ETTRINN PBL 20-3 OPPFØRING AV TO ENEBOLIGER OG GARASJE GNR 55 BNR 34 - KVARTSVEIEN 14, ÅMOT

Transkript

1 Trevaren Modum AS/ Eventyrhytter AS Strandgata ÅMOT Arkivsak Arkivkode Etat/Avd/Saksb Dato 15/2588 GNR 55/34 TEK/ALM/MG MELDING OM DELEGERT VEDTAK ETTRINN PBL 20-3 OPPFØRING AV TO ENEBOLIGER OG GARASJE GNR 55 BNR 34 - KVARTSVEIEN 14, ÅMOT Saken er behandlet som saksnr TEK 71/16. Det underrettes herved om følgende vedtak gjort etter delegert fullmakt i følge kommunestyrevedtak av : Saken godkjennes i henhold til plan- og bygningsloven 20-3, TEK 10 og mottatt søknad. I medhold av plan- og bygningslovens 19.2 gis det dispensasjon fra regulert byggelinje mot vei for plassering av garasjen delvis over regulert byggelinje. Dispensasjonen er gitt med følgende vilkår: Garasjen skal plasseres på samme høyde eller lavere enn på eiendommen gnr/bnr 55/35 Garasjen må ha lav takvinkel Avstanden mellom garasjen på naboeiendommen og den nye garasjen må være minst nødvendige vedlikeholds avstand. Det knyttes følgende vilkår til godkjenningen: 1. Det må sendes inn oppdatert tegningsgrunnlag for garasjen som er i henhold til vilkårene i dispensasjonen for godkjenning. Tegningsgrunnlaget skal også varsles naboen gnr/bnr 55/ Betingelsene i kommunens godkjenning av søknad om av sanitærabonnement etterkommes. 3. Elektronisk datafil ( kof- sosi-fil) med koordinatfestede bygningshjørner skal oversendes kommunen når grunnmur/plate er støpt. Vedlagte erklæringer om ansvarsrett tas til etterretning. Teknisk etat Telefon: Postadresse: Postboks 38, 3371 Vikersund Bankgiro: post@modum.kommune.no Org. nr.:

2 Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, herunder endelig inn målt plassering av tiltaket, jf. byggesakforskriftens 8-1 og evt Tiltaket vil bli registrert i Matrikkelen, landets offisielle register over eiendommer, adresser og bygninger. Saksbehandlingsgebyr i henhold til regulativet kr ,- blir tilsendt tiltakshaver. Med hilsen Nicole Kunkel-Torgersen Fagleder byggesak Marita Grande Byggesaksbehandler Kopi til: Hoveng Borettslag AL, V/ Turid Hilsen, Kvartsveien ÅMOT Turid og Otto Aasand, Kvartsveien 12, 3340 ÅMOT Advokat Erik Blaauw Evensen, Pb 324, Bragernes, 3001 DRAMMEN

3 Saksopplysninger Gnr./bnr: 55/34 Adresse for tiltak: Kvartsveien 14, 3340 Åmot Tiltakshaver: Trevaren Modum AS, Strandgata 70, 3340 Åmot. Ansvarlig søker: Trevaren Modum AS, Strandgata 70, 3340 Åmot Gjelder: Oppføring av to eneboliger og dobbelgarasje Bebygd areal: 159,8 m 2 for boligene og 43,6 for garasjen Antall etasjer: 2 for boligene og 1 for garasjen Søknaden Søknaden omfatter oppføring av to eneboliger som er bundet sammen av 2 sportsboder på 5,4 m 2 hver. Eneboligene er i en etasje med underetasje, sportsbodene binder eneboligene sammen i underetasjen og avstanden mellom boligene er 3,6 m. Eneboligene er plassert på kote 123,1 m. Det er også søkt om å oppføre en dobbel garasje. Det var først sendt inn en søknad om oppføring av tomannsbolig på eiendommen mottatt Søker valgte å endre tiltaket til ovennevnte da det var i strid med reguleringsplanen og ny søknad ble mottatt kommunen Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Jellumhagen vedtatt med mindre vesentlige endringer av Eiendommen er regulert til enboligbebyggelse. Eiendommen omfattes også av kommuneplan , vedtatt revidert Nabovarsel Naboer og gjenboere er nabovarslet i samsvar med bestemmelsene i pbl. 21-3, og det er kommet inn merknader mot tiltaket. Hoven Borettslag v/ Turid Hilsen har kommet med merknader mot tiltaket: Det vises til at eiendommen er regulert for enebolig og man lurer på om de trafikale konsekvensene med to boenheter er avklart med kommunen. Det bes om at boligene og garasjen bli plassert slik at de ikke er til urimelig sjenanse for naboeiendommene. Turid og Otto Aasand har kommet med flere protester mot tiltaket: De viser til at kjedehuset er plassert på kote 123,3 m mens deres hus er plassert på 121,1 m og ber om at boligene blir plassert på samme nivå som deres bolig kompensert for naturlig høydeforskjell mellom eiendommene. I tillegg påpeker de alltid har trodd at det kun kan bygges enebolig på Kvartsveien 14, ikke kjedehus, og viser til bestemmelsene i reguleringsplanen som tillater enebolig i en etasje.

