S. nr Neuberggt 9 S/E FORPROSJEKT. Neuberggt 9 S/E VEDLIKEHOLDSTILTAK FOR VANN- OG AVLØPSRØR OG VÅTROM

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "S. nr. 6537 Neuberggt 9 S/E FORPROSJEKT. Neuberggt 9 S/E VEDLIKEHOLDSTILTAK FOR VANN- OG AVLØPSRØR OG VÅTROM"

Transkript

1 S. nr Neuberggt 9 S/E FORPROSJEKT Neuberggt 9 S/E VEDLIKEHOLDSTILTAK FOR VANN- OG AVLØPSRØR OG VÅTROM Mars 2014

2

3 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 INNLEDNING FORMÅL/BAKGRUNN PROSJEKTORGANISASJON 3 2 BEFARINGER 4 3 TEKNISK BESKRIVELSE - ORIGINALE LØSNINGER GRUNNDATA FOR BOLIGSELSKAPET GENERELL BYGNINGSDATA DATA TEKNISKE INSTALLASJONER - VVS Innvendige vann og avløpsrør Oppvarming Varmtvann Ventilasjon Elektrisk anlegg Bunnledninger/utrekkledninger FELLESAREALER I KJELLER BYGNINGSTEKNISKE LØSNINGER PÅ BAD OG KJØKKEN 9 4 GENERELT OM SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM VÅTROMSSKADER OG VANNLEKKASJER ALDRING AV AVLØPSRØR ALDRING AV VANNRØR GJELDENDE LOVER, REGLER OG BRANSJENORMER REHABILITERING AV BADEROM NOEN JURIDISKE SPØRSMÅL 18 5 MODERNISERING AV SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM GENERELT OM MODERNISERING/REHABILITERING AV VÅTROM OG SKIFTE AV RØR ALTERNATIV LØSNING UTEN SKIFTE AV RØRLEDNINGER 27 6 FORSIKRINGSUTBETALINGER OG SKADEERFARINGER NØKKELTALL FORSIKRING 34 7 TILSTANDSREGISTRERINGER OG VURDERINGER Vann- og avløpsrør Oppvarming Varmtvann Ventilasjon Elektrisk anlegg 39 8 UTBEDRINGSBEHOV OG NYE TEKNISKE LØSNINGER UTBEDRINGSBEHOV TEKNISKE ALTERNATIVER FOR UTBEDRING 48 9 ØKONOMISKE KONSEKVENSER - FREMDRIFT KOSTNADSOVERSLAG LIKVIDITETSANALYSE KONSEKVENS FOR MÅNEDLIGE FELLEKOSTNADER MULIGE STØTTEORDNINGER FREMDRIFTSPLAN VEDLEGG LIKVIDITETSANALYSER SKJEMA FRA RØR OG VÅTROMSBEFARINGER FOTOBILAG PLANTEGNINGER OG OPPDELINGSBEGJÆRING 79

4 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 2 1 Innledning 1.1 Formål/bakgrunn Målsettingen med forprosjektet er, med bakgrunn i utforming/løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget, å anbefale tiltak / fremsette løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder våtrom, i boligselskapet. De praktiske, tekniske og juridiske konsekvensene av et prosjekt for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder våtrom, skal utredes. Videre vil forprosjektet presentere omkostningsoverslag og konsekvenser for fellesutgifter for de foreslåtte løsningene. Et forprosjekt av denne type skal være et nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet som fellesskap skal kunne fatte helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/ modernisering av våtrom i bygningsmassen.

