65/418 BOLIG MED HYB EL OG GARASJE DI SPENSASJON OG RAM METI LLATELSE, TI MREHAUGVEGEN, GE ILO

Transkript

1 Geiloark AS Lienvegen 155 B 3580 GEI LO Deres ref. Vår referanse Dato Delegert sak 16/ Utvalg for plan og utvikling 65/418 BOLIG MED HYB EL OG GARASJE DI SPENSASJON OG RAM METI LLATELSE, TI MREHAUGVEGEN, GE ILO Byggeplass: Timrehaugvegen 44 A Tiltakshaver: Elisabeth Ellingsen Adresse: Kalfarlien 7 /5022 BERGEN Søker: Geiloark AS Adresse: Lienvegen 155 B/3580 GEI LO Tiltakstype: 112 Enebolig med hybel eller sokkelleilighet Tiltaksart : Nytt bolig - boligformål over 70 m2 Søknad om rammetillatelse m ottatt: Andre opplysninger: Grad av utnytting Matrikkelareal Bruksareal (BRA) Bygd areal (BYA) U = 0,3 233,6 m 2 246,3 m 2 156,3 m 2 VEDTAK: Med hjemmel i plan - og bygningsloven 19-2 innvilger Hol kommune s øknad om dispensasjon fra bestemmelsen om utnyttelsesgrad i reguleringsplan for Geilo, sentralområde t. Kommunen mener at en dispensasjon der det tillates en U - grad = 0, 3 ikke vesentlig vil tilsidesette formålet med den innregulerte utnyttelsesgrad på 0,15. Det dispenseres også for at det kan bygges 3,2 meter innenfor regulert byggegrense langs veg. Kommunen legger vekt på at det innenfor samme planområde tidligere er innvilget flere dispensasjonssøknader med samme utnyttelse (U = 0,3) og at de deler av garasje overbygg som kommer innenfor byggegrense la ngs veg ikke hindrer en framtidig gang - og sykkelveg langs Timrehaugvegen. Det forutsettes at frisiktsonen i kryss blir opprettholdt og muligheten for framtidig gang - og sykkelveg langs Timrehaugvegen ikke hindres. Med hjemmel i plan - og bygningsloven 20-1 og 21-4 blir rammesøknaden godkjent med følgende vilkår: 1. Tiltaket må utføres i henhold til Plan - og bygningsloven, gjeldende forskrifter og de lokale bestemmelser. 2. Det må foreligge godkjenning for sanitærabonnement fra Hol kommune og tilkopling til g odkjent vann - og avløpsnett. 3. Tillatelsen faller bort etter 3 år jfr. plan - og bygningsloven Igangsetting av tiltak er avhengig av at rammetillatelsen følges opp med en igangsettingstillatelse. Ålmannvegen 8 Tlf: E - post: 3576 HOL Faks: postmottak@hol.kommune.no Org.nr:

2 Erklæring av ansvarsretter: Ansvarlig søker er ansvarlig for at tiltaket er dekket med ansvarsretter for SØK, PRO, UTF og KONT jf. pbl Det er ansvarlig søker som er ansvarlig for å sørge for at kommunen har den til enhver tid oppdaterte gjennomføringsplanen, at alle ansvarsområder er dekket, og at endringer, mangler og opphør av ansvarsretter meldes til kommunen jf. SAK bokstav d, jf. pbl Ansvarsrettene kan trekkes tilbake i samsvar med plan- og bygningsloven Ansvarsrett opphører ved utstedelse av ferdigattest jf. pbl Kommunen kan gi pålegg om retting eller utbedring innen fem år etter at ferdigattest er gitt jf. pbl Følgende tegninger godkjennes: Type tegning Dato Tegn.nr/merket. Situasjonsplan A10-1 Terrengsnitt/snitt A30-1 Fasadetegninger A40-1 og A40-2 Plantegninger A20-1 og A20-2 Kommunen plikter å føre eksisterende og ny bygningsinformasjon i Matrikkelen jf. matrikkellova ledd. Saksopplysninger: Geiloark AS søker om rammetillatelse og dispensasjon fra reguleringsplan for Geilo, sentralområdet for bygging av bolig med leilighet i underetasje. Tidligere e r det to ganger søkt om dispensasjon for en høyere utnyttelse av tomta, sakene ble avslått av Utvalg plan og utvikling den og Det søkes nå om utnyttelsesgrad på 0,3, og om bygging innenfor regulert byggegrense langs Timrehaugvegen. Søkers tomt er på 674,8 m 2 og ligger med kommunal veg langs to sider. Tomten ble fradelt i Ved fradelingssøknaden ble det sendt inn situasjonskart som viser en vesentlig mindre bolig enn den som nå omsøkes. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Søkers argumenter: Utnyttingsgrad: Det søkes dispensasjon fra utnyttingsgrad i gjeldende plan fra Det søkes om tillatelse til utnytting 0,30 i tråd med godkjente tiltak i området. Dette begrunnes med at det er en gammel plan og at tillatelse til deling av tomt vitner om ønske om fortetning av boliger i sentrum. Tomta ligger sentralt til både i forhold til sentrum og skoleidrettsområdet. Byggegrense veg: Det søkes dispensasjon fra 12 meter byggegrense fra midte veg Timrehaugvegen (nedgravd garasje) og Slåttalivegen. Timrehaugvegen: Deler av garasjen blir liggende 1,8m utenfor byggegrensa på 12m fra midte veg.terrasse 3,2m. Utvidelse av veg eller bygging av sykkelveg skal derfor ikke komme i konflikt med utbyggingen. Tomtas stiger jevnt bratt oppover. Bygget blir liggende omtrent 2 meter over Timrehaugvegen. Slåttalivegen: Det er i reguleringsplanen ikke tegnet inn byggelinje langs denne vegen. 10/1-6 Side 2

