Saksframlegg. Ny behandling av søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. boenheter på GB 19/77 - Daleheia 14

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 19/77 Saksmappe: 2006/ /2013 Saksbehandler: Solgunn Arnesen Dato: Saksframlegg Ny behandling av søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. boenheter på GB 19/77 - Daleheia 14 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 49/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan for Del av Høllen for 3 boenheter på GB 19/77, avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jfr. pbl. 12-4, da vilkårene ikke er oppfylt. Det foreligger ikke en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Ferdigattest for garasje m/leilighet datert trekkes tilbake. Bakgrunn for saken: Saken var lagt frem for plan- og miljøutvalget i sak 28/13 den Saken ble sendt tilbake til administrasjonen til utdyping av spørsmålene som kom opp i møtet. Det ble stilt spørsmål vedr. følgende: - søknad saksgang hva har skjedd - ferdigattest - hensynet til parkering For å belyse disse spørsmålene, er det nedenfor satt opp en kronologisk oversikt over hva som har skjedd i saken. 1997: Det ble søkt om oppføring av en garasje på GB 19/77 der det skulle være kontor med WC/dusj i 2. etg. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår: Erklæring vedr. ansvar ved evt. skade må gis. Plassering på stedet. Det ble beskrevet at garasjen var noe for bred i forhold til avstand mot vegen. Dersom garasjen ble redusert i størrelsen og det ville føre til nye planer for loftet, måtte dette byggemeldes på vanlig måte. Se vedlegg. 1999: Det ble innsendt nye tegninger som viser at loftet er endret fra kontor til leilighet. Det er i vedtaket opplyst at dette er å anse som en bruksendring. Loftet var lite og ville ikke

2 kunne betraktes som egen bruksenhet. Tillatelsen den 10. september 1999 ble gitt på følgende vilkår: Plassering på stedet. Vilkår i tillatelsen fra (Se ovenfor) Erklæring fra nabo om å kunne bygge nærmere grense enn 4 meter. Ansvarsrett. Garasjen måtte være gasstett mot resten av bygget. Rømningsvei. Revidert tegning må innsendes. Det ble videre sagt at tegningene ikke skulle stemples godkjent. Se vedlegg. 1999: Tiltakshaver opplyste at loftet likevel ikke ville bli innredet til leilighet. Det skulle bli utført i henhold til tillatelsen fra Se kommunens brev datert 5. oktober : Nye tegninger er datert 30. oktober 99 med bad, kjøkkenkrok og disp.. Se vedlegg. 2000: Ferdigattest garasje m/leilighet datert 20. mars. Se vedlegg og eget punkt nedenfor. 2004: Kommunen fikk henvendelse med spørsmål om det var gitt tillatelse til bruk av garasjen som leilighet(er). 2005: Brev til tiltakshaver om at dersom loftet ble tatt i bruk som leilighet, kreves det bruksendring i forhold til eksisterende godkjenning. 2007: Eiendommen GB 19/77 ble seksjonert i 3 deler med bolighus, garasjebygg og fellesareal. 2009: Varsel om pålegg om opphør av ulovlig bruk. 2012: Søknad om bruksendring og dispensasjon mottatt. Ferdigattest Ferdigattest er gitt for garasje m/leilighet. I ferdigattesten vises det til sak 228/99 datert I saksutredningen i 1999 står det at loftet er lite og ikke vil kunne betraktes som egen bruksenhet, men som tilleggsdel til boligen. Vilkår som gjaldt erklæring for ansvar for evt. skade fra brøyting, gasstetthet, rømningsvei, revidert tegning var ikke oppfylt. Andre vilkår var oppfylt. Administrasjonen har vurdert at ferdigattesten m/leilighet er utstedt på feil grunnlag, da flere av vilkårene som er stilt i tillatelsene ikke er etterkommet og den må trekkes tilbake. I tillegg til dette opplyste tiltakshaver i oktober 1999 at leiligheten ikke ville bli innredet til leilighet, men utført som byggetillatelsen i 1997 med kontor og bad. Det finnes ingen dokumentasjon i kommunens arkiv som forteller noe om hva som har skjedd mellom 30. oktober 99 (se tegninger) og 21. mars 2000 (ferdigattesten). Det vil kunne utstedes ferdigattest for selve garasjebygget dersom det blir sendt inn erklæring vedr. ansvar for evt. skade og tegninger av bygningen uten boenhet. Se tillatelsen fra Hensynet til parkering. Det er krav om 2 biloppstillingsplasser for hver leilighet over 50 m². For en eventuell leilighet i garasjebygget vil det kun være krav om 1 parkeringsplass. Den skal være inne i garasjen. Parkeringsforholdene for bolighuset som består av en generasjonsleilighet og en hybelleilighet - er innfridd med 3 plasser. Administrasjonen stiller imidlertid spørsmål ved hvordan utkjøring fra garasjen kan skje uten at det fører til konflikt med de andre parkeringsplassene. Det konkluderes med at parkeringsforholdet for garasjen er dårlig ivaretatt. Et område øst for garasjen er også benyttet som parkeringsplass men ikke medtatt i søkers opplisting av parkeringsplasser for eiendommen. Bruk av denne plassen er med på å forverre trafikksituasjonen i området ytterligere og den kan ikke nyttes som parkeringsplass.