5 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Prosjektorganisasjon Følgende aktører har medvirket ved gjennomføring av dette forprosjektet: Boligselskap Selskap Neuberggate 9 SE Adresse Neuberggate 9, 0367 Oslo Kontaktperson Ingrid Petersson Telefon E-post Styreleder Ingrid Petersson Adresse Lille Stranden 7, 0252 Oslo Telefon E-post Forretningsfører Navn OBOS Forvaltningsdivisjon, ved Tor Kjetil D Pederssen Adresse Postboks 6666, St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon E-post Utførende av rapport Firma Konsulent Adresse OBOS Prosjekt AS Stian Valholm Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse Vitaminveien 1A, 0485 Oslo Telefon Telefaks E-post

6 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 4 2 Befaringer Befaring i leiligheter ble gjennomført av Stian Valholm fra OBOS Prosjekt AS sammen med Ingrid Petersson i Neuberggate 9. Styret i sameiet har foretatt utvelgelsen av de leiligheter som er befart. Befaringen ble gjennomført den Det er foretatt befaring av i alt 5 leiligheter i 3 ulike oppganger og av aktuelle kjellerarealer der sanitære rørføringer og sentrale oppvarmingssystemer finnes. Dette forprosjektet bygger også på tidligere rapporter om tilstanden til vvs installasjoner i sameiet, samt oversendt fotomateriell fra leilighet i den siste oppgangen som ikke var tilgjengelig under befaring og sikringsskap. Befaringene omfattet en visuell tilstandsvurdering av våtrom med tilhørende vann- og avløpsrør. Det er ikke utført fysiske inngrep i bygningsmassen. Inspisering av røranlegg er følgelig kun utført der anlegget er visuelt tilgjengelig. Tilgjengelige sluk ble kontrollert. Tilstanden på de befarte badene varierer. To av de inspiserte badene er nærmest opprinnelige, dvs. rør, overflater og sluk er de originale, mens de andre fremstår rehabilitert i løpet av de siste årene. Ett bad var rehabilitert relativt nylig, med nytt sluk og membran. Det ble utfylt et våtromsskjema for hver av de befarte leilighetene som i all vesentlighet dreier seg om den bygningsmessige biten med henhold til belegg, fliser, membran etc. Disse registreringene følger i vedlegget. Skjemaene kan ikke danne grunnlag for salgstakst e.l, og gir kun informasjon om observerte utbedringsbehov. Skjemaene er å forstå som en del av denne rapporten og kan ikke tas ut av sammenhengen og benyttes separat. Befaringen i de utvalgte leilighetene sammen med alle tidligere rapporter har gitt et godt bilde av tilstandsutviklingen for vvs installasjoner sameiet. Følgende tidligere rapporter og dokumenter ligger til grunn for dette forprosjektet: - Oppdelingsbegjæring, Rapport fra DAKKI, Tilstandsvurdering trinn II, sanitæranlegg og baderom, utført av OPAK, Tilstandsvurdering av vann og avløpsrør, utført av OBOS Prosjekt AS, 2012 Når det gjelder de tekniske løsningene i boligselskapet så besitter OBOS prosjekt et godt tegningsunderlag og kan således støtt oss mye til dette.

7 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 5 3 Teknisk beskrivelse - originale løsninger 3.1 Grunndata for boligselskapet Sameiet Neuberggate 9 består av 1 blokk med 4 oppganger og i alt 59 seksjoner. Av disse er 7 næringsseksjoner (6 foretninger) og 52 andelsleiligheter, hvorav 1 leilighetene er tidligere tjenesteleilighet, som eies av sameiet og i dag leies ut. Blokken er bygget som en u- konstruksjon med en bakgård. Bygningen ble oppført i 1934, og ligger i bydelen Frogner i Oslo, med adressene Neuberggata 9A, 9B, 9C og 9D. Sameiets eiendom har gnr. 215 og bnr Tomtearealet er m². Sameiet eier tomten. Blokken har et brutto gulvareal på m². Leilighetsfordelingen i bygget er beskrevet i tabell 1 og 2. Tabell 1 - Leilighetstyper Leilighetstype Antall Ca. størrelse 1-roms m² 2-roms m² Sum 52 Tabell 2 - Leilighetsfordeling Etasje 1-roms 2-roms Foretningslokale (loft) Sum

