Fram Ingeniørkontor AS

Transkript

1 Postboks 4814 Nydalen 0484 Oslo 9. Januar 2015 Nesodden kommune Postboks Nesoddtangen SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE PLANKRAV for oppføring av bolig - gnr 2/bnr 113 Nesodden kommune Øvreveien 9, 1450 Nesoddtangen Tiltakshaver ønsker å oppføre bolig på eiendom gnr 2 bnr 113, Øvreveien 9, i Nesodden kommune. Eiendommen ligger i uregulert område og det er bestemmelsene Kommuneplanens arealdel som gjelder. I henhold til kommuneplanbestemmelsens arealdel 1 punkt 1 kan arbeider etter Pbl 20-1 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Det omsøkes derfor dispensasjon fra plankravet. I føringer til planbestemmelsen står det nevnt at dispensasjon ikke vil kunne påregnes gitt for forhold som: vil vanskeliggjøre en god areal-/reguleringsmessig utforming av området vil medføre en forringelse av miljøverdier vil redusere interne områdekvaliteter Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i Plan- og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i 19-2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset ved lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Kort redegjørelse for tiltaket Tiltakshaver ønsker å oppføre ny enebolig i et allerede etablert boligområde på Nesodden. Det har i den senere tid blitt oppført en rekke boliger av forskjellig utforming og størrelse i dette området. Boligen skal benyttes som helårsbolig.

2 Den nye boligen er et enkelt bygg med hovedetasje og underetasje, der underetasjen er plassert godt inn i terrenget, slik at tomtens topografi ivaretas og det gjøres færrest mulig terrenginngrep. Planlagte bolig vil ha trekledning med liggende panel, valmet tak med takvinkel 22o, høyeste fasade blir beliggende mot vest og Øvreveien og laveste fasade mot øst. Gjennomsnittlig gesims- og mønehøyde vil være hhv. 4,5 og 6,0 meter. Øvrige hus i området er en blanding av ny og gammel trehusbebyggelse, og viktige estetiske prinsipper har vært å finne et hus som ligger lavt i terrenget og med en byggeskikk som ikke konkurrerer med den eksisterende bebyggelsen i området. Nedenstående bilder viser omkringliggende boliger for eiendommen Øvreveien 7 B, gnr 2 bnr 216 Øvreveien 11, gnr 2 bnr 116 Øvreveien 6, gnr 2 bnr 165 Øvreveien 1, gnr 2 bnr 126 Øvreveien 3, Gnr 2 bnr 1067