3 Reguleringsplan: Reguleringsplanen for Geilo, sentralområdet stiller krav om tomtedelings- og bebyggelsesplan. Planen er fra 1977 og man skal legge til grunn forståelsen av begrepet tomtedelings- og bebyggelsesplan i henhold til bygningsloven av Slike planer skal ikke sendes ut på offentlig ettersyn, men det er tilstrekkelig at berørte grunneiere varsles. Kommunen mener at den fremlagte og nabovarslede situasjonsplanen gir et godt nok grunnlag, sammen med reguleringsplanen, for den videre søknadsbehandlingen. Det kan, i henhold til planbestemmelsene, på tomta oppføres boliger i inntil 2 etasjer, frittstående, som rekkehus eller som kjedehus, i samsvar med fastsatt utnyttingsgrad og bebyggelsesplan som godkjennes av bygningsrådet. For hver leilighet skal det avsettes plass for 1 garasje samt plass for oppstilling av minst en bil. Reguleringsplankartet fastsetter en utnyttelsesgrad på U = 0,15. Uttale fra teknisk avdeling i Hol kommune: Det søkes dispensasjon fra 12 meter byggegrense fra midte veg Timrehaugvegen (nedgravd garasje) og Slåttalivegen. Teknisk etat kan ikke se noe negativt i tiltaket, så lenge siktsonene blir opprettholdt, og mulighet til fremtidig gang- og sykkelveg langs Timrehaugvegen ikke kommer i konflikt med utbyggingen. Vurdering: Det er dispensasjonsdelen av søknaden som her behandles. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak gjeldende plan eller lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven kapittel 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som planog bygningsloven fastsetter. Kommunen må ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. Videre må en eventuell dispensasjon kunne begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i saken, for å unngå at det skapes en uheldig presedens. Det søkes om dispensasjon fra utnyttelsesgraden på U = 0,15 slik at man kan utnytte tomta med U = 0,3. I tillegg søkes det om dispensasjon fra regulert byggegrense langs Timrehaugvegen. Det er planlagt to bilplasser i garasje og en plass ute på terreng. I forhold til planbestemmelsene mangler eiendommen da en parkeringsplass men det vil være mulig å parkere også utenfor garasjeportene slik at eiendommen vil disponere tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser. Deler av garasje med overbygg kommer 3,2 meter innenfor 12 meters byggegrense langs Timrehaugvegen. Teknisk avdeling i Hol kommune har uttalt seg til denne delen av søknaden og mener tiltaket ikke medfører noe negativt så lenge frisiktsonen i kryss blir opprettholdt og muligheten for framtidig gang - og sykkelveg langs Timrehaugvegen ikke hindres. Formålet med en utnyttelsesgrad på 0,15 er å regulere bygningsmasse i forhold til uteoppholdsarealer, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Ved tolking av reguleringsbestemmelser skal det regelverket som gjaldt på vedtakstidspunktet legges til grunn for tolkingen. I henhold til byggeforskriften av 1969 og NS 848 er utnyttelsesgraden forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelse og brutto tomteareal inklusiv halvparten av tilstøtende vei. Byggeforskriften av 1969, fastsetter at brutto gulvareal i bygningen skal legges til grunn ved beregning av utnyttingsgrad. Bruttoareal er definert i Norsk Standard og definert som areal av gulv regnet til ytterside av omgivende vegger og andre bygningsdeler. I bruttoarealet medregnes måleverdig kjeller. 10/1-6 Side 3

