Saksframlegg. Klage på plan- og miljøutvalgets avslag på søknad om dispensasjon og tilbaketrekking av ferdigattest GB 19/77 - Daleheia 14.

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 19/77 Saksmappe: 2006/ /2013 Saksbehandler: Solgunn Arnesen Dato: Saksframlegg Klage på plan- og miljøutvalgets avslag på søknad om dispensasjon og tilbaketrekking av ferdigattest GB 19/77 - Daleheia 14. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 176/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas ikke til følge da det ikke er kommet inn momenter av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Vedtak i sak 49/13 opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Jfr. Forvaltningsloven 33. Bakgrunn for saken: Plan- og miljøutvalget behandlet saken i sitt møte i sak 49/13. Det vises til vedlagte saksprotokoll som beskriver hva saken dreier seg om. Følgende vedtak ble gjort med 7 (H, V, AP, KRF) mot 2 (FRP) stemmer: Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan for Del av Høllen for 3 boenheter på GB 19/77, avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jfr. pbl. 12-4, da vilkårene ikke er oppfylt. Det foreligger ikke en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Ferdigattest for garasje m/leilighet datert trekkes tilbake, jfr. Forvaltningslovens 35 c.: («Et forvaltningsorgan kan omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget dersom vedtaket må anses ugyldig».) Klage. Sønn til tiltakshaver har fått fullmakt til å representere sin mor i denne saken. Han er også eier av seksjon 1 i Daleheia 14 og skriver i brev datert at han er villig til å finne løsninger som går på uteareal og parkeringsvilkår om dette må til. Han blir også direkte involvert i vedtaket pga at de har et fellesområde som blir påvirket. Vedtaket som foreligger nå, betyr at hans mor er uten hjem, og hun vil få store utfordringer om vedtaket står seg. Han spør om dette kan løses. Ha ba om utvidet klagefrist.

2 Klagefristen ble på bakgrunn av ovennevnte brev, utvidet til Klage ble mottatt som er innenfor den utvidede klagefristen - fra advokat Bakka på vegne av sønnen til tiltakshaver (se vedlegg), og den går i korthet ut på følgende: Plan- og miljøutvalget har vurdert saken feil når man er kommet til at ferdigattest er gitt på feil grunnlag. Det er grunnlag for dispensasjon. Utdypende klage er mottatt fra advokat Bakka. Innholdet er tatt med i saksutredningen nedenfor. Plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan for Del av Høllen (Hølledale). Reguleringsplanen er egengodkjent Vedtekter til reguleringsplanen: 2: Tomtene skal bebygges med 1- eller 2-manns boliger i inntil 2 etasjer. Habilitet: Det foreligger spørsmål fra Bernt Daland (FRP) datert vedr. habilitet. Kommunens spesialrådgiver J.A. Stray har besvart henvendelsen den Han sier bl.a. at du som folkevalgt blir inhabil dersom du engasjerer deg så mye at du nesten «fører saken for en part». Min konklusjon vil derfor være at «dersom du involverer deg dypere for grunneieren i en eventuell klagesak, vil du være inhabil når klagen skal behandles i PLM i neste omgang. Det vises til vedlagte dokumenter i sin helhet. Bekreftelse: Det er mottatt bekreftelse fra Olaf Nordbø i brev datert : Det var hans bygningsfirma som bygde garasjen med leilighet. Garasjen er bygget og kontrollert av kommunen etter vedtak Kontrollerklæring ble ikke innsendt da tiltaket fulgte byggforskrift av Kommunens representant var på stedet sammen med ham og kontrollerte bygget i forbindelse med utstedelse av ferdigattest for garasje med leilighet. Kommunens representant fant at vilkårene var oppfylt og at ferdigattest for leilighet med garasje skulle utstedes. Saksutredning: Begrunnelse for klagen (i kursiv) blir kommentert av administrasjonen nedenfor. Ferdigattest: Klager mener at kommunen har bevisbyrden for at de vedtak kommunen har gjort er basert på feilaktig faktum og det er ikke fremlagt dokumentasjon på dette. Det står i vedtakene at diverse dokumenter må innsendes. Dette er tiltakshavers ansvar. Administrasjonen har hatt tillit til at dette ble ordnet så snart som mulig etter ferdigbefaringen. Når dette fremdeles ikke er mottatt, mener administrasjonen i ettertid at ferdigattesten ble utstedt litt for raskt - altså på feil grunnlag. Konkrete forhold: Forhold vedr. gasstetthet og rømningsvei (trapp) er kontrollert og funnet i orden ved ferdigbefaringen.

