BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /83 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SIFJ ÅSANE, GNR 181, del av BNR 1, 2 og 27 mfl. ULSETSTEMMA NÆRINGSPARK. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING. 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS, på vegne av Svendsen Eiendom AS som er grunneier for del av planområdet. Planforslaget fremmes som en detaljplan og omfatter utbygging av del av næringsområdet benevnt I/K/L3 i kommuneplanens (Kpl) arealdel (se kartutsnitt fig 2). Planområdet Ulsetstemma BKK Trafo Salhusvegen ø Åsane Senter Fig 1: Oversiktskart, planområdet er angitt med rød farge. Planområdet omfatter hele den delen av dette næringsområdet som ligger på sørsiden av Salhusvegen (Fv 564) mellom Salhusvegen og Ulsetstemma. I sør-øst går grensen mot BKK's - transformatorstasjon. Den resterende del av I/K/L3, på motsatt side av Salhusvegen, omfattes for øvrig av et eget planarbeid. Det pågår arbeid med områdeplan for ny E39, dette planområdet overlapper deler av det aktuelle arealet mot Salhusveien. Planområdet er totalt vel 100 daa, terrenget er småkupert og stiger på mot Toppefjellet i vest. Det er i dag uregulert og ubebygget. Planforslagets avgrensing er lagt etter eksisterende eiendomsgrenser, og medtar derfor i tillegg til byggeområdet I/K/L3 også større "grønne" arealer (LNF -). Vannet Ulsetstemma ligger i sin helhet utenfor planområdet.

2 Det vil være Kpl-arealbruk som i hovedsak legges til grunn for mulige utbyggingsformål, men den del av LNF - området («kilen») som ligger mellom den blå linjen (som er avgrensing for kommunedelplan (kdp) Åsane sentrale deler), og I/K/L3 foreslås medtatt i byggeområdet for å gi dette en mer hensiktsmessig form, se kartutsnitt fig 2. I/K/L 3 Planområdet I/K/L 4 Ulsetstemma Fig 2: Utsnitt av Kpl som viser næringsområdene ved Salhusvegen. Rød linje angir trase for ny E39, blå linje grensen mot kdp-åsane sentrale deler (samt kdp for E 39). Foreslått byggeområde utgjør ca 32 daa som totalt gir rom for vel m 2 næringsarealer, da er også «tenkte plan» i verksteds/lagerhaller samt utvendige parkeringsarealer inkludert. Det foreslåes en felles avkjørsel fra Salhusvegen sentralt plassert i planområdet. For utfyllende opplysninger vises til materiell utarbeidet av forslagsstiller (se oversikt sist i dette fagnotatet). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Planprosessen Planarbeidet medfører krav om utarbeidelse av konsekvensutredning ihht kap 4 i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr 71, jf Varsel av oppstart planarbeid samt forslag til planprogram lå ute til høring i perioden fra Det kan spesielt bemerkes at Statens vegvesen da frarådde reguleringsarbeidet. De mente det ikke var realistisk med en planavklaring før det forelå reguleringsplan av krysset mellom Fv 564 (Salhusvegen) og ny E 39 mot Nordhordlandsbrua. På tross av anbefalingen fra Statens vegvesen om å avvente planarbeidet har forslagstiller ønsket å satse på en parallell planbehandling. Dette spesielt på bakgrunn av at der var en aktuell leietaker. På bakgrunn av tilbakemelding fra Statens vegvesen ved oppstartvarslingen valgte forslagsstiller til offentlig høring å fremme 2 alternative planforslag med forskjellige forslag til kryssløsninger for E39. Begge alternativene nyttet hensynsone for kryssområdene med bestemmelse om båndlegging i påvente av områderegulering for ny E39. Saken var utlagt til offentlig ettersyn i perioden Side 2 av 9

