Åsane, gnr. 181, del av bnr. 1, 2 og 27 m.fl.. Ulsetstemma næringspark. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, 2.

Transkript

1 Byrådssak 129/15 Åsane, gnr. 181, del av bnr. 1, 2 og 27 m.fl.. Ulsetstemma næringspark. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: R. Svendsen Eiendom AS ved Rambøll Norge AS fremmer planforslag for utbygging av et næringsområde ved Salhusvegen, nord for Ulsetstemma, som en næringspark med formål industri, kontor, lager, samt forretning for arealkrevende varer og dagligvarer, se figur 1 for lokalisering. Næringsparken er innenfor I/K/L4-området i KPA2010, se figur 2. Planområdet er på i alt 108 daa, herav 32,1 daa til næringsformål og 64,1 daa til LNF-formål. Utnyttelsesgrad er satt til % BRA=165, som kan gi ca m 2 bruksareal til næringsformål, inkludert parkeringsareal og «tenkte plan» i bygg med store haller. Næringsbygg kan ha høyder på inntil 19 m til fastsatt mønehøyde på maks kt+ 158 m., se plankart i figur 3. Størrelse på dagligvarehandel er begrenset til m 2, i samsvar med KPA2010. Det er regulert inn gang- og sykkelveg langs Salhusvegen, samt holdeplasser for buss. Området ligger ca 2,5 km fra Åsane sentrum og grenser til planlagt trasé for ny E39 Åsane-Nordhordlandsbro, se figur 2, og kan bli berørt av mulige kryss-løsninger for E39. Aktuelt kryssområde er i planforslaget avgrenset med en Hensynssone med Figur 1: Oversiktskart for lokalisering tilhørende bestemmelser som ikke tillater oppføring av permanent bebyggelse før det foreligger nærmere avklaring med vedtak om trasé for ny E39. I planen inngår et bufferområde (LNF) mot Ulsetstemma med krav i bestemmelsene om at det ikke skal være avrenning mot vannet fra næringsparken. Planlagt størrelse på planområde og næringspark (bruksareal over m2), har utløst krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven, 4-2. Figur 2: Plankart KPA2010, planområde grønn strek Figur 3: Plankart 1

2 For utfyllende opplysninger vises til materiell utarbeidet av forslagsstiller, se vedlegg. Planmaterialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Planarbeidet, samt forslag til planprogram ble kunngjort oppstartet i perioden Statens vegvesen anbefalte at videre planarbeid ble stilt i bero i påvente av avklaringer for kryssløsninger for Salhusvegen - ny E39. Ut fra et stort behov for fremdrift valgte forslagsstiller å videreføre planarbeidet og utarbeidet 2 alternative forslag for kryssløsninger, begge med bruk av en Hensynssone for kryssområdene med bestemmelse om avklaring av ny E39 før bebyggelse kan realiseres. Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 1 privat merknad (grunneier i del av planområdet) og 10 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Statens vegvesen. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på mye av de samme forhold som ved oppstartvarslingen. Utover generelle opplysninger om tekniske forhold fokuseres det særlig på: Verdifullt landskap mot Ulsetstemma samt opplysning om "hjortetråkk". Gang/sykkelvei langs Salhusveien. Grunneier ønsker utvidet byggeområde og høyere utnytting for egen eiendom. Etter kontakt med Statens vegvesen er det gitt aksept på at det nå foreliggende forslaget hvor bl.a båndleggingssonen er øket, kan videreføres frem til planvedtak uten innsigelse (jf. brev datert ) Foreliggende planmateriell er oppdatert etter mottatte merknader til høringen, se vedlegg. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema og punkt i planforslaget, og kommenterer hovedpunkt i saken, ellers vises til fagnotat med vedlegg, herunder planbeskrivelse med konsekvensutredning: Grønne verdier og forholdet til LNF - grensen Den største "grønne" verdien i området knytter seg til vannet Ulsetstemma. Vannet er relativt grunt og inngår i et lite våtmarksområde som vurderes å ha lokal verdi. Vannet i sin helhet ligger utenfor planområdet, og planering for de foreslåtte byggeområdene vil i all hovedsak bli liggende med en fjellskjæring mot vannet. Høyden på fyllinger i planlagt byggeområde er justert for å gi minst mulig fjernvirkning av bebyggelse, sett fra naturområdet ved Ulsetstemma. Det er ikke registrert noen spesielt verdifulle "grønne" verdier innenfor planforslagets byggeområder, etter Naturmangfoldloven. Imidlertid er det påvist trekkvei for hjort sentralt gjennom planområdet. LNFformålet er utvidet i 2.gangs behandling for å ta hensyn til trekkvei for hjort. Næringsformål og utnyttelsesgrad Fagetaten har ikke merknader til foreslåtte formål om Kombinert bebyggelse og anlegg med underformålene forretning, industri, kontor, lager. Næringsformålene er i samsvar med formålet Næringsbebyggelse (I/K/L) i KPA2010. Lokalisering av arealkrevende varehandel og dagligvarehandel inntil m 2, er tilsvarende i samsvar med KPA2010 og tilhørende bestemmelser. Utnyttelsesgrad på %BRA=165 er også tilsvarende innenfor KPA2010 sine bestemmelser. Bygghøyder, planeringshøyder og byggehøyde Terrenget i planområdet er kupert, og i forbindelse med utbyggingen foreslås byggeområdene planert på kt+139 m. Maksimale byggehøyder er satt til kt+158 m på delfelt KBA1 og på kt+158 m. på delfelt KBA2 av hensyn til fjernvirkning fra Ulsetstemma. Fagetaten har ikke merknader til planeringshøyde på kt+139 m, men peker på at det kan bli skjæringer på opp til 18 m høye i bakkant av bygg og felles veitilkomst, se terrengsnitt, figur 5. I terrenget inn mot LNF-området/Ulsetstemma der intern tilkomstveg f_v1 kommer opp på hovedplanet, anbefaler fagetaten av landskapsestetiske hensyn at det settes krav om at frittstående skjæringer ikke tillates høyere enn ca 5 m.. Dette hensynet vil kunne sikre at et markert punkt i terrenget blir stående, og 2

