Vedlikeholdsnøkkelen Fagerholt BRL

Transkript

1 Vedlikeholdsnøkkelen 0401 Fagerholt BRL

2 Agenda Vedlikeholdsnøkkelen generelle funn Spørsmål til Vedlikeholdsnøkkelen Rør- og våtromsprosjekt Spørsmål til rør- og våtromsprosjekt

3 Vedlikeholdsnøkkelen NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk analysenivå 1 NS3451 Bygningsdelstabellen (som utgangspunkt) Egenutviklet software Interaktiv på styrerommet.net Et verktøy for styret ikke for alle andelseierne

4 Store tiltak Destruktive inngrep teglvegger Forprosjekt rør- og våtromsprosjekt Etablere nedgravde avfallsstasjoner Montere balkongtak - lavblokker Utbedre teglvegger Gjennomføre rør- og våtromsprosj. Skifte hovedtavler Uteområder? Neste år: Belegg + male fellesområder etter våtrom Skifte vinduer og balkongdører Fasadeplater? Vedlikehold betongkonstruksjoner (også garasjer)

5 Rømningsveier Det er ikke lov å lagre sykler, barnevogner etc. i Rømningsvei Forebyggendeforskriften 11

6 Konvertering av søppelsystem Vedtatt gjennomføring ferdigstilles i 2018

7 Tørropplegg i høyblokker

8 Hovedtak mindre lekkasjer God stand med mindre lekkasjer

9 Teglvegger lavblokker og høyblokker

10 Teglvegger lavblokker og høyblokker Oppstart uke 43 Ferdig rapport i løpet av 2017

11 Fasadeplater

12 Balkonger og balkongtak 3 blokker i 2017 øvrige blokker i 2018

13 Ventilasjon Stedvis redusert ventilasjon normalt for denne type borettslag

14 Elektro Supplere med flere stikkontakter Skifte gamle sikringsskap Oppgradere hovedtavler Oppgradere innvendig belysning Vurdere installasjon av: Nødlys og brannalarmanlegg Utskifting av elektrisk utstyr er viktig for å opprettholde god brannsikkerhet

15 Uteområder Oppgradere for trivsel og miljø? Etablere fremtidig utomhusplan?

16 Rør og våtrom Litt informajon

17 Rør og våtrom Vidt og omfattende tema denne informasjonen er ikke uttømmende Rør = Vannrør, avløpsrør, overvannsrør/takvann, bunnledninger Våtrom = I bolig inngår bad, dusjrom og vaskerom i begrepet våtrom Sanitærinstallasjoner = Rør og våtrom, en rekke komponenter som henger sammen Byggeteknisk forskrift TEK 17

18 Vedlikehold av sanitærinstallasjoner Sanitærinstallasjoner installasjoner med relativt kort teknisk levetid Krevende å vedlikeholde Forårsaker flest vann- og fuktskader Bytter man ikke installasjonen i tide, vil den før eller siden lekke Fra anlegget er nytt, bedrives visuelt vedlikehold og lokale reparasjoner Når sanitærinstallasjoner er utslitt er det behov for utskifting

19 Når skal man vedlikeholde? Anbefalt brukstid: tiden fra nytt med enn viss sikkerhet anlegget er uten funksjonssvikt og lekkasje Anbefalt brukstid: den alder det vil være forsvarlig å iverksette utskifting dersom tilstanden indikerer dette Teknisk levetid: frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt SINTEF Byggforsk

20 Før iverksettelse av vedlikehold - Viktig å lage ett riktig beslutningsgrunnlag Situasjon Tilstand Utrede tiltak Belyse konsekvenser Fatte beslutning Situasjon, kartlegge skaffe oversikt, byggeår, materialer, antall vannskader Tilstand, totalvurdering av sanitæranlegget både avløp, vannrør, beredere, kraner, osv. Utrede tiltak, hva skal man gjøre, hvilken løsning er den beste for boligselskapet Belyse konsekvenser, fordeler og ulemper Fatte beslutning, informere gå til vedtak, avstemning over anbefalte tiltak Prosess tar tid. Så start derfor tidlig

21 Forprosjekt Rør og våtrom Kartlegge situasjon og tilstand Utrede oppgraderingsstandarder, belyse konsekvenser for bad ved forskjellige tiltaksmuligheter Kostnadsberegning med konsekvens for fellesutgifter, låneopptak etc. Juridiske betenkning rundt eventuelle sparebad, tilbakeføring av standard på bad som eventuelt har høyere standard enn det borettslaget senere skulle velge, vedtaks krav m.m. leveres som en del av forprosjektet. Anbefalte tiltak utredes slik at vann og avløpsrør blir satt i teknisk sett best mulig stand. Utredning av mulighet for omlegging til felles varmt tappevann, med alternative energikilder m.m.

22 Materialer i sanitæranlegget - Avløp Avløp: ABS plast, støpejern (SA) og kobber (fra serv. Til sluk)

23 Bunnledning Avløpsrør under kjellergulv

24 Korrosjon Rust rustvorter Hull Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomrengning og ruststriper på røroverflaten vannblemmer under malingen

25 Sluk

26 Innvendige avløpsrør en infrastruktur OBOS Prosjekt AS - Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.

27 Materialer i sanitæranlegget Avløp ABS plast SINTEF Byggforsk Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.

28 Innvendige vannrør - Kobber Illustrasjonsfoto og bilde fra Fagerholt brl.

29 Stoppekraner

30 Varmtvannsberedning

31 Vannskadesikkerhet Er det mulig å bygge noe vannskadesikkert?

32 Vannskadesikkerhet Byggteknisk forskrift TEK 17 Vanninstallasjoner skal tilrettelegges for framtidig vedlikehold og være lett utskiftbare Lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjoner og bygningsdeler Det skal være tilfredsstillende avstengningsmulighet med stoppekran som er lett tilgjengelig og merket Innvendig avløpsinstallasjon skal tilrettelegges for høy driftssikkerhet og for effektiv drift og vedlikehold BVN håndbok i hvordan man skal bygge bad på en korrekt måte med tanke på vannskadesikkerhet og levetid. dibk.no/byggereglene/byggteknisk-forskrift-tek17

33 Rør og våtromsprosjekt i praksis Når vann og avløpsrør skiftes ut, er det ikke mulig å unngå inngrep i våtrom Byggetid vil normalt variere fra 5-6 uker Perioder uten vann og avløp i leiligheten Det er mulig å bo hjemme men anbefalt å finne et alternativt sted Fremdriftsplan for hele prosjektet som viser når de ulike aktivitetene skal skje Normal arbeidstid kl. 7-17, utvidet arbeidstid kan forekomme. Provisorier Visningsrom Det vil være mulig å sette sitt personlige preg på bad/ toalettrom Forprosjektet vil detaljere dette ytterligere

34

35 Oppsummering Behov for vedlikehold Forprosjekt rør og våtrom presenteres april 2018 Avvent rehabilitering av bad

36