Nesodden kommune Postboks Nesoddtangen 8. desember 2016

Transkript

1 Norsk Bygningsrådgivning AS Teiefjellet Gjerdrum Nesodden kommune Postboks Nesoddtangen 8. desember 2016 SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE PLANKRAV for oppføring av bolig gnr 30 bnr 42 Leinveien 4, 1453 Bjørnemyr Tiltakshaver ønsker en totalombygging av bolig, der hovedetasje med loft i eksisterende enebolig rives for påfølgende oppføring av enebolig over eksisterende kjeller, med tilhørende garasje. Eiendommen ligger i uregulert område og det er bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel som gjelder. I henhold til kommuneplanbestemmelsens arealdel 1 punkt 1 kan arbeider etter pbl 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Det omsøkes derfor dispensasjon fra plankravet. I føringer til planbestemmelsen står det nevnt at dispensasjon ikke vil kunne påregnes gitt for forhold som: vil vanskeliggjøre en god areal- /reguleringsmessig utforming av området (trafikk, trafikksikkerhet, atkomstforhold, byggegrenser, friområder, stier, teknisk infrastruktur og tjenester, beredskap etc.) vil medføre en forringelse av miljøverdier (landskap, natur, friluftsliv, kulturminner/- miljø) vil redusere interne områdekvaliteter (utsiktsforhold, strøkets karakter, etc.) Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i Plan- og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i 19-2:

2 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset ved lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Kort redegjørelse av tiltaket Tiltakshaver ønsker å rive hovedetasje med loft i eksisterende enebolig og utvide eksisterende fundament for å oppføre ny bolig. Området er et etablert boligområde på Nesodden og det har i den senere tid blitt oppført en rekke boliger av forskjellig utforming og størrelse i dette området. Den nye boligen er et enkelt bygg med hoved- og loftsetasje bygget over eksisterende kjeller, der kjelleren fungerer som sokkel slik at tomtens topografi ivaretas og det gjøres færrest mulig terrenginngrep. Nærmere beskrivelse av boligen under avsnittet Begrunnelser for dispensasjon. Føringer for området Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjøområder i Oslofjordregionen (T- 4/93) Nesodden kommune ligger innenfor det geografiske virkeområdet for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Hovedmålet med bestemmelsene er at naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier innenfor retningslinjens geografiske virkeområde skal forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Retningslinjene retter fokus mot byggeområder, åpne områder, strandsone og sjøområder. For byggeområder poengteres det blant annet at etablering av ny bebyggelse bør foregå i tilknytning til eksisterende tettstedsområder og at det skal legges vekt på å sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grøntstruktur i nærmiljøet. Området er omfattet i kulturlandskapet «Steilene Alværn». Området er av nasjonal verdi på grunn av historien som er knyttet til øygruppen Steilene, som ligger rett utenfor Alværn brygge, og historiske bygninger som er oppført på disse øyene. Tiltaket berører ikke de nevnte kulturverdiene, og er heller ikke synlig fra øygruppen og omegn.

3 Deler av tomten ligger i en hensynssone for lauvskog av lokal verdi kalt «Mellomstrand». Hverken tiltaket eller anleggsarbeidet vil berøre denne naturverdien, da både plassering av tiltak og adkomst til anleggsområdet har god avstand til hensynsområdet. Bygningen føres opp over grunn som allerede er bebygd, med samme avstand til naturområdet som den eksisterende bygningen har. Det planlagte tiltak er således ikke i strid med de overnevnte rikspolitiske retningslinjene. Grønn plakat for kystsonen Eiendommen ligger ikke i LNF- område, og således blir ikke LNF- verdier forringet ved oppføring av planlagte tiltak. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100- metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det planlagte tiltak blir ikke beliggende innenfor 100- metersbeltet langs sjøen. Vedrørende strandsonen langs sjøen, så ligger eiendommen inneklemt mellom andre bebygde eiendommer, og vi anser derfor ikke at planlagte tiltak kan føre til privatisering eller gjentetting av strandarealer, som bør unngås. Vann- og avløp Kloakknettet i Leinveien er privat og bygget av eiere på hhv gnr/bnr 30/41 og 30/106, og eies således av disse to eiendommene. Tiltakshaver har, sammen med omkringliggende eiendommer, inngått en avtale om tilkobling til og bruk av det private vann- og avløpsnettet i Leinveien. Videre foreligger tinglyst bruksrettsavtale som gir alle eiere av Leinveiens tilstøtende eiendommer rett til å legge og vedlikeholde vann- og kloakkledninger samt andre tekniske installasjoner i veien. Både felles disposisjon av ledningsnett og opparbeidelse av privat nett inn på tomten ivaretas av nevnte bruksrett. Vei- og adkomstforhold Det vil ikke være behov for å anlegge ny adkomstvei i forbindelse med tiltaket, da eksisterende adkomst til eiendommen bevares som den er. Eiendommen har per i dag en opparbeidet biloppstillingsplass i nordøstre hjørne av tomten, med direkte avkjørsel fra Leinveien. Ved oppføring av garasje ønsker tiltakshaver å benytte nevnte biloppstillingsplass som innkjørsel til garasjen, og å bygge denne over en kjellerbod slik at garasjeplanet kommer på nivå med Leinveien. Eksisterende adkomst til tomten beholdes som adkomst til fots.