3 gir mindre fjernvirkning sett fra Ulsetstemma. Selv om denne delen av terrenget ligger innenfor utbyggingsformål på plankartet, viser illustrasjonsplanen at denne delen av planområdet ikke er planlagt brukt til utbygging, se figur 4. Figur 4: Utsnitt av plankart og illustrasjonsplan, mht område med spørsmål om begrenset høyde på skjæringer Planering av tomten forutsetter utsprengning av ca m 3 fast fjell, som vil medføre et stort masseoverskudd som må transporteres ut, trolig ca lastebillass (a 10 m 3 ). Fagetaten peker på at det kan bli en utfordring å finne egnet deponi Figur 4: Snitt planlagt bebyggelse, Salhusvegen til høyre og en samfunnsnyttig anvendelse ut fra den problematiske situasjonen for anvendelse av masseoverskudd i kommunen. Bestemmelsene setter krav om utarbeiding av en plan for håndtering og deponering av masser i forbindelse med søknad om tiltak. Veg, E39 og trafikk Planområdet grenser til planlagt trasé for ny E39. Dette forholdet har vært en viktig premissgiver for utforming av planforslaget. Ved 1.g høringen forelå det 2 alternative plankart, der alternativ A var en kryssløsning utarbeidet iht KDP for E 39 (jfr vedtak i 2001), mens alternativ B, som var forslagsstillers hoved-alternativ, bygget på en kryssløsning etter en egen trafikkvurdering (se vedlegg til 1.g fagnotat). Planforslaget som nå fremmes er utarbeidet i samråd med Statens vegvesen. Det er nå ikke vist noen konkret kryssløsning, men det båndlagte området er betydelig øket i forhold til 1.g. høringen slik at det settes av areal til en ev. kryssløsning for Salhusvegen-E39. Det er tilrettelagt for nye bussholdeplasser ved innkjørsel til næringsparken. Det er videre tilrettelagt for etablering av en gang- og sykkelveg med 3 m bredde langs hele planområdet, for å bedre trafikksikkerhet for myke trafikanter langs vegen. Det ikke er knyttet rekkefølgekrav til etablering av g/s-vegen ut fra lav gangtrafikk i dag. Fagetaten peker her på at forholdet omkring den 3