3 Revidert tegning som viser trappa (rømningsvei) (jfr. vedtak i sak datert ) er ikke mottatt. Bygningen er heller ikke oppført som tegningen fra 1999 viser verken innvendig eller utvendig. Det er ikke mottatt som bygget -tegninger. Erklæring for eventuell skade fra brøyting er ikke mottatt. Det vises til vedlagte tegninger og fotos. Denne del av klagen tas ikke til følge. Klager mener at tillatelsen fra 1999 fremdeles gjelder og at vilkårene fortsatt var gjeldende, selv om tiltakshaver har ombestemt seg og ombestemt seg igjen.. Tillatelsen i 1999 vurderes som en endring av vedtaket i 1997 og det ble godkjent et større bygg enn opprinnelig. Administrasjonen er enig i at det er tillatelsen fra 1999 man må forholde seg til. Samtidig er det viktig for kommunen å kunne stole på den informasjon som gis fra tiltakshaver. I dette tilfellet har hun tydelig gitt uttrykk for at loftet i garasjen ikke ville bli brukt til leilighet likevel, men utført som opprinnelig byggetillatelse i 1997 som kontor. Dette underbygges også av tegninger som er datert og merket C. Skomedal, der loftet skal brukes til disp., kjøkkenkrok og bad. Ferdigattesten er utstedt på grunnlag av en særskilt anmodning, og at det i den forbindelse ble kontrollert at de aktuelle vilkår som var stilt i byggetillatelsen var dokumentert oppfylt. Saksbehandler har forelagt saken for Mette Erklev som var saksbehandler i Hun husker ikke denne saken spesielt, men på generelt grunnlag kunne hun bekrefte at kommunens praksis på den tiden var følgende: Kommunen hadde bygningskontroll fram til ny plan- og bygningslov trådte i kraft Saken ble behandlet etter de byggereglene som gjaldt på søknadstidspunktet - som i dette tilfellet var før Det var vanlig at kommunens saksbehandler kunne bli kontaktet av byggefirmaet muntlig, og at de deretter sammen foretok kontrollen av bygget. Etterpå kunne kommunens representant skrive ut ferdigattest hvis alt var i orden. Jfr. 1. avsnitt under Ferdigattest. På bakgrunn av informasjon som beskrevet i brev datert , skulle man kunne forvente at garasjen ble bygget med kontor og ikke med leilighet på loftet. Olaf Nordbø sier at kontrollen ved ferdigbefaring var på bakgrunn av vedtak av De tegningene som lå til grunn for vedtaket var datert Saksbehandler hadde gjort en påtegning på dem om at denne tegningen må ikke stemples godkjent. Dette betyr at det ikke foreligger noen godkjent tegning på bygget. I tillegg har tiltakshaver selv utarbeidet plantegning som er datert Se avsnitt ovenfor. Det kan se ut som Nordbø ikke er gjort kjent med at tiltakshaver overfor kommunen i mellomtiden hadde ombestemt seg vedr. bruken av garasjeloftet. Administrasjonen stiller også spørsmål ved hvilke tegninger som Nordbø har lagt til grunn for oppføring av bygget. Verken tegning fra 1997 eller 1999 ligner på det bygget som er oppført. Jfr. vedlagte tegninger og foto. Det vises spesielt til størrelsen på kvisten i 2. etg. som er dobbelt så stor på begge sider av bygget i forhold til tegning fra Plantegning mottatt fra Ryen Byggsupport (seksjoneringstegninger) i 2012 stemmer heller ikke med tegningene fra 1999 eller foto. Det kan også opplyses at garasjedelen har vært brukt til boligformål i en periode. Denne bruken er opphørt. Da kommunens saksbehandlere var på befaring på stedet i januar 2013, viste tiltakshaver at hun hadde kjøkken i det ene hjørnet av garasjerommet i 1. etasje (hvor bilen var parkert), men at dette skulle fjernes og flyttes opp i 2. etg. På bakgrunn av ovennevnte, konkluderer administrasjonen med at bygget ikke er oppført i henhold til 1999-vedtaket. Denne del av klagen tas ikke til følge.

4 At det mangler dokumentasjon på at vilkår er oppfylt, er ikke tiltakshavers feil, men mangler i kommunens arkiv. Det har vært gjort kjent overfor tiltakshaver helt fra 1999 og tatt opp igjen fra 2004 og utover om dokumentasjon på at vilkårene for vedtakene måtte sendes inn. Dette er gjort både muntlig og skriftlig. Administrasjonen er av den oppfatning at det har vært mulig å etterkomme vilkårene i alle disse årene. Det er tiltakshavers ansvar å sende inn dokumentasjonen, siden det er hun som står oppført som søker for tiltaket. Bekreftelse fra Olaf Nordbø er først mottatt i 2013 etter at saken ble tatt opp politisk. Administrasjonen er uenig i påstanden om at manglende dokumentasjon beror på mangler i kommunens arkiv, og denne del av klagen tas ikke til følge. Krav om bruksendringstillatelse må bero på en feil/misforståelse fra kommunens side. På skjemaet ferdigattest står det at kontrollen er foretatt i samsvar med tillatelser og krav som er gitt. Det står også at Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det tillatelsen fastsetter. Bruksendring krever særlig tillatelse. Jfr. pbl. 93. Vedtaket lød på oppføring av garasje med innredet loft. I saksutredningen står det at loftet ikke ville kunne betraktes som egen bruksenhet, men som tilleggsdel til boligen. Tiltakshaver gav også kommunen beskjed om at hun ikke ville innrede byggets loft som leilighet, men som kontor. Administrasjonen er ikke enig i at dette kan misforstås, og denne del av klagen tas ikke til følge. Mer enn 13 år siden kommunen ga ferdigattest, og alle parter har innrettet seg i tillit til denne. Eier har brukt leiligheten i garasjen som sin bolig, og det er gjennomført seksjonering. Bolighuset utenom garasjen er solgt og overtatt av sønnen, alt i tillit til ferdigattesten. Det har aldri foreligget tillatelse til leilighet som egen bruksenhet, jfr. avsnitt ovenfor. Selv om det er gått 13 år siden ferdigattesten ble utstedt, har administrasjonen tatt opp forholdet med tiltakshaver i 9 år - helt siden Saken ble tatt opp etter henvendelse til kommunen med spørsmål om det var godkjent leilighet(er) i garasjebygget. Administrasjonen mener at det ikke er grunnlag for å mene at tiltakshaver har vært i god tro. Det er beklagelig at dette ikke har blitt kommunisert godt nok mellom dem som er berørt. Dette vurderes likevel ikke som noe grunnlag for å innvilge dispensasjon. Denne del av klagen tas ikke til følge. Selv om det er foretatt seksjonering, betyr ikke det at alt er i orden etter plan- og bygningsloven. Grunnlag for dispensasjon. Klager mener at forholdet omkring 3 bruksenheter på eiendommen ble vurdert allerede i 1999 da det ble gitt tillatelse til å innrede loftet på garasjen. Kan ikke gjøres til et dispensasjonstema nå. Uansett må forholdene vurderes etter datidens dispensasjonsregler. Det fremgår ikke konkret av saksfremstillingen at forhold vedr. 3 bruksenheter er vurdert. Tillatelsen viser som nevnt ovenfor, at innredningen av loftet ikke kunne betraktes som en egen bruksenhet selv om det ble brukt til varig opphold. Når det nå viser seg at tiltaket verken er bygget eller brukes etter tillatelsen, vil saken bli behandlet som om tiltaket ikke var godkjent etter dagens regler. Dette gjelder også