4 Det forefinnes veirett for bruk av den private Leinveien, og det er opprettet veilag. Tiltakshaver har kontakt med veilaget angående fremtidig utbedring av veien, og det er tatt hensyn til slik utbedring i det planlagte tiltaket, for eksempel ved at innkjørsel og garasje legges på nivå med vegen for å oppnå gode siktforhold og unngå sklisituasjoner. Det er for øvrig god plass til å utvide vegens bredde innenfor tomten den ligger på. Tiltaket ligger, slik nåværende bolig gjør, nærmere fylkesveg 108 (Alværnveien) enn vegloven tillater (50 meter). Det er gitt dispensasjon fra Statens vegvesen til å føre opp tiltak med avstand ned til 29 meter (garasje) fra midten av fylkesveg. Begrunnelser for dispensasjon Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er sonet til boligbebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra arealplanens plankrav da vi anser at oppføring av planlagt tiltak ikke vil vanskeliggjøre en god areal- og reguleringsmessig utforming av området, medføre en forringelse av miljøverdier eller redusere interne områdekvaliteter. Eiendommen, og eiendommene rundt, er per i dag allerede bebygget og det er liten grunn til å tro at en regulering av dette området vil avvike vesentlig i forhold til den eksisterende bebyggelse som ligger tett opptil og omkring eiendommen, både hva gjelder utnyttelsesgrad og byggehøyder. Omsøkte tiltak er som nevnt en totalombygging av bolig i et veletablert boligområde. Tomten er stor (2956 m 2 ) og ligger med avkjørsel fra kortsiden mot Leinveien. Sydvestlig del av eiendommen tilhører som omtalt naturområdet «Mellomstrand», som er en hensynssone for løvtrær av lokal verdi. Den eksisterende boligen som står på tomten står på et allerede opparbeidet platå i to nivåer, med støttemurer i naturstein. Ved prosjektering av den nye bygningen har det vært et mål å benytte tomtens eksisterende karakter og gripe lite inn i terrenget både for å bevare naturverdiene på tomten, for å dra nytte av dramatikken i det bratte landskapet som karakteriserer området og for å unngå kostbare inngrep i grunnen. Med utgangspunkt i den eksisterende kjelleren er det derfor naturlig å bygge boligen ut mot øst og nord. Slik får man også størst mulig nytte av den planerte hagen i vest samt lys- og utsiktsforhold i syd og vest. På det begrensede tomteområdet i nordøst er det hensiktsmessig å bygge i to etasjer. Bygningen vil ligge lavt og innhyllet i terrenget med mellom 2 og 3 meter stigning opp til Leinveien, og kommer ikke til hinder for hverken siktlinjer eller naboers utsikt. Med hensyn til høyder holder prosjektet seg innenfor de gjeldene reglene i Plan- og bygningsloven, som sier at gesims- og mønehøyde skal holdes innenfor henholdsvis 8 og 9 meter. Samtidig er det naturlig å forholde seg til nærmeste reguleringsplan og ikke minst til eksisterende bebyggelse i området. I reguleringsplanen for «Vestfjordtomtene» står det at gesims- og mønehøyde kan ligge opp til henholdsvis 4 og 6,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, og at bygninger som har skrånende tomt bør