3 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Det kom inn 1privat merknad (grunneier i del av planområdet) og 10 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Statens vegvesen. Statens vegvesen (dok 59) uttaler at dersom Bergen kommune velger å gå videre med behandling av det aktuelle planforslaget fram til en godkjent plan, før reguleringsplanen foreligger for ny E 39, fremmes det innsigelse mot egengodkjenning av det aktuelle reguleringsplanforslaget. Forslagsstiller har i ettertid vært i direkte kontakt med Statens vegvesen og fått aksept på at det nå foreliggende forslaget hvor bla båndleggingssonen er øket, kan videreføres frem til planvedtak uten innsigelse (jf. brev datert ). I uttalelsene og merknadene blir det ellers i hovedtrekk pekt på mye samme forhold som ved oppstartvarslingen. Utover generelle opplysninger om tekniske forhold fokuseres det særlig på: Verdifullt landskap mot Ulsetstemma samt opplysning om "hjortetråkk". Gang/sykkelvei langs Salhusveien. Grunneier ønsker utvidet byggeområde og høyere utnytting for egen eiendom. Uttalelser og merknader er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i bilag III, pkt Materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1. gangs behandling/offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1. gangs behandling/ offentlig ettersyn er omtalt av forslagsstiller i bilag III, pkt 4.3. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Båndlagt areal for senere regulering er øket, og foreslått kryssløsning med ny E 39 er tatt ut (erstattet med LNF i øst). Byggegrensen mot Salhusvegen er øket (fra min 15 til 20m). Byggeområdet K/B/A1 er tatt ut (erstattet med LNF), og områdebetegnelsene er endret. Angitt utnyttingsgrad er øket («tenkte» plan er inkludert). Høydeangivelser er endret (samme maksimalhøyde). Fagetaten kan ikke se at der er forhold ved de foreslåtte endringene som skulle tilsi behov for ny varsling. Byggeområdene har heller ikke nære naboer som vil bli direkte berørt. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, samt øvrige vedlegg og sentrale plandokument (se oversikt sist i dette fagnotatet). Det kan bla vises til bilag III pkt 6,8 og pkt 9.9 vedr barn og unges interesser og til pkt 9.11 vedr risiko og sårbarhet (ROS), hvor det påpekes at høye fjellskjæringer kan utgjøre en risiko i forbindelse med anleggsarbeidene, for øvrig påpekes ingen andre forhold spesielt. Videre kan vises til vedlegg til 1g fagnotat, bla foreligger der et notat vedr stabilitet av bergskrenter og løsmasser i området som angir anbefalt omfang og sikringsmetode ved anleggsarbeidene (ivaretatt i planbestemmelsene 2.4), samt VA-rammeplan og KU-rapport m/vedlegg bla vedr naturmiljø og biologisk mangfold. Side 3 av 9

4 For øvrig fastslår planbestemmelsene at prinsippet om universell tilgjengelighet skal legges til grunn i planområdet, jf kommuneplanens bestemmelser. Grønne verdier/forholdet til LNF - grensen Den største "grønne" verdien i området knytter seg til vannet Ulsetstemma. Dette ligger i den nordvestlige delen av Midtbygdavassdraget. Vannet er relativt grunt og inngår i et lite våtmarksområde som vurderes å ha lokal verdi. Vannet i sin helhet ligger utenfor planområdet, og planering for de foreslåtte byggeområdene vil i all hovedsak bli liggende med en fjellskjæring mot vannet. Vannet og den tilhørende våtmarken vil derfor ikke bli direkte berørt av den foreslåtte utbyggingen. På grunn av terrengforholdene, med en relativt bratt skrent ned mot vannet, er der i dag ikke noen naturlig kontakt mellom utbyggingsområdet og stemmen. Fig 3: Sett fra sør m/ulsetstemma i forgrunnen. (fra forslagstillers illustrasjoner) Fagetaten ser det som viktig at det ikke blir noen avrenning fra byggeområdet til vannet. Det er satt krav i planbestemmelsene for å ivareta mulig avrenning fra planområdet i byggetiden, for øvrig forutsettes dette forholdet ivaretatt i VA-rammeplanen. Slik også nevnt tidligere i fagnotatet medtar planforslaget en del av kommuneplanens