5 dispensasjonsforholdet. Forholdet ble tatt opp som en sak om opphør av ulovlig bruk. Det ble gitt mulighet til å søke bruksendringen godkjent ved innsending av søknad. Administrasjonen er ikke enig i at dispensasjonsforholdet skal vurderes etter datidens dispensasjonsregler. Søknad om godkjenning og dispensasjon er mottatt i Søknadene behandles etter regelverket på søknadstidspunktet. Jfr. plan- og bygningsloven 34-4 (av 2008 som trådte i kraft ) hvor det står: Saker om tillatelse etter 93 eller 106a sendt kommunen før loven er trådt i kraft, skal for hele tiltaket behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike saker. Søknadene er sendt etter at loven trådte i kraft og sakene behandles etter loven av Inngripende konsekvenser i forhold til de relativt beskjedne ulemper som dispensasjonen vil ha i forhold til hensyn som ivaretas av reguleringsplanen. Det er betydelig overvekt for hensyn som taler for dispensasjon. Forhold som administrasjonen har trukket frem i dispensasjonsbehandlingen dreier seg om trafikksikkerhet, parkering og utearealer for en boenhet. Jfr. saksfremlegget i sak 49/13. At disse forholdene blir ivaretatt, må sees på som en betydelig verdi for beboerne, og ikke som ulemper. I tillegg til dette mener fremdeles administrasjonen at en dispensasjon vedr. økt antall bruksenheter vil føre til at reguleringsplanen som styringsverktøy, vil bli tilsidesatt. Klager har ikke dokumentert eller beskrevet hva den betydelige overvekten av hensyn som taler for dispensasjon, består av. Denne del av klagen tas ikke til følge. Saken vil ikke på noen måte ha presedensvirkning for andre tilfeller. Det foreligger ikke begrunnelse for dette i klagen. Administrasjonen er av den oppfatning av en dispensasjon om flere boenheter i dette tilfellet, vil kunne føre til at andre innen samme planområde vil kunne kreve tilsvarende økning med henvisning til denne saken. Denne del av klagen tas ikke til følge. Det bes om at plan- og miljøutvalget gjør et nytt vedtak med ordlyd som følger: Plan- og miljøutvalget vedtak av oppheves. Ferdigattest datert står ved lag. Det vises til konklusjon nedenfor. Konklusjon: Det er stilt spørsmål ved om saken ville ha vært i orden dersom all dokumentasjon var kommet inn før ferdigattesten ble utstedt. Administrasjonen mener at det ville vært i orden med et garasjebygg med innredet loft hvor det var WC/dusj og kontor. Dersom det i stedet skulle være en leilighet som utgjør en selvstendig boenhet, så krever dette dispensasjon fra reguleringsplanen vedr. antall boenheter. Da kommer forholdene vedr. trafikksikkerhet, parkering og utearealet inn. Dersom det var innvilget dispensasjon, måtte det søkes om bruksendring av loftet for en selvstendig boenhet. Med henvisning til ovennevnte saksutredning, anbefaler administrasjonen at klagen ikke tas til følge og at vedtak i plan- og miljøutvalgets sak 49/13, datert , opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse i henhold til Forvaltningsloven 33. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader.

