RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: 16/312 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: Fornyet søknad om påbygg/takterrasse.sted: Strandgata 2, gnr. 16 bnr. 312.Tiltakshaver: Kjell MacDonald AS Søker: Myraker arkitekter AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 53/16 Miljø- og teknisk komité /16 Bystyret /16 Bystyret Rådmannens innstilling: Risør bystyre gir ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum, 1, 2.2 og 2.3, jfr i plan- og bygningsloven, for påbygg/takterrasse. Begrunnelse: Hensikten bak disse bestemmelsene og pkt. 1-3 i planens hovedmålsettinger settes vesentlig til side fordi påbygget dels vil skjule den bakenforliggende bebyggelsen, og det er den gamle, historiske bebyggelsen som er grunnlaget for Risør sin nasjonale bevaringsverdi og opplevelsen av denne vil forstyrres av påbygget.

2 Vedlegg: 1 Opphever bystyrets vedtak - Søknad om påbygg Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr. 312 Tiltakshaver: Kjell MacDonald AS Søker: Myraker Arkitekter AS 2 Søknad om dispensasjon 3 Tegninger A3 4 Nabomerknad fra Gahr Gahrsen - Næring: Søknad om påbygg Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr. 312 Tiltakshaver: Kjell MacDonald AS Søker: Myraker Arkitekter AS 5 Reviderte tegninger for takservering - uttalelse - Næring: Søknad om påbygg Sted: Strandgata 2 gnr. 16 bnr. 312 Tiltakshaver: Kjell MacDonald AS Søker: Myraker Arkitekter AS 6 Følgebrev 7 Notat fra Byantikvaren Kort resymé Søknad om påbygg/takterrasse ble behandlet at Risør bystyre i januar, men vedtaket ble påklagd av to av naboene. Fylkesmannen har gjennom klagebehandlingen, opphevet Bystyrets vedtak og saken fremmes nå for ny behandling med reviderte tegninger. Fylkeskommunen har uttalt seg negativt til de reviderte tegningene og det foreligger merknader fra én av naboene. Til saken ligger også en faglig vurdering fra kommunens byantikvar med konklusjon om at takterrasse ikke bør godkjennes. Risør bystyre skal ta stilling til om vilkårene for å innvilge dispensasjon fra reguleringsplanen er oppfylt i forhold til kravene i plan- og bygningsloven. Rådmannen har, under noe tvil, kommet frem til at vilkårene for å innvilge dispensasjon ikke er til stede og fremmer derfor saken med negativ innstilling. Saksopplysninger Det vises til sak 7/16 som var til behandling i Bystyret for informasjon som lå til grunn ved forrige behandling. Rådmannen fremmer saken for ny politisk behandling fordi Fylkesmannen har opphevet Bystyrets forrige vedtak, se vedlegg. Bystyret fattet følgende vedtak i sak 7/16: Risør bystyre viser til saksutredningen og gir dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum for etablering av takterrasse med uteservering på gnr. 16 bnr. 312, i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven på følgende vilkår: 1. Takterrasse og trappeløsninger skal gis en mer transparent og lett utforming for å sikre at bakenforliggende bebyggelse i Strandgata fortsatt vil være synlig. 2. Reviderte tegninger må sendes inn og godkjennes. Rådmannen gis myndighet til å behandle saken på delegert myndighet. 3. Endring av vilkår i festekontrakt om maks høyde, må godkjennes av Formannskapet. Begrunnelse: Under forutsetning av at takterrassen og trappeatkomstene på Brygga får en transparent og lett utforming vil den historiske bebyggelsen fortsatt være synlig. En slik løsning vil både ivareta byens viktige kulturmiljø og ønsket om å styrke restaurantnæringen. En mer transparent utforming vil også bidra til at påbygget ikke virker så dominerende, både i seg selv og mot sjøen. Prinsippet om at den gamle bebyggelsen skal spille hovedrollen vil kunne ivaretas og hensikten bak verneplanen vil ikke settes vesentlig til side. For byens næringsliv vil det være en stor fordel at tiltaket kan godkjennes og ulempene som innsendt forslag ville ha medført for kulturmiljøet, unngås. Det vil også styrke næringslivet at den gamle bebyggelsen fortsatt er godt synlig i bybildet.

