S. nr Neuberggt 9 S/E FORPROSJEKT. Neuberggt 9 S/E VEDLIKEHOLDSTILTAK FOR VANN- OG AVLØPSRØR OG VÅTROM

Transkript

1 S. nr Neuberggt 9 S/E FORPROSJEKT Neuberggt 9 S/E VEDLIKEHOLDSTILTAK FOR VANN- OG AVLØPSRØR OG VÅTROM Mars 2014

2

3 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 INNLEDNING FORMÅL/BAKGRUNN PROSJEKTORGANISASJON 3 2 BEFARINGER 4 3 TEKNISK BESKRIVELSE - ORIGINALE LØSNINGER GRUNNDATA FOR BOLIGSELSKAPET GENERELL BYGNINGSDATA DATA TEKNISKE INSTALLASJONER - VVS Innvendige vann og avløpsrør Oppvarming Varmtvann Ventilasjon Elektrisk anlegg Bunnledninger/utrekkledninger FELLESAREALER I KJELLER BYGNINGSTEKNISKE LØSNINGER PÅ BAD OG KJØKKEN 9 4 GENERELT OM SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM VÅTROMSSKADER OG VANNLEKKASJER ALDRING AV AVLØPSRØR ALDRING AV VANNRØR GJELDENDE LOVER, REGLER OG BRANSJENORMER REHABILITERING AV BADEROM NOEN JURIDISKE SPØRSMÅL 18 5 MODERNISERING AV SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM GENERELT OM MODERNISERING/REHABILITERING AV VÅTROM OG SKIFTE AV RØR ALTERNATIV LØSNING UTEN SKIFTE AV RØRLEDNINGER 27 6 FORSIKRINGSUTBETALINGER OG SKADEERFARINGER NØKKELTALL FORSIKRING 34 7 TILSTANDSREGISTRERINGER OG VURDERINGER Vann- og avløpsrør Oppvarming Varmtvann Ventilasjon Elektrisk anlegg 39 8 UTBEDRINGSBEHOV OG NYE TEKNISKE LØSNINGER UTBEDRINGSBEHOV TEKNISKE ALTERNATIVER FOR UTBEDRING 48 9 ØKONOMISKE KONSEKVENSER - FREMDRIFT KOSTNADSOVERSLAG LIKVIDITETSANALYSE KONSEKVENS FOR MÅNEDLIGE FELLEKOSTNADER MULIGE STØTTEORDNINGER FREMDRIFTSPLAN VEDLEGG LIKVIDITETSANALYSER SKJEMA FRA RØR OG VÅTROMSBEFARINGER FOTOBILAG PLANTEGNINGER OG OPPDELINGSBEGJÆRING 79

4 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 2 1 Innledning 1.1 Formål/bakgrunn Målsettingen med forprosjektet er, med bakgrunn i utforming/løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget, å anbefale tiltak / fremsette løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder våtrom, i boligselskapet. De praktiske, tekniske og juridiske konsekvensene av et prosjekt for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder våtrom, skal utredes. Videre vil forprosjektet presentere omkostningsoverslag og konsekvenser for fellesutgifter for de foreslåtte løsningene. Et forprosjekt av denne type skal være et nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet som fellesskap skal kunne fatte helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/ modernisering av våtrom i bygningsmassen.

5 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Prosjektorganisasjon Følgende aktører har medvirket ved gjennomføring av dette forprosjektet: Boligselskap Selskap Neuberggate 9 SE Adresse Neuberggate 9, 0367 Oslo Kontaktperson Ingrid Petersson Telefon E-post post@o-vaering.no Styreleder Ingrid Petersson Adresse Lille Stranden 7, 0252 Oslo Telefon E-post post@o-vaering.no Forretningsfører Navn OBOS Forvaltningsdivisjon, ved Tor Kjetil D Pederssen Adresse Postboks 6666, St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon E-post tor.dedekam@obos.no Utførende av rapport Firma Konsulent Adresse OBOS Prosjekt AS Stian Valholm Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse Vitaminveien 1A, 0485 Oslo Telefon Telefaks E-post stian.valholm@obos.no

6 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 4 2 Befaringer Befaring i leiligheter ble gjennomført av Stian Valholm fra OBOS Prosjekt AS sammen med Ingrid Petersson i Neuberggate 9. Styret i sameiet har foretatt utvelgelsen av de leiligheter som er befart. Befaringen ble gjennomført den Det er foretatt befaring av i alt 5 leiligheter i 3 ulike oppganger og av aktuelle kjellerarealer der sanitære rørføringer og sentrale oppvarmingssystemer finnes. Dette forprosjektet bygger også på tidligere rapporter om tilstanden til vvs installasjoner i sameiet, samt oversendt fotomateriell fra leilighet i den siste oppgangen som ikke var tilgjengelig under befaring og sikringsskap. Befaringene omfattet en visuell tilstandsvurdering av våtrom med tilhørende vann- og avløpsrør. Det er ikke utført fysiske inngrep i bygningsmassen. Inspisering av røranlegg er følgelig kun utført der anlegget er visuelt tilgjengelig. Tilgjengelige sluk ble kontrollert. Tilstanden på de befarte badene varierer. To av de inspiserte badene er nærmest opprinnelige, dvs. rør, overflater og sluk er de originale, mens de andre fremstår rehabilitert i løpet av de siste årene. Ett bad var rehabilitert relativt nylig, med nytt sluk og membran. Det ble utfylt et våtromsskjema for hver av de befarte leilighetene som i all vesentlighet dreier seg om den bygningsmessige biten med henhold til belegg, fliser, membran etc. Disse registreringene følger i vedlegget. Skjemaene kan ikke danne grunnlag for salgstakst e.l, og gir kun informasjon om observerte utbedringsbehov. Skjemaene er å forstå som en del av denne rapporten og kan ikke tas ut av sammenhengen og benyttes separat. Befaringen i de utvalgte leilighetene sammen med alle tidligere rapporter har gitt et godt bilde av tilstandsutviklingen for vvs installasjoner sameiet. Følgende tidligere rapporter og dokumenter ligger til grunn for dette forprosjektet: - Oppdelingsbegjæring, Rapport fra DAKKI, Tilstandsvurdering trinn II, sanitæranlegg og baderom, utført av OPAK, Tilstandsvurdering av vann og avløpsrør, utført av OBOS Prosjekt AS, 2012 Når det gjelder de tekniske løsningene i boligselskapet så besitter OBOS prosjekt et godt tegningsunderlag og kan således støtt oss mye til dette.