4 søndre del av g/s-vegen kan avklares nærmere i forbindelse med avklaring av trase og ev kryss for ny E39. Fagetaten peker på videre at det kan bli økt ferdsel langs Salhusvegen når den store utbyggingen på Ulset realiseres, siden dette området får sin hovedtilkomst fra Salhusvegen like ved Ulsetstemma. Denne utbyggingen vil også kunne gi en kortere avstand for gang- og sykkelferdsel fra næringsparken til Åsane sentrumsområde. Når det gjelder den nordre del av g/s-vegen og bussholdeplassene, anbefaler fagetaten at det tas inn rekkefølgekrav i bestemmelsene om opparbeiding før planlagt bebyggelse tas i bruk Energi/fjernvarme Fagetaten peker på BKK Varme sine (tidligere) planer for etablering av et lokalt anlegg for fjernvarme til sentrale deler av Åsane på tomten til BIR like sør for næringsparken. Fagetaten anbefaler at det tas inn krav om tilknytningsplikt i bestemmelsen, (jfr krav KPA2010), selv om det er knyttet usikkerhet til om varmeanlegget blir bygd. Fagetatens oppsummering Fagetaten slutter seg i hovedsak til formål og det planfaglige grepet, og vurderer planforslaget til å være i samsvar med intensjonene i overordnet plan for området. Fagetaten mener imidlertid at det bør tas inn tillegg i planbestemmelsene om begrensning av høyde på eksponerte fjellskjæringer, rekkefølgekrav på opparbeiding av deler av g/s-veg med busslommer og tilknytningsplikt til ev fjernvarmeanlegg. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på forslaget om utbygging av næringsområde ved Ulsetstemma i samsvar med kommuneplanen, og slutter seg til fagetaten sine vurderinger. Byrådet vil understreke betydningen av at det bygges ut flere næringsområder og arbeidsplasser i Åsane, for å bidra til en bedre balanse mellom bosetting og arbeidsplasser. Lokaliseringen er i utgangspunktet «løsrevet» fra sentrale områder i Åsane, men bygger videre på etablert næringsvirksomhet i naboområdet I/K/L4 og ligger i nærheten til store boligområder. Forholdet til E39 Når det gjelder forholdet til kommunedelplan for ny E39, vil byrådet vise til sak i bystyret i juni 2014 om mulige løsninger for bedre samordning av E39 og E16 i et fremtidig ringvegsystem i Bergen. I denne saken anmodes Statens vegvesen om å utrede alternative løsninger for tunnellinnslag og nytt kryss. Denne utredningen skal legges frem til politisk behandling før arbeidet med reguleringsplanen for E39 Midtbygda-Nordhordlandsbroen videreføres. Utredning pågår og antas å foreligge til sommeren Hensynssone på plankartet legger godt til rette for å håndtere usikkerhet og flere mulige resultat for endelig trasé for ny E39 i nordlig del av Åsane, samtidig som hoveddelen av næringsparken kan bygges ut. Landskapstilpassing høyde på eksponerte fjellskjæringer Etter byrådets vurdering er det funnet gode planløsninger for utforming, utnyttelsesgrad og tilpassing til natur- og kulturlandskapet næringsparken er en del av. I denne sammenheng slutter byrådet seg til fagetatens anbefaling om å stille krav til maksimal høyde på eksponerte fjellskjæringer av hensyn til fjernvirkning fra landskapet rundt Ulsetstemma, se punkt 1.B.b) i innstilling. Aktuelt område er en avgrenset del av planområdet, og er ikke planlagt bebygget, jf forslag til illustrasjonsplan. Forslag i bestemmelsene om krav til estetikk og landskapstilpassing gir føringer på farge og materialbruk, og arkitektonisk utforming. Kollektivtilgjengelighet gang-og sykkelveg Selv om næringsparken sin lokalisering kan gi behov for en bilbasert tilgjengelighet, vil byrådet understreke behovet for tilrettelegging for kollektivtilgjengelighet med buss og gang- og sykkelveg. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger av tilgjengelighet og anbefaling om å ta inn rekkefølgekrav 4