4 Søkers tomt er på 674,8 m 2 og har offentlig veg på to sider. Oppmålingsavdelingen i Hol har beregnet arealet til tilstøtende veger til 202, 8 m 2 slik at brutto tomteareal blir tilnærmet 878 m 2. I det prosjekterte tiltaket er det planlagt boligareal og garasje i underetasje med terrasse oppå garasjearealet. Garasjearealet skal, i henhold til de bestemmelsene som gjaldt på vedtakstidspunktet for planen, være med i beregning av utnyttelsesgraden. Brutto boligareal er i følge søknaden 263,4 m 2. Ved å beregne utnyttelsesgraden etter gjeldende bestemmelser fra 1977 vil man for tiltaket få en utnyttelsesgrad som vil være på 0,3. Søkers begrunnelse om at det er en gammel plan forstås og det er fra kommunen signalisert at en utnyttelse inntil U = 0,3 vil kunne godkjennes. Kommunen har tidligere innenfor samme planområde gitt flere dispensasjon for bygging med utnyttelsesgrad inntil og lik U = 0,3. Utnyttelsesgraden er i reguleringsplanen satt til 0,15. Denne utnyttelsesgraden er satt i henhold til boligstørrelse på 1970 tallet og kommunens erfaring er at denne utnyttelsesgraden ikke er tilstrekkelig for å imøtekomme dagens krav, blant annet til størrelse på garasje til eneboliger. Det er også et av kommunens mål å tilrettelegge for variert boligtilbud. Bygging i sentrumsnære områder bør etter kommunens mening skje med større utnyttelsesgrad av eiendommene. Søknaden er også begrunnet med at tillatelse til deling av tomt vitner om ønske om fortetning for flere boliger nært sentrum av Geilo. Timrehaugen er ett område med spredt bolig og hyttebebyggelse der tomtene til dels er forholdsvis store. Området preges av gammel furuskog som er ett viktig landskapselement for Geilo. Kommunen mener at en utnyttelse inntil U = 0,3 vil kunne godkjennes selv om denne tomta vil bli høyere utnyttet enn de fleste tomtene i nærområdet. Kommunen mener tiltaket ikke vesentlig vil tilsidesette hensynet som bestemmelsen skal ivareta. Kommunen mener også at det allerede er skapt en presedens for at tomter innenfor samme planområde kan tillates utbygd med utnyttingsgrad U = 0,3. Naturmangfoldloven: Selv om det her dreier seg om forhold i en reguleringsplan, mener kommunen at man bør foreta en vurdering av naturmangfoldloven da reguleringsplanen snart er 40 år gammel. Det følger av naturmangfoldloven 7 at kommunen skal legge til grunn prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 i sin dispensasjonsvurdering. Kommune har sjekket tilgjengelige databaser (artsbase.no, skogoglandskap.no, naturbase.no) og kan ikke finne at omsøkte eiendom er i konflikt med etter berører truede eller sårbare arter, naturmiljø eller landskap. Kommunen mener at man har tilstrekkelig grunnlag til å kunne fatte et vedtak. Da kommunen mener at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig er det ikke behov for å vurdere prinsippene i naturmangfoldloven Samlet vurdering: Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at alle kravene som gis i bestemmelsen må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Kommunen mener at tiltaket ligger innenfor den praksis kommunen tidligere har tillatt innenfor samme planområde og således ikke vesentlig tilsidesetter formålet med reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelse. Kommunen mener heller ikke at de deler av garasjen som kommer innenfor byggegrense langs Timrehaugvegen vesentlig tilsidesetter de forhold planen er ment å ivareta. Fordelene ved innvilgelse av dispensasjonene er etter kommunens syn større enn ulempene ved å avslå den. 10/1-6 Side 4

5 Med vennlig hilsen Håvard Veslehaug Leder plan, byggesak og landbruksavdelingen Ola Tore Kirkeluten Byggesaksbehandler Godkjent og ekspedert uten underskrift Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Buskerud. Klagefristen er tre uker regnet fra den dagen vedtaket kom frem. Klage skal sendes til Hol kommune, 3576 Hol. De må opplyse hvilket vedtak De klager på, endringer De ønsker, og de grunner klagen støtter seg på. Klagen må underskrives. De må også opplyse hvilken dato vedtaket kom frem dersom De klager så sent at det er uklart om klagefristen er ute. Selv om det er adgang til å klage kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan fremme krav om utsatt iverksetting av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er behandlet. Vedtak om utsatt iverksetting kan ikke påklages. 10/1-6 Side 5