7 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 5 3 Teknisk beskrivelse - originale løsninger 3.1 Grunndata for boligselskapet Sameiet Neuberggate 9 består av 1 blokk med 4 oppganger og i alt 59 seksjoner. Av disse er 7 næringsseksjoner (6 foretninger) og 52 andelsleiligheter, hvorav 1 leilighetene er tidligere tjenesteleilighet, som eies av sameiet og i dag leies ut. Blokken er bygget som en u- konstruksjon med en bakgård. Bygningen ble oppført i 1934, og ligger i bydelen Frogner i Oslo, med adressene Neuberggata 9A, 9B, 9C og 9D. Sameiets eiendom har gnr. 215 og bnr Tomtearealet er m². Sameiet eier tomten. Blokken har et brutto gulvareal på m². Leilighetsfordelingen i bygget er beskrevet i tabell 1 og 2. Tabell 1 - Leilighetstyper Leilighetstype Antall Ca. størrelse 1-roms m² 2-roms m² Sum 52 Tabell 2 - Leilighetsfordeling Etasje 1-roms 2-roms Foretningslokale (loft) Sum

8 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Generell bygningsdata Sameiet består av en blokk på 5 etasjer, samt kjeller og loft. På loftet er det 4 leiligheter og bodarealer. I førsteetasje er det foretningslokaler i bygget ut mot Neuberggata (9A og 9B), samt 4 leiligheter. Av disse 1 leilighet inngang fra 9B, 1 leilighet inngang fra 9D og to leiligheter inngang fra 9C. I kjelleren er det boder, vaskeri og felles varmtvannsberedning. Originale avløpsrør er sandstøpte støpejernsrør i dimensjoner fra 2 til 4. Deler av en kjøkkenstamme i bygget er skiftet ut i 2006 med MA støpejernsrør, trolig grunnet lekkasje. Fordelingsrør for bad og kjøkken ble skiftet ut på midten av 80-tallet med kobberrør med rørdeler for kapillarlodding. Disse er nå ca 30 år gamle. Yttervegger i bygget er utført i betong og teglstein. Etasjeskiller er utført i betong. Originale bad hadde opprinnelig malt betonggulv, og vegger av malt murpuss. Blokken antas fundamentert på såler på løsemasser. Det er støpte grunnmurer og kjellermurer. Tidlige tiltak som er registret utført på vvs i sameiet er som følger: , innvendig rehabilitering av kjøkkenstammer , jording av soilrør og hovedvannkran , Reparasjon av defekt sluk i vaskerom

9 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Data tekniske installasjoner - VVS Innvendige vann og avløpsrør Avløpsrør og sluk i sameiet er opprinnelig av støpejern. Deler av avløpsrørene er noen steder skiftet i nyere tid grunnet lekkasjer, men det meste av avløpsrørene stammer fra bygningenes oppføring, dvs. nær 80 år gamle. Nedløpene er utført i 4 for fellesstammer fra kjøkken og bad og 3 for rene kjøkkenstammer. Avløp fra sluk i 1 etasje er 2 som går rett ned fra leiligheten gjennom kjeller og ned på bunnledningen. Sluk, sideledningen frem til sluk og sideledning fra kjøkkenbenk er trolig av dimensjon 2. Antall avløpsstammer fremkommer av plassering av bad og kjøkken fra plantegninger. Tabell 3 under viser oversikt over avløpsstammer basert på plantegningene fra oppdelingsbegjæringen (se vedlegg 4). Leilighetsnummer fra oppdelingsbegjæringen er tresifret, hvor første siffer indikerer etasje. Sameiet benytter denne nummereringen i dag. Seksjonsnummer presenteres i parentes. Tabell 3 Fordelig av avløpsstammer i bygget Leilighet Leilighetsnummer slik det er oppført i oppdelingsbegjæringen (seksjonsnummer) Oppgang Felles kjøkkenstamme Felles badestamme Felles bad- og kjøkkenstamme 201 (10), 301 (21), 401 (32), 501 (43) A (11), 302 (22), 402 (33), 502 (44) A (12), 303 (23), 403 (34), 503 (45), 601(54) B (13), 304 (24), 404 (35), 504 (46) B (14), 305 (25), 405 (36), 505 (47), 602(55) 206 (15), 306 (26), 406 (37), 506 (48), 603(56) 107 (7), 207 (16), 307 (27), 407 (38), 507 (49) 108 (tjenesteleilighet), 208 (17), 308 (28), 408 (39), 508 (50), 604(57) 109 (8), 209 (18), 309 (29), 409 (40), 509 (51) 110 (9), 210 (19), 310 (30), 410 (41), 510 (52) B 1 B 1 B 1 1 C 1 1 C 1 D (20), 311 (31), 411 (42), 511 (53) D 1 Sum Det antas at leilighetene i toppetasjen er koblet inn på fellesstammer i underliggende etasje. Det er separate avløp for kjøkken og bad i disse leilighetene, som vil være koblet opp mot to ulike seksjoner i underliggende etasje. Dette gjelder leilighet

10 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 8 Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede kobberrør for gjenger og topplodding. Vanninnlegg av kobber er ført til overkant av kjellergulv. Det er ført horisontalt strekk i tak kjeller uten oppleggskraner på hver oppleggsstamme. Fotovedlegg 1, 2 og 3 viser originale sluk på originalt gulv, på gulv hvor det senere er lagt fliser og gulv med påstøp og flis. Fotovedlegg 4 viser et gulv og sluk fra nyere bad, med ny påstøp, varmekabler og plastsluk med klemring for membran. Fotovedlegg 5 og 6 viser undersiden av sluk sett fra baderom og kjeller. Fotovedlegg 7 og 8 viser to ulike løsninger på plassering av vertikale rørstamme i originalbad, vann- og radiatorrør samt toalett og sluk. Fotovedlegg 21, 22 og 23 viser avløpsstammer i kjeller Oppvarming Oppvarming av leilighetene skjer vannbåren varme fra en oljekjel plassert i fyrrom i kjeller og føres til radiatorer i leilighetene. Oljekjelen har en effekt på kw og stammer fra Fotovedlegg Originalt er det installert radiator på bad, men radiatoren er fjernet i noen bad i forbindelse med rehabilitering. Av inspiserte bad hadde 2 av 5 fjernet radiator på bad. Ettermontering av varmekabler i badegulv var utført på et av de inspiserte badene, men antas utført på flere bad Varmtvann Varmt forbruksvann leveres fra sentral bereder i fyrrom. Berederen er en 5000 L CTC trykkvannvarmer, med en effekt på 50 kw. Berederen stammer fra 1978, og er nå 36 år gamle. Berederen er koblet opp mot oljekjelen, og driftes med fyringsolje i vinterhalvåret, og går på strøm sommerhalvåret. Fotovedlegg Ventilasjon Ventilasjonssystemet for boligselskapet er basert på prinsippet om oppdriftsventilasjon, hvor varm luft stiger. Hver leilighet har opprinnelig avtrekk fra bad og kjøkken. Tilførsel av frisk luft skjer fra luker/ spalter i yttervegg. På flere bad er det ventiler for både avtrekk og friskluft Elektrisk anlegg Det er trekt opp nye stigledninger i bygget i Kapasitet i inspiserte sikringsskap varierer. Badet deler kurs med stue og kjøkken, og har en 10 A sikring. Det er oppgradert til automatsikringer i inspiserte sikringsskap, men det kan ikke utelukkes at noen fremdeles har gamle skrusikringer. Overspenningskursen i inspiserte skap er A, og det er jordfeilbryter i et av skapene. Fotovedlegg 9, 10 og 11 viser varianter av sikringsskap i sameiet.