5 om opparbeiding av busslommer og nordre del av g/s-veg, se punkt 1.B.c) i innstilling. Når det gjelder sørlig del av g/s-veg, vil byrådet anse at det kan bli aktuelt med et rekkefølgekrav dersom det senere avklares at E39 til Nordhordlandsbroen skal følge en annen trasé enn den foreliggende, se punkt 1.B.d) i innstilling. Parkeringsdekning Når det gjelder parkeringsdekning, er kravene i samsvar med parkeringsbestemmelsene for aktuell sone (P4) i kommuneplanen, som setter maksimalkrav for de enkelte reguleringsformål. Energi- og miljøløsninger Når det gjelder BKK Varme AS sine planer og konsesjon for et fjernvarmeanlegg i sentrale deler av Åsane, foreligger det nå informasjon om at det er uaktuelt å gjennomføre anlegget, slik at Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har trukket fjernvarmekonsesjonen i brev datert 13.mai 2013, se vedlegg. Det er da ikke lenger grunnlag for å kreve tilknytningsplikt til dette anlegget slik fagetaten anbefaler. Ut fra mål om reduserte klimautslipp og miljøvennlige energiløsninger, er byrådet kommet til at forholdet til fjernvameanlegget føres videre til et spørsmål om hvorvidt det er potensiale for et ev nærvarmeanlegg for I/K/L 3 og I/K/L 4-områdene som næringsparken er en del av. Spørsmålet knyttes til kravet i bestemmelsene om redegjørelse for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, se punkt 1.B.a) i innstilling. Byrådet vil også anbefale at punktet om energibruk og løsninger i bestemmelsene presiseres mer i forhold til mål om miljøriktig energiforsyning og lavest mulig energibehov. Hensikten er å oppnå et godt grunnlag for vurdering av energi- og miljøløsninger for byggene og området, som tillegg til kravene som fremgår av byggteknisk forskrift (TEK10). Byrådet vil her anbefale bruk av BREEAM-NOR metodikk (Building Research Establishment s Environmental Assessment Method) som grunnlag for vurderinger og prosjektering av bærekraftige bygg. Arealkrevende handel definisjon av aktuelle varegrupper Byrådet har ikke merknad til at formålet Forretning for arealkrevende handel er en del av næringsparken. Kommuneplanens bestemmelser åpner for denne lokaliseringen, men byrådet ser behov for det presiseres i bestemmelsene hvilke varegrupper som er aktuelle for å ivareta samsvar med KPA2010, se punkt 1B.d) i innstilling. Oppsummering Byrådet ser positivt på forslag til utbygging av næringspark ved Ulsetstemma og anbefaler at planforslaget vedtas med endringer om hensyn til landskap, kollektivtilgjengelighet og energibruk. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Åsane, Gnr 181, del av Bnr 1, 2 og 27 mfl. Ulsetstemma næringspark. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer/tillegg: a) Endring av pkt. 1.8 Energi til: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, herunder om det er potensiale for et ev nærvarmeanlegg i næringsområdene I/K/L 3 og I/K/L 4 i KPA2010, med løsninger for lokalt produsert energi. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» 5

6 b) Nytt pkt : «Ved planering mot fellesvei (f_v1), skal topp fjellskjæring legges slik at frittstående skjæringer (som ikke skjermes av bebyggelse), ikke blir høyere enn ca 5 m.» c) Nytt pkt. 3.3: «Gang- /sykkelveg (o_gs1) samt busslommer (o_kh1 og o_kh2) med tilhørende fortau (o_f1) skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis til bygninger innenfor planområdet.» d) Nytt pkt. 3.4: «Gang- /sykkelveg (o_gs2) skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis til permanente bygninger innenfor KBA2 i planområdet.» e) Tillegg til pkt Formål: «Arealkrevende varer defineres som biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre.» f) Endring til pkt 8.2 Båndleggingssone: «Området båndlegges i påvente av avklaring av aktuell reguleringsplan for E39 Åsane, Midtbygda Nordhordlandsbruen. Det tillates ikke oppført ny permanent bebyggelse før reguleringsplan for E39 som berører næringsområdet er vedtatt, eller det foreligger vedtak om annen aktuell trasé for E39.» 2. De vedtatte endringer tas inn i bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 14. april 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert , med følgende vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse, sist rev , m/kommentar til uttalelser/merknader pkt Oppsummering endringer, Illustrasjonsplan, Snitt, Fotomontasje, Masseoversikt, Innsigelse trukket, brev fra Statens vegvesen Fagnotat 1g. m/vedlegg (ikl.bl.a VA-rammeplan, Skredanalyse, KU-rapport, og Naturmiljørapport). Opphør av konsesjon for fjernvarme i Åsane, brev datert fra NVE 6