmen om endret plassering av gjødselkum på gbnr 98/01 i forhold til tidligere godkjent plassering gitt i sak DS-PU 327/09. Den omsøkte plasseringen godkjennes med hjemmel i pbl 20-2 pkt b. Alle øvrige vilkår gitt i sak DS-PU 327/09 gjelder fortsatt. Planutvalget viser til at det er meget beklagelig at slike endringer gjennomføres, uten at egen søknad om dette med tilhørende nabovarslinger er sendt til kommunen for behandling og godkjenning. 2. Planutvalget viser videre til at det meget beklagelig at området rundt gjødselkummen ikke er istandsatt på en tilfredsstillende måte og at plantingen av vegetasjonsskjerm ikke er gjennomført som forutsatt i vedtaket gitt i sak DS-PU 327/09. Frist for gjennomføring av dette settes til 1. august 2014 og eget brev med forhåndsvarsling av pålegg, tvangsmulkt og tvangsfullbyrding etter 32-2, jfr pbl 32-3, 32-5, 32-6 og 32-7 ved manglende gjennomføring, sendes sammen med oversendelse av vedtaket til tiltakshaver. Utførelsen av arbeidet med vegetasjonsskjermen og istandsetting av uteområdet skal godkjennes av kommunen. 3. Gjennomføringen av tiltakene beskrevet i pkt 2, må ikke være til hinder for gjennomføringen av vedtaket om luktdempende tiltak tilknyttet gjødselkummen gitt i kommunestyrets sak 11/4. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 19/14 Behandling: Brev fra naboene bak klagesaken av , ble lagt fram i møtet. Rådmannen fremmet følgende tillegg til pkt. 2 siste setning: «.istandsetting med tilhørende vedlikeholdsplan». Ole Hageløkken fremmet følgende forslag: «Saken utsettes til det foreligger et bindende vedtak i kst-sak 11/14». Det ble først stemt over Ole Hageløkkens utsettelsesforslag, som ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes til det foreligger et bindende vedtak i kst-sak 11/14. Side 37 av 58

38 Sak 20/14 SAKSPROTOKOLL - DISPENSASJON BEBYGGELSESPLAN - SØRLIA HAFJELL - DEL AV FELT F1 Saksbehandler: Bente Moringen Arkiv: Arkivsaksnr.: 13/1155 Saksnr.: Utvalg Møtedato Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, fra Planråd AS 2. Situasjonsplan som viser anneks og tilbygg. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Merknad fra Statens vegvesen, datert Merknad fra Oppland Fylkeskommune, datert Sammendrag: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 vedtar Planutvalget i Øyer å gi dispensasjon fra bebyggelsesplanen bestemmelser for utnyttelse av område 1b, og hever utnyttelsesgraden fra 15 % til 25 %, da dette ikke medfører noen uheldig utbygging av tomten i forhold til størrelse og den terrengmessige plasseringen av bygninger. Ytterligere endringer av utnyttelsesgraden i planområdet må finne sted gjennom egen reguleringsendring. Saksutredning: Planråd AS har på vegne av fester Johan Ruud søkt om dispensasjon fra bebyggelsesplan - Sørlia Hafjell - del av felt F1. Dispensasjonssøknaden gjelder fravik fra BYA for område, der det søkes formelt om å endre utnyttelsesgraden fra 15 % til 35 % BYA. Fester forsøkte først å fremme en omregulering av hele området og anbefalte berørte grunneiere/festere å delta i en felles planprosess. Det ble varslet oppstart av planarbeidet til naboene, men det kom ikke inn noen merknader og heller ingen som ønsket å delta i reguleringsendringen. Etter at søknaden om dispensasjon var innsendt, påpekte kommunen at det ikke var sendt en formell nabovarsling til naboer i henhold til Pbl I nabovarsel om ble sendt står det: «Søknaden omhandler å øke graden av utnytting for tomten benevnt 1b, fra BTA lik 15 % til 25 %». På bakgrunn av at nabovarslingen er nyere og at BYA er lavere, forstår Øyer kommune det slik at det søkes om en økning av BYA fra 15 % til 25 %, og ikke 35 % som tidligere oppgitt. Planstatus I bebyggelsesplan - Sørlia Hafjell - del av felt F1, godkjent av Øyer kommunestyre ligger tomten i område 1b. Det er kun denne tomten som ligger innenfor 1b. I reguleringsbestemmelsene som angår 1b står det: i: Side 38 av 58