8 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Generell bygningsdata Sameiet består av en blokk på 5 etasjer, samt kjeller og loft. På loftet er det 4 leiligheter og bodarealer. I førsteetasje er det foretningslokaler i bygget ut mot Neuberggata (9A og 9B), samt 4 leiligheter. Av disse 1 leilighet inngang fra 9B, 1 leilighet inngang fra 9D og to leiligheter inngang fra 9C. I kjelleren er det boder, vaskeri og felles varmtvannsberedning. Originale avløpsrør er sandstøpte støpejernsrør i dimensjoner fra 2 til 4. Deler av en kjøkkenstamme i bygget er skiftet ut i 2006 med MA støpejernsrør, trolig grunnet lekkasje. Fordelingsrør for bad og kjøkken ble skiftet ut på midten av 80-tallet med kobberrør med rørdeler for kapillarlodding. Disse er nå ca 30 år gamle. Yttervegger i bygget er utført i betong og teglstein. Etasjeskiller er utført i betong. Originale bad hadde opprinnelig malt betonggulv, og vegger av malt murpuss. Blokken antas fundamentert på såler på løsemasser. Det er støpte grunnmurer og kjellermurer. Tidlige tiltak som er registret utført på vvs i sameiet er som følger: , innvendig rehabilitering av kjøkkenstammer , jording av soilrør og hovedvannkran , Reparasjon av defekt sluk i vaskerom

9 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Data tekniske installasjoner - VVS Innvendige vann og avløpsrør Avløpsrør og sluk i sameiet er opprinnelig av støpejern. Deler av avløpsrørene er noen steder skiftet i nyere tid grunnet lekkasjer, men det meste av avløpsrørene stammer fra bygningenes oppføring, dvs. nær 80 år gamle. Nedløpene er utført i 4 for fellesstammer fra kjøkken og bad og 3 for rene kjøkkenstammer. Avløp fra sluk i 1 etasje er 2 som går rett ned fra leiligheten gjennom kjeller og ned på bunnledningen. Sluk, sideledningen frem til sluk og sideledning fra kjøkkenbenk er trolig av dimensjon 2. Antall avløpsstammer fremkommer av plassering av bad og kjøkken fra plantegninger. Tabell 3 under viser oversikt over avløpsstammer basert på plantegningene fra oppdelingsbegjæringen (se vedlegg 4). Leilighetsnummer fra oppdelingsbegjæringen er tresifret, hvor første siffer indikerer etasje. Sameiet benytter denne nummereringen i dag. Seksjonsnummer presenteres i parentes. Tabell 3 Fordelig av avløpsstammer i bygget Leilighet Leilighetsnummer slik det er oppført i oppdelingsbegjæringen (seksjonsnummer) Oppgang Felles kjøkkenstamme Felles badestamme Felles bad- og kjøkkenstamme 201 (10), 301 (21), 401 (32), 501 (43) A (11), 302 (22), 402 (33), 502 (44) A (12), 303 (23), 403 (34), 503 (45), 601(54) B (13), 304 (24), 404 (35), 504 (46) B (14), 305 (25), 405 (36), 505 (47), 602(55) 206 (15), 306 (26), 406 (37), 506 (48), 603(56) 107 (7), 207 (16), 307 (27), 407 (38), 507 (49) 108 (tjenesteleilighet), 208 (17), 308 (28), 408 (39), 508 (50), 604(57) 109 (8), 209 (18), 309 (29), 409 (40), 509 (51) 110 (9), 210 (19), 310 (30), 410 (41), 510 (52) B 1 B 1 B 1 1 C 1 1 C 1 D (20), 311 (31), 411 (42), 511 (53) D 1 Sum Det antas at leilighetene i toppetasjen er koblet inn på fellesstammer i underliggende etasje. Det er separate avløp for kjøkken og bad i disse leilighetene, som vil være koblet opp mot to ulike seksjoner i underliggende etasje. Dette gjelder leilighet