3 Vedtaket ble påklagd av to av naboene, Gahrsen og Stiansen. Bystyret behandlet klagen i sak 82/16 og tok ikke klagen til følge. Vedtaket lød: Risør bystyre viser til saksutredningen og tar ikke klagene til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Klagen oversendes Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder for endelig avgjørelse. Fylkesmannen opphevet deretter Bystyrets vedtak i brev av med følgende konklusjon: Risør bystyres vedtak av oppheves under henvisning til begrunnelsen over. Klagene tas til følge. Fylkesmannen viser spesielt til kravene som må være oppfylt i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 for å kunne innvilge dispensasjon og til at kommunen ikke bør dispensere fra en plan når en direkte berørte statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden som fylkeskommunen har gjort i dette tilfellet. Fylkesmannen mener Bystyrets vedtak er mangelfullt, både som følge av mangelfulle vurderinger og begrunnelse, og som følge av manglende saksopplysninger ved at vedtaket er fattet uten konkrete tegninger som berørte myndigheter har fått anledning til å uttale seg til. Fylkesmannen konkluderer derfor med at det foreligger saksbehandlingsfeil og opphever vedtaket. Nye tegninger må forelegges fylkeskommunen til uttalelse og det må tas hensyn til lovens krav om tilgjengelighet da det ikke er kurant å dispensere fra dette kravet. Fylkesmannen gjør også oppmerksom på at vilkåret om mer transparent og lett utforming ikke nødvendigvis endrer problemstillingen i forhold til vernebestemmelsene og viser til tidligere avgjørelse i 2006 da Fylkesmannen avslo tilsvarende tiltak. Fylkesmannen anbefaler at en eventuell godkjenning bør vurderes gjennom en endring av reguleringsplanen. Den ble det avholdt møte med ansvarlig søker, representant fra fylkeskommunen, byantikvaren og saksbehandler. Møtet ble holdt for å vurdere reviderte tegninger og for å prøve å finne en løsning som kunne ivareta både eiers ønske om takterrasse og hensynet til bevaring av byens kulturmiljø. Fylkeskommunens representant var tydelig på at de tok forbehold om at de fremdeles var skeptiske til prinsippet om takterrasse og ville komme med en skriftlig tilbakemelding når tegningene ble formelt oversendt. Tegningene som ble vist i møtet viste en mindre omfangsrik løsning og riving av den bestående konstruksjonen på taket. Materialbruken var også gjort enklere og trappa hadde fått en mindre ruvende konstruksjon. Det ble i tillegg avholdt møte med eier, ansvarlig søker og saksbehandler før reviderte tegninger ble sendt til naboer og øvrige parter. Reviderte tegninger og ny søknad om dispensasjon ble oversendt naboer Kommunen oversendte søknaden til Statens vegvesen, Aust-Agder fylkeskommune, Handelsstandsforeningen og Verneforeningen den Søker skriver at de reviderte tegningene viser at eksisterende oppbygg på tak skal rives og erstattes med et mindre, panelkledd oppbygg, omfanget i areal er redusert med tre meter mot vest, rømningsvei over tak er tatt bort fordi den ikke var nødvendig, gesimsen er gjort lavere (2,3 m) og høyden på midtpartiet er 2,55 m, trappa har fått en enklere utforming og rekkverk/brystning er utformet med frostet glass. Dispensasjonssøknad ble sendt inn ved forrige behandling, se vedlegg. Arealet for takterrassen vil bli 87,6 m 2. I tillegg kommer utvendig trapp mot øst som dekker et areal på 12,96 m 2. Arealet trekkes 1,0 m inn fra gesims mot veien, men helt ut til skråtaket på tilbygget mot sjø. Byggets høyde i dag er 4,5 m mot veien. Påbygget vil få en maks høyde på midten, på 7,0 m. Bøttekott og toalett blir innebygd. Takkonstruksjonen består av søyler i midten og på sidene hvor en fleksibel takduk enten kan samles under midtkonstruksjonen eller dekke hele arealet, avhengig av været. Se vedlagt detaljtegning. Høyden på glassveggene vil bli 1,0 m, med unntak av glassveggen mot Strandgata som vil bli 1,8 m. Statens vegvesen har ingen merknader til endringene og hadde heller ikke merknader til forrige søknad.