3 Vi går nå over til behandlingen av søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen vedr. flere boenheter enn det som er regulert pr. tomt. Plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan for Del av Høllen (Hølledale). Reguleringsplanen er egengodkjent Vedtekter til reguleringsplanen: 2: Tomtene skal bebygges med 1- eller 2-manns boliger i inntil 2 etasjer. Søknad om dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsvedtektenes 2 om at tomtene skal bebygges med 1-eller 2-mannsboliger i inntil 2 etasjer. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tomta er seksjonert i 3 deler, seksjon 1 er opprinnelig 2-manns bolig, seksjon 2 er skilt ut for garasje med leilighet samt et fellesareal foran begge seksjonenes garasjer. Seksjon 2 har vært brukt som leilighet da det foreligger ferdigattest på garasje med leilighet. Dette viser seg å være skrivefeil fra kommunen og varsel om ulovlig bruk er sendt ut. Betingelser som måtte oppfylles for å få godkjent søknad om leilighet over garasje er nå innfridd. Søknad om bruksendring er sendt. Det er riktig at det er gitt ferdigattest på garasjebygget men administrasjonen mener at den ikke gjelder for leilighet. Se eget avsnitt ovenfor under bakgrunn for saken. Når det gjelder betingelsene, vises til avsnitt om ferdigattest og hensynet til parkering. Uttalelser fra annen myndighet: Ingeniørvesenet har gitt uttalelse til søknaden den Situasjonen vedrørende avkjørsel og parkering på egen grunn med 2 boenheter på eiendommen er langt fra hva den burde være. Situasjonen vedr. disse to forholdene vil bli vesentlig forverret dersom det gis tillatelse til en 3. boenhet på eiendommen. Dette er heller ikke ønskelig ut fra en trafikksikkerhetsmessig vurdering. Ingeniørvesenet konkluderer med å anbefale at det ikke gis dispensasjon for etablering av en 3. boenhet på eiendommen. Saksutredning: Tillatelse til seksjonering av bygningene på eiendommen er ikke det samme som en godkjenning etter plan- og bygningsloven. Utkjørselen ligger like ved et veikryss. Det vises også til Ingeniørvesenets vurdering ovenfor. Administrasjonens samlede vurdering: Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Ved gjennomgang av matrikkelopplysninger, er det ikke funnet andre eiendommer i nærområdet som har flere bruksenheter enn det som er bestemt i reguleringsplanen. En dispensasjon vil uthule reguleringsplanen som styringsverktøy og hensynet til reguleringsbestemmelsen om antall bruksenheter vil bli tilsidesatt.

4 I tillegg til dette kan nevnes at garasjebygget ligger like ved veien og denne seksjonen (nr. 2) er på 188 m². Arealet som ikke er bebygd av garasjen, består av en bratt fjellskrent. Området foran inngangen til leiligheten består av et asfaltert fellesareal for seksjon 1 og 2 og er på 19 m². I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel står det at minimum uteoppholdsareal pr. boenhet er 80 m². Leiligheten har ikke noe tilfredsstillende uteareal. Ingeniørvesenet anbefaler ikke at det innvilges dispensasjon for å tillate en leilighet på dette stedet. Kommunen konkluderer med at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon. Vilkårene etter plan- og bygningsloven 19-2 er derfor ikke er oppfylt, og dispensasjonssøknaden avslås. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Tillatelse, søknad og tegninger garasje 1997 GB 19/77 - Daleheia 14 2 Tillatelse og tegninger 1999 GB 19/77 3 Ferdigattest 2000 garasje GB 19/77 - Daleheia 14 4 Brev fra kommunen Tegninger datert Brev fra kommunen Kommunens brev datert Varsel om pålegg p.g.a. ulovlig bruk av garasjebygg på GB 19/77 Daleheia B1-Dispensasjonssøknad boenhet 10 Foto fra Daleheia Parkering - Daleheia D1-Situasjonsplan parkering 13 Svar på anmodning om uttalelse vedr. utkjøring fra GB 19/77 - Daleheia Tilbakemelding vedr. bruk av leilighet i garasjegb 19/77 Daleheia Oversiktskart Daleheia