6 Vedlegg 1 Særutskrift - Ny behandling av søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. boenheter på GB 19/77 - Daleheia 14 2 Klage - garasje med leilighet - GB 19/77 - Daleheia 14 3 bekreftelse fra olaf nordbø vedrørende garasje med leilighet daleheia 14 4 Bekreftelse på ferdigstillelse fra Olaf Nordbø - PMLs vedtak om å trekke tilbake ferdigattest for garasje med leilighet i daleheia 14 5 Svar til Bernt Daland om habilitetsvurdering - Klagesak garasje GB 19/77 - Daleheia 14 6 Ber om utsatt frist - GB 19/77 - Daleheia 14 7 Utdypende begrunnelse vedr. klagesak - GB 19/77 - Daleheia 14 8 Notat av Tegninger fra 1997 og 1999 av garasjebygg. 10 Tegninger datert Foto fra Daleheia Plantegning garasjebygg - Daleheia Beskrivelse Ryen Byggsupport - Daleheia D1-Situasjonsplan parkering

7 Søgne kommune Arkiv: 19/77 Saksmappe: 2006/ /2013 Saksbehandler: Solgunn Arnesen Dato: Saksframlegg Ny behandling av søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. boenheter på GB 19/77 - Daleheia 14 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 49/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan for Del av Høllen for 3 boenheter på GB 19/77, avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jfr. pbl. 12-4, da vilkårene ikke er oppfylt. Det foreligger ikke en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Ferdigattest for garasje m/leilighet datert trekkes tilbake. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr: Daland (FRP) fremmet følgende utsettelsesforslag: Saken utsettes. Utvalget ber om en verifisering på om vilkår satt i arkivsak 99/ er oppfylt. Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot repr. Dalands (FRP) utsettelsesforslag. Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 7stemmer (H, V, AP, KRF) mot 2 stemmer (FRP) for repr. Dalands (FRP) forslag.

8 Vedtak: Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan for Del av Høllen for 3 boenheter på GB 19/77, avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jfr. pbl. 12-4, da vilkårene ikke er oppfylt. Det foreligger ikke en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Ferdigattest for garasje m/leilighet datert trekkes tilbake, jfr. Forvaltningslovens 35 c.: («Et forvaltningsorgan kan omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget dersom vedtaket må anses ugyldig».) Bakgrunn for saken: Saken var lagt frem for plan- og miljøutvalget i sak 28/13 den Saken ble sendt tilbake til administrasjonen til utdyping av spørsmålene som kom opp i møtet. Det ble stilt spørsmål vedr. følgende: - søknad saksgang hva har skjedd - ferdigattest - hensynet til parkering For å belyse disse spørsmålene, er det nedenfor satt opp en kronologisk oversikt over hva som har skjedd i saken. 1997: Det ble søkt om oppføring av en garasje på GB 19/77 der det skulle være kontor med WC/dusj i 2. etg. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår: Erklæring vedr. ansvar ved evt. skade må gis. Plassering på stedet. Det ble beskrevet at garasjen var noe for bred i forhold til avstand mot vegen. Dersom garasjen ble redusert i størrelsen og det ville føre til nye planer for loftet, måtte dette byggemeldes på vanlig måte. Se vedlegg. 1999: Det ble innsendt nye tegninger som viser at loftet er endret fra kontor til leilighet. Det er i vedtaket opplyst at dette er å anse som en bruksendring. Loftet var lite og ville ikke kunne betraktes som egen bruksenhet. Tillatelsen den 10. september 1999 ble gitt på følgende vilkår: Plassering på stedet. Vilkår i tillatelsen fra (Se ovenfor) Erklæring fra nabo om å kunne bygge nærmere grense enn 4 meter. Ansvarsrett. Garasjen måtte være gasstett mot resten av bygget. Rømningsvei. Revidert tegning må innsendes. Det ble videre sagt at tegningene ikke skulle stemples godkjent. Se vedlegg. 1999: Tiltakshaver opplyste at loftet likevel ikke ville bli innredet til leilighet. Det skulle bli utført i henhold til tillatelsen fra Se kommunens brev datert 5. oktober : Nye tegninger er datert 30. oktober 99 med bad, kjøkkenkrok og disp.. Se vedlegg. 2000: Ferdigattest garasje m/leilighet datert 20. mars. Se vedlegg og eget punkt nedenfor.

9 2004: Kommunen fikk henvendelse med spørsmål om det var gitt tillatelse til bruk av garasjen som leilighet(er). 2005: Brev til tiltakshaver om at dersom loftet ble tatt i bruk som leilighet, kreves det bruksendring i forhold til eksisterende godkjenning. 2007: Eiendommen GB 19/77 ble seksjonert i 3 deler med bolighus, garasjebygg og fellesareal. 2009: Varsel om pålegg om opphør av ulovlig bruk. 2012: Søknad om bruksendring og dispensasjon mottatt. Ferdigattest Ferdigattest er gitt for garasje m/leilighet. I ferdigattesten vises det til sak 228/99 datert I saksutredningen i 1999 står det at loftet er lite og ikke vil kunne betraktes som egen bruksenhet, men som tilleggsdel til boligen. Vilkår som gjaldt erklæring for ansvar for evt. skade fra brøyting, gasstetthet, rømningsvei, revidert tegning var ikke oppfylt. Andre vilkår var oppfylt. Administrasjonen har vurdert at ferdigattesten m/leilighet er utstedt på feil grunnlag, da flere av vilkårene som er stilt i tillatelsene ikke er etterkommet og den må trekkes tilbake. I tillegg til dette opplyste tiltakshaver i oktober 1999 at leiligheten ikke ville bli innredet til leilighet, men utført som byggetillatelsen i 1997 med kontor og bad. Det finnes ingen dokumentasjon i kommunens arkiv som forteller noe om hva som har skjedd mellom 30. oktober 99 (se tegninger) og 21. mars 2000 (ferdigattesten). Det vil kunne utstedes ferdigattest for selve garasjebygget dersom det blir sendt inn erklæring vedr. ansvar for evt. skade og tegninger av bygningen uten boenhet. Se tillatelsen fra Hensynet til parkering. Det er krav om 2 biloppstillingsplasser for hver leilighet over 50 m². For en eventuell leilighet i garasjebygget vil det kun være krav om 1 parkeringsplass. Den skal være inne i garasjen. Parkeringsforholdene for bolighuset som består av en generasjonsleilighet og en hybelleilighet - er innfridd med 3 plasser. Administrasjonen stiller imidlertid spørsmål ved hvordan utkjøring fra garasjen kan skje uten at det fører til konflikt med de andre parkeringsplassene. Det konkluderes med at parkeringsforholdet for garasjen er dårlig ivaretatt. Et område øst for garasjen er også benyttet som parkeringsplass men ikke medtatt i søkers opplisting av parkeringsplasser for eiendommen. Bruk av denne plassen er med på å forverre trafikksituasjonen i området ytterligere og den kan ikke nyttes som parkeringsplass. Vi går nå over til behandlingen av søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen vedr. flere boenheter enn det som er regulert pr. tomt. Plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan for Del av Høllen (Hølledale). Reguleringsplanen er egengodkjent Vedtekter til reguleringsplanen: 2: Tomtene skal bebygges med 1- eller 2-manns boliger i inntil 2 etasjer. Søknad om dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsvedtektenes 2 om at tomtene skal bebygges med 1-eller 2-mannsboliger i inntil 2 etasjer.