4 Handelsstandsforeningen har ingen merknader til de reviderte tegningene og hadde heller ingen merknader til de forrige tegningene. Verneforeningen Gamle Risør og Søndeled har ingen merknader til de reviderte tegningene, men hadde merknader til de forrige. Deres innspill gikk på at ombyggingen ville påvirke det eksisterende bygningsmiljøet rundt indre havn, som er Risørs kjennemerke, på en negativ måte samt at endringen ville være en stor kontrast til den enhetlige arkitekturen rundt havna. Verneforeningen var dessuten bekymret for at en tillatelse vil kunne skape presedens for lignende ombygginger/oppgraderinger i Trehusmiljøet. Nabo, Stiansen, hadde merknader til forrige søknad som gikk på høyder, tap av utsikt og hensynet til kulturmiljøet, men har ingen merknader denne gangen. Nabo, Gahrsen v/adv. Wigebostad har følgende merknader: Selv om utformingen er gjort noe mer transparent rent bygningsmessig, medfører det ingen særlig bedring for de ulempene naboen får i form av mindre utsikt, innsynsproblematikk og støy. Det vises også til at bygget vil fremstå som et fremmedelement i den verneverdige bebyggelsen i Risør sentrum. Aust-Agder fylkeskommune, Fylkeskommunen viser til behandlingen av tilsvarende sak i 2005 hvor Fylkesutvalget påklagde vedtaket om tillatelse og Fylkesmannen tok klagen til følge i Videre viser fylkeskommunen til sin uttalelse til de forrige tegningene i 2015 hvor de uttalte at forslaget til takterrasse ikke skilte seg vesentlig ut fra den løsningen som ble foreslått i De frarådet takterrassen fordi den ville være i strid med reguleringsplanen i så stor grad at det ikke var grunnlag for å innvilge dispensasjon. Fylkeskommunen valgte ikke å fremme sak til Fylkesutvalget om å påklage Bystyrets vedtak i sak 7/16 under forutsetning av at de skulle få de reviderte tegningene til uttalelse og opprettholde sin klagerett dersom også de reviderte tegningene viste en løsning i strid med de verdiene reguleringsplanen skal ivareta. Kommunen bekreftet overfor fylkeskommunen at klageretten skulle ivaretas når de nye tegningene ble behandlet. Til de reviderte tegningene uttaler fylkeskommunen at de innebærer en arkitektonisk forbedring i forhold til tegningene fra Dette henger særlig sammen med at omfanget er redusert. Fylkeskommunen mener allikevel at takterrassen sterkt vil forringe opplevelsen av den historiske trehusbebyggelsen som omkranser havna. Bebyggelsen i Risør har nasjonal kvalitet og er oppført i Riksantikvarens NB!register. Fylkeskommunen har i sin vurdering tatt hensyn til at Brygga i seg selv ikke har stor bevaringsverdi, men konkluderer på tross av dette med at de vil fraråde at takterrassen godkjennes. Dersom kommunen fatter vedtak om godkjenning, vil kulturminnevernseksjonen vurdere om vedtaket skal påklages, noe fylkesutvalget skal ta endelig stilling til. Videre skriver kulturminnevernseksjonen at dersom fylkesutvalget ikke velger å påklage et positivt vedtak, vil de vurdere om saken skal oversendes Riksantikvaren, jfr. samarbeidsavtalen mellom statlig og regional vernemyndighet. Byantikvaren, Risør kommune Byantikvarens uttalelse er en rent faglig vurdering ut ifra hensynet til kulturmiljøet. Byantikvarens vurdering er at enhver bygging av takterrasse vil skjemme den bakenforliggende bebyggelsen, selv med en mer transparent og lett utforming. Alle typer byggematerialer vil hver på sin måte være mer synlige, reflektere lys eller på annen måte delvis dekke for utsikt fra bebyggelsen bak Brygga og gi en annen opplevelse av helhetsinntrykket av indre havn fra sjøen eller Solsiden. Byantikvaren viser videre til at Risør er oppført i Riksantikvarens NB!register og er vurdert som et kulturmiljø av nasjonal interesse hvor det må vises særlige hensyn. Det vises også til Riksantikvarens uttalelse i 1990 da