3 Føringer for området Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjøområder i Oslofjordregionen (T-4/93) Nesodden kommunen ligger innenfor det geografiske virkeområdet for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Hovedmålet med bestemmelsene er at naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier innenfor retningslinjens geografiske virkeområde skal forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Retningslinjene retter fokus mot byggeområder, åpne områder, strandsone og sjøområder. For byggeområder poengteres det blant annet at etablering av ny bebyggelse bør foregå i tilknytning til eksisterende tettstedsområder og at det skal legges vekt på å sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grøntstruktur i nærmiljøet. Det planlagte tiltak er ikke i strid med de overnevnte rikspolitiske retningslinjene. Grønn plakat for kystsonen Eiendommen ligger ikke i LNF-område, og således blir ikke LNF-verdier forringet ved oppføring av planlagte tiltak. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det planlagte tiltak blir ikke beliggende innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Vedrørende strandsonen langs sjøen, så ligger eiendommen inneklemt mellom andre bebygde eiendommer, og vi anser derfor ikke at planlagte tiltak kan føre til privatisering eller gjentetting av strandarealer, som bør unngås. Automatisk fredete kulturminner De topografiske forhold tilsier at planområdet har potensiale for forminner uten synlig markering. Det er, oss bekjent, ikke gjort en arkeologisk registrering av eiendommen, men denne registreringen vil avtales med avdeling for kultur, frivillighet og folkehelse, dersom Fylkesrådmannen krever dette. For øvrig anføres at eiendommen ligger høyere over havet enn de områder hvor de topografiske forhold tilsier mulighet for å gjøre funn fra Steinalderen, da særlig Nøstvedtperioden. På kommunens situasjonskart er det markert SEFRAK-registrert bygning beliggende i eiendommens nordøstlige hjørne. Dette bygget sto ikke på eiendommen da tiltakshaver kjøpte denne, og vi har således ingen informasjon om når dette bygget ble fjernet. Vi har vedlagt SEFRAK-registeringen som ble gjort av bygget i 1978 (vedlegg Q5). Vann- og avløp Tiltakshaver har inngått avtale om tilkobling til lokalt avløpsanlegg og tilkobling av offentlig vann fra kum på østsiden av gnr 2 bnr Tilkobling til lokalt kloakkanlegg vil tillate miljøvennlig løsning i nærmeste årene, før evt.tiltak blir gjennomført av kommunen. Tilkoblingspunktet ligger akkurat på det syd-østlige hjørnet mot gnr 2 bnr 107. Pumpeanlegget tillater tilkobling av 8 husstander og belastning på kommunens nett vil ikke utvides vesentlig av kun én boenhet. Tilkobling til vann- og avløp blir gjort med minimale terrenginngrep. Vei- og adkomstforhold Det vil ikke være behov for å anlegge ny avkjørsel i forbindelse med planlagt tiltak, da tiltakshaver vil bruke eksisterende avkjørsel for innkjøring til eiendommen. Denne innkjørselen brukes allerede av

4 naboer og anses således å være tilfredstillende for kommunen da krav til trafikksikkerhet innfris. Forbedringer av denne avkjørselen vil også gjøres i henhold til avtale med naboer. Utkjørselen mot Øvreveien består i dag av en veldig krapp sving og bratt stigning, og denne vil således avrundes noe for å forbedre frisikt ved inn- og utkjørsel, og derved bedre trafikksikkerheten for både eksisterende og nye brukere av avkjørselen. Avtalen og inntegnet endring av avkjørsel er vedlagt som vedlegg Q4. Tiltakshaver har for øvrig hatt en telefonkonferanse med saksbehandler Christian Kvaksrud ved Nesodden commune (omtalt som mini-forhåndskonferanse ), og fikk da tilbakemelding om at det ved søknad om dispensasjon vil bli lagt spesiell vekt på spørsmål rundt vann, kloakk og adkomst i Flaskebekkområdet. Ifølge Christian Kvaksrud er de eksisterende inngåtte avtalene veldig gode argumenter for søknaden Begrunnelser for dispensasjon Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er sonet til boligbebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra arealplanens plankrav da vi anser at oppføring av planlagt tiltak ikke vil vanskeliggjøre en god areal- og reguleringsmessig utforming av området, medføre en forringelse av miljøverdier eller redusere interne områdekvaliteter. Eiendommen er per i dag ubebygget, mens omkringliggende eiendommer i hovedsak er bebygde eiendommer. Det er liten grunn til å tro at en regulering av dette området vil avvike vesentlig i forhold til den eksisterende bebyggelse som ligger tett opptil og omkring eiendommen, både hva gjelder utnyttelsesgrad og byggehøyder. Omkringliggende eiendommer er relativt tett bebygd av boliger med noe ulik arkitektur, møneretning og plassering. Planlagt bolig er valgt ut med tanke på tilpasning til strøkets karakter og oppføring av planlagt bolig på eiendommen vil ikke skille seg ut på noe vis, eller føre til en vesentlig fortetting av området. Tiltakshaver har, som tidligere nevnt, inngått avtaler vedrørende tilknytning til vann og kloakk, plassering av vei, postkasser og søppelstativ for eiendommen (vedlagt), slik at disse forhold ikke skal være til hinder for innvilgelse av dispensasjon fra plankrav. Tiltakshaver har ved planlegging av tiltaket konferert med naboer for å sikre at planlagt bolig skal være til minst mulig sjenanse for øvrige beboere, både mht utførelse og eksisterende utsiktsforhold. Hustypen er valgt og plasssert i samsvar med ønsker fra naboer. Utarbeiding av reguleringsplaner er en langsiktig prosess, og dersom tiltakshaver må vente til pågående arbeid med reguleringplan Flaskebekk er ferdig utarbeidet og godkjent, kan dette forsinke byggeprosessen med flere år. Konsekvensen av dette er svært uheldig både for eiendommen med hensyn til tomtekarakteren og for tiltakshaver som ung familie i etableringsfasen. Sistnevnte vil da lide store økonomiske tap etter opptak av lån for tomtekjøp i et presset marked dersom innvilgelse av byggesøknad trekker flere år ut i tid. Vurdering av om hensynet bak bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt Ved en vurdering av dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsen i 1 punkt 1 antas å være at det ikke skal bygges boliger som mangler infrastruktur og sørge for at utbygging foregår på en helhetlig måte innenfor fornuftige rammer. Vedrørende infrastruktur kan nevnes; Da eiendommen har formål boligbebyggelse i kommuneplanen og ligger som et lite ubebygd restareal med bebygde eiendommer rundt, anses det at infrastruksturen i området for en stor del er ivaretatt, og oppføring av enebolig på denne eiendommen vil ikke medføre at bruken av det uregulerte områdets infrastruktur vil endre seg nevneverdig fra dagens bruk. Oppføring av enebolig her vil føre til at bruken av dagens infrastruktur blir noe utvidet, men i svært begrenset grad.