5 terrasseres. Bygningene i området har nokså ulike karaktertrekk, både hva gjelder størrelse, fasadeutforming, takformer, materialer og farger. Flere av bygningene er preget av det skrånende terrenget og utsikten mot fjorden, med svært høye fasader i vest/syd og en lavere inngangsside i øst/nord. Med hensyn til omkringliggende bebyggelse er det lagt vekt på at bygningen skal se lavest ut mot vei og naboer i øst, nord og syd. Over kjelleren mot vest anlegges terrasse og karnapp som gir bygningen en avtrappet, terrassert profil. Terrassen fortsetter i syd, slik at den forbindes med inngangsplanet i øst og delvis skjuler kjelleren. Bygningens vestfasade vil ikke være synlig for forbipasserende. Den vil imidlertid være delvis synlig fra Oslofjorden, og det er ønskelig at den skal gli inn i omgivelsene på en god måte. Skogområdet nedenfor tomten dekker store deler av bygningen når man ser den fra fjorden, særlig fra sydvest. Kledningen utføres i naturlig grånende trevirke og vil bidra til en diskret visuell overgang mellom bygningen og trærne. Bygningens plassering på tomten og utseende fra Oslofjordener er illustrert i vedlagte fotomontasjer D1, D2 og D3. Det er ønskelig å tilpasse terrenget noe rundt den nye bygningskroppen slik at bygningen sitter enda mer naturlig i terrenget og adkomsten inn til boligen ikke blir så høy. Terrengtilpasning fremgår i vedlagte fasadetegninger A2 og A3. Vurdering av om hensynet bak bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt Ved en vurdering av dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsen i 1 punkt 1 antas å være at det ikke skal bygges boliger som mangler infrastruktur og sørge for at utbygging foregår på en helhetlig måte innenfor fornuftige rammer. Vi mener infrastruktur, tilpasning til omgivelser og tomtestruktur er oversiktlig og veloverveid, og at hensynet bak bestemmelsen ikke tilsidesettes ved dispensasjon fra plankrav i dette tilfellet. Vurdering av fordeler og ulemper Fordelene ved å tillate dispensasjon fra plankravet utgjør ingen endring i intensjonen bak bestemmelsen. Hensikten med plankravet var ikke å nekte bygging på allerede bebygde eiendommer der krav til infrastruktur og arkitektur er ivaretatt, men å sørge for at ny bebyggelse har den infrastrukturen og det estetiske uttrykket som er nødvendig for å fungere og integreres på en tilfredsstillende måte.

6 Infrastruktur for planlagt bolig er godt ivaretatt jamfør tidligere beskrevet, og vedrørende arkitektur er planlagte bolig godt tilpasset stedlig byggeskikk og dagens krav til boligbygg. Eksisterende bolig er den eneste bygningen i Leinveien som i dag ikke benyttes som helårsbolig. Etter at den ble bygget på 50- tallet har området endret seg fra et fritidsområde til et boligområde, og det vil ha positiv betydning for nærmiljøet at eiendommen nå følger samme formål som øvrig bebyggelse og tar del i fellesskap og plikter på linje med de andre. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon fra plankravet vil ikke føre til at denne mister sin kraft i dette tilfellet, da dette er en allerede bebygget eiendom beliggende i et område med god infrastruktur og blandet bebyggelse, og tiltaket er av mindre betydning for miljø og samfunn. Vurdering av om hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke Oppføring av bolig på eiendommen vil ikke avvike fra eller påvirke den pågående reguleringsprosessens overordnede mål i negativ retning, og vil ikke være sjenerende på den omkringliggende bebyggelsen. Eiendommens beliggenhet med bebygde eiendommer til alle sider tilsier at området i hovedsak er ferdig utbygd, at planlagte tiltak vil ha et svært beskjedent omfang, og at tiltaket ikke vil vanskeliggjøre utvikling av andre eiendommer eller være til hinder for planlegging eller gjennomføring av plan. Det vil heller ikke være hensiktsmessig å utarbeide en reguleringsplan for kun en eiendom så lenge alle krav som vanligvis ivaretas gjennom en reguleringsprosess her vil ivaretas i byggesøknad og dispensasjon. Vi vil for øvrig vise til Ot.prp. nr. 45 ( ) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan- og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.

7 Konklusjon Vi mener etter overnevnte vurdering at vilkårene for dispensasjon etter Pbl 19-2 er oppfylt, og at søknad om dispensasjon bør innvilges for planlagte tiltak. Da det, som nevnt, i senere tid er oppført nye boliger i området, anser vi også at likebehandlingsprinsippet vil komme til anvendelse ved behandling av omsøkte dispensasjonssøknad. Med vennlig hilsen Norsk Bygningsrådgivning AS Tonia Westby Hansen