11 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Bunnledninger/utrekkledninger Bunnledninger er rørene som går under bygningen/kjellergulvet. Uttrekksledningene er avløpsrørene fra bygningen (forlengelsen av bunnledningen) fram til fellesnettet (offentlig hovedledning). Vanninnlegget er tilsvarende rør i bakken fra offentlig nett i gate frem til innvendig hovedstoppekran ved kjellergulv. Vurdering av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg inngår ikke i dette prosjektet. 3.4 Fellesarealer i kjeller Kjeller består for det meste av private boder og fellesboder. Det er også et vaskeri og fyrrom med oljekjel og varmtvannstank. I kjelleren kan det være plass til etablering av lager for entreprenør og eventuelt mindre provisoriske dusj-/toalettløsninger for beboere under en eventuell våtromsmodernisering. Sistnevnte kan også etableres utvendig i sanitærbrakker som anordnes som flyttbare seksjoner. 3.5 Bygningstekniske løsninger på bad og kjøkken Alle bad ligger midt i leilighet uten vindu, med unntak av bad i 201, 301, 401, 501 og 211, 311, 411, 511, som ligger mot gavlvegg til nabogårdene. Vegg mot gavl kan ha sjikt med kork bak pussen i badene. 1-roms leilighetene, med unntak av leilighet 109, har separate avløpsrør for bad og kjøkken. Dette er leilighetene 107, 207, 307, 407, 507 og 204, 304, 404, roms leilighetene i 208, 308, 408, 508 har også separate avløp for bad og kjøkken. Alle leilighetene på loftet har separate avløpsstammer for kjøkken og bad, dvs leilighet 601, 602, 603 og 604. Disse er seksjonert senere, og er tilkoblet avløp i underliggende leiligheter. Øvrige 2-roms leiligheter har kjøkken og bad vegg i vegg og en felles avløpsstamme. Det er opprinnelig plassert radiatorer på baderommene. Flere av de befarte leilighetene hadde fjernet radiatorene i forbindelse med oppussing. Det antas at det i nyere oppussede bad er valgt å fjerne radiatorer til fordel for elektrisk gulvvarme, men omfanget er uvisst. Det er ikke klarlagt om varmerør i bad kan levere varme til radiatorer utenfor bad i øverste etasje. Opprinnelig har de fleste bad har lik planløsning, er relativt like store, utstyrt med wc, servant og opprinnelig badekar. Bad i 2 roms leiligheter kan avvike noe, da 208, 308, 408 og 508 har noe større bad.

12 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 10 4 Generelt om sanitært røranlegg og våtrom 4.1 Våtromsskader og vannlekkasjer Vannlekkasjer fra våtrom er et problem i de fleste eldre boligselskap. Dette er en kilde til konflikt mellom beboerne, og ikke minst mellom kjøper og selger ved omsetting av brukte leiligheter. De fleste som har, eller har hatt tillitsverv, har også fått erfare dette. Årsaken til lekkasjene kan være flere. De vanligste årsakene er: - manglende membran - dårlig vedlikehold - normal aldring av sluk og avløpsrør i form av rustangrep, materialer og overflatebehandlinger som ikke er tilpasset bruken av våtrommene - feil bruk av baderom Behovet for utbedring av denne typen mangler og skader kommer stort sett brått på de fleste beboere, og kostnadene ved en fullverdig utbedring er så store at mange fristes til å velge løsninger som ikke løser alle problemene med våtrommet og sågar påfører nye problemer. I mange tilfeller velges det også enkle løsninger i mangel av kunnskap om riktig oppbygning av et våtrom. Som eksempel kan nevnes en utbedring av gulvet med membran, gulvvarme, påstøp og fliser. Beboeren har i god tro lagt ned store kostnader i å utbedre gulvet for å hindre lekkasjer, samt heve komforten og standarden på badet. Dette vil imidlertid være tilnærmet bortkastet hvis man har et gammelt sluk hvor det ikke er mulig å etablere en tett anslutning med klemring for membranen (dette gjelder uansett om tilstanden til sluket isolert sett er bra). I tillegg har man også risikoen ved lekkasjer rundt gamle avløpsrør fra servant og badekar der disse rørene går gjennom den nye membranen, og lekkasjer fra de samme rørene der de ligger innstøpt i dekket under den nye membranen. Det samme problemet har man også med avløpsrøret fra sluket og til avløpsstammen. Selv om en beboer isolert sett velger en fullverdig utbedring av eget baderom med nytt sluk, membran på gulv og vegger, nye rør til og fra sluk og nytt avløpsrør, kan man få problemer når naboen over og under skal skifte avløpsrør i sine leiligheter. Vi opplever sjelden at beboere inkluderer utskifting av rørføringer gjennom dekker over og under eget bad, når de iverksetter modernisering av dette. For sameiet er det naturlig å finne frem til helhetlige, kvalitetssikrede, fellesløsninger for forhold som griper alvorlig inn i bygningskonstruksjonen, og derved inn i sameiets felles forvaltede verdier. Den beste måten å ta tak i problemet på, er å skaffe seg en oversikt over tilstanden til rørføringer og våtrom, samt omfanget av eventuelle skader og lekkasjer. Deretter velges en helhetlig løsning i stedet for individuelle variable løsninger.

