Emne: Utvidet kontroll av inntrukkede balkonger Dato: Notat nr: 01 Ref: Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Vedlegg:

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Emne: Utvidet kontroll av inntrukkede balkonger Dato: Notat nr: 01 Ref: Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Vedlegg:"

Guttorm Gulbrandsen
7 år siden
Visninger:

1 NOTAT Prosjekt: Ringnes Park Øst Sameier Emne: Utvidet kontroll av inntrukkede balkonger Dato: Notat nr: 01 Ref: Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Vedlegg: Distribusjon: Ringnes Park Øst Sameier Trond Øye Styret i Sameiene Sak nr. Saksspesifikasjoner 1.0 GENERELT Vi har, som en oppfølging av utarbeidet tilstandsrapport og vedlikeholdsplan datert for Ringnes Park, gjennomført en utvidet kontroll av to inntrukne balkonger. Vi har kontrollert fall mot sluk, generell tilstand på tekkingen og mulighet for vedlikehold/tilkomst renhold. Vi har også utført kontroll for å søke å avdekke årsaken til vannlekkasje til underliggende leilighet i Toftes gate 2 i 5 etasje. 1.1 UTVIDET KONTROLL Ved befaring befarte vi de inntrukne balkongene mot gårdsrommet og Biermannsgate til beboer Michael Wiik i Toftes gate 2, 6 etasje samt balkong i 6 etasje i Biermannsgate 9 hos beboer Tove Skarsheim den Resultater Toftes gate 2 Michael Wiik. Ved befaringen kontrollerte vi fall på tekking/ mot sluk. Målingen viser at det er et lite motfall mot hjørnet som vist på figur 2. Fall mot sluk på balkongene er for øvrig manglende, målt fall på avdekket område er tilnærmet flatt (se figur 2 for avdekket område). På samtlige balkonger er det montert utvendige nedløp med sluk i nivå med tekkingen i parapet, se figur 1. Ved befaringstidspunktet ( ) var sluk tørre, men flere steder var det mye vann på balkongene/ tekkingen som ikke renner til sluk. Aase Byggeadministrasjon AS Fyrstikkalléen 7, 0661 Oslo Telefon post@aase.no Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Side 1 av 6

2 Figur 1 Sluk til utvendig nedløp Manglende fall mot sluk som gir ansamling av stående vann vil gi ekstra påkjenninger/slitasje på tekking samt økt fare for lekkasjer. Den utvidede kontrollen med fjerning av deler av tretremmene understøtter vurderingene fra tilstandsrapporten og vedlikeholdsplanen datert Beboere har opplyst om at det står vann på tekkingen i lange perioder og at sluk ved mye nedbør ikke klarer å ta av for vannmengdene. For øvrig går vannavrenning fra takene ned på de øverste balkongene og videre til nedløp. Tretremmene er også lagt i store og svært uhåndterlige deler som gjør regelmessig vedlikehold og renhold vanskelig (jfr figur 2). Underliggere for treplattingen er også lagt mot tekkingen og hindrer eventuelt vannavrenning der dette finnes. Det synes som at isolasjonen som er lagt på balkongen ikke er egnet for å bygge fall mot sluk eller ha varig vekt på seg (for liten trykkfasthet), da denne er relativt myk og gir etter ved tyngde (eks. vannansamlinger). Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Side 2 av 6

3 Figur 2 Inntrukket balkong - Michael Wiik I leiligheten under balkong mot gårdsrommet (Toftes gate 2) er det ved enkelte tilfeller meldt om vannlekkasjer, hvor det blant annet drypper i vinduskarmen. Sist tilfelle var ved snøsmelting i vår. Ved vår befaring merket vi oss at tekking i hjørnet over rapportert lekkasje er har dårlig håndverksmessig utførelse med lapping og skjøter som ikke er tettet (se figur 3). I dette hjørnet målte vi motfall mot hjørnet og fra sluk, slik at vann vil bli stående over lang tid og fare for lekkasje øker. Vår vurdering er at dårlig utførelse og skjøting kan være årsaken til lekkasjen i leiligheten under. Det er vanskelig å si noe om muligheten for innvendige fuktskader, før man eventuelt fjerner tekking og åpner opp. Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Side 3 av 6