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19 Søgne kommune Arealenheten Christina Skomedal Mannala Postboks SØGNE Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2006/ Solgunn Arnesen Stensli 19/ /2009 VARSEL OM PÅLEGG Varsel om pålegg om retting av forhold som er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven Eiendom/byggested: Daleheia SØGNE Gnr/bnr: 19/ 77 Tiltakshaver: Christina Skomedal Mannala Adresse: Postboks 1178, 4683 SØGNE Tiltakets art: Garasjebygg Varsel om at det i medhold av plan- og bygningsloven 113, 1. ledd er vurdert pålegg om opphør av ulovlig bruk garasjebygg på GB 19/77. Forholdet er i strid med plan- og bygningsloven 93 pkt. c. Arealenheten behandler denne sak etter myndighet tildelt enheten i kommunestyrevedtak av Bygningsmyndigheten har fått informasjon fra eiendomsenheten i Søgne kommune om at garasjebygget på GB 19/77 benyttes som leilighet. Det vises også til kommunens brev datert vedr. innredning av leiligheter i garasjen. Se vedlagte kopi. Det ble gitt en frist for tilbakemelding på 14 dager. Denne fristen er for lengst overskredet og bygningsmyndigheten kan ikke se at det er mottatt noen tilbakemelding eller søknad vedr. forholdet. Ulovlig bruk av bygning er i strid med plan- og bygningsloven 93 pkt.c hvor det står: Følgende tiltak må ikke utføres uten at søknad og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse til. c) Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under a). Plan- og bygningslovens 113, 1. ledd, lyder som følger: "Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg med frist om retting av dette, herunder forbud mot fortsatt virksomhet. Om nødvendig kan plan- og bygningsmyndighetene kreve hjelp av politiet for gjennomføring av pålegg om stansing av arbeidet eller opphør av bruk. Ved utferdigelse av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse og gis opplysning om at vedtaket vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom.

20 - 2 - Innsending av søknad i ettertid Det gis herved, nå i ettertid, anledning til å søke bruksendringen godkjent ved innsending av søknad. Se vedlagte skjema med rettledning. En godkjennelse avhenger imidlertid av at kravene i plan- og bygningsloven, eller bestemmelser gitt i medhold av denne lov, kan etterkommes. I henhold til forvaltningsloven 16 varsles det om at kommunen vurderer å gi pålegg om opphør av ulovlig bruk i medhold av plan- og bygningsloven 113, 1. ledd, dersom ikke fullstendig søknad om tillatelse er innkommet, eller det ulovlige forhold er opphørt innen 31. mars Det gjøres oppmerksom på at De selv har ansvaret for å umiddelbart å gi underretning til Arealenheten. Det gjøres oppmerksom på at De innen samme frist har rett til å uttale Dem før vedtak fattes. Varsel om tvangsmulkt Det gjøres videre oppmerksom på at Arealenheten sammen med et eventuelt vedtak om pålegg, uten ytterligere varsel vil kunne fastsette tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningsloven 116a. Tvangsmulkten vil da forfalle ved fristoversittelsen for pålegget. Pålegg om mulkt er tvangsgrunnlag for utlegg. Anmeldelse Forøvrig opplyses at det medfører straffeansvar etter plan- og bygningsloven nr.2 for den som forsettlig eller aktløst bruker garasjebygningen ulovlig. Veiledning For eventuell veiledning vedrørende søknad/melding, kontakt saksbehandler, tlf Hilsen Atle Danielsen fagleder byggesak Solgunn Arnesen Stensli Saksbehandler Vedlegg.

21 Kirsten Skomedal Mannala Daleheia Søgne Søgne kommune Søgne, Arealenheten, byggesak Postboks SØGNE Saksnr 2006/2064 SØKNAD OM DISPENSASJON. Det søkes med dette om dispensasjon fra X Kommuneplanens arealdel, formål: Reguleringsplan/bebyggelsesplan: Reguleringsplan for del av Høllen (Hølledalen) Plan- og bygningsloven Vegloven Annet: Dispensasjonen gjelder: Fravik fra vedtektenes 2: Tomtene skal bebygges med 1- eller 2-manns boliger i inntil 2 etasjer. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: (jfr. Pbl. kapittel 19. Se baksida) Tomta er seksjonert i 3 deler, seksjon 1 er opprinnelig 2-manns bolig, seksjon 2 er skilt ut for garasje med leilighet samt et fellesareal foran begge seksjonenes garasjer. Seksjon 2 har vært brukt som leilighet da det foreligger ferdigattest på garasje med leilighet. Dette viser seg å være skrivefeil fra kommunen og varsel om ulovlig bruk er sendt ut. Betingelser som måtte oppfylles for å få godkjent søknad om leilighet over garasje er nå innfridd. Søknad om bruksendring er sendt. Med hilsen For Kirsten S. Mannala Tor Helge Ryen Ansv. søker Vedlegg. Erklæring fra nabo Kontrollerklæring