LNFområde som byggeområde. Dette arealet fremstår som en "kile" mellom næringsområdet og plangrensen for kdp Åsane, slik det fremgår av kartutsnittet på side 2. En arrondering av næringsarealet slik omsøkt vil bety svært mye for utbygger, og forslagsstiller mener at formålsgrensen slik det er angitt i kommuneplanen må kunne gis en ny og mer detaljert vurdering gjennom denne planbehandlingen. Fagetaten ser at dersom det aktuelle arealet, helt eller delvis kan inngå i næringsområdet slik det nå foreslåes, vil byggeområdet få en langt mer hensiktsmessig form, og etterlyste innspill ved 1g. høringen. Det er ikke kommet noen direkte negative tilbakemeldinger på dette etter høringen, men det ble påpekt at kommuneplanens avgrensing trolig var lagt slik for å unngå større fyllinger mot Ulsetstemma. Med den nå valgte planeringshøyden vil eventuelle fyllinger kun bli av ubetydelig omfang sett fra Ulsetstemma, men det forutsettes at dette forholdet også vurderes ved den fremtidige planen for ny E39 (med en eventuell ny kryssløsning). Fagetaten kjenner for øvrig ikke til at det foreligger andre spesielle forhold som gir grunnlag for å frarå den foreslåtte avgrensing av byggeområdet, og vil derfor kunne anbefale at planforslaget kan fremmes slik det nå foreligger. Side 4 av 9

5 Fig 4:Typisk vegetasjon i planområdet (fra bilag III) Det er ikke registrert noen spesielt verdifulle "grønne" verdier innenfor planforslagets byggeområder. Imidlertid er det påvist trekkvei for hjort sentralt gjennom planområdet. Fagetaten vil ellers påpeke at den totale lengden av byggeområdet langs Salhusvegen nå er betydelig redusert i forhold til 1g høringen (og Kpl), og således også gir tilbake LNF-areal. Dette forholdet etterkommer også delvis Grønn etats synspunkt på hjortetråkket, da dette vil gi en langt mindre barrierevirkning for hjorten. Den vil nå kunne trekke mot begge sider, og fagetaten vil derfor ikke anbefale at det tilrettelegges for at hjort kan «sluses» gjennom byggeområdet slik det var omtalt ved 1g behandlingen. For øvrig må nødvendig sikring/merking av eventuelle krysningspunkt med Salhusveien fastlegges av veg- og skiltmyndighet i samarbeid med viltmyndighet, uavhengig av det nå aktuelle planforslaget. Dette er forhold som hører inn under annet lovverk, dvs det kan ikke reguleres ihht plan-og bygningsloven. Planforslaget Formål og utnytting: Fagetaten har ingen prinsipielle innvendinger til foreslåtte formål eller utnytting. "Kombinert bebyggelse og anlegg" med underformålene (forretning, industri, kontor, lager) vurderes til å være i samsvar med arealformålet "næringsbebyggelse (I/K/L)" i kpl, under forutsetning av at de tilhørende planbestemmelsene setter rammer for forretningsformålet i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Ihht kpl bestemmelser for handel kan større anlegg for arealkrevende varer lokaliseres i industri-, kontor - og lagerområder (I/K/L) med god tilknytting til transportsystemet. Videre kan detaljhandel med bruksareal inntil 1500m 2 lokaliseres uavhengig av senterstruktur innenfor arealformålet bebyggelse og anlegg. Reguleringsbestemmelsene er nå utformet slik at disse forholdene ansees ivaretatt. Tillatt utnytting er etter 1g behandlingen satt opp fra 100 til 165 %. Denne økningen i tillatt BRA skyldes imidlertid at det etter råd fra fagetaten er tatt inn areal for «tenkte plan» i prosjekterte industri-/lagerhaller. Side 5 av 9