4 Figur 3 Hjørne på balkong - Michael Wiik Resultater Biermannsgate 9 Tove Skarsheim Befaring er gjennomført hos beboer Tove Skarsheim. Det var ved befaring ikke mulig å fjerne tretremmer da hele balkongen består av en stor sammenkoblet platting, men ett bord ble løftet vekk ved sluk (jfr figur 4). Sluk ser ut til å ligge på høyeste punkt, hvor det er vannansamling under plattingen på balkongen for øvrig uten at dette renner av til sluk. Beboer opplyste også om at det er motfall fra balkongen ved siden av som renner inn til henne, det er også opplyst om at det stort sett alltid er mye vann under platting til en hver tid. Ved enkel måling er det tilsynelatende et lite fall fra vegglivet, men det er ikke videre avrenning til sluket. Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Side 4 av 6

5 Figur 4 Bilde tatt hos Tove Skarsheim, pilen markerer plassering av sluk 1.2 OPPSUMMERING OG TILTAK Det presiseres at den utvidede kontrollen er utført på 2 balkonger og må anses som en stikkprøvekontroll, men tilbakemeldinger fra flere beboere tyder på at problemene gjelder for samtlige inntrukkede balkonger i de øvrige balkongene i de øverste etasjene. Manglende fall mot sluk gir ansamling av vann, dette gir ekstra påkjenning og slitasje på tekking hvilket reduserer tekkingens levetid samt at faren for lekkasjer øker. Manglende vedlikehold og renhold grunnet vanskelig tilkomst treplattinger gjør også at det ligger en del skitt o.l på tekkingen som også bidrar til økt slitasje, underliggere for plattingene ligger direkte mot tekking som tilsvarende bidrar til økt slitasje. Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Side 5 av 6

6 Anvendt isolasjon virker ikke å ha tilstrekkelig trykkfasthet for å bygge fall mot sluk eller ha varig vekt mot underlaget, som f.eks vann eller tretremmer. Vi har ikke merket oss at det står vann mot vegglivet, hvilket er særlig kritisk med tanke på eventuelle lekkasjer. Vi anbefaler at tretremmer fjernes, eksisterende tekking og isolasjon rives og fjernes med oppbygging av korrekt fall mot sluk på de balkonger som har varig vannansamlinger på seg eller hvor det er rapportert om lekkasjer i etasjen under. NBI anbefaler fall på 1:40 på flater og 1:60 i renner. I tillegg bør også slukenes og nedløpenes kapasitet vurderes i sammenheng med dette arbeidet. NBI anbefaler generelt innvendige sluk for å unngå tilising, men utvendige nedløp har i dag innlagt varmekabler som må etterses regelmessig. Vi har anslått kostnader pr balkong hvor det er forutsatt at tretremmer rives, eksisterende tekking og isolasjon rives og fjernes, dette medfører også de- og remontering av rekkverk, gesimsbeslag og fasadeplater med lekting. Anslått kostnad inkluderer også rigg og drift, kostnader til kontrahering av utførende og administrasjon er ikke inkludert. Vi har heller ikke inkludert oppbygning nye tremmer eller fliser. Antatt kostnad pr balkong kr ,- inkl mva. Dette forutsetter at arbeidene utføres på flere balkonger samtidig for at kostnader til rigg ikke skal øke. Oslo, Eirik Storvig Jacobsen Notat01 - Tilstandsvurdering balkonger Side 6 av 6

Like dokumenter

Ringnes Park Øst Sameier 25.04.14

TILSTANDSRAPPORT RINGNES PARK ØST OPPDRAGSGIVER: Ringnes Park Øst Sameier 25.04.14 Aase Byggeadministrasjon AS, Fyrstikkallèen 7, 0661 Oslo Telefon: 23 06 05 50, Telefax: 23 06 05 51, Org.nr.: 990 238