10 Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tomta er seksjonert i 3 deler, seksjon 1 er opprinnelig 2-manns bolig, seksjon 2 er skilt ut for garasje med leilighet samt et fellesareal foran begge seksjonenes garasjer. Seksjon 2 har vært brukt som leilighet da det foreligger ferdigattest på garasje med leilighet. Dette viser seg å være skrivefeil fra kommunen og varsel om ulovlig bruk er sendt ut. Betingelser som måtte oppfylles for å få godkjent søknad om leilighet over garasje er nå innfridd. Søknad om bruksendring er sendt. Det er riktig at det er gitt ferdigattest på garasjebygget men administrasjonen mener at den ikke gjelder for leilighet. Se eget avsnitt ovenfor under bakgrunn for saken. Når det gjelder betingelsene, vises til avsnitt om ferdigattest og hensynet til parkering. Uttalelser fra annen myndighet: Ingeniørvesenet har gitt uttalelse til søknaden den Situasjonen vedrørende avkjørsel og parkering på egen grunn med 2 boenheter på eiendommen er langt fra hva den burde være. Situasjonen vedr. disse to forholdene vil bli vesentlig forverret dersom det gis tillatelse til en 3. boenhet på eiendommen. Dette er heller ikke ønskelig ut fra en trafikksikkerhetsmessig vurdering. Ingeniørvesenet konkluderer med å anbefale at det ikke gis dispensasjon for etablering av en 3. boenhet på eiendommen. Saksutredning: Tillatelse til seksjonering av bygningene på eiendommen er ikke det samme som en godkjenning etter plan- og bygningsloven. Utkjørselen ligger like ved et veikryss. Det vises også til Ingeniørvesenets vurdering ovenfor. Administrasjonens samlede vurdering: Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Ved gjennomgang av matrikkelopplysninger, er det ikke funnet andre eiendommer i nærområdet som har flere bruksenheter enn det som er bestemt i reguleringsplanen. En dispensasjon vil uthule reguleringsplanen som styringsverktøy og hensynet til reguleringsbestemmelsen om antall bruksenheter vil bli tilsidesatt. I tillegg til dette kan nevnes at garasjebygget ligger like ved veien og denne seksjonen (nr. 2) er på 188 m². Arealet som ikke er bebygd av garasjen, består av en bratt fjellskrent. Området foran inngangen til leiligheten består av et asfaltert fellesareal for seksjon 1 og 2 og er på 19 m². I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel står det at minimum uteoppholdsareal pr. boenhet er 80 m². Leiligheten har ikke noe tilfredsstillende uteareal. Ingeniørvesenet anbefaler ikke at det innvilges dispensasjon for å tillate en leilighet på dette stedet. Kommunen konkluderer med at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Vilkårene etter plan- og bygningsloven 19-2 er derfor ikke er oppfylt, og dispensasjonssøknaden avslås. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader.

11 Vedlegg 1 Tillatelse, søknad og tegninger garasje 1997 GB 19/77 - Daleheia 14 2 Tillatelse og tegninger 1999 GB 19/77 3 Ferdigattest 2000 garasje GB 19/77 - Daleheia 14 4 Brev fra kommunen Tegninger datert Brev fra kommunen Kommunens brev datert Varsel om pålegg p.g.a. ulovlig bruk av garasjebygg på GB 19/77 Daleheia B1-Dispensasjonssøknad boenhet 10 Foto fra Daleheia Parkering - Daleheia D1-Situasjonsplan parkering 13 Svar på anmodning om uttalelse vedr. utkjøring fra GB 19/77 - Daleheia Tilbakemelding vedr. bruk av leilighet i garasjegb 19/77 Daleheia Oversiktskart Daleheia