5 kommunen fikk Maihaugen-prisen fordi byen er en av våre mest verneverdige trebyer og har krav på interesse langt utenfor landets grenser. Byantikvaren viser til utviklingspresset som følge av dagens samfunnsutvikling og hvor viktig det er å finne en balansegang mellom utvikling og vern på begges premisser. Det legges vekt på at Brygga ligger svært sentralt i indre havn og at enhver økning av bygningsvolumet vil ha en innvirkning på opplevelsen av trehusbyen sett fra innseilingen til byen. Byantikvarens faglige vurdering er at det ikke er ønskelig med takterrasse, men at ønsket om å utvikle restauranten bør realiseres på andre måter. Det juridiske grunnlaget for behandling av saken følger av reguleringsplan for Risør sentrum. Eiendommen er regulert til byggeområde forretning/kontor (Fiskehall) og spesialområde bevaring. Det følger egne bestemmelser til planen. Det er tidligere gitt tillatelse til bruksendring til restaurant. Tiltaket krever imidlertid dispensasjon fra vernebestemmelsene. Hovedmålsettingen med verneplanen er bl.a.: 1. Å bevare og videreutvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. 2. Å gi rammer for både vern og utvikling av ovennevnte verdier. 3. Å hindre inngrep i det bestående som er i strid med kulturminnevernet. 4. Å legge til rette for at gamle Risør opprettholder og gradvis utvikler sine sentrumsfunksjoner for bolig, næringsliv og arbeidsplasser. 5. Å opprettholde og gjenopprette bymiljøets blanding av bruksformålene og balansen mellom disse. Av relevante bestemmelser til planen viser vi til følgende paragrafer: 1 Avgrensning og reguleringsformål Hele planområdet er regulert til spesialområde bevaring. 2.1 Fellesbestemmelser Bebyggelsen skal beholde eller gis en eksteriørutforming som harmonerer med den opprinnelige trehusbebyggelsens særtrekk. Bygningsrådet kan kreve spesiell materialbruk, detaljering, form og fargebruk. 2.2 første ledd, Bestående bebyggelse og uteanlegg Bestående bebyggelse skal bevares. Bygningsrådet kan kreve at opprinnelig utseende tilbakeføres etter skade eller ved rehabilitering og igangsetting. 2.3 Ombygging, tilbygg og påbygg Ombygging kan skje under hensyntagen til bygningens eget særpreg. Løsninger som må velges må være i harmoni med tradisjonell utforming. Det skal fortrinnsvis velges løsninger som tillater at eldre eller opprinnelig utseende kan gjenopprettes. Tilbygg og påbygg kan tillates når det forøvrig ikke forstyrrer oppfattelsen av den opprinnelige bygning. Eventuell utvidelse/utvikling av en eiendom bør fortrinnsvis skje i bakgårdsmiljøet. Løse, utenpåliggende vindussprosser og tilsvarende løsninger tillates ikke. Til planen hører også retningslinjer som skal legges til grunn ved behandling av søknader. Det er spesielt følgende punkt som er relevant for saken: 1. Endringer og oppføring av bygninger skal skje slik at det ikke bryter med bebyggelsens særpreg eller det nærmeste bygningsmiljøet. Hele planområdet er vernet i medhold av 25.6 i plan- og bygningsloven av Denne bestemmelsen ga muligheten til å verne områder med bygninger og anlegg som på grunn av historisk, antikvarisk eller annen kulturell verdi skal bevares.