39 Sak 20/14 «2 Byggeområde Innenfor byggeområdene kan det oppføres turistbedrifter m.v. Alle bygningene skal oppføres med saltak med takvinkel mellom 22 og 35 grader og gis en utforming og materialbruk som harmonerer både mellom bygningene innbyrdes og med den omkringliggende bebyggelsen. Utvendig skal bebyggelse males i mørke farger (dette gjelder også vindus innramming og eventuell staffasje). Tak skal fortrinnsvis tekkes med sten. Det skal opparbeides minimum 1 biloppstillingsplass pr. 50 m² bruksareal, samt tilstrekkelig areal for av- og pålessing. Der det etter planutvalgets skjønn er hensiktsmessig, kan det fastsettes andre krav til parkering. Innen byggeområdene 1a, 1b, 2a, 2b, 2c, og 3 kan bygningene ha 2 etasjer, alternativt 1 etasje og underetasje, samt hems. Maksimal mønehøyde = 10 m. Maksimal gesims = 7 m. Innen byggeområdene 4, 5, 6 og 7 kan bygningene ha 2 etasjer og underetasje, samt hems. Maksimal mønehøyde = 11 m. Maksimal gesimshøyde = 8 m. I forbindelse med melding om tiltak skal det for hvert enkelt delområde vedlegges illustrasjonsplan som viser adkomst, bygningsplassering med kotehøyde (også for evt. uthus), biloppstillingsplass, beplantnings- og grøntarealer og arealer for eventuell vegetasjon som skal bevares.» BYA for de enkelte områdene er fastsatt på plankartet. Områdene: 1a, 1b, 2b, 2b og 2c - 15 % BYA Områdene 3 og 4 20 % BYA Område 5, 6 og 7 30 % BYA. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Dispensasjonsbehandlingen skal skje etter plan- og bygningslovens kap. 19. Med dispensasjon i plan- og bygningslovens forstand, menes tillatelse til i enkelttilfeller å fravike bestemmelser eller formål i planer som er gitt i eller i medhold av loven til gunst for søker. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Side 39 av 58

40 Sak 20/14 Nabovarsling De berørte naboer er varslet om søknaden iht. Plan- og bygningslovens Det har kommet inn en merknad til varslingen. I merknaden påpekes det at området 1b har veg på 3 sider av eiendommen, og at det er jevn trafikk på disse veiene. Det er en skarp sving for alle som kommer oppover veien mot Lodgen og skal svinge mot høyre oppover bakken mot Hafjellgrenda. Begynnelsen av denne bakken er det et problemfylt parti hvor det om vinteren ofte er mange biler som stopper og har store problemer på glatt vei, og som har behov for å ha litt fart rundt svingen for å klare å komme opp. Det er derfor viktig at den ubebygde delen av 1b ikke bebygges videre ut mot svingen og dermed gjør området mindre oversiktlig. Det er også vist til at en dispensasjon for øking av utnyttingsgraden for 1b fort vil kunne få presedens for resten av feltet 1f og endre områdets karakter og attraktivitet. Det er til tider allerede stor belastning når det gjelder parkering og trafikk i dette området, og en dispensasjon for 1b bør etter naboens mening utelukkende være basert på konkrete byggeplaner som naboene kan ta stilling til. I merknaden er det oppsummert med at dersom kommunen ønsker å tillate økt utnytting av dette feltet, kan det lett få negative konsekvenser for de eksisterende hytter og leiligheter i feltet. Ut fra et sikkerhetsmessig perspektiv er man skeptisk til økt utnytting av BYA på 1b på generelt grunnlag. Offentlig høring Den 4. februar ble rådmannens foreløpige saksfremlegg for dispensasjonssaken sendt på høring til regionale myndigheter. Fristen for merknader ble satt til Det kom inn 2 merknader til dispensasjonen, merknadene var fra Oppland Fylkeskommune og Statens vegvesen. Ingen hadde merknad til at det gis dispensasjon. Vurdering: Området er