12 ADVOKATF IR MAET KJÆR Søgne kommune Arealenheten Postboks Sogne c(cl,k(- 11 Var ref: /22201 JB/msc Dato: GB 19/77 DALEHE1A 14 GARASJE MED LE1LIGHET KLAGE Plan- og miljoutvalget fattet i mote vedtak om å trekke ferdigattest for garasje med leilighet datert tilbake samt avslå søknad om dispensasjon for etablering av 3 boenheter på GB 19/77, Daleheia 14. Ole Skomedal, som er sameier i GB 19/77, påklager vedtaket til Fylkesmannen Vest-Agder. i Som grunnlag for klagen ujores det gjeldende av plan- og miljoutvalget har vurdert saken feil når den er kommet til at ferdigattest er gitt på leil grunnlag. 111,11' I I Det er i tilfelle kommunen som har bevishyrden for at de vedtak kommunen har gjort cr basert på feilaktig faktum. Jeg kan ikke se at det er fremlagt dokumentasjon på dette. Det forhold at kommunen selv mener at det mangler dokumentasjon på at vilkår er oppfylt, tilsier ikke at det er tiltakshaver som har gjort feil. Der er mer nærliggende at det er kommunen som har mangler i sitt eget arkiv. Det må kunne legges til grunn at ferdigattesten er utstedt på grunnlag av en særskilt anmodning, og at det i den Ibrbindelse ble kontrollert at de aktuelle vilkår var dokumentert oppfylt. I v. I I,1» *** For øvrig gjøres det gjeldende at det i denne sak er grunnlag for dispensasjon. Det er mer enn 13 år siden kommunen ga ferdigattest, og alle parter har innrettet seg i tillit til denne. Christina Skomedal Mannala har brukt leiligheten i garasjen som sin bolig, og dct er gjennornfort seksjoncring, slik at bolighuset utcnom garasjen er solgt og overtatt av Ole Skomedal, alt i tillit til ferdigattesten. 2.,ad IsoKdok 2D I 3_ I 'skeudtj8211 doe

13 ADVOK ATF IR MAET Side 2 KJÆR Sett i forhold til de inngripende konsekvenser som avslaget vil ha i forhold til de relativt beskjedne ulemper som dispensasjonen vil ha i forhold til de hensyn som ivaretas av reguleringsplanen, er det åpenbart at det i denne sak er betydelig overvekt for hensyn som taler for dispensasjon. Saken er svært spesiell, og vil ikke på noen måte ha presedensvirkning for andre tilfeller. Det arbeides med mer utforlig begrunnelse for klauen. og jeg vil komme tilbake med dette. Med vennliu hilsen AD KAITIRMAET KJÆR & CO DA Jakob Bakka hakka d advkjaerno Kopi: Olc Skomedal. Leireveien 5, 4640 Søgne g ackisor do )13_1\skojdti8211.doc

14

15 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\350067_fix.html Side 1 av Fra: Elisabeth Olsen[Elisabeth.Olsen@sogne.kommune.no] Dato: :33:31 Til: Grethe Murbræch Tittel: VS: PMLs vedtak om å trekke tilbake ferdigattest for garasje med leilighet i daleheia 14 Fra: bernt-d@online.no [mailto:bernt-d@online.no] Sendt: 15. mars :49 Til: Postmottak; Dag Arntsen; Kim Høyer Holum Kopi: Egel Terkelsen; Christian Eikeland; Charlotte Søyland; Ulla Kristoffersen; magne charles mobilmail; Tor Helge Ryen Emne: PMLs vedtak om å trekke tilbake ferdigattest for garasje med leilighet i daleheia 14 I pmls møte 13 februar under sak PS 49/13 daleheia 14 ble det fra mitt hold stilt noen spm til rådmann. Jeg kom også med påstander under behandlingen av saken. Det ble fra rådmanns hold stilt spørsmål til meg om dette var en høring. Til det vil jeg bemerke: Som folkevalgt politiker, og innvalgt av kommunestyret til et utvalg underlagt forvaltningsansvar, har jeg plikt og rett til å stille de spørsmål jeg mener er relevante i forbindelse med saken. Jeg påsto at tiltaket som ble utført i knyttet til garasje med leilighet og ferdigattest var behandlet etter gammelt regelverk, og at dette ikke skulle behandles etter nyere regler. Det ble fra rådmanns hold svart at det måtte foreligge en kontollerklæring fra den som hadde bygd garasjen med leilighet. Som underbygging for min påstand om at tiltaket vedrørende ferdigattest skulle følge de gamle reglene, henviser jeg til Rundskriv H-12/ 97 Ikraftsetting av endringer i plan- og bygningsloven, samt byggeforskrift av 1987 m/ veiledning. Jeg påsto at byggmesteren som utførte arbeidet hadde fortalt meg at han hadde vært på stedet sammen med bygningskontrolløren ifm ferdigattesten. Som underbygging for min påstand vedlegges bekreftelse fra Olaf Nordbø. Jeg ber om en snarlig tilbakemelding på om det for min del vil inntreffe et habilitetsproblem, dersom jeg innvolverer meg dypere som ombudsmann for grunneier i en evt klagesak på vedtaket om å trekke tilbake ferdigattesten. Bernt Daland