5 Det er også verdt å nevne at planlagte tiltak er en enebolig uten utleiedel, samt at tiltakshaver allerede har inngått avtaler for vann- og avløp, forutsatt at lokal infrastruktur tillater det. Vedrørende utbygging av området; I planbestemmelsen står det under Byggesaksbehandling og utarbeidelse av reguleringsplaner Generelle retningslinjer under avsnittet områdebenevnelse: B; det tillates ingen utvikling av området. Dagens miljø med blanding av helårsboliger og hytter opprettholdes. Planlagt tiltak er etablering av en ny bolig i et allerede etablert boligområde, hvor det i senere tid har blitt oppført en rekke boliger av forskjellig utforming og størrelse. Det er i området igangsatt arbeid med en reguleringsplan. Forslag til reguleringsplan for området har vært lagt ut til offentlig ettersyn og ligger nå til behandling i kommunen med lav prioritet. Planforslaget viser at området er sonet til Annet kombinert formål; bolig og fritidsbebyggelse, sone 3 bevaring av bygninger og anlegg. Planlagt bolig på eiendommen forholder seg i stor grad til de foreslåtte reguleringsbestemmelsene og den omkringliggende bebyggelse, både hva gjelder eiendommens utnyttelse og planlagt boligs utforming, som er i tråd med det estetiske uttrykket i området. Reguleringsplan for Flaskebekk som ligger til behandling i kommunen, med lav prioritet, sier blant annet i i de foreslått reguleringsbestemmelsene at boenhet ikke skal ha BYA større enn 200 m 2 dersom boenheten er en etasje, og 175 m 2 dersom boenheten er mer enn en etasje. I dette avsnittet beregnes BYA med fradrag for garasjer, uthus, utkragede bygningsdeler, åpent overbygget areal, kjeller og anlegg under terreng. Det planlagte tiltaket har en grunnflate på 89,8 m 2 og BYA inkludert inngangsparti og veranda på 102 m 2. I boligområdet rundt planlagte tiltak er det representert et stort antall boliger som vesentlig overskrider de foreslåtte reguleringsbestemmelsene hva dette angår. Videre forholder planlagte bolig seg til den foreslåtte reguleringsplanen med hensyn til %BYA i forhold til tomtestørrelse, da tiltaket inkludert garasje/parkering på terreng vil være 9,4% mens det i reguleringsplan for Flaskebekk er angitt max %BYA til 12% for sone 3. Planlagt bolig vil være beliggende 12,0 meter fra veimidte i Øvreveien, og byggegrense i følge foreslåtte reguleringsplan er 8 meter fra veimidte i offentlige vei og 6 meter fra veimidte i privat vei. Det er naturlig å anta at en evt. regulering av den omsøkte eiendommen ville foreslå en utnyttelse og høyder som er i tråd med omkringliggende bebyggelse. Det planlagte tiltaket anses ikke å være til hinder for gjennomføring av senere reguleringsplan, heller ikke når det gjelder hensynet til områdets bevaringsverdier. Hensynet bak bestemmelsen anses ikke å bli tilsidesatt og er ikke i konflikt med regionale eller statlige rammer eller mål. Boligen er godt tilpasset omgivelsene. Vurdering av fordeler og ulemper Fordelene ved å tillate dispensasjon fra plankravet utgjør ingen endring i intensjonen bak bestemmelsen. Hensikten med plankravet var ikke å nekte bygging på allerede fradelte eiendommer der krav til infrastruktur og arkitektur er ivaretatt, men å sørge for at ny bebyggelse har den infrastrukturen og det estetiske uttrykket som er nødvendig for å fungere og integreres på en tilfredsstillende måte. Infrastruktur for planlagt bolig er godt ivaretatt jamfør tidligere beskrevet, og vedrørende arkitektur er planlagte bolig godt tilpasset områdets arkitektoniske uttrykk og vil føre til en estetisk helhet i området da tomtene for øvrig er bebygget. Boligen vil ligge midt på eiendommen, med laveste fasade mot øst og høyeste fasade mot Øvreveien i vest. Det vil være godt med egnede uteoppholdsarealer på eiendommen og ny bolig vil ikke føre til at området fortetter seg eller påvirker infrastrukturen på en negativ måte. Et annet moment er at eiendommens forrige eier, etter avtale med eier av gnr. 2 bnr. 107, har gjort eiendommen byggeklar ved å fjerne alle trær. Eiendommen fremstår nå som en bar flekk midt i bebygget område, noe som verken er estetisk pent eller fordelsmessig for eiendommen.

