Rør og våtrom. Informasjonsmøte for Østre Lindeberg borettslag ved Svend Haugen, Norconsult AS

Transkript

1 Rør og våtrom Informasjonsmøte for Østre Lindeberg borettslag ved Svend Haugen, Norconsult AS 1

2 Norconsult Norconsult er Norges største flerfaglige rådgiver med over 3000 medarbeidere Vi driver med prosjektering og byggoppfølging Vår oppgave har vært å gi en tilstandsvurdering av vann- og avløpsinstallasjoner, et forprosjekt og noen løsningsforslag Hensikten med dette møtet er å informere om hvorfor det planlegges et prosjekt. Presentasjon av vårt løsningsforslag og konsekvenser dersom forslaget blir valgt 2

3 Borettslaget Inneholder 320 andelsleiligheter fordelt på 114 rekkehus og 206 blokkleiligheter Borettslaget har praktisert en støtteordning for skifte av sluk. Denne er nå avviklet En rekke andelsleiligheter har våtrom de anser som bra nok, men det er % av andelseierne som mener at våtrom burde pusses opp helt eller delvis 3

4 Hvorfor må noe gjøres? Styret er bekymret for driftsproblemer og vannlekkasjer i borettslaget Det har vært i snitt 8-9 vannskader i året over siste 15 årsperiode Erfaringer fra 70- til 90- tallet viser at datidens metoder for legging av rør i støp var uheldige. Små dimensjoner på vannrør forsterker problemene Leggemetodene resulterer i høye reparasjonskostnader, hyppigere reparasjoner og omfattende følgeskader for naboer 4

5 Hva er en tilstandsvurdering? Vurdering av dagens tilstand på opprinnelig installasjon i forhold til hvordan det ville være som nytt Vurderingen tar utgangspunkt i skadetilfeller, befaringsnotat og tilbakemeldinger. Brukstid og levetid er statistiske begreper som vil styre hvilken tilstandsgrad et produkt vil ha Tilstandsgrad rangeres fra 0 til 3 hvor 3 er dårligst kvalitet 5

6 Brukstid og levetid- statistisk sett

7 Sanitærinstallasjon Materiale Teknisk levetid Anbefalt brukstid Vannrør innomhus Kobber år 40 år Vannrør innomhus Plastmantlet kobber 15-50år 30 år Rørdeler for kobberrør Deler for lodding år 40 år Stoppekraner Diverse år 30 år Beredere Rustfritt stål år 20 år Blandeventiler Diverse år 25 år Innvendige avløpsrør PEH år 50 år Innvendige avløpsrør ABS år 15 år Sluk PE år 50 år 7

8 Tilbakemeldinger fra andelseiere 8

9 Observasjoner og tilbakemeldinger Av 320 utsendte informasjonsbrev fikk vi inn 180 svar- 56 % Av 26 stk. befarte leiligheter hadde 15 stk. ikke gjort noe med våtrom siste 10 år Spørsmål Ja Nei Rekkehus: Opplevd vannlekkasje fra egen leilighet eller nabo 20 % 80 % Blokk: Opplevd vannlekkasje fra egen leilighet eller nabo 22 % 78 % Rekkehus: Samlet tilfredshet med sanitærinstallasjon 86 % 14 % Blokk: Samlet tilfredshet med sanitærinstallasjon 81 % 19 % Rekkehus: Tilfredshet med ventilasjon 72 % 28 % Blokk: Tilfredshet med ventilasjon 67 % 33 % Rekkehus: Mener du at sanitærinstallasjonen har behov oppussing 62 % 38 % Blokk: Mener du at sanitærinstallasjonen har behov oppussing 50 % 50 % 9

10 Konklusjon fra tilstandsvurderingen Borettslagets vann- og avløpsrør med tilknyttet utstyr er som helhet i ferd med å nå sin brukstid. De innvendige vanninstallasjonene har den høyeste risikoen for vannskader. Deretter, sluk, beredere, membraner, avløp etc. 10

11 Hva er et forprosjekt? Bygger på anbefalinger i tilstandsvurderingen, beboersvar og samtaler med styret Forprosjektet synliggjør de vanligste mulighetene for borettslaget og ender opp med en teknisk anbefaling 11

12 Lovverk, forskrifter og vedtekter Overordnet lovverk er Plan og bygningsloven Sentralt for dagens tekniske anlegg står Teknisk forskrift. TEK 17 Søknadspliktig tiltak etter SAK 10 Alle tiltak må tilfredsstille borettslagets vedtekter Alle tiltak bør tilfredsstille Byggebransjens Våtromsnorm 12

13 Hva bør gjøres? Innledende tanker Borettslaget må vedta at styret kan hente inn pristilbud Det må utarbeides en Standardløsning for samordnet totalrehabilitering av rør- og våtrom i Østre Lindeberg borettslag. Standardløsningen skal være et grunnlag for å gi pris og en mulighet for å vurdere tilbudene Borettslaget trenger innkommende tilbudspriser som ikke vil variere mye fra ferdig bygget Tilbudsdokumenter for totalentreprise NS 8407 Dette er en funksjonsbeskrivelse som gir entreprenøren en forutsigbarhet for hva som ønskes og et rom for å finne økonomiske løsninger Dersom prosjektet vedtas på en senere ekstraordinær generalforsamling, så vil tilbudet omdannes til en kontrakt 13