regulert til turistbedrifter m.v, dvs. utleiehytter. Det er viktig for Hafjell at områdene som er avsatt til næring - utleieformål gis mulighet til utvikling for å opprettholde dette formålet. Utnyttelsesgraden for flere av delområdene innen bebyggelsesplanen er lav, i forhold til øvrige utleieområder i Hafjell. Innenfor samme plan, varierer utnyttelsesgraden fra 15 % til 30 % BYA. Område 1b er en egen tomt på 1,13 daa og berører i liten grad naboforhold, ved at områdene ligger i hellene terreng slik at naboer i bakkant ikke vil bli berørt i forhold til utsikt og sol, dersom området får en høyere grad av utnytting. I forhold til ny bebyggelse og eksisterende veg er det i innsendt en situasjonsplan som viser et tilbygg som er plassert lengst inn på tomta, samt et anneks godt inn på tomten. Ny bebyggelse må forhold seg til byggegrensene som ligger i planen og pga. terrenget vil ikke disse utvidelsene forhindre sikt i forhold til veiene i området. Parkering for område 1b må løses innen for eget området. Presedens Side 40 av 58

41 Sak 20/14 Positivt vedtak i denne saken vil ikke skape noen uheldig presedens for de andre områdene i bebyggelsesplanen. For Rådmannen var det ønskelig om man kunne ha sett på hele planområdet og vurdert om det var andre områder som det kunne være hensiktsmessig å heve utnyttelsesgraden på. På bakgrunn av at ingen ønsket å være med på en reguleringsendring av området ble det besluttet av forslagsstiller, i samråd med kommunen, at det kunne søkes om dispensasjon for den enkelte tomten. Rådmannen vil ikke anbefale at flere delområder får heve utnyttelsen, uten at det foreligger en samlet revidering av reguleringsplan. Fra rådmannens side vurderes det til å være en overvekt av forhold som tilsier at den foreliggende søknaden kan imøtekommes. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 vedtar Planutvalget i Øyer å gi dispensasjon fra bebyggelsesplanen bestemmelser for utnyttelse av område 1b, og hever utnyttelsesgraden fra 15 % til 25 %, da dette ikke medfører noen uheldig utbygging av tomten i forhold til størrelse og den terrengmessige plasseringen av bygninger. Ytterligere endringer av utnyttelsesgraden i planområdet må finne sted gjennom egen reguleringsendring. Sveinar Kildal Rådmann Bente Moringen Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 20/14 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 vedtar Planutvalget i Øyer å gi dispensasjon fra bebyggelsesplanen bestemmelser for utnyttelse av område 1b, og hever utnyttelsesgraden fra 15 % til 25 BA %, da dette ikke medfører noen uheldig utbygging av tomten i forhold til størrelse og den terrengmessige plasseringen av bygninger. Ytterligere endringer av utnyttelsesgraden i planområdet må finne sted gjennom egen reguleringsendring. Side 41 av 58

42 Sak 21/14 SAKSPROTOKOLL DETALJREGULERING, JAER GÅRD, OMRÅDE N/F OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 13/608 Saksnr.: Utvalg Møtedato 21/14 Planutvalget Vedlegg: Vedlegg 1 Plankart, datert Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 3 Planbeskrivelse, datert Vedlegg 4 Risiko og sårbarhetsanalyse, datert (sist rev ) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Jaer gård område NF, med plankart, datert og reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: FORSLAGSTILLER: Reguleringsplanen er utarbeidet av Planråd AS på vegne av Jaer Eiendom AS. PLANFORSLAG BELIGGENHET OG ATKOMST Planområdet ligger på nordsiden av Hafjell alpinanlegg, ovenfor fylkesveg 361, rett nordøst for alpintunellen ved Jaer Gård. Området har adkomst fra fylkesveg 361 via Mosetervegen. Fra E6 kan en ankomme via Øyer sentrum opp forbi Nermo Hotell eller alternativt ankomme via fylkesveg 361 fra sør via Bjørgekrysset. Den regulerte