6 Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra 1, 2.2 og 2.3 og er i strid med pkt. 1-3 i hovedmålsettingene med planen. Det er 19-2 i plan- og bygningsloven som angir hvilke vilkår som må være oppfylt for at det skal være hjemmel for å innvilge en dispensasjon. Vilkårene kan deles i tre og samtlige må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges: 1. Hensikten bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller plan- og bygningslovens formålsparagraf, må ikke settes vesentlig til side. 2. Det må foreligge en overvekt av fordeler holdt opp i mot ulemper. 3. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dersom det første punktet ikke er oppfylt, har det ingen hensikt å vurdere punkt to og tre. I 19-2 tredje ledd står det at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Økonomi På grunn av at Fylkesmannen opphevet Bystyrets forrige vedtak har det kommet krav fra adv. Wigebostad/Gahrsen om dekning av saksomkostninger. Beløpet er på ,- og kravet er hjemlet i forvaltningslovens 36. Det er fylkesmannens justisavdeling som avgjør om kravet skal imøtekommes, men det er kommunen som må dekke omkostningene. Fylkesmannen har foreløpig ikke avgjort kravet og det er inntil 5 mnd. saksbehandlingstid hos fylkesmannen. For øvrig er det inntekter på saksbehandling for dispensasjon og eventuelt byggesaksgebyr og innbetaling til parkeringsfondet dersom det gis byggetillatelse. Kommuneplan Kommuneplanens hovedmål er Vi skal vokse og et av satsningsområdene er attraktivitet gjennom å tiltrekke seg mer besøk. Det er liten tvil om at en uteservering på taket vil være et svært attraktivt sted å sitte sommerstid og det vil komme både fastboende og besøkende til gode. Unntaket er mennesker med nedsatt funksjonsevne, som vil måtte benytte seg at tilsvarende uteservering på bakkeplan. På den annen side vil noe av byens attraktivitet som kulturmiljø bli skadelidende, se rådmannens vurderinger nedenfor. Folkehelse og levekår Økt uteservering vil kunne ha positive konsekvenser for trivsel, men økt tilgjengelighet til skjenkesteder kan også ha negative konsekvenser for folkehelse og levekår. Endringen i forhold til dagens situasjon er allikevel relativt liten. Klima og miljø Tiltaket er ikke direkte i strid med kommunens klima og miljømål, men støy i nærheten av boligområder er et tema som hører inn under forurensningsloven. Kommunen er forurensningsmyndighet. Støy fra utesteder har vært et tilbakevendende tema i Risør over mange år. Kombinasjonen boliger og uteservering til langt på natt sommerstid, kan være komplisert. Næringsperspektiv Takterrasse er positivt for Brygga som restaurantnæring og kan bidra til å øke attraktiviteten for gjester og fastboende. Tilbudet vil trolig kun benyttes om sommeren, men hvis det gir økt omsetning vil det kunne bidra til gi grunnlag for helårs drift. Indirekte vil det kunne styrke arbeidsplasser i kommunen. Næringsperspektivet omfatter imidlertid også byen som helhet og Risørs viktigste merkevare er det godt ivaretatte, kulturhistoriske miljøet. Dersom takterrassen bidrar til å senke verdien på dette, vil det kunne slå negativt ut for reiselivet. Næringsperspektivet vil derfor, etter rådmannens vurdering, kunne ha flere sider enn bare det faktum at flere uteplasser gir økt omsetning for en enkelt bedrift.