14 Standardløsningen Beboeres mulighet for å bo hjemme under arbeidene (Provisorier, tildekking og renhold) Utskifting av alle rør og sluk i boligetasjer og nødvendige rør i fellesarealer, oppgradering av våtrom med varmekabler, membraner og fliser, nye vegghengende WC, de- og remontering av øvrig utstyr samt fjerning av sopp og råte som kan være skadelig for beboere Det bør vektlegges at andelseierne får mulighet til å påvirke sine egne bad innenfor rammer som ikke gir ulempe for naboleiligheter Lage regler for bevaringsbad (leiligheter som kan trekkes delvis ut av prosjektet) Opsjoner for gode forslag som kan medtas om ønskelig (Rør i fellesarealer, berederanlegg og varmemålere) 14

15 Samordnet prosjekt innenfor totalentreprise Betyr at det som bestemmes som prosjekt vil gjelde for alle, også avvik fra standard Forutsigbar kvalitet og pris Lite fleksibelt etter at kontrakten er inngått Alle endringer vil ha en kostnad Norconsults anbefalte løsning vil ta 4-5 uker i hver leilighet og ca.10 uker totalt

16 Prosjektprosess Oppstart Hva bør/kan man gjøre? Kontrahering Hva skal man gjøre? Utførelse Hva blir gjort?

17 Kontrahering Alle de aktiviteter som kan føre frem til en kontrakt med entreprenør Vedtak om å hente inn tilbud Utarbeide en tilbudsforespørsel Skaffe tilbydere som kan gi tilbud Evaluere tilbud og avklare forbehold Innstille entreprenør til kontrakt Tidsramme ½ - 1 år Vedtak i ekstraordinær generalforsamling Tegne kontrakt

18 Utførelse- Normal prosess Forberedelser Planlegging og forberedelser Gjennomføring Byggearbeider Avslutning Kontrollbefaringer og overtakelse

19 Forberedelser Informasjonsmøte for aksjeeiere og beboere Entreprenøren går førbefaringer og detaljprosjekterer Andelseiere får eget bestillingsmøte med entreprenør Entreprenør bygger sin rigg og provisoriske anlegg Entreprenør dekker til i berørte leiligheter og skifter dørlåser

20 Mulighet for å bo hjemme Det blir mange håndverkere Definert arbeidstid Mulighet for WC og dusj Mulighet for vann 20

21 Utstilling Entreprenør bygger en utstilling med flis og sanitærutstyr. Andelseier kan bestille alt de ønsker til fordelaktige priser 21

22 Byggeavfall 22

23 Brakkerigg 23

24 Provisorie 24

25 Tildekking og renhold 25

26 Gjennomføring (5 ukers plan) 1. uke Riveuke. Vegger og kasser åpnes. Gamle rør rives og nye installasjoner som ikke berøres sikres uke Tetteuke. Nye rør legges opp. Etasjeskiller og vegger utbedres, membraner legges og gulv med varme støpes. Ny himling eller kasse i bad. Kjøkken er klart til bruk uke Malerarbeider. Flisleggingsuker. Vegger og gulv flislegges. 5. uke Monteringsuke. Sanitærutstyr monteres, maler avslutter, elektriker ferdigstiller. Berørte rom vaskes og eier tar våtrom i bruk 6. uke Kontrolluke. Etterarbeid, eiers tilbakemelding, mangelutbedring

27 Riving Alt eksisterende utstyr demonteres og lagres i leilighet eller kastes Alle overflatelag fjernes, påstøp på gulv fjernes. Sopp og råte fjernes Sluk pigges opp (og flyttes), avløp fjernes eller settes ut av drift, vannledninger fjernes 27

28 Plassering av vann og avløp ved sjakter 28

29 Oppbygning Legge om avløpsrør fra sluk under tak. Rør legges langs vegg og kasses inn Legge om vannledninger til skjult eller åpent røranlegg Avsette spikerslag i vegger, isolere, fuktbestandige platematerialer Montere varmekabler i gulv Legge nye fliser på gulv og vegger Remontere sanitærutstyr 29

30 Oppbygging Etablere membraner, varmekabler og flislegge gulv og vegger 30

31 Påvirkningsmuligheter- og ikke Bestemme hva dere vil kaste av gammelt utstyr, hva dere vil ha remontert og hva dere vil kjøpe nytt Velge mellom fem standardfliser for gulv og fem for vegg Det er mulig å bestille andre varianter av det som er kontraktsfestet Dere kan innenfor noen begrensninger velge plassering av dusj og servant Plassering av WC og sluk blir gitt av prosjektets rammer Plassering av rørstammer blir gitt av prosjektets rammer Leveranser som inngår i kontrakten kan ikke velges bort Tid for gjennomføring kan ikke endres av andelseiere 31

32 Bevaringsbad og tilbakeføringer Utgangspunktet er at alle leiligheter blir berørt Mulige bevaringsbad dokumentasjon på at badet har en kvalitet som rehabprosjektet vil tilføre maks 7 år gammelt skiftet sluk Må ha nye vannledninger entreprenør må kunne skifte rør uten at badet blir ødelagt Tilbakeføring. Nivået fastsettes senere, men før oppstart 32

33 Avslutning Kontrollbefaring av fellesareal Overtakelsesforretning Reklamasjonstiden starter

34 Budsjett Totalkostnaden for det prosjektet som er beskrevet her er budsjettert til 120 millioner inkl. mva. Resultatet av en eventuell tilbudsinnhenting vil gi et mer korrekt budsjett. Dette er det beregnet at skal gjennomgå en ny avstemning i ekstraordinær generalforsamling 34

35 Spørsmål og forslag