13 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Aldring av avløpsrør Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. Støpejernet vil over tid forandre struktur. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det store forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Grafitt har samme kvalitet som kullstoffet i blyanter. Denne forandringen av rørene blir først synlig når det kommer rustvorter på utsiden, hull med vanngjennomtrenging på deler av røret eller ruststriper på røroverflaten. Oppdages slike skader må de ikke "pirkes borti, da det lett kan oppstå større hull på røret. Tilsvarende kan man ved kontroll av sluket se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Ved rensing av sluk eller staking av rør som har kommet langt i denne grafittiseringsprosessen, vil det være overhengende fare for at man lager hull på røret/sluket. Figuren nedenfor illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer. Tilsvarende vil illustrasjon på neste side vise hvordan aldring av støpejernssluk skjer. Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen

14 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 12 ALDRING AV STØPEJERNSSLUK Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv

15 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Aldring av vannrør Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg ved for eksempel oppvaskmaskiner og kobberrør over tid. Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et svært lite område, kan ofte være på størrelse med knappenålshode. Lokale korrosjonstyper kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør. Groptæring (hull i røret) Foto 1 Eksempel på groptæring i kobberrør

16 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 14 Erosjonskorrosjon (nesten hull i røret) Foto 2 Eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for korrosjon som kalles spenningskorrosjon, erosjonskorrosjon og avsikning. Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke. Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig. Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag på varmvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det gjennomføres tiltak ved anbefalt brukstid for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under. Ved denne alderen er det sikkerhetsmessig lønnsomt å vurdere utskiftning. Sintef Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene i boligselskapet er nærmere omtalt i kap. 7 Vurderinger.

17 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Gjeldende lover, regler og bransjenormer Badene er bygget i tråd med plan- og bygningslov og byggeforskrifter som var gyldig på den tiden da bygningene ble oppført. Det finnes ingen lover/forskrifter som pålegger sameie eller den enkelte andelseier å foreta seg noe med badet i forhold til slik det så ut ved bygging. I sameiesloven og sameieets vedtekter står det en del om vedlikehold og bruk av leiligheten, men dette innebærer ingen krav til konstruksjonsendringer. Plan- og bygningslov og byggeforskrifter er revidert flere ganger siden 50-tallet, men disse har ikke tilbakevirkende kraft. Går man derimot i gang med et totalprosjekt for utskifting av rør og modernisering av våtrom, må arbeidet omsøkes til offentlig myndighet og man må i større grad forholde seg til dagens lover og forskrifter. Plan og bygningsloven I henhold til Plan- og Bygningslov, iverksatt , er utskifting av sluk og rørstammer søkandspliktige arbeider. Det vil si at det er søknadsplikt for alle arbeider som medfører brudd på branncelle. Arbeider i gulv eller vegg mellom to eller flere leiligheter medfører brudd på branncelle. Det er videre søknadsplikt for alt arbeid som griper inn membransoner, dvs. inngrep i eller utskifting av, overflater i våte soner For å få igangsettingstillatelse for søknadspliktige arbeider må prosjektet bl.a. ha en ansvarlig søker (SØK) og uavhengig kontroll (KON) av fuktsikring, ansvarlig prosjekterende (PRO) og - utførelse (UTF). For denne type prosjekt er det naturlig og korrekt at utførende entreprenør tillegges alle ovenstående roller ved utferdigelse av byggesøknad for prosjektet. Byggeforskrifter Offentlig myndigheters fortolkning av byggeforskrift av 1985 kom tidlig på 90-tallet til uttrykk gjennom rundskriv fra daværende Oslo vann- og avløpsverk (OVA) som den gang var forvalter av byggesaker knyttet til sanitæranlegg. Nedenstående er utdrag fra disse rundskriv, som bl.a. omhandler utbedring av våtrom: Det vil ikke lenger bli godkjent løsninger der "ikke utskiftbare" vann- og avløpsledninger blir støpt inn i bærende ("tunge") konstruksjoner som støpte dekker og vegger. Med "tunge" vegger menes også vegg mellom to våtrom som er kledd med gips, membran og fliser på begge sider. Det vil heller ikke bli godkjent skjøter på vannledninger som ligger skjult i lettvegger. Deler av avløpsledninger kan bygges inn i ikke demonterbare konstruksjoner hvis det tas forholdsregler slik at lekkasjer oppdages raskt. Gulvsluk med tilhørende ledninger kan imidlertid støpes inn i bærende konstruksjoner. I byggeforskrift av ble ovenstående tatt inn og bedre presisert i forskriften. Det viste seg allikevel at det ble store rom for fortolkninger også etter dette. Ny byggeforskift av har strammet grepet rundt krav til kompetanse for å få arbeide med våtrom. Det er videre blitt enda strengere krav til lekkasjesikring og utvidet krav til søknadsplikt som nevnt over. Det er da viktig å ikke forsøke å slippe unna med minimumsløsninger men heller søke løsninger man har tro på at vil gi lang levetid på det som produseres. For våtrom innebærer dette bl.a. at rør fra f.eks. servant og badekar legges åpent på gulvet frem til sluk hvis det ikke legges påstøp, og åpent eller nedstøpt over membran hvis det legges påstøp. Horisontalførte hovedavløpsrør (fra sluk, kjøkkenbenk etc.) bør legges åpent under etasjeskillet, dvs. oppunder taket i underliggende leilighet eller i kjeller.

18 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 16 Størst mulig tilgjengelighet til rørskjøter og bruk av sikringsløsninger der hvor skjult rørføring ikke er til å unngå. Gulv og (det meste av) vegger på bad skal utføres med materialer som tåler vann og som ikke slipper vann inn i bakenforliggende bygningskonstruksjon. Dvs. at membraner er påkrevet. Byggeforskriftens krav til avfallshåndtering Det foreligger egne krav til behandling/styring av produksjonsavfall fra byggeplasser i gjeldende byggeforskrift. Forskriften innebærer at det sammen med byggesøknaden må sendes inn en plan for kartlegging av miljøfarlig avfall og håndtering/kildesortering av alt avfall. Det er en forutsetning at man kildesorterer avfall på stedet og at miljøfarlig avfall kartlegges på forhånd og behandles som spesialavfall. Når prosjektet er fullført skal det presenteres et avfallsregnskap. Om regnskapet ikke stemmer med planen vil prosjektet kunne bli nektet ferdigattest og det kan bli utskrevet tvangsmulkt. Disse krav kan medføre mye arbeid både for konsulenter og for entreprenøren og må derfor inkluderes i prosjektets budsjettarbeid. Byggebransjens våtromsnorm Byggebransjens våtromsnorm, som er utarbeidet etter initiativ fra Bygghåndverksfagenes Landsforening (BHLF), utgis og administreres av SINTEF-Byggfork. Våtromsnormen skal være et styringsverktøy med det formål å heve kvaliteten på våtrom med hensyn til tetthet og varighet. Normen skal bidra til at de materialer som brukes, og det arbeidet som utføres, har en så høy standard at man unngår skader innenfor materialenes normale levetid. For å få til dette er det angitt tekniske retningslinjer for hvordan materialer skal godkjennes, på hvilken måte arbeidet skal utføres, samt rekkefølge og kontrollprosedyrer. I tillegg er det utarbeidet kurs for å sertifisere håndverkere og håndverksbedrifter som henholdsvis "våtromsarbeidere" og "våtromsentreprenører". Det er også etablert kontrollordninger som skal se til at sertifiserte håndverkere og håndverksbedrifter benytter godkjente materialer og etterlever de krav som er satt i "Byggebransjens våtromsnorm". Det er viktig å merke seg at normen ikke er en forskrift, men snarere en håndbok i hvordan man skal bygge bad på en korrekt måte i forhold til vannskadesikkerhet og levetid. Det lar seg ikke gjøre å følge normen fullt ut i et rehabiliteringsprosjekt, da stedlige forhold ofte er til hinder for dette. De løsninger som normen beskriver for vannskadesikkerhet og levetid på konstruksjoner er imidlertid selvsagte også i rehabiliteringsprosjekter.

19 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 17 Generell kvalitet Forutsetningen for en varig reparasjon eller rehabilitering av våtrom, er at man ivaretar helheten og samhørigheten mellom de enkelte konstruksjonselementer inne i rommet, mellom tilstøtende rom i samme leilighet og mot tilstøtende leilighet/lokale. Videre må det stilles krav til materialer og tekniske utførelse. En fullstendig rehabilitering av våtrom forutsetter samarbeid mellom naboer, med tillitsvalgte, med håndverkere, og ikke minst mellom håndverkere fra forskjellige fagområder. Det finnes ingen snarvei eller "billige" løsninger hvis man ønsker kvalitet og lang levetid. De følgende punktene gir retningslinjer for å bestemme om vann- og avløpsledninger skal skiftes eller om de kan benyttes ved en ombygging av rommet. Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på installasjonen, skal ledningene skiftes. Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes. Skader på avløpsanlegg. Ledninger og sluk, som har hatt korrosjonsskader som skyldes alder, bruk eller montering, skal alltid skiftes ved full ombygging.

20 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Rehabilitering av baderom noen juridiske spørsmål Sameiernes vedlikeholdsplikt Det følger av eierseksjonsloven ledd, at den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Med begrepet "skade" er det tenkt på konkret påviselige bygningsskader, for eks. skader etter lekkasjer fra våtrom o.l. Det er uten betydning om skaden rammer én eller flere andre sameiere, eller om den går ut over fellesareal. Uttrykket "ulempe" tar sikte på de mer avledede skader, f.eks. at vedlikeholdet blir så dårlig at det sjenerer de andre sameierne og bomiljøet. Den tidligere eierseksjonsloven hadde en bestemmelse som ga de øvrige sameierne rett til å utføre vedlikehold av bruksenheten når dette ble forsømt. Denne bestemmelsen er ikke videreført i den nye loven. Det betyr ikke at de andre sameierne ikke kan reagere på vedlikehold som er uforsvarlig, men sameiet har ikke lenger hjemmel i loven til å utføre dette vedlikeholdet. Ut fra dette må det antas at den enkelte sameier er pålagt ansvaret for indre vedlikehold av eget bad. Videre må det antas at sameieren også har ansvaret for mislig omgang med vann. Dette må forstås slik at den enkelte må unngå unødvendig vannsøl på gulvet, f.eks. ved å fjerne badekar og dusje direkte på gulv uten membran. Beboere som forårsaker lekkasje fra eget bad, pga. feilaktig bruk og mangelfullt vedlikehold, må bekoste nødvendige reparasjoner/utbedringer i egen leilighet, samt bekoste utbedring av følgeskader i øvrige leiligheter. Juridiske forhold Underveis i gjennomføringsfasen av rehabiliteringsprosjekter av denne art, er det en rekke uklarheter og momenter som vil dukke opp. Et punkt som alltid dukker opp er om beboerne har krav på å få erstattet kostnadene for sitt nyoppussede flislagte bad, når rehabiliteringen krever inngrep i allerede utført arbeide. OBOS Prosjekt AS har tatt initiativ til å framskaffe en juridisk betenkning vedrørende dette og andre forhold knyttet til rehabilitering av innvendige vann- og avløpsrør. Hovedpunktene i denne betenkningen er at sameier må godta å betale for den delen av kostnadene, som ved den nødvendige rehabiliteringen faller på vedkommende sameier, jfr. Eierseksjonsloven 23. Det er heller ikke, ifølge denne betenkningen, grunnlag for at sameiere som har utbedret/ pusset opp våtrommene for egen regning, skal kunne kreve å bære en mindre del av kostnadene enn det som følger av sameiebrøken. Heller ikke kan det kreves noen refusjon av kostnadene man har hatt. Et kortfattet sammendrag av betenkningen som er utført av Advokat Morten Agenæs gjengis her:

21 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 19 Generelt om vedlikehold av bygningsmasse Styret i eierseksjonssameiet har anledning til å treffe alle beslutninger om vedlikehold av den del av sameiets bygningsmasse som hører til fellesarealene. Dette følger av eierseksjonslovens (esl) 40. Det er ikke av betydning om kostnadene med vedlikeholdet er vesentlige. Dersom styret velger å legge saken frem for sameiermøtet, noe styret alltid kan gjøre, så treffes beslutningen der med vanlig flertall, jfr esl 30 første ledd. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold må vedtas av sameiermøtet med 2/3 flertall. Dette følger av esl 30 annet ledd som bl.a. fastsetter at endring av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold ikke kan gjennomføres uten at sameiermøtet har godkjent dette med 2/3 flertall. Her omtales problematikken rundt utskifting av vann- og avløpsrør og inngrep i våtrom i den forbindelse. Vi understreker at det for mange av spørsmålene ikke kan gis sikre konklusjoner og at man derfor ikke kan utelukke at man ved domstolbehandling av slike spørsmål kan få andre resultater enn det som skisseres her. Grensen indre - ytre vedlikehold relatert til våtrom/vann- og avløp Grensen mellom indre- og ytre vedlikehold er ikke fastsatt detaljert i eierseksjonsloven. 20 har bestemmelser om at seksjonseieren skal vedlikeholde sin bruksenhet (den indre vedlikeholdsplikt), og annet ledd fastsetter at sameiet har ansvaret for det ytre vedlikehold. Mange sameier har også vedtektsbestemmelser som regulerer dette. For å kunne ta stilling til ansvarsfordelingen i det enkelte sameie må man således kjenne vedtektene i vedkommende sameie. I det følgende legges det til grunn at vedtektene i sameiet ikke har bestemmelser om ansvarsfordelingen. Det er ikke tvilsomt at sameiet er ansvarlig for å vedlikeholde den del av stamnettet for vannog avløpsledninger som er felles for alle i sameiet. Hvorvidt sameiets vedlikeholdsplikt også omfatter forgreningsrør inn til den enkelte seksjon er noe omdiskutert. Et argument for at sameiet også bør ha vedlikeholdsansvaret for forgreningen er at det, iallfall ved total utskifting av rørnettet, ikke er hensiktsmessig å bare bytte stamledningsnettet, uten samtidig å bytte forgreningene, sluk etc. Et argument mot denne løsningen er at dersom sameiet skal vedlikeholde forgreningene så vil et eventuelt vedlikehold også gripe inn i den enkelte seksjonseiers bruksenhet ved at det gjøres inngrep bl.a. i det enkelte våtrom. Ofte medfører utskifting vann- og avløpsrør at det må gjøres omfattende inngrep i den enkelte bolig/bruksenhet bl.a. på bad og kjøkken. Av tekniske årsaker kan det være utelukket eller lite hensiktsmessig å utelate deler av vann- og avløpsrørene fra vedlikeholdstiltaket. Når slikt vedlikehold gjennomføres som et fellestiltak vil tiltaket også gripe inn på et område av bebyggelsen hvor den enkelte beboer selv har ansvaret for vedlikeholdet. Eksempelvis må baderomsgulv brytes opp og vegger rives i forbindelse med arbeidene. Hvorvidt det er mulig å gjennomføre tiltak med slike konsekvenser som et fellestiltak i et eierseksjonssameie er omdiskutert. Spørsmålet er ikke avklart i domstolspraksis. At vedlikeholdstiltak som gjelder fellesarealer også rent faktisk innebærer en inngripen i den enkelte seksjon er imidlertid ikke spesielt for vann- og avløpsrør. For eksempel vil utskifting

22 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 20 av vinduene et sameie innebære visse inngrep i den enkelte seksjonen, som fellesskapet etterpå må sette i stand igjen. I kommentarutgaven til eierseksjonsloven s 143 fremgår det at skader i vegg eller etasjeskiller som skyldes bygningsmessige mangler er sameiets ansvar. Utbedring av slike skader, for eksempel i etasjeskiller, vil ikke sjelden medføre at sameiet må gjøre inngrep i de enkelte seksjoner, som må settes i stand igjen etter at skaden er utbedret. Det er vanskelig å se at situasjonen skal være annerledes for skader på vann- og avløpsrør som også er en del av bygningsmassen som fellesskapet må vedlikeholde. Selv om utbedring av vann- og avløpsrør medfører inngrep på det enkelte bad og andre deler av bruksenheten er vår vurdering at de beste grunner taler for at sameiet kan gjennomføre det som er felles vedlikeholdstiltak og at den enkelte sameier ikke har rett til å motsette seg gjennomføringen av tiltaket. Hvem kan treffe beslutningen Som hovedregel vil styret i eierseksjonssameiet være kompetent til å treffe beslutning om et vedlikeholdstiltak av denne typen selv om tiltaket har slike konsekvenser som nevnt ovenfor. Det er ikke spesielle flertallskrav i loven for tiltak som av tekniske årsaker også griper inn i de enkelte seksjoner. Hvis styret forelegger saken for sameiermøtet kreves det da vanligvis vanlig flertall. Vår erfaring er at de fleste velger å fremlegge saken for sameiermøtet. Unntak fra denne hovedregel gjelder hvis tiltaket, i tillegg til vedlikeholdet, også går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jfr esl 30 annet ledd. Tilbakeføring etter utført vedlikehold Generelt Etter at sameiet har gjennomført det nødvendige vedlikehold av vann- og avløpsrør må det enkelte våtrom (og fellesarealene) tilbakeføres. Spørsmålet er da hvilken standard den enkelte sameier kan kreve, og hvilken standard fellesskapet har rett til å pålegge den enkelte å være med på å betale. Utgangspunktet vil være at det enkelte våtrom skal tilbakeføres i den stand den var før inngrepet. For enkelte våtrom vil imidlertid det være uaktuelt, for eksempel der et bad før inngrepet hadde en standard som ikke lenger er tillatt. For eksempel vil det ikke være lovlig å benytte 50-talls løsninger ved reetablering av et baderom i dag. Våtrommene ( og boligen ellers) må derfor minimum settes tilbake i en stand som oppfyller dagens bygningslov- og forskrifter. Hvilken standard kan den enkelte kreve Seksjonseiere vedlikeholder egne våtrom slik man selv ønsker. De kan selv velge sin standard- fra det helt enkle til svært kostbare løsninger. Problemet her er hvilken standard seksjonseierne kan forlange at våtrommet settes i etter gjennomføringen av et vedlikeholdstiltak som omtalt her. Hovedregelen på dette punkt er at sameiet innenfor visse grenser må sette våtrommet i tilnærmet samme stand som før. Sameiet må således akseptere å få ulike kostnader ved

23 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 21 istandsettingen av de enkelte våtrommene, avhengig av den standard våtrommet hadde før tiltaket. Unntak fra dette kan etter vår vurdering tenkes der en seksjonseier har valgt særlig skjeldne, dyre eller luksuspregede løsninger. I slike tilfeller må man se det slik at valget av slike løsninger har skjedd på seksjonseiers egen risiko, og han har ikke krav på at fellesskapet setter våtrommet i samme stand etter vedlikeholdstiltaket. Hvilken standard kan fellesskapet beslutte? Problemstillingen her er hvorvidt sameiet ved flertallsvedtak kan beslutte å høyne standarden på våtrommene i forhold til den opprinnelige standard. Siden våtrommet som nevnt ovenfor minimum må tilbakeføres i den stand bygningslovgivningen krever, så vil det i mange situasjoner rent faktisk bli en standardheving for alle seksjonseiere som har baderom med standard som ikke tilfredstiller slike krav. Seksjonseiere vil ikke kunne motsette seg at sameiet reetablerer badene med en standard som oppfyller dagens krav i bygningslovgivningen. Hvis man ved tilbakeføringen av badene velger en standard som er vesentlig høyere enn det som er nødvendig for å oppfylle bygningslovgivningen og som kan karakteriseres som normalstandard etter dagens krav, antar vi at en seksjonseier vil kunne motsette seg det. Hvis dette er tilfellet vil standardhevingen heller ikke kunne skje med kvalifisert flertall i sameiermøtet. Hva kan karakteriseres som normalstandard Nedenfor gis eksempler på hvilke elementer ved en reetablering av våtrom som etter vårt skjønn ligger innenfor en normalstandard i dag (ut over utskiftingen av vann- og avløpsrør): Påføring/legging av vanntett membran på gulv og vegger. Legging av gulv- og veggbelegg, evnt. fliser hvis det anses hensiktsmessig hensett til pris og kvalitet. De- og remontering av sanitærutstyr. Evnt. utskifting av sanitærutstyr hvis det er nødvendig for å oppfylle dagens tekniske krav. De- og remontering av baderomsmøblement Følgende standard må den enkelte seksjonseier etter vårt skjønn samtykke til og selv betale: Legging av varmekabel på baderom som ikke har hatt det før. Gulv-og veggbelegg ut over vanlig standard. Utskifting av sanitærutstyr ut over det som kreves av tekniske årsaker. Utskifting av baderomsinnredning. Forholdet til våtrom som er istandsatt av seksjonseierne selv Generelt Det er seksjonseierne som har ansvaret for vedlikehold av våtrommene innvendig. Våtrom i bebyggelse som er år gammel vil ofte ha gjennomgått en eller flere vedlikeholdsrunder av ulik karakter, både for å forhindre lekkasjer og lignende, og som følge av beboernes ønske

24 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 22 om et mer moderne våtrom. Fellestiltak som går ut på å skifte vann-og avløpsledninger i bebyggelsen vil ikke sjelden medføre at det arbeid som seksjonseier selv har bekostet blir revet ned i forbindelse med tiltaket. I denne forbindelse oppstår følgende spørsmål: Har den enkelte seksjonseier krav på tilbakebetaling av fåfengte kostnader? Er den enkelte seksjonseier pliktig å betale ekstra som følge av misligholdt vedlikehold av eget våtrom? Tilbakebetaling av fåfengte kostnader Seksjonseiere som selv har gjennomført vedlikehold kan oppleve det som urimelig å bli påført vedlikeholdskostnader til eget bad på nytt i forbindelse med gjennomføring av felles vedlikehold av vann- og avløpsledninger. Spørsmålet er om de kan kreve noen av sine fåfengte kostnader refundert av fellesskapet. Hovedregelen her er at seksjonseierne ikke vil ha noe rettslig krav på refusjon eller annen godtgjøring som følge av at de må være med å dekke kostnadene på utskiftingen av vann- og avløpsrør og den dertilhørende istandsettingen av våtrommene. Unntak kan tenkes for eksempel hvis seksjonseieren, før han selv setter i verk sitt vedlikehold, har forespurt styret i eierseksjonssameiet om det er behov for eller planer om felles vedlikehold av vann- og avløpsledninger, og styret ved uaktsomhet gir misvisende eller feil svar på spørsmålet. For å unngå diskusjoner om dette bør styret i eierseksjonssameiet varsle beboerne straks man blir klar over behovet for utskifting av vann- og avløpsnettet i bebyggelsen, slik at beboerne kan tilpasse eget vedlikehold av våtrom til eierseksjonssameiets planer. Betaling for misligholdt vedlikeholdsplikt I forbindelse med gjennomføring av tiltak som omtalt her kan eierseksjonssameiet oppdage at enkelte beboere har misligholdt vedlikeholdsplikten slik at det var fare for lekkasjer og lignende fra vedkommendes våtrom. Spørsmålet her er om seksjonseiere som har forsømt eget vedlikehold kan pålegges å dekke en større del av kostnadene enn de skulle normalt. Hovedregelen her er at krav på ekstrabetaling fra seksjonseiere som har misligholdt egen vedlikeholdsplikt bare er aktuelt der dette har medført at fellestiltaket blir dyrere enn det ville ha blitt uten misligholdet. Hvis det for eksempel må skiftes ut råteskadde bygningsdeler som følge av misligholdet, og det ikke er en del av fellestiltaket, så kan seksjonseieren pålegges å betale ekstrakostnadene med dette. Hvis misligholdet ikke gir slike konsekvenser, så vil den misligholdende seksjonseier ikke kunne pålegges å dekke noen større del av kostnadene ved tiltaket enn han ellers skulle. Fordeling av utgifter Utgangspunktet er at alle utgifter i et eierseksjonssameie som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet skal fordeles etter sameiebrøken. Unntak kan gjøres hvis særlige grunner foreligger, og utgiftene kan da fordeles etter nytte eller forbruk, fr. esl 23 første ledd. Hovedregel er således også for vedlikehold av vann- og avløpsrør at utgiftene fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken.

25 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 23 Som det fremgår ovenfor vil et vedlikehold av vann- og avløpsrør medføre inngrep i de enkelte bruksenhetene på områder som normalt hører under seksjonseierens vedlikeholdsansvar. Dette medfører etter vårt skjønn likevel ikke at utgiftene relatert til dette mister karakteren av fellesutgifter som skal fordeles etter sameiebrøken, fordi utgiftene er en konsekvens av et tiltak som i utgangspunktet ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Om og eventuelt når det kan være rettslig adgang til å fravike denne hovedregel er omdiskutert og ikke avklart gjennom rettspraksis. Lovens 23 første ledd åpner som nevnt for at man ved særlige grunner kan fordele fellesutgifter etter nytten for den enkelte. Det fremgår av forarbeidene til loven at bestemmelsen kun skal anvendes unntaksvis og at man derfor oppstilte kravet om særlige grunner. Et eksempel på når unntaksbestemmelsen kanskje kan komme til anvendelse kan være et eierseksjonssameie der badene i gården praktisk talt er identiske, mens det er ulik størrelse på de enkelte boligene, og sameiebrøken er basert på areal. Baserer man fordelingen på sameierbrøken vil de store boligene måtte betale vesentlig mer for samme ytelsen til tross for at de ikke får noe mer enn de med små leiligheter. Vi vil anta at det kan oppleves som urimelig at eiere av store leiligheter skal betale vesentlig mer for den samme ytelsen, og hvis skjevheten blir svært stor antar vi at det vil være forsvarlig å fordele hele eller deler av utgiftene etter nytten for den enkelte.