10 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 8 Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede kobberrør for gjenger og topplodding. Vanninnlegg av kobber er ført til overkant av kjellergulv. Det er ført horisontalt strekk i tak kjeller uten oppleggskraner på hver oppleggsstamme. Fotovedlegg 1, 2 og 3 viser originale sluk på originalt gulv, på gulv hvor det senere er lagt fliser og gulv med påstøp og flis. Fotovedlegg 4 viser et gulv og sluk fra nyere bad, med ny påstøp, varmekabler og plastsluk med klemring for membran. Fotovedlegg 5 og 6 viser undersiden av sluk sett fra baderom og kjeller. Fotovedlegg 7 og 8 viser to ulike løsninger på plassering av vertikale rørstamme i originalbad, vann- og radiatorrør samt toalett og sluk. Fotovedlegg 21, 22 og 23 viser avløpsstammer i kjeller Oppvarming Oppvarming av leilighetene skjer vannbåren varme fra en oljekjel plassert i fyrrom i kjeller og føres til radiatorer i leilighetene. Oljekjelen har en effekt på kw og stammer fra Fotovedlegg Originalt er det installert radiator på bad, men radiatoren er fjernet i noen bad i forbindelse med rehabilitering. Av inspiserte bad hadde 2 av 5 fjernet radiator på bad. Ettermontering av varmekabler i badegulv var utført på et av de inspiserte badene, men antas utført på flere bad Varmtvann Varmt forbruksvann leveres fra sentral bereder i fyrrom. Berederen er en 5000 L CTC trykkvannvarmer, med en effekt på 50 kw. Berederen stammer fra 1978, og er nå 36 år gamle. Berederen er koblet opp mot oljekjelen, og driftes med fyringsolje i vinterhalvåret, og går på strøm sommerhalvåret. Fotovedlegg Ventilasjon Ventilasjonssystemet for boligselskapet er basert på prinsippet om oppdriftsventilasjon, hvor varm luft stiger. Hver leilighet har opprinnelig avtrekk fra bad og kjøkken. Tilførsel av frisk luft skjer fra luker/ spalter i yttervegg. På flere bad er det ventiler for både avtrekk og friskluft Elektrisk anlegg Det er trekt opp nye stigledninger i bygget i Kapasitet i inspiserte sikringsskap varierer. Badet deler kurs med stue og kjøkken, og har en 10 A sikring. Det er oppgradert til automatsikringer i inspiserte sikringsskap, men det kan ikke utelukkes at noen fremdeles har gamle skrusikringer. Overspenningskursen i inspiserte skap er A, og det er jordfeilbryter i et av skapene. Fotovedlegg 9, 10 og 11 viser varianter av sikringsskap i sameiet.

11 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Bunnledninger/utrekkledninger Bunnledninger er rørene som går under bygningen/kjellergulvet. Uttrekksledningene er avløpsrørene fra bygningen (forlengelsen av bunnledningen) fram til fellesnettet (offentlig hovedledning). Vanninnlegget er tilsvarende rør i bakken fra offentlig nett i gate frem til innvendig hovedstoppekran ved kjellergulv. Vurdering av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg inngår ikke i dette prosjektet. 3.4 Fellesarealer i kjeller Kjeller består for det meste av private boder og fellesboder. Det er også et vaskeri og fyrrom med oljekjel og varmtvannstank. I kjelleren kan det være plass til etablering av lager for entreprenør og eventuelt mindre provisoriske dusj-/toalettløsninger for beboere under en eventuell våtromsmodernisering. Sistnevnte kan også etableres utvendig i sanitærbrakker som anordnes som flyttbare seksjoner. 3.5 Bygningstekniske løsninger på bad og kjøkken Alle bad ligger midt i leilighet uten vindu, med unntak av bad i 201, 301, 401, 501 og 211, 311, 411, 511, som ligger mot gavlvegg til nabogårdene. Vegg mot gavl kan ha sjikt med kork bak pussen i badene. 1-roms leilighetene, med unntak av leilighet 109, har separate avløpsrør for bad og kjøkken. Dette er leilighetene 107, 207, 307, 407, 507 og 204, 304, 404, roms leilighetene i 208, 308, 408, 508 har også separate avløp for bad og kjøkken. Alle leilighetene på loftet har separate avløpsstammer for kjøkken og bad, dvs leilighet 601, 602, 603 og 604. Disse er seksjonert senere, og er tilkoblet avløp i underliggende leiligheter. Øvrige 2-roms leiligheter har kjøkken og bad vegg i vegg og en felles avløpsstamme. Det er opprinnelig plassert radiatorer på baderommene. Flere av de befarte leilighetene hadde fjernet radiatorene i forbindelse med oppussing. Det antas at det i nyere oppussede bad er valgt å fjerne radiatorer til fordel for elektrisk gulvvarme, men omfanget er uvisst. Det er ikke klarlagt om varmerør i bad kan levere varme til radiatorer utenfor bad i øverste etasje. Opprinnelig har de fleste bad har lik planløsning, er relativt like store, utstyrt med wc, servant og opprinnelig badekar. Bad i 2 roms leiligheter kan avvike noe, da 208, 308, 408 og 508 har noe større bad.