16 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\351007_fix.html Side 1 av Fra: Jahn Arild Stray[Jahn.A.Stray@sogne.kommune.no] Dato: :15:48 Til: Postmottak Tittel: VS: HABILITETSVURDERING FOR BERNT DALAND Vil dere legge denne mailen inn både i sak 06/2064 og i sak 12/42 Jahn A. Stray Spesialrådgiver Søgne kommune Pb. 1051, 4682 Søgne Tlf.: Fra: Jahn Arild Stray Sendt: 21. mars :15 Til: bernt-d@online.no Kopi: Kim Høyer Holum; Åse R Severinsen; Dag Arntsen; 't.lochen@online.no' Emne: HABILITETSVURDERING FOR BERNT DALAND Spørsmål om habilitet i forbindelse med involvering som ombudsmann for grunneier i en klagesak mot kommune. Jeg viser til din av 15. mars 2013 til plansjef og rådmann vedørende ovennevnte som er jeg er blitt bedt om å besvare. Jeg forstår problemstillingen slik at du som medlem av plan- og miljøutvalget (PLM) ønsker å involvere deg «dypere som ombudsmann for grunneier» i en eventuell klage over et vedtak i PLM (PS 49/13) om å trekke tilbake en ferdigattest. Reglene om habilitet/inhabilitet for folkevalgte finnes i forvaltningslovens (fvl) 6. Jeg forutsetter at du ikke er inhabil etter reglene i 6, 1. ledd (slektskap, verge, fullmektig o.l.). Den aktuelle bestemmelsen vil være fvl 6, 2. ledd som sier at Likeså er han inhabil (til å treffe avgjørelse i en forvaltningssak) når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet; blant annet skal det legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om inhabilitets-innsigelse er reist av en part. Som folkevalgt har du rett og plikt til å stille kritiske spørsmål til administrasjonens saksfremstilling og håndtering av en sak når den er oppe til politisk behandling. Du blir ikke inhabil av den grunn. Men det er en glidende overgang fra å være «ombudsmann» og påse at innbyggernes rettigheter blir i varetatt til det å være innbyggerens «advokat». Dersom du engasjerer deg sterkt i saken utenfor møterommet (i forberedelsen eller etterpå i en eventuell ankeforberedelse), vil dette svekke tilliten til din «upartiskhet». Som folkevalgt blir du inhabil dersom du engasjerer det så mye at du nesten «fører saken for en part». Min konklusjon vil derfor være at «dersom du involverer deg dypere for grunneieren i en eventuell klagesak, vil du være inhabil når klagen skal behandles i PLM i neste omgang. (En annen sak er at du selvfølgelig må ha lov til å sette deg grundig inn i lover og regler og gjøre deg opp en mening på bakgrunn av det som skrives i saken både fra administrasjonens og søkers side.) Jahn A. Stray Spesialrådgiver Søgne kommune Pb 1051, 4682 Søgne Tlf.:

17 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\352768_fix.html Side 1 av Fra: Skomedal, Ole[Ole.Skomedal@nov.com] Dato: :43:48 Til: Postmottak Tittel: Sak 2006/ /2013. GB 19/77 Daleheia 14 Til Arealenheten v/ Solgunn Arnesen Vedr. Sak 2006/ /2013. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. Boenheter på GB 19/77- Daleheia 14. Jeg er eier av GB 19/77 seksjon 1, og er sønn av Kirsten Skomedal. Hun har bedt meg tale hennes sak og gitt meg fullmakt til dette. Derfor ber jeg om forlengelse av klagefrist på vedtaket som foreligger i denne saken? Jeg ble først informert om sakens anliggende via min mor, og trenger litt mer tid til å sette meg inn i saken og dens dokumenter. Jeg må også bruke litt mer tid på selve klage søknaden, sammen med min advokat. Jeg søker om utsettelse til 30.April Jeg ser at det beskrives endel vilkår i vedtaket som ikke er oppfylt, slik at ferdigstillelsesattesten ifra 1999 må trekkes tilbake. jeg som nærmeste nabo er villig til å finne løsninger som går på uteareal og parkerings vilkår om dette må til. Jeg blir også direkte involvert i vedtaket da vi har et fellesområde som blir påvirket, og finner det noe underlig at jeg ikke er blitt kontaktet i denne saken i det hele tatt. Vedtaket som foreligger nå betyr at min mor er uten hjem, og hun vil få store økonomiske og helsemessige utfordringer om vedtaket står seg. Er det noen måte vi kan løse dette på? Etter mottak av mitt klagebrev, håper jeg vi kan få til et møte for å se om det finnes løsning på denne saken. Vil dere sende meg en bekreftelse på mottatt søknad? Vedlegg. Protokoll Ferdigstillelsesattest Fullmakt Kart Mvh Ole Skomedal This message, including any attachments, is intended only for the addressee and may contain privileged or confidential information. Any unauthorized disclosure is strictly prohibited. If you receive this message in error, please notify us immediately so that we may correct our internal records. Please then delete the original message. Thank you.