atkomstvegen internt i feltet ble bygget våren og sommeren Vegen ble bygget i henhold til prosjektering utført av Rambøll Norge AS. Vegen ble prosjektert med litt i overkant av 10 % stigning på de bratteste partiene. Vegen har vært godt fremkommelig og hatt god funksjonalitet i forbindelse med bruk den første vintersesong. GJELDENDE PLANER Gjeldende overordnede plan for den sørvestligste delen av Øyer kommune inkludert hele Hafjell-området er kommunedelplanen for Øyer sør. Denne kommunedelplanen ble vedtatt i Øyer kommunestyre den Reguleringsplanen for Jaer Gård, Roabakken har blitt revidert og omregulert en rekke ganger og ble sist endret etter vedtak i Øyer kommunestyre den Side 42 av 58

43 Sak 21/14 I forbindelse med kommunedelplanprosessen ble det grundig vurdert og gjennomgått forholdet mellom næringsarealer og fritidsarealer tilknyttet Hafjellområdet. For de delene av Hafjell som lå mer perifert fra bunnområdet og knutepunktene på toppen, ble det åpnet for å tilrettelegge for mer fritidsbebyggelse med frivillig utleie fremfor utleieplikt på de blå arealene. Formelt er det likevel reguleringsplanen for Jaer gård som hjemler gjeldende arealbruk for området N/F siden det fremgår av kommunedelplanen at reguleringsplanen for Jaer gård, Roabakken skal gjelde foran kommunedelplanen. PLANPROSESS Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD og varslet med brev til berørte parter , samt gjort tilgjengelig elektronisk på Øyer kommunes hjemmesider. Frist for merknader ble satt til Det kom 7 merknader/innspill til varsel om oppstart. Kopi av varslingsbrev med adresseliste og trykte vedlegg, kunngjort annonse og de innkomne merknadene er oppsummert i planbeskrivelsen og innarbeidet i planforslaget. FORMÅLET MED PLANARBEIDET Hensikten med planarbeidet er å detaljregulere fritidsbebyggelse i et område som er benevnt N/F i den gjeldende reguleringsplanen for Jaer Gård, Roabakken. Detaljreguleringen skal regulere inn atkomstveg, tomter, parkering mv innen tidligere regulerte utbyggingsareal. En sentral del av planarbeidet blir også å vurdere antallet bruksenheter og graden av utnytting. Reguleringsplanen er utformet i samsvar med føringer som er gitt i kommunedelplanen for Øyer sør og ellers andre retningslinjer for utbygging av fritidsbebyggelse i Hafjellområdet. Øyer kommune har som ansvarlig myndighet konkludert med at planen ikke forventes å medføre vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn. Fritidsbebyggelse innen regulert fritidsformål Innen byggeområdene er det planlagt bygget hytter til fritidsformål. I gjeldende reguleringsbestemmelser er det for området benevnt N/F åpnet for at det skal kunne bygges inntil 18 enheter, fordelt på 12 tomter hvor det tillates tomannsenheter på 6 av disse tomtene. I dette forsalg til detaljregulering er det arbeidet med å tilpasse bygningskroppene på de aktuelle hyttene i større grad til terrenget i området, med smalere bygningskropper og sokkelløsning i det bratteste området. Dette er gjort for å unngå uheldige fyllinger og tilpasse hyttene mest mulig til terrenget. For å tilrettelegge for variasjon i utforming og for å opprettholde en effektiv arealbruk som legger til rette for det antall enheter som er redegjort for i tidligere reguleringsplan er det, der terrenget ligger til rette for det, planlagt tomannshytter også uten sokkel. Langs atkomstvegen vil hyttene bli plassert og trappet i terrenget i en parallell linje langs vegen. Denne bebyggelsen er noe mindre og er tilpasset det bratte terrenget. Visuelt vil denne bebyggelsen som blir liggende i fremkant dempe den noe større bakenforliggende bebyggelsen. Det er også en del eksisterende skog som ligger mellom nedfartsløypa og den nye bebyggelsen. Side 43 av 58