7 Vurderinger Denne saken har vært til vurdering i kommunen i flere omganger. Tegningene er nå revidert og det er avholdt møte med partene for å prøve å finne fram til en løsning som kan være akseptabel også for kulturmiljøet Risør by representerer. Saken er komplisert fordi det er to gode hensikter som settes opp mot hverandre. For å ha hjemmel for å innvilge dispensasjon, må imidlertid vilkårene i 19-2 være oppfylt. Positive sider Det er ingen tvil om at tiltaket er positivt for Brygga som restaurant og at det vil bli et tilskudd til byens uteserveringer. Restauranten har allerede uteservering på bakkeplan, på to sider at bygget, men en takterrasse vil kunne bli enda mer attraktiv med god utsikt over indre havn og Risør by med det flotte kulturmiljøet den utgjør. Det er heller ingen tvil om at det for gjester vil være flott å sitte på taket en sommerdag. Handelsstandsforeningen er positiv til tiltaket. Dersom det benyttes kvalitativt gode materialer med enkel utforming, vil endringen for bygget i seg selv, måtte kunne sies å medføre en estetisk forbedring. De reviderte tegningene viser en mindre omfangsrik utforming, særlig fordi det eksisterende påbygget rives, trappeløsningen er gjort enklere og det er valgt en materialbruk som gjør mindre ut av seg enn det forrige forslag viste, bl.a. med frostet glass og mindre treverk. Bygget har i seg selv ikke stor verneverdi, selv om det krever dispensasjon å endre det opprinnelige bygget ( 2.2 og 2.3). Negative sider Det er først og fremst endringen av bybildet i havna og at den bakenforliggende bebyggelsen dels vil bli skjult, som er de negative sidene. Å bygge i høyden på bygninger som ligger foran den gamle og svært verneverdige bebyggelsen, er ikke positivt for kulturmiljøet. Om en tillatelse vil kunne skape presedens, kan diskuteres. I så fall er det trolig Esso som er det mest nærliggende bygget man kan se for seg at vil være relevant. For naboen på motsatt side av gata, Gahrsen, vil påbygget gi gjensidig innsyn, tap av utsikt og mer støy sommerstid. Dette er negative konsekvenser i et bomiljø. Fylkesmannen har bemerket at krav til universell utforming ikke er tilfredsstilt, noe som er korrekt. Takterrassen vil kun være tilgjengelig via trapp. Både fylkeskommunens kulturminnevernseksjon og kommunens byantikvar har uttalt seg negativt til søknaden ut ifra et faglig ståsted. Rådmannen må i tillegg til disse vurderingene også vurdere hensynet til utvikling som er en av målsettingene med reguleringsplanen. Imidlertid er bestemmelsene til planen slik å forstå at det åpnes for utvikling, men ikke på bekostning av kulturmiljøet, se pkt. 1 og 2 i planens hovedmålsettinger. De reviderte tegningene viser en løsning som er mye bedre enn den forrige. Påbygget har fått et mindre omfang og en enklere konstruksjon. Det benyttes glass og et tak som kan åpnes eller lukkes. En noe større del av den bakenforliggende bebyggelsen blir fortsatt synlig. Estetisk sett viser den reviderte løsningen et bygg som i seg selv, dersom det hadde hatt en annen plassering, har fått en god utforming. Eier og søker har gjort en grundig og god jobb med å prøve å finne en utforming som ivaretar vilkårene fra Bystyret om en lettere og mer transparent løsning. Problemstillingen er om påbygget kan sies å sette hensikten bak formålet med planen vesentlig til side eller ikke. Fylkeskommunens vurdering er at påbygget er konfliktfylt i forhold til de verdiene