4 Det protesteres mot plasseringen av garasjen, da denne blir liggende sørvest for deres bolig og vil være meget sjenerende. Den vil hindre utsikt, og den vi være estetisk skjemmende i nabolaget. Det vises til at frittstående garasjer i området bygges i plan med hovedveien og man mener det vil være en bedre løsning om garasjen blir lagt plant med gatenivå. Det påpekes videre at det kan bli utfordrende å snu på tomten og at man derfor må rygge ut i veien, noe som kan skape farlige trafikksituasjoner. Videre påpekes det at det vil bli større trafikk med to enn en boenhet. Naboen ønsker ikke den omsøkte plasseringen av garasjen, man føler seg murt inne og derfor er plasseringen uakseptabel for dem. De ber om at garasjen blir plassert på gatenivå vegg i vegg med deres garasje. De mener denne plasseringen vil gi eiendommen bedre uteareal og være til mindre sjenanse for de nye boligene i prosjektet. De mener garasjens plassering vil være til sjenanse for beboerne da den vil skygge for sollys og utsikt. For dem som naboer vil den gi vesentlig mindre sollys, utsikt og trivsel noe som vil medføre trivsel- og verdiforringelse av deres eiendom. Det protesteres på det sterkeste mot at det gis dispensasjon fra byggelinjen mot veien og det ikke har noe betydning at garasjen er senket 0,5 m ned i terrenget. Det vises til at innkjøringen til boligen skal foretas med en 180 grader sving over Midtkrafts eiendom, der det står en trafokiosk. Er det klarert Midtkraft at denne innkjørselen blir godkjent? Det stilles også spørsmål til om eiendommens grad av utnyttelse vil bli oversteget som følge av tiltaket, med boligene, garasjen og 4 parkeringsplasser på terreng. Advokat Erik Blaauw Evensen har på vegne av nabo Otto Aasand protestert mot tiltaket: Det vises til at tidligere reguleringsplan for Enerhagen II Jellumhagen fra 1970-tallet hadde bestemmelser som skilte mellom oppføring av eneboliger for visse parseller (nr.1-19 og ) og for oppføring av eneboliger/kjedehus for parseller og Det påpekes at hverken hans klient eller naboeiendommen ga adgang til oppføring av kjedehus. I forbindelse med endring i reguleringsplan for området fra er dette skillet ikke opprettholdt. Det vises til at hans klient ikke har mottatt noe varsel om evt. Endringer i reguleringsplanen, til tross for at han var direkte berørt. Hadde han mottatt varsel så ville han ha protestert mot dette. Det hevdes at det foreligger en saksbehandlingsfeil som kan ha betydning for gyldighetene av reguleringsplanen og det bes om at man får tilsendt saksfremlegget i forbindelse med reguleringsplanen av Det vises til at det på gnr/bnr 55/34 nå søkes om å få bygge en kjedet enebolig på tomt som var omfattet av begrensningen med hensyn til bygging i den tidligere reguleringsplanen og det bes om at tiltaket avslås. Det bes også om at garasjen blir avslått da den enkelt kan plasseres på en annen måte uten at det kommer i konflikt med naboers interesser.