44 Sak 21/14 KONSEKVENSVURDERINGER Som grunnlag for konsekvensutredningene ble det også utarbeidet en samlerapport som vurderte alle disse temaene i sammenheng. Denne fikk navnet Samlerapport med hovedkonklusjoner fra temarapportene datert I forslaget til reguleringsplan som nå fremmes til behandling er det kun endringen av reguleringsformål fra fritids- og turistformål til rent fritidsformål på arealene benevnt N/F som endres fra gjeldende plan. Denne endringen er som tidligere beskrevet i samsvar med og derfor utredet i kommunedelplanen for Øyer sør. sør. Tidligere utredninger i forbindelse med kommunedelplanen for Øyer sør vil derfor kunne legges til grunn for endringsforslaget, siden endringen verken genererer mer trafikk, verken på vegsystem, eller i form av øvrig belastning for fjellområder, fritids eller for annen sårbar flora, fauna eller lignende. Beredskap og ulykkesrisiko - Risiko og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en egen risiko- og sårbarhetsanalyse datert som eget vedlegg til planen. Det er gjort en kort oppsummering av vurderingen og konklusjonen I analysen som bygger på en risikomatrise som følger av sannsynlighet for hendelse og konsekvens av hendelse (se ROS-analysen for utdypende forklaring). Ut fra sammenhengen mellom sannsynlighet og konsekvens er det i matrisen konkludert med at det er en risiko knyttet til fem aktuelle hendelser som krever tiltak (radon). Det vil derfor kun bli krevd tiltak i forbindelse med planen for hendelse nummer 5 siden det kun er denne hendelsen som er sannsynlig og kan ha en mindre alvorlig til alvorlig konsekvens uten at det gjøres tiltak. For de tre siste hendelsene vil det ikke automatisk bli krevd tiltak i forbindelse med reguleringsplanen. Hendelse nummer 5 radon; Det er ikke gjennomført eller registrert målinger med radon innen planområdet, men det er gjennomført sporadiske målinger og registreringer i Øyer kommune som viser til dels store konsentrasjoner av radon. Teknisk forskrift stiller krav til sikring av tiltak jfr. forskriftens Bygninger skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Konklusjon på virkninger for miljø og samfunn Forslaget til endring av reguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn jfr. Forskrift om konsekvensvurderinger. Det er derfor ikke utarbeidet eget planprogram eller egne konsekvensutredninger for planen. Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at planen ikke har betydelige eller avgjørende risiko- og sårbarhetsforhold som er knyttet til planområdet, eventuelle endringer som følger av planen eller tiltak som er hjemlet i den. Planen vil i all hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter, samfunn og miljø. Barn og unges interesser I henhold til plan- og bygningsloven skal planbeskrivelsen vise hvordan hensynet til barn- og unge er ivaretatt og hvordan medvirkningsprosessen er lagt til rette. For denne reguleringsendringen har representanten for barn og unge i kommunen mottatt varsel om oppstart. Siden denne reguleringen regulerer arealer som tidligere ikke har vært i bruk av barn og unge, vil ikke utbyggingen forringe barn- og unges interesser. Det er imidlertid et Side 44 av 58

45 Sak 21/14 viktig poeng at eventuelle støttemurer eller andre høydejusteringer som etableres innen planområdet sikres med gjerder og lignende. Energiforbruk Det er ikke lagt inn krav i reguleringsplanen som krever tiltak i form av nærvarmeanlegg eller tilrettelegging for tilkobling mot fjernvarmeanlegg siden det ikke er noen gitt konsesjon som gir hjemmel til å kreve tilknytning. I forbindelse med prosjektering av fritidshusene og øvrig bebyggelse vil det bli vurdert energieffektive løsninger for bebyggelsen. Universell utforming Ved nybygging og ombygging skal det vektlegges at all bebyggelse, fellesområder og utearealer skal få en funksjonell utforming for alle befolkningsgrupper. Planer og tiltak skal tilrettelegges for universell utforming, i samsvar med anbefalte løsninger i til en hver tid gjeldende veiledninger og forskrifter. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldslovens 7 er virkningene for naturmangfoldet vurdert etter lovens Det eksisterende kunnskapsgrunnlag er vurdert til å være tilfredsstillende jfr. kriteriene etter loven basert på tidligere registreringer og konsekvensutredning i overordnet plan. Det vurderes slik at tiltaket ikke vil medføre risiko for skade på naturmangfoldet. Kunnskapsgrunnlaget for å vurdere prinsippene for offentlig beslutningstaking etter naturmangfoldlovens 8-12 synes derfor tilstrekkelig ivaretatt. For naturmangfoldlovens del vises det til at vurderingen og vektleggingen av prinsippene i 8-12 er ivaretatt og at forholdet til bærekraftig bruk er vurdert tilstrekkelig jfr. 7. Vurdering: I planforslaget er det foretatt gjennomgang og vurderinger av planforslagets virkning for miljø og samfunn. Barn og unges interesser, energibruk, universell utforming og naturmangfold er belyst. Forholdet til trafikksikkerhet og barn og unges interesser er vurdert i risiko- og sårbarhetsanalysen. Innspill i forbindelse med varsel om oppstart er vurdert og innarbeidet i planforslaget. Endring av reguleringsformål i byggeområdet N/F fra kombinerte formål nærings- /fritidsbebyggelse til fritidsbebyggelse er i samsvar med utbyggingsformål gitt i kommunedelplan for Øyer Sør. Utarbeiding av detaljplan for området gir mer detaljert styring med utbygging av området og gjør reguleringsplanen oppdatert i samsvar med gjeldende plan- og bygningsloven. Bebyggelsen følger i hovedtrekk gjeldende plan med smale bygg, trappet i forhold til terrengfall, med sokkeletasje der forholdene ligger til rette for det. Endringer fra bruksareal til bebygd areal i planbestemmelser gir ingen store endringer. For hytter kjedet sammen er tillatt bruksareal 185 m2 og for hytter er bruksareal 150 m2. Omregnet til 2 etasjer og tillegg for veggtykkelser, gir dette ca. 100 m2 bebygd areal for hytter kjedet sammen og ca. 85 m2 for enkelt hytte. Side 45 av 58

46 Sak 21/14 Parkering medregnes ikke i bebygd areal (BYA). Rådmannen har ingen kommentarer til dette da terrengmessige forhold i området tilsier at parkering må lokaliseres og knytts tett opp til kjøreveg. Fotavtrykk/bebygd areal er tilnærmet i samsvar med gjeldende plan og endringene i planforslaget vil medføre svært små endinger. Foreslått parkering i område regulert til friluftsformål er en uheldig sammenblanding. Dette forholdet må avklares og løses på annen måte før sluttbehandling. Risiko og sårbarhet og konsekvenser for samfunn og miljø er utfyllende beskrevet i ROSanalyse og planbeskrivelse. De innarbeidede hensynssoner rundt bekk og gondoltrase er vurdert. Hensynssone for elv/bekkeflom avviker fra NVE s innspill til varsel om oppstart. I vurderingene utdypes dette nærmere av forslagsstiller og det refereres til kontakt med NVE mv. Risikoen for hendelse av punkt 4 Elve-/ bekkeflom : er vurdert til å være mindre sannsynlig med mindre alvorlig utfall. Det renner en bekk gjennom området under Gondoltraseen. Det er foretatt en vurdering av vannføring og internt smeltevann/overflatevann av Rambøll Norge AS V/Morten Røros på oppdrag fra Entreprenør Stenersen AS i forbindelse med igangsetting av vegbygging og VA-utbygging i området i I notatet fremgår det at lokalt smeltevann og overflatevann er tenkt håndtert lokalt. Takvann har utløp til terreng, og vann fra vegkroppen ledes i veggrøfter via stikkrenner. Rambøll konkluderer i sin rapport om at dette ikke vil medføre eller ha noen markant