18 ADVOKATF I R MAET KJÆR Sogne kommune Arealenheten Pb SOGNE Var ref /22201 JI3/eks Dato: ih.kmninutt o I) GB 19/77 DALEHEIA 14 GARASIE MED LEII,IGI1ET KLAGESAK llet vises til klage dat Det er i ettertid avtalt at utdypende begrunnelsc sendes innen 15. august. *** Kommunens vedtak er basert på en forutsetning om at ferdieattest for garasje med leiliehet dat er utstedt på feil grunnlau. Jeu kan ikke se at det er fremlagt dokumentasjon som tilsier dette. Denne sak begynner med en byggetillatelse (or earasje hvor 2. ctg. skal innredes til kontor. Den ble byggetillatelsen endret slik at det ble gitt tillatelse til å innrede loftet til leilighet. Det ble stilt betineelse til tillatelsen. I brev dat fra Sogne kommune til Kirsten Skomedal er det angitt at tiltakshaver har opplyst at loftet på garasje ikke vil bli innredet til leiliahet, og av den erunn ble det bekreftet at vilkarene som var satt for å ei tillatelse vedrorende leiliahet midlertidig falt bort. Det ble samtidia opplyst at dersom loftet skulle innredes som leilighet, måtte det sokes kommunen og vilkarene ville da tre i kraft. Det neste som så skjer er at kommunen den gav ferdieattest for "nybygg garasje m/leilighef. På dette tidspunktet var garasjen oppfort og innredet med leilighet i 2. ete. slik som angitt i ferdigattesten. På tidspunktet Ibr ferdigattesten forelå det byggetillatelse for garasje med leilighet i 2. etg. Denne byggetillatelsen falt ikke bort som følge av at tiltakshaver på et tidspunkt opplyste at det allikevel ikke ville bli bygd leiliehet. I denne sak har tiltakshaver ombestemt seg og allikevel dennomfort tiltaket slik det var gitt tillatelse til. Det var ikke nødvendig med ny søknad, men de vilkår som var knyttet til byegetillatelsen var fortsatt gjeldendc. advisordok 2013_2 skojhhj6 I ) doc

19 ADVOKATFIRMAET Side 2 KJÆR I internt notat dat er det angitt at [Christina Skomedal mener Mette har vtert og sen på leiligh. og godkjent den''. Jeg vedlegger kopi av notatet. Dette bekrefter at lerdigattesten fra var bascrt på en reell kontroll fra saksbehandler Mette Erklev, og det må da kunne legges til grunn at de vilkår som var stilt i byggetillatelsen for innredning av leilighet var opptylt. Dokumentasjonen tilsier altså at det forela byggetillatelse for garasje med leilighet og ferdigattest som bekreftelse på at by ggverket er ferdig ihht. tillatelse, samt notat hvor det opplyses at saksbehandler har vært og sett på leiligheten i forbindelse med ferdigattesten. *** Forst nær 4 ar senere, i brev av , og dernest i brev av , tar kommuncn opp sporsmålet om innredning av leiligheten er i samsvar med tillatelse, oa det anfores at bruk som leilighet er betinget av tillatelse om bruksendring. Krav om bruksendringstillatelse må imidlertid bero på en feilimisforståelse fra kommunens side. Dokumentasionen viser jo at det var gitt tillatelse og aitt ferdivattest. Christina Skomedal hadde selv svært lite ressurser til å kunne følge opp disse henvendelsene og denne saken som hun opplevde som vanskelig å Ibrsta, og det er grunnen til at kommunens brev ble liggende så lenge uten at det kom svar. Hennes passivitet kan imidlertid ikke frata henne den tillatelse og den lerdigattest som lbrelå fra 1999 og *** Dersom kommunen nå i ettertid mener at ferdigattesten er feilaktia. er det i tilfelle kommunen som må Ibre bevis for at den er basert pa et feilaktig grunnlag. I så tilfelle vil kommunen kunne holdes erstatningsansvarlig ovenfor de som har handlet i tillit til ferdigattesten. Dette er for det forste tiltakshaver selv og dessuten Ole Skomedal som har overtatt deler av eiendommen i tillegg til at tillatelse, ferdigattest oa seksjonering baserer seg på et riktig grunnlag. Dersom ferdigattesten trekkes tilbake og bruken som boenhet ma opphøre, er det ingen tvil om at eierne og brukerne settes i en svært vanskelig situasjon som kan medfore et betydelig okonomisk tap. *** Det brukes nå som argument at tre boenheter på eiendommen er i strid med reguleringsplanen. Forhold omkring tre boenheter ble imidlertid vurdert allerede i 1999 da det ble gitt tillatelse til å innrede loftet pa garasjen til leilighet, og dette forhold kan ikke nå gjøres til et dispensasjonstema. Lansett må dispensasjonslbrholdene vurderes etter datidens dispensasjonsregler (pb ) og ikke nåeldende pbl *** w'uldvisor dok'.201 skoihhj6 I x.doc

20 ADVOKATFIRMAET KJÆR Side 3 Etter mitt syn må man kunne forholde seg til ferdigattesten som refererer seg til byggetillatelse av 10. september 1999, og det skulle da være unødvendig med ytterligere vedtak i denne saken. Det bes derfor om at plan- og miljoutvalget følger: gjør et nytt vedtak med ordlyd som Plan- og miljoutvalgets star ved lag. vedtak av oppheves. Ferdigattest dateni Med vennlig hilsen ADV KATFIRMAET KJÆR & CO DA Jakob Ba -ka advokat bakka a akinkjaer.no Kopi: Ole Skomedal, Leireveien 5, 4640 Søgne Vedlegg: Kopi av notat dat g.advisor.dokcul3 2.skoIhhtôIv due

21 ' -tryi CM Ne, L 4 ' Y:1 - vi

22

23

24

25

26

27

28