6 Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon fra plankravet vil ikke føre til at denne mister sin kraft i dette tilfellet, da dette er et allerede bebygd område med god infrastruktur og blandet bebyggelse, og tiltaket er av mindre betydning for miljø og samfunn. Vurdering av om hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke Oppføring av bolig på eiendommen vil ikke avvike fra eller påvirke den pågående reguleringsprosessens overordnede mål i negativ retning, og vil ikke være sjenerende på den omkringliggende bebyggelsen. Eiendommens beliggenhet med bebygde eiendommer til alle sider tilsier at området i hovedsak er ferdig utbygd, at planlagte tiltak vil ha et svært beskjedent omfang, og at tiltaket ikke vil vanskeliggjøre utvikling av andre eiendommer eller være til hinder for planlegging eller gjennomføring av plan. Det vil heller ikke være hensiktsmessig å utarbeide en reguleringsplan, eller avvente ferdigbehandling av påbegynt reguleringsplan, for kun en eiendom så lenge alle krav som vanligvis ivaretas gjennom en reguleringsprosess her vil ivaretas i byggesøknad og dispensasjon. Vi vil for øvrig vise til Ot.prp. nr. 45 ( ) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan- og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes. Konklusjon Vi mener etter overnevnte vurdering at vilkårene for dispensasjon etter Pbl 19-2 er oppfylt, og at søknad om dispensasjon bør innvilges for planlagte tiltak. Da det, som nevnt, i senere tid er oppført nye boliger i området, anser vi også at likebehandlingsprinsippet vil komme til anvendelse ved behandling av omsøkte dispensasjonssøknad. Med vennlig hilsen Tonia Hansen