innvirkning på vannføringen i bekken som går gjennom området. Det er etablert en stikkrenne med DN1200, som er dimensjonert i samsvar med registrerte stikkrenner på denne bekken nedstrøms i feltet. Det er etablert et bekkeinntak for å sikre godt hydraulisk innløp, samt en energidreper nedstrøms som reduserer hastigheten ut av stikkrennen. Stikkrennen ble etablert og gravd ned våren Erfaring gjennom både flomperioden og smeltevannsperioden i Hafjell vår/sommer 2013 har vist svært positive resultater. Stikkrenna har svært god kapasitet, selv ved kontroll og tilsyn ved ekstremnedbøren og ismeltesesongen som var sommeren Grunnlaget for forslag til hensynssone på 20 m som vist på plankart, vurderes å ivareta situasjonen på en tilfredsstillende måte. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Jaer gård område N/F, med plankart, datert og reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Planens virkning for miljø og samfunn er beskrevet i vedlagte planbeskrivelse, datert Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 21/14 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Side 46 av 58

47 Sak 21/14 Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Jaer gård område N/F, med plankart, datert og reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Planens virkning for miljø og samfunn er beskrevet i vedlagte planbeskrivelse, datert Side 47 av 58

48 Sak 22/14 SAKSPROTOKOLL - REGULERINGSPLAN DETALJPLAN FOR ØYER HELSEHUS SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 13/391 Saksnr.: Utvalg Møtedato 22/14 Planutvalget /14 Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart for reguleringsplan Øyer helsehus sist revidert Reguleringsbestemmelser for Øyer helsehus sist revidert Planbeskrivelse for Øyer helsehus datert ROS-analyse for Øyer helsehus Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Kommunestyrets sak 74/13 i møte Forprosjekt Øyer helsehus, Særutskrift fra PU-sak 2/14, Merknader ved offentlig ettersyn Sammendrag: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Øyer kommunestyre reguleringsplan for Øyer helsehus slik den har ligget ute til offentlig ettersyn med rådmannens forslag til endringer. Saksutredning: PLANPROSSESS Planutvalget vedtok i møte , sak 2/14, å legge reguleringsplan for Øyer helsehus ut til offentlig ettersyn. Brev ble sendt naboer, berørte parter og regionale myndigheter og annonsert i GD Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet 6 merknader til planforslaget. Disse er her gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer. 1. Oppland fylkeskommune, mail av Oppland Fylkeskommune betegner plandokumentet som godt gjennomarbeidet og strukturert, men etterlyser hvordan medvirkning er lagt til rette i prosessen. Dette gjelder blant annet beboere og ansatte på sykehjemmet. Dette bør synliggjøres i endelig plan. Positivt at kommunen vektlegger universell utforming og vektlegging av sosiale møteplasser. Betydningen av gode og lett tilgjengelige uteområder, både visuell utsikt til slike og tilgang til disse er helsefremmende. Rådmannen tar merknadene til etterretning. I forbindelse med oppstart av planarbeidet ble det avholdt møte med naboer og berørte parter på Tretten Side 48 av 58