6 Byggehøyder: Terrenget i planområdet er kupert, og i forbindelse med utbyggingen foreslås byggeområdene planert på k+139. Maksimale byggehøyder er satt til k+150 og k+158, tilsvarende som ved 1g behandlingen, men den laveste byggehøyden er nå flyttet til østre del av felt 2. Fagetaten ser det som gunstig at den laveste del av bebyggelsen legges der terrenget er lavest sett fra Ulsetstemma, og er ikke negativ til en slik endring. Fig 5: Snitt planlagt bebyggelse (felt A2, fra planmaterialet), Salhusvegen til høyre. Fagetaten har for øvrig ingen spesielle merknader til den valgte planeringshøyden på k+139. Selv om dette gir murer mot Salhusveien, som på det høyeste ligger på ca k+135, vil byggeområdene likevel få til dels kraftige skjæringer i bakkant, og i vest mot Toppefjellet. Slik det også var påpekt i fagnotatet ved 1g behandlingen ønsker likevel fagetaten å unngå en urimelig høy skjæring sett fra fellesvegen sentralt i planområdet, hvor skjæringen ikke skjules av bygninger. Forslagsstiller har ikke ønsket å ivaretatt dette forholdet i plankartet, da de mener det vil gi en urimelig reduksjon i byggearealet. Ihht vedlagt illustrasjonsplan mener fagetaten likevel at dette bør kunne la seg gjøre uten at det medfører større ulemper for disponering av arealet, siden kravet kun er tenkt å omfatte frittstående skjæringer. Fagetaten vil derfor foreslå at skjæringskanten her ikke tillates høyere enn til ca k+144. Dette vil gi en maksimal skjæringshøyde på ca 5m, og fagetaten vil foreslå at dette inntas som tillegg i planbestemmelsene. Dersom det her tillates planering helt inn mot LNF- grensen vil skjæringen kunne bli opp til 18 m høy. Også Grønn etat påpeker i sin uttale at det er viktig å ta landskapsestetiske hensyn og at bla skjemmende skjæringer i størst mulig grad bør unngås. Det var videre forutsatt at murer mot Salhusvegen ble gitt et tiltalende utseende, f. eks. ved bruk av naturstein. Dette forholdet er sikret i planbestemmelsene. Forslagsstiller har for øvrig utarbeidet en oversikt som angir at det totalt forutsettes utsprengt ca m 2 fast fjell. Selv om det nyttes egne masser til planering mv vil dette gi masseoverskudd. Trolig må det minst transporteres ut ca lastebillass (a 10m 2 ). Siden det i dag er et betydelig masseoverskudd i Bergen kommune kan det bli en utfordring å finne egnet deponi innenfor kommunegrensene, jf planbestemmelsene 2.7. Vei/trafikk Slik det fagetaten også har påpekt tidligere, er forholdet til ny E39 en viktig premissgiver for det nå aktuelle planarbeidet, og dette var også grunnlaget for at Statens vegvesen fremmet innsigelse etter den offentlige høringen. Ved 1g høringen forelå det 2 alternative plankart, der alternativ A var hadde en kryssløsning utarbeidet ihht kommunedelplanen for E 39 (fra 2001), mens alternativ B, som var forslagsstillers hovedalternativ, bygget på en kryssløsning etter en egen trafikkvurdering (vedlegg til 1g fagnotat). Begge alternativene hadde båndlagt et område mot Salhusvegen i sør øst (i påvente av områderegulering for E39, vår sak nr ). Planforslaget som nå fremmes er utarbeidet i samråd med Statens vegvesen. Det er nå ikke vist noen konkret kryssløsning, men det båndlagte området er betydelig øket i forhold til 1g Side 6 av 9

7 høringen. Videre er avkjørselen til byggeområdet utvidet, og minste byggegrense for Salhusvegen (fra midtlinje) er øket fra 15 m til 20 m. Statens vegvesen har bekreftet at det aktuelle forslaget nå kan fremmes for vedtak uten innsigelse. Som ved utleggelsen legges det videre opp til en felles atkomstveg fra Salhusvegen for utbyggingsfeltene. Langs Salhusvegen er det vist ny gang-/sykkelveg (3m bredde) langs det meste av planområdet. Videre nordover (retning mot Salhus) ansees det for naturlig at et fortau legges på nordsiden av Salhusvegen (slik det også er foreslått i planforslaget for nordre del av I/K/L3, vår sak ). Videre tilrettelegger planforslaget for nye busstopp (i begge retninger). I planbeskrivelsen vises til at det i dag er få myke trafikanter langs Salhusvegen siden det er få boliger i nærområdet. Dette er for så vidt korrekt, og det må i dag også ansees som farlig å ferdes langs Salhusveien på denne strekningen. Fagetaten vil imidlertid bemerke at behovet kan endre seg etter som planområdet Ulset-vest bygges ut. Dette området har hovedatkomst like ved Ulsetstemma, og denne utbyggingen vil kunne korte ned gang-/sykkelavstanden fra det aktuelle næringsområdet til det sentrale senterområdet i Åsane. Fagetaten har derfor ment at det på plankartet bør avsettes areal til gang/sykkelveg langs hele planområdet i denne retningen (mot sør øst). Forslagsstiller har ikke ønsket å ta med rekkefølgebestemmelser på opparbeiding av gang/sykkelveg mv. Fagetaten kan være enig i at det virker urimelig å kreve den delen som ligger sør for avkjørselen opparbeidet nå. Denne ligger i sin helhet innenfor det båndlagte området, og bør etter fagetatens syn avvente en endelig planavklaring (for E39). I den forbindelsen kan eventuelt også behovet for en egen sykkeltrase vurderes. Slik fagetaten ser det bør imidlertid nordre del med busslommer mv kunne opparbeides nå, og fagetaten vil foreslå en slik rekkefølgebestemmelse i planbestemmelsene. For øvrig forholder fagetaten seg til Statens vegvesen som fagmyndighet vedr utforming og tekniske krav. Energi/fjernvarme (se ev også vedlegg III, pkt 6.14) BKK- Varme AS har under planlegging et anlegg for nærvarme i Åsane like øst for det aktuelle planområdet (BIR-tomten). Det ble meldt oppstart planarbeid for nærvarmeanlegget (vår sak nr ), men planarbeidet har siden lagt i bero i hovedsak i påvente av planavklaring for ny hovedveg (E39). Norges vassdrags- og energidirektorat gav konsesjon 15. des 2008 og bystyret har vedtatt tilknyttingsplikt. Det omsøkte planområdet er innenfor konsesjonsområdet, og legger videre opp til en relativt stor utbygging. Selv om fremdriften for et slikt anlegg i dag er usikker, ser fagetaten det som riktig å ta inn et punkt i bestemmelsene vedr en mulig tilknyttingsplikt. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til formål og det planfaglige grepet, og vurderer planforslaget til i all hovedsak til å være i samsvar med intensjonene i overordnet plan for området. Fagetaten mener imidlertid at det bør tas inn noen tillegg i planbestemmelsene slik omtalt i det foregående. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Åsane, Gnr 181, del av Bnr 1, 2 og 27 mfl. Ulsetstemma næringspark. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Bestemmelsene vedtas med følgende endringer (tillegg): a) Nytt pkt (manglende nr tilføyes): Da tiltaket ligger innenfor konsesjonsområdet for fremtidig fjernvarmeanlegg kan det pålegges tilknyttingsplikt. b) Nytt pkt 1.9.3: Ved planering mot fellesvei (f_v1), skal topp fjellskjæring legges slik at frittstående skjæringer (som ikke skjermes av bebyggelse), ikke blir høyere enn ca 5m. c) Nytt pkt 3.3: Gang- /sykkelveg (o_gs1) samt busslommer (o_kh1 og o_kh2) med tilhørende fortau (o_f1) skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis til bygninger innenfor planområdet. Planmaterialet oppdateres i samsvar med vedtaket før kunngjøring. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Bilag til dette fagnotatet (dok 83): I Plankart datert II Reguleringsbestemmelser datert III Forslagsstillers planbeskrivelse, sist rev , m/kommentar til uttalelser/merknader pkt Andre sentrale plandokument - Oppsummering endringer, dok Illustrasjonsplan, dok 84 (fil 5). - Snitt, dok 84 (fil 6). - Fotomontasje, dok 84 (fil 7 og 8). - Masseoversikt, dok 95 (fil 3). - Innsigelse trukket, dok Fagnotat 1g (dok nr 44) m/vedlegg (ikl. bla VA-rammeplan dok 47, Skredanalyse, dok 50, KU-rapport, dok 39 (fil 4) og Naturmiljørapport dok 45 (fil 2)). Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9