5 Ansvarlig søkers tilsvar til protester: Ansvarlig søker påpeker at boligen er plasser på omtrent samme kotehøyde som naboen, med kompensasjon for høydeforskjellen i terrenget. Foreslått plassering på kote 123,3 m tilsvarer omtrent samme kotehøyde som nabo 121,2 m med kompensasjon for høydeforskjellen i terrenget. Høydeforskjellen blir på 2,1 n noe som ligger i underkant av forskjellen på høydekotene som er inntegnet på situasjonskartet. Boligene ligger lavt i terrenget og kan ikke plassers lavere da det må tas hensyn til nabo mot syd og fremtidig beboere og deres behov for uteareal. Søker er enig at de fleste i området har garasje med innkjøring fra gateplanet, men de mener det ikke passer for deres tomt. Søker mener også at plasseringen av garasjen ikke er så skjemmende i nabolaget som nabo påpeker. De viser også til at nabo på sydsiden av deres tomt og tilsvarende plassering av garasjen. Søker mener også at plasseringen ikke vil skape farlige trafikksituasjoner, men heller motsatt i forhold til en garasje med innkjøring direkte fra gateplanet. Søker påpeker at han mener at plasseringen for bebyggelsen ikke vil være til sjenanse for naboeiendommene med solforhold og utsikt og at de også har senket garasjen 0.5 m lengre ned i terrenget. Kommunens vurdering av protestene Modum kommune mener boligene er godt tilpasset eiendommens bratte terreng. Boligene er lagt inn i terrenget på en god måte for å gi eiendommen et tilfredsstillende uteareal og plassering i høyde i forhold til naboer. Kommunen mener slik boligene er plassert inn i terrenget er en arkitektonisk god løsning for eiendommen og nabobebyggelsen. Kommunen mener også Kvartsveien tåler denne økningen i trafikken tiltaket medfører. Reguleringsplanen er ikke endret slik advokaten påstår, slik at denne delen av protesten er ført frem på feile premisser. Det som er riktig er at de to eneboligene som er bundet sammen av to sportsboder er oppført på en tomt som i reguleringsplanen er avsatt til enebolig. I henhold til reguleringsplanen er det er tillatt å oppføre enebolig med underetasje mot fallende terreng. Hva er så et kjedehus? Det er for så vidt et springende punkt. Er kjedehus og to eneboliger som er kjedet sammen av sportsboder det samme? Kommunen mener to eneboliger bundet sammen med sportsbod ikke er det samme som et kjedehus. På kommunens nettside ligger reguleringsplanens illustrasjon av kjedehus. Kun tre kjedehus er illustrert, og alle er illustrert med tre boenheter. Ingen kjedehus er illustrert med to boenheter. I tegnforklaringen er kjedehus angitt som hus i to etasjer knyttet sammen med i første etasje. På den samme illustrasjonen er det til og med illustrert eneboliger som er kjedet sammen. Planen skiller likevel kun på områder hvor kjedehus kan bygges og eneboliger kan bygges, ikke på hvor eneboliger og eneboliger i kjede kan bygges. Modum kommune mener derfor at eneboligene som er bundet sammen med sportsbod ikke er det samme som kjedehus og at boligene er i henhold til reguleringsplanen.