26 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 24 5 Modernisering av sanitært røranlegg og våtrom 5.1 Generelt om modernisering/rehabilitering av våtrom og skifte av rør I løpet av de seneste år er det registrert mange store skader på våtrom i leiligheter, noe som primært skyldes vanngjennomgang på badegulv (manglende membran) og aldring (grafitisering) av soilrør og sluk. Dette innebærer, for alle typer boligselskaper, et stort behov for å foreta en utskifting av røranlegg og modernisering av våtrom. Slike arbeider er kostnadskrevende og krever at det legges ned en omfattende og grundig planlegging og tilrettelegging. Det er naturlig at dette er en tung beslutning som gjerne tar lang tid for et boligselskap å fatte. I mellomtiden bedrives flikking og mer eller mindre gjennomtenkt reparasjon. Flikking og utskifting på deler av rørstammer og provisoriske tettinger gjøres gjerne akutt og blir dyrt og lite hensiktsmessig i lengden. Når man har rørføringer som har oppnådd forventet levetid, kan det forventes brå og uforutsette vannlekkasjer som følge av rørbrudd. Vår tids levesett med andre krav til hygiene, har resultert i hyppigere bruk av våtrommene ved at det dusjes/bades oftere enn før. Belastningen på overflatene, spesielt gulv og vegger, er større enn forutsatt da bygningen var ny. Dette forsterkes ytterligere ved at badekar ofte er fjernet og det dusjes rett på gulvet, uten at det er tatt nødvendige forholdsregler på grunn av den ekstra fuktbelastningen. Det bør videre legges til grunn at forsikringsselskapet etter hvert ikke vil dekke kostnader ved utbedring/reparasjon av brudd på gamle rør. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av manglende vedlikehold og/eller feil bruk av våtrom. Forsikring mot skader som skyldes vanninntrengning som følge av bruk, og ikke et brudd/hull på rør, er det uansett ikke mulig å få tegnet. Dersom det av en eller flere grunner ikke er ønskelig å gjennomføre en total rehabilitering av våtrom, må det forventes at vedlikeholdskostnadene vil øke i årene som kommer. I tillegg kan det for den enkelte beboer påløpe kostnader ved følgeskader hos naboer. Rehabilitering bør etter vårt skjønn, gjennomføres før alt for mange beboere pusser opp badene sine på egen hånd uten samtidig å skifte sluk og rør. Etter som tiden går vil flere og flere beboere ønske/bli tvunget til å gjøre dette. Senere rehabiliteringsarbeider vil bli mer kostnadskrevende ved at f.eks. flislagte gulv, vegger og innkassinger må hugges opp og gjenoppbygges. En komplett utskifting av sluk og innvendige vann- og avløpsrør i leiligheter, innebærer en voldsom belastning i den praktiske gjennomføringen. Rør og sluk må borres ut, fjernes og nye monteres. Membran med tett anslutning til sluk må legges på gulv. Veggoverflater må også sikres mot fuktighet. Fortrinnsvis gjøres dette med smøremembransystemer og en kledning av keramiske fliser, men kan også gjøres med vinyl.

27 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 25 Å skifte ut alle rør og modernisere et bad medfører relativt store kostnader. Det er i den sammenheng av avgjørende betydning at den "usynlige" delen (rørføringer, membraner, tetteløsninger, brannsikring etc) tillegges minst like høy, om ikke høyere, kvalitet som den synlige delen (fliser, utstyr, innredning, design etc) Sluk og avløpsrør er normalt boligselskapets ansvar. Siden det normalt ikke lar seg gjøre å skifte ut slike rør uten å sanere hele, eller det meste av badet, er den eneste løsning vi kan anbefale at boligselskapet også besørger utskiftning av stikkledninger, påføring av membraner og istandsetting av badet i tråd med dagens krav. Først da kan boligselskapet sikre seg at det blir en kvalitetsmessig helhet og varighet på arbeidene som utføres og at installasjonene utformes mest mulig vannskadesikkert. Ved en modernisering av våtrommene kan man velge mellom ulike alternative løsninger og standarder. Kostnaden for å få oppgradert standarden i våtrommene med f.eks. elektrisk gulvarme og fliser fordyrer prosjektet, men kostnadsøkningen utgjør som regel en meget liten kostnad i forhold til totalen. Dette fordi de aller nødvendigste rehabiliteringskostnadene er så store og omfattende i seg selv. Det finnes flere rørtyper, materialer og systemer som kan benyttes i avløpsrør. Dagens støpejernsrør med nye skjøtemetoder kan brukes, eller man kan benytte forskjellige typer plastrør og stålrør. Støpejernsrør er best med hensyn til demping av lyd og brannsikkerhet. Det finnes imidlertid også rør laget av ulike typer tunge plastmaterialer som har en tilnærmet like god lyddemping som støpejern. Det er likevel viktig og merke seg at det ikke finnes noe nytt produkt som lydisolerer like godt som et gammelt støpejernsrør belagt med skitt innvendig. Uansett valg av rørmateriale så må rørene innkasses for å tilfredstille krav til lydoverføring som kreves i henhold til gjeldende byggeforskrifter. Når det gjelder plastrør må en i tillegg gjøre spesielle tiltak for å ivareta brannisolering mellom dekkene. Rør for fremføring av varmt og kaldt vann leveres også i flere ulike materialer i dag. Kobber er stadig i bruk, men plast og kombinasjoner av plast og metall blir stadig mer vanlig. Moderne avløpsrør av i dag antas å ha lengre levetid enn støpejernsrørene som var enerådende før 1970 og i særdeleshet lengre enn de mange svake plasttyper som ble benyttet fra ca til et godt stykke opp på 80-tallet. For vannrør er det dessverre derimot slik at de svært så tykke kobberrørene som var den mest benyttede kvalitet frem til slutten ca. 1970, har hatt lengre levetid enn det er grunn til å tro at dagens vannrør vil få. Dette går vel så mye på skjøtemetoder som på kvaliteten til selve rørmaterialet.