12 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 10 4 Generelt om sanitært røranlegg og våtrom 4.1 Våtromsskader og vannlekkasjer Vannlekkasjer fra våtrom er et problem i de fleste eldre boligselskap. Dette er en kilde til konflikt mellom beboerne, og ikke minst mellom kjøper og selger ved omsetting av brukte leiligheter. De fleste som har, eller har hatt tillitsverv, har også fått erfare dette. Årsaken til lekkasjene kan være flere. De vanligste årsakene er: - manglende membran - dårlig vedlikehold - normal aldring av sluk og avløpsrør i form av rustangrep, materialer og overflatebehandlinger som ikke er tilpasset bruken av våtrommene - feil bruk av baderom Behovet for utbedring av denne typen mangler og skader kommer stort sett brått på de fleste beboere, og kostnadene ved en fullverdig utbedring er så store at mange fristes til å velge løsninger som ikke løser alle problemene med våtrommet og sågar påfører nye problemer. I mange tilfeller velges det også enkle løsninger i mangel av kunnskap om riktig oppbygning av et våtrom. Som eksempel kan nevnes en utbedring av gulvet med membran, gulvvarme, påstøp og fliser. Beboeren har i god tro lagt ned store kostnader i å utbedre gulvet for å hindre lekkasjer, samt heve komforten og standarden på badet. Dette vil imidlertid være tilnærmet bortkastet hvis man har et gammelt sluk hvor det ikke er mulig å etablere en tett anslutning med klemring for membranen (dette gjelder uansett om tilstanden til sluket isolert sett er bra). I tillegg har man også risikoen ved lekkasjer rundt gamle avløpsrør fra servant og badekar der disse rørene går gjennom den nye membranen, og lekkasjer fra de samme rørene der de ligger innstøpt i dekket under den nye membranen. Det samme problemet har man også med avløpsrøret fra sluket og til avløpsstammen. Selv om en beboer isolert sett velger en fullverdig utbedring av eget baderom med nytt sluk, membran på gulv og vegger, nye rør til og fra sluk og nytt avløpsrør, kan man få problemer når naboen over og under skal skifte avløpsrør i sine leiligheter. Vi opplever sjelden at beboere inkluderer utskifting av rørføringer gjennom dekker over og under eget bad, når de iverksetter modernisering av dette. For sameiet er det naturlig å finne frem til helhetlige, kvalitetssikrede, fellesløsninger for forhold som griper alvorlig inn i bygningskonstruksjonen, og derved inn i sameiets felles forvaltede verdier. Den beste måten å ta tak i problemet på, er å skaffe seg en oversikt over tilstanden til rørføringer og våtrom, samt omfanget av eventuelle skader og lekkasjer. Deretter velges en helhetlig løsning i stedet for individuelle variable løsninger.

13 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Aldring av avløpsrør Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. Støpejernet vil over tid forandre struktur. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det store forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Grafitt har samme kvalitet som kullstoffet i blyanter. Denne forandringen av rørene blir først synlig når det kommer rustvorter på utsiden, hull med vanngjennomtrenging på deler av røret eller ruststriper på røroverflaten. Oppdages slike skader må de ikke "pirkes borti, da det lett kan oppstå større hull på røret. Tilsvarende kan man ved kontroll av sluket se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Ved rensing av sluk eller staking av rør som har kommet langt i denne grafittiseringsprosessen, vil det være overhengende fare for at man lager hull på røret/sluket. Figuren nedenfor illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer. Tilsvarende vil illustrasjon på neste side vise hvordan aldring av støpejernssluk skjer. Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen

14 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 12 ALDRING AV STØPEJERNSSLUK Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv

15 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Aldring av vannrør Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg ved for eksempel oppvaskmaskiner og kobberrør over tid. Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et svært lite område, kan ofte være på størrelse med knappenålshode. Lokale korrosjonstyper kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør. Groptæring (hull i røret) Foto 1 Eksempel på groptæring i kobberrør

16 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 14 Erosjonskorrosjon (nesten hull i røret) Foto 2 Eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for korrosjon som kalles spenningskorrosjon, erosjonskorrosjon og avsikning. Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke. Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig. Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag på varmvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det gjennomføres tiltak ved anbefalt brukstid for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under. Ved denne alderen er det sikkerhetsmessig lønnsomt å vurdere utskiftning. Sintef Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene i boligselskapet er nærmere omtalt i kap. 7 Vurderinger.

17 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Gjeldende lover, regler og bransjenormer Badene er bygget i tråd med plan- og bygningslov og byggeforskrifter som var gyldig på den tiden da bygningene ble oppført. Det finnes ingen lover/forskrifter som pålegger sameie eller den enkelte andelseier å foreta seg noe med badet i forhold til slik det så ut ved bygging. I sameiesloven og sameieets vedtekter står det en del om vedlikehold og bruk av leiligheten, men dette innebærer ingen krav til konstruksjonsendringer. Plan- og bygningslov og byggeforskrifter er revidert flere ganger siden 50-tallet, men disse har ikke tilbakevirkende kraft. Går man derimot i gang med et totalprosjekt for utskifting av rør og modernisering av våtrom, må arbeidet omsøkes til offentlig myndighet og man må i større grad forholde seg til dagens lover og forskrifter. Plan og bygningsloven I henhold til Plan- og Bygningslov, iverksatt , er utskifting av sluk og rørstammer søkandspliktige arbeider. Det vil si at det er søknadsplikt for alle arbeider som medfører brudd på branncelle. Arbeider i gulv eller vegg mellom to eller flere leiligheter medfører brudd på branncelle. Det er videre søknadsplikt for alt arbeid som griper inn membransoner, dvs. inngrep i eller utskifting av, overflater i våte soner For å få igangsettingstillatelse for søknadspliktige arbeider må prosjektet bl.a. ha en ansvarlig søker (SØK) og uavhengig kontroll (KON) av fuktsikring, ansvarlig prosjekterende (PRO) og - utførelse (UTF). For denne type prosjekt er det naturlig og korrekt at utførende entreprenør tillegges alle ovenstående roller ved utferdigelse av byggesøknad for prosjektet. Byggeforskrifter Offentlig myndigheters fortolkning av byggeforskrift av 1985 kom tidlig på 90-tallet til uttrykk gjennom rundskriv fra daværende Oslo vann- og avløpsverk (OVA) som den gang var forvalter av byggesaker knyttet til sanitæranlegg. Nedenstående er utdrag fra disse rundskriv, som bl.a. omhandler utbedring av våtrom: Det vil ikke lenger bli godkjent løsninger der "ikke utskiftbare" vann- og avløpsledninger blir støpt inn i bærende ("tunge") konstruksjoner som støpte dekker og vegger. Med "tunge" vegger menes også vegg mellom to våtrom som er kledd med gips, membran og fliser på begge sider. Det vil heller ikke bli godkjent skjøter på vannledninger som ligger skjult i lettvegger. Deler av avløpsledninger kan bygges inn i ikke demonterbare konstruksjoner hvis det tas forholdsregler slik at lekkasjer oppdages raskt. Gulvsluk med tilhørende ledninger kan imidlertid støpes inn i bærende konstruksjoner. I byggeforskrift av ble ovenstående tatt inn og bedre presisert i forskriften. Det viste seg allikevel at det ble store rom for fortolkninger også etter dette. Ny byggeforskift av har strammet grepet rundt krav til kompetanse for å få arbeide med våtrom. Det er videre blitt enda strengere krav til lekkasjesikring og utvidet krav til søknadsplikt som nevnt over. Det er da viktig å ikke forsøke å slippe unna med minimumsløsninger men heller søke løsninger man har tro på at vil gi lang levetid på det som produseres. For våtrom innebærer dette bl.a. at rør fra f.eks. servant og badekar legges åpent på gulvet frem til sluk hvis det ikke legges påstøp, og åpent eller nedstøpt over membran hvis det legges påstøp. Horisontalførte hovedavløpsrør (fra sluk, kjøkkenbenk etc.) bør legges åpent under etasjeskillet, dvs. oppunder taket i underliggende leilighet eller i kjeller.

18 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 16 Størst mulig tilgjengelighet til rørskjøter og bruk av sikringsløsninger der hvor skjult rørføring ikke er til å unngå. Gulv og (det meste av) vegger på bad skal utføres med materialer som tåler vann og som ikke slipper vann inn i bakenforliggende bygningskonstruksjon. Dvs. at membraner er påkrevet. Byggeforskriftens krav til avfallshåndtering Det foreligger egne krav til behandling/styring av produksjonsavfall fra byggeplasser i gjeldende byggeforskrift. Forskriften innebærer at det sammen med byggesøknaden må sendes inn en plan for kartlegging av miljøfarlig avfall og håndtering/kildesortering av alt avfall. Det er en forutsetning at man kildesorterer avfall på stedet og at miljøfarlig avfall kartlegges på forhånd og behandles som spesialavfall. Når prosjektet er fullført skal det presenteres et avfallsregnskap. Om regnskapet ikke stemmer med planen vil prosjektet kunne bli nektet ferdigattest og det kan bli utskrevet tvangsmulkt. Disse krav kan medføre mye arbeid både for konsulenter og for entreprenøren og må derfor inkluderes i prosjektets budsjettarbeid. Byggebransjens våtromsnorm Byggebransjens våtromsnorm, som er utarbeidet etter initiativ fra Bygghåndverksfagenes Landsforening (BHLF), utgis og administreres av SINTEF-Byggfork. Våtromsnormen skal være et styringsverktøy med det formål å heve kvaliteten på våtrom med hensyn til tetthet og varighet. Normen skal bidra til at de materialer som brukes, og det arbeidet som utføres, har en så høy standard at man unngår skader innenfor materialenes normale levetid. For å få til dette er det angitt tekniske retningslinjer for hvordan materialer skal godkjennes, på hvilken måte arbeidet skal utføres, samt rekkefølge og kontrollprosedyrer. I tillegg er det utarbeidet kurs for å sertifisere håndverkere og håndverksbedrifter som henholdsvis "våtromsarbeidere" og "våtromsentreprenører". Det er også etablert kontrollordninger som skal se til at sertifiserte håndverkere og håndverksbedrifter benytter godkjente materialer og etterlever de krav som er satt i "Byggebransjens våtromsnorm". Det er viktig å merke seg at normen ikke er en forskrift, men snarere en håndbok i hvordan man skal bygge bad på en korrekt måte i forhold til vannskadesikkerhet og levetid. Det lar seg ikke gjøre å følge normen fullt ut i et rehabiliteringsprosjekt, da stedlige forhold ofte er til hinder for dette. De løsninger som normen beskriver for vannskadesikkerhet og levetid på konstruksjoner er imidlertid selvsagte også i rehabiliteringsprosjekter.

19 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 17 Generell kvalitet Forutsetningen for en varig reparasjon eller rehabilitering av våtrom, er at man ivaretar helheten og samhørigheten mellom de enkelte konstruksjonselementer inne i rommet, mellom tilstøtende rom i samme leilighet og mot tilstøtende leilighet/lokale. Videre må det stilles krav til materialer og tekniske utførelse. En fullstendig rehabilitering av våtrom forutsetter samarbeid mellom naboer, med tillitsvalgte, med håndverkere, og ikke minst mellom håndverkere fra forskjellige fagområder. Det finnes ingen snarvei eller "billige" løsninger hvis man ønsker kvalitet og lang levetid. De følgende punktene gir retningslinjer for å bestemme om vann- og avløpsledninger skal skiftes eller om de kan benyttes ved en ombygging av rommet. Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på installasjonen, skal ledningene skiftes. Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes. Skader på avløpsanlegg. Ledninger og sluk, som har hatt korrosjonsskader som skyldes alder, bruk eller montering, skal alltid skiftes ved full ombygging.

20 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side Rehabilitering av baderom noen juridiske spørsmål Sameiernes vedlikeholdsplikt Det følger av eierseksjonsloven ledd, at den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Med begrepet "skade" er det tenkt på konkret påviselige bygningsskader, for eks. skader etter lekkasjer fra våtrom o.l. Det er uten betydning om skaden rammer én eller flere andre sameiere, eller om den går ut over fellesareal. Uttrykket "ulempe" tar sikte på de mer avledede skader, f.eks. at vedlikeholdet blir så dårlig at det sjenerer de andre sameierne og bomiljøet. Den tidligere eierseksjonsloven hadde en bestemmelse som ga de øvrige sameierne rett til å utføre vedlikehold av bruksenheten når dette ble forsømt. Denne bestemmelsen er ikke videreført i den nye loven. Det betyr ikke at de andre sameierne ikke kan reagere på vedlikehold som er uforsvarlig, men sameiet har ikke lenger hjemmel i loven til å utføre dette vedlikeholdet. Ut fra dette må det antas at den enkelte sameier er pålagt ansvaret for indre vedlikehold av eget bad. Videre må det antas at sameieren også har ansvaret for mislig omgang med vann. Dette må forstås slik at den enkelte må unngå unødvendig vannsøl på gulvet, f.eks. ved å fjerne badekar og dusje direkte på gulv uten membran. Beboere som forårsaker lekkasje fra eget bad, pga. feilaktig bruk og mangelfullt vedlikehold, må bekoste nødvendige reparasjoner/utbedringer i egen leilighet, samt bekoste utbedring av følgeskader i øvrige leiligheter. Juridiske forhold Underveis i gjennomføringsfasen av rehabiliteringsprosjekter av denne art, er det en rekke uklarheter og momenter som vil dukke opp. Et punkt som alltid dukker opp er om beboerne har krav på å få erstattet kostnadene for sitt nyoppussede flislagte bad, når rehabiliteringen krever inngrep i allerede utført arbeide. OBOS Prosjekt AS har tatt initiativ til å framskaffe en juridisk betenkning vedrørende dette og andre forhold knyttet til rehabilitering av innvendige vann- og avløpsrør. Hovedpunktene i denne betenkningen er at sameier må godta å betale for den delen av kostnadene, som ved den nødvendige rehabiliteringen faller på vedkommende sameier, jfr. Eierseksjonsloven 23. Det er heller ikke, ifølge denne betenkningen, grunnlag for at sameiere som har utbedret/ pusset opp våtrommene for egen regning, skal kunne kreve å bære en mindre del av kostnadene enn det som følger av sameiebrøken. Heller ikke kan det kreves noen refusjon av kostnadene man har hatt. Et kortfattet sammendrag av betenkningen som er utført av Advokat Morten Agenæs gjengis her:

21 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 19 Generelt om vedlikehold av bygningsmasse Styret i eierseksjonssameiet har anledning til å treffe alle beslutninger om vedlikehold av den del av sameiets bygningsmasse som hører til fellesarealene. Dette følger av eierseksjonslovens (esl) 40. Det er ikke av betydning om kostnadene med vedlikeholdet er vesentlige. Dersom styret velger å legge saken frem for sameiermøtet, noe styret alltid kan gjøre, så treffes beslutningen der med vanlig flertall, jfr esl 30 første ledd. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold må vedtas av sameiermøtet med 2/3 flertall. Dette følger av esl 30 annet ledd som bl.a. fastsetter at endring av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold ikke kan gjennomføres uten at sameiermøtet har godkjent dette med 2/3 flertall. Her omtales problematikken rundt utskifting av vann- og avløpsrør og inngrep i våtrom i den forbindelse. Vi understreker at det for mange av spørsmålene ikke kan gis sikre konklusjoner og at man derfor ikke kan utelukke at man ved domstolbehandling av slike spørsmål kan få andre resultater enn det som