22 Plan- og bygningsloven: Kapittel 19. Dispensasjon Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. I kraft 1 juli 2009, se Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. I kraft 1 juli 2009, se Endret ved lov 8 mai 2009 nr Midlertidig dispensasjon Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. I kraft 1 juli 2009, se Dispensasjonsmyndigheten Myndigheten til å gi dispensasjon tilligger kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. I kraft 1 juli 2009, se 34-1.

23

24 file://\\pdfserver\pdfdocprodir$\ephorte\ html Side 1 av Fra: Tor Helge Ryen[ryen@byggsupport.no] Dato: :55:52 Til: Solgunn Arnesen Kopi: Ingeborg Van Frankenhuyzen Tittel: Daleheia 14 Hei. Angående parkering så er det ikke parkering i fellesgarasje. Det har vært en sak på leilighetene i hovedbolig (saksnr 2012/136) og Jan Thorsen har hvert på befaring på eiendommen (seksjon 1) og bekrefter at parkering for den delen er ok. Hybel er under 50m2. Da skal parkeringsproblematikken være klarert. Med hilsen Tor Helge Ryen mob: Medlem av Radonkjeden

25

26 NOTAT Søgne, Solgunn Arnesen Saksnr Snr: 2006/ Arkivnr Lnr: 2647/2013 Ark: 19/77 /OLGA Svar på anmodning om uttalelse vedrørende utkjøring fra GB 19/77 Daleheia 14. Tor Otto og jeg har vært på befaring. Stoa vedrørende avkjørsel og parkering på egen grunn med 2 boenheter på eiendommen er langt fra hva som den burde være. Ved et ja til en 3. boenhet på eiendommen, så vil disse to forhold bli vesentlig forverret. Ut fra en trafikksikkerhetsmessig vurdering, så er det heller ikke ønskelig med en 3. boenhet på eiendommen. Konklusjon: Ingeniørvesenet sier nei til etablering av en 3. boenhet på eiendommen. Med hilsen Ole Gunnar Gauslå ingeniør Saksbehandler: Ole Gunnar Gauslå / Tlf.nr: Kopi til: Tor Otto Kjær

27 SØGNE KOMMUNE Arealenheten Advokatfirma Aabelvik MNA postboks SØGNE Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2006/ /2009 Solgunn Arnesen Stensli 19/ Tilbakemelding vedr. bruk av leilighet i garasje GB 19/77 Daleheia 14. Det vises til Deres brev datert Vi beklager at det ikke har vært mulig å besvare brevet tidligere. Følgende tilbakemelding kan gis: Kommunen har utferdiget ferdigattest den for Nybygg garasje m/leilighet. Ferdigattesten gjelder oppføring av garasjebygget ikke med leilighet. Dette må bero på en skrivefeil, da det ikke foreligger søknad eller tillatelse til bruksendring fra kontor til leilighet i bygningen. Det foreligger erklæring datert fra nabo i GB 19/72, om at bygget kan oppføres 1 m fra felles grense. Ved brev fra kommunen datert står det at dersom loftet innredes som leilighet ved en senere anledning, må det søkes kommunen og disse vilkårene vil da trå i kraft. Søknad om bruksendring etter pbl. 93 c kan innsendes. Den må innsendes av et foretak som kan godkjennes som ansvarlig søker, og den må inneholde tegninger, situasjonskart, ansvarsretter etc. Må nabovarsles. Situasjonskartet må vise parkeringsplasser. Garasjens størrelse er i tillatelse datert oppgitt til 77 m² bruksareal. Så vidt bygningsmyndigheten kjenner til, er hele bygningen tatt i bruk til boligformål. Det kreves 2 parkeringsplasser for boenheter over 50 m² T-BRA. I Deres brev nevnes det at det eventuelt vil bli forelagt en dispensasjonssøknad hvis kommunen finner grunn til å nekte bruken av garasjen som leilighet. Det må i tilfelle oppgis hva det søkes dispensasjon i fra. Dersom det er behov for ytterligere informasjon, kan kontakt tas med saksbehandler. Hilsen Solgunn Arnesen Stensli Saksbehandler Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: Web: Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: MVA

28