8 bevaringsformålet skal ivareta. Disse verdiene består i den historiske trehusbebyggelsen som omkranser havna og den har nasjonal interesse. Til tross for justeringene, mener fylkeskommunen at disse verdiene vil forringes av takterrassen. Byantikvaren har samme vurdering som fylkeskommunen. Hensikten med bevaringsformålet i planen er nettopp å ivareta og videreutvikle de kulturhistoriske verdiene byen har. Inngrep som er i strid med kulturminnevernet skal ikke tillates. Når kommunens faglige rådgivere er så tydelige i sin vurdering, finner rådmannen det vanskelig å vurdere saken annerledes. Dette styrkes av plan- og bygningsloven som sier at kommunen bør være varsom med å innvilge dispensasjon dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Det er ingen tvil om det er positive sider i saken, men det er ingen av disse som styrker eller videreutvikler byens kulturhistoriske miljø og verneverdi. Tvert i mot vil påbygget delvis dekke bakenforliggende fasade, mindre enn ved forrige forslag, men allikevel. Bystyret ønsket å gi dispensasjon på vilkår av at konstruksjonen ble gjort lettere og mer transparent. Etter rådmannens vurdering er det svært vanskelig å finne en løsning som gjør at bebyggelsen bak fortsatt er synlig. Også glasset, som blir frostet, vil dessverre skjule fasadene bak, se tegningene som viser fasaden mot Strandgata. Perspektivet fra sjøen tar ikke fullt ut høyde for at glasset i bakkant er høyere enn glassfasaden mot sjøen. Basert på en helhetlig vurdering er det rådmannens konklusjon at tiltaket vil sette hensikten bak verneformålet vesentlig. Det innstilles derfor på at det ikke gis dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum, 1, 2.2 og 2.3, jfr i plan- og bygningsloven, for påbygg/takterrasse. Begrunnelsen for at hensikten bak disse bestemmelsene og pkt. 1-3 i planens hovedmålsettinger settes vesentlig til side er at påbygget dels vil skjule den bakenforliggende bebyggelsen, og at det er den gamle, historiske bebyggelsen som er grunnlaget for Risør sin nasjonale bevaringsverdi og opplevelsen av denne vil forstyrres av påbygget. Fordi rådmannen mener hensikten bak planen settes vesentlig til side, er det ikke foretatt en nærmere vurdering av fordeler holdt opp mot ulempene utover de nevnte positive og negative sidene ovenfor. Rådmannen har av samme grunn ikke kommentert merknaden fra Verneforeningen eller naboen nærmere fordi innstillingen til saken er negativ. Hva gjelder krav til universell utforming så er heller ikke dette nærmere vurdert av samme grunn, men Brygga har tilsvarende tilbud om uteservering på bakkeplan, noe som burde tilsi at man kan gjøre unntak fra kravet om tilgjengelighet til en takterrasse. Dersom takterrassen hadde vært det eneste utearealet ville dette stilt seg annerledes. Krav til vurdering og begrunnelse Fylkesmannen opphevet Bystyrets vedtak bl.a. fordi han mente det var foretatt en for dårlig vurdering og begrunnelse knyttet til kravene i plan- og bygningsloven. Dersom Bystyret ønsker å innvilge dispensasjon, må det foretas en egen vurdering fra Bystyrets side og vedtaket må begrunnes. 1. Det må vurderes om hensikten bak planen settes vesentlig til side. Ettersom det er 1, 2.2 og 2.3 det er påkrevd å gi dispensasjon fra, jfr. pkt. 1-3 i hovedmålsettingene, må vurderingen ta for seg ordlyden i disse punktene. Det må også vurderes om kravet til tilgjengelighet i plan og bygningslovens formålsparagraf ( 1) settes vesentlig til side. 2. Dersom Bystyret kommer til at hensikten bak disse bestemmelsene ikke settes vesentlig til side, må de konkrete fordelene med tiltaket veies opp mot de konkrete ulempene. 3. Dersom Bystyret også finner at det foreligger en overvekt av fordeler, må det vurderes om krav til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet er ivaretatt.

9 Hvis Bystyret mener at alle tre punkt er oppfylt, kan dispensasjon gis. Bystyret må i tillegg vurdere merknadene fra Gahrsen og Verneforeningen. Rådmannens konklusjon Det gis ikke dispensasjon fra 1, 2.2 og 2.3 i reguleringsplan for Risør sentrum, jfr i plan- og bygningsloven.