49 Sak 22/14 sjukehjem (nå Øyer helsehus). Møtet ble annonsert i GD og naboer, berørte parter mv. ble orientert om møtet i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet i brev av I møtet ble det orientert om planarbeidet og arbeidet i byggekomiteen for utbygging av Øyer helsehus. Forslag til utbygging i form av utarbeidet skisseprosjekt ble presentert. Det ble stilt spørsmål til utbygging og gitt svar fra kommunens representanter i møtet. Spørsmål om byggehøyder mot nordvest, ny foreslått adkomstveg til Øvregata gjennom hage til boligeiendom sør for In2 i planforslaget. Denne vegen er senere tatt ut ved utarbeiding av planforslaget. Ansatte og beboere har medvirket med innspill til byggekomiteen for Øyer helsehus gjennom referansegruppe for utbyggingen. Denne er fortløpende orientert og medvirket i forhold til utbyggingsplanene og arbeidet i byggekomiteen. Planforslaget bygger på utbyggingsforslaget fra byggekomiteen. 2. Fylkesmannen i Oppland, brev av Fylkesmannen i Oppland beskriver planforslaget som gjennomarbeidet og ryddig fremstilt. De er positive til planforslagets forhold til universell utforming og synes det er bra at utearealer rundt institusjonen planlegges med gang- og sykkelveg. Det er innarbeidet trivselsskapende tiltak med grøntareal, møteplasser i parklignende områder. De anbefaler å involvere kommunens eldreråd i den videre planprosess og forutsetter at plandokumenter utformes universelt og presenteres slik at aktiv medvirkning kan gjennomføres. Parkering på plankart og bestemmelse mangler samsvar. Parkering er ikke synliggjort på plankart. Området berøres av gul støysone, jf. varsel innspill om oppstart, og dette må tas hensyn til i planforslaget. Tema støy må belyses ut over bestemmelse pkt Planen kan ikke vedtas før konsekvenser av støy er synliggjort og nødvendige tiltak vist i reguleringskart og bestemmelser. Dette forventer fylkesmannen blir innarbeidet før sluttbehandling. Fylkesmannen ber det settes et tydeligere krav til vannbåren varme. De etterspør også vurderinger om det kan være hensiktsmessig å sette krav til lavenergibygg eller passivhus standard for ny bebyggelse. Rådmannen tar merknadene til etterretning. Kartutsnittene viser gul støysone mot bebyggelsens nordvestre hjørne. I planområdet er det vist en gul støysone (Støykart Statens vegvesen). Terrenget her er sterkt fallende og lite egnet for uteopphold for denne målgruppen beboere. Side 49 av 58

50 Sak 22/14 Den planlagte utbyggingen og ombyggingen berører ikke gul støysone da utbyggingsområdet ligger mot vest. Krav til dokumentasjon og tiltak der dokumenterte støynivåer krever det, følger plan- og bygningsloven og bestemmelser i teknisk forskrift (TEK 10) og rådmannen ser ikke behov for å innarbeide krav som allikevel følger av gjeldende lovverk og forskrifter. Det foreslås allikevel innarbeidet krav til utredning av tiltak i rekkefølgebestemmelse for utbygging der fremtidig utbygging og opparbeiding av utomhusområder berører gul støysone. Manglende samsvar mellom plankart og bestemmelser for parkering er rettet/samordnet mellom plankart og bestemmelser. Utbygging er planlagt etter normer og krav til isolasjon og energibruk satt i TEK 10, - det foreligger et detaljprosjekt som skal ut på anbudskonkurranse april/mai Oppvarming av bebyggelsen skal gjøres i form av energibrønner med varmepumper og vannbåren distribusjon av varme, samt forvarming av forbruksvann. Denne løsning gir samlet en vesentlig energigevinst med dagens varmepumper som har en virkningsgrad ca. 1:4 eller mer. Det vil si at bruk av ¼ del av energibehovet utgjør bruk at elektrisk strøm og varmepumpe gir en firedobling av energimengden. Dette gir totalt sett en stor miljøgevinst. Pensjonistlaget har vært orientert om planer for utbygging av Øyer helsehus i møte 4. november 2013 på Hafjell Hotell & Apartments. Eldrerådet og de eldres interesser vurderes ivaretatt gjennom referansegruppe for utbyggingen/rådgivere for byggekomiteen. Referansegruppen består av ansatte og pårørendeforening. Referansegruppa har vært høringsorgan og rådgivere for byggekomiteen. Det har vært avholdt 3 møter i referansegruppa. Referansegruppa vil fortsette sitt arbeide i forbindelse av detaljutforming av utbyggingsplanene. Situasjonsplan utbyggingsforslag Side 50 av 58