6 Reguleringsbestemmelsene har en formulering om at "bygningsrådet" kan bestemme at garasjer skal settes opp mot byggegrensen. Otto Aasand har ovenfor kommunen fremholdt at han vil kunne tillate at en ny garasje blir bygget inntil hans garasje (protesterendes garasje). En ny garasje bygget inntil protesterendes garasje i eiendomsgrensen antas å være litt bedre løsning for begge eiendommene. Men kommunen mener likevel at den foreslåtte plasseringen på eiendommen er innfor det som er tillatt i området tidligere. Kommunen vil likevel stilles strengere krav til plassering av garasjen i terrenget og krav til lav takvinkel, se vilkår under avsnitt dispensasjon. Det foreligger skriftlig samtykke av eier av gnr/bnr 55/29 for å kunne kjøre over eiendommen og kunne brukes eksisterende avkjørsel her. Vedrørende eiendommens grad av utnytting som følge av tiltaket, kommuneplanen tillater 25% BYA. Eiendommens grad av utnytting som følge av tiltaket er bebygd areal av boligene + garasjen + 4 parkeringsplasser på terreng delt på tomtearealet, 159,8 m ,6 m 2 + 4x18 m 2 delt på 1131,7 m 2 noe som gir 24,33% BYA. Slik at tiltaket er i henhold til krav i kommuneplanen vedrørende grad av utnyttelse. Dispensasjon Plan- og bygningslovens 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det søkes om dispensasjon for plassering av garasjen delvis over byggelinjen mot vei. I søknaden om dispensasjon har ansvarlig søker anført at de ønsker å plassere garasjen delvis over byggelinjen på samme måte som naboen og andre i nærområdet har fått dispensasjon for å gjøre. Naboen, eier av gnr/bnr 55/35, har protestert mot å gi dispensasjon fra byggelinjen mot vei. Kommunen oppfatter at det protesteres mest mot plasseringen av garasjen og at man ønsker at garasjen skal plassers inntil egen garasje, se nabovarsel under protest fra Turid og Otto Aasand. Hensynet bak bestemmelsen er at man ønsker å få en linje mot veien som ikke er bebygget, sikre frisikt og trygg avkjørsel. Kvartsveien har veikategori A1 og der de ikke er regulert byggelinjer tillater kommunen at garasjer kan plasseres 5,5 m fra midt regulert vei. Garasjen blir liggende 5,5 m fra kant regulert vei, vil ikke hindre frisikt i Kvartsveien og legger seg omtrent på linje som andre garasjer i området. I tillegg skal det ikke lages en egen avkjørsel fra eiendommen ut i Kvartsveien, men eiendommen skal kjøre over eiendom gnr/bnr 55/29 og bruke eksisterende avkjørsel fra denne eiendommen. Det er en stor fordeler å få samlet avkjørsler fra regulert vei og noe som gir en større trafikksikkerhet. Kommunen vil påpeke at det er gitt flere tillatelser for tilsvarende plassering av garasjer over byggelinjen i området.

7 Kommunen mener at tiltaket ikke tilsidesetter hensynet med bestemmelsen det skal dispenseres fra og at fordelene ved å gi dispensasjon fra byggelinjen er større enn ulempene. Derfor gir kommunen dispensasjon for plassering av garasjen delvis over byggelinjen som vist på kartet. Dispensasjonen gis med følgende vilkår: Garasjen skal plasseres på samme høyde eller lavere enn på eiendommen gnr/bnr 55/35 Garasjen må ha lav takvinkel Avstanden mellom garasjen på naboeiendommen og den nye garasjen må være minst nødvendige vedlikeholds avstand Før bygging av garasjen, må oppdatert tegningsgrunnlag sendes inn til kommunen, som er i henhold til vilkårene i dispensasjonen, for godkjenning. Tegningsgrunnlaget skal også varsles naboen gnr/bnr 55/35. Visuelle kvaliteter Boligene har en typisk norsk enebolig utforming i en etasje med underetasje, saltak og stående panel. Kommunen mener boligene er tilpasset området i stil på en god måte. Boligene legger seg omtrent på samme linje som den andre bebyggelsen i nærområdet. I tillegg er boligene lagt inn i terrenget på en god måte for å gi eiendommen et tilfredsstillende uteareal og plassering i høyde i forhold til naboer. Kommunen mener slik boligene er plassert inn i terrenget er en arkitektonisk god løsning for eiendommen og nabobebyggelsen. Modum kommune mener derfor at tiltaket har gode arkitektoniske og visuelle kvaliteter og derfor er i henhold til pbl og Konklusjon Under henvisning til det som er anført foran mener Modum kommune at tiltaket er i samsvar med den samlede plan- og bygningslovgivningen og kan godkjennes. Naturmangfoldloven Søknaden er blitt vurdert etter Naturmangfoldloven av 19. juni Kommunen har ingen opplysninger om at tiltaket vil berøre naturmangfoldet, og det anses derfor at risikoen for skade på naturmangfoldet er liten ved gjennomføring av tiltaket. Klageadgang Dette vedtaket kan påklages jf. Forvaltningslovens kap. 6. Frist for å klage er 3 uker etter mottakelse av dette brevet. En ev. klage skal være grunngitt og undertegnet. Klagen sendes til: Modum kommune, Postboks 38, 3371 Vikersund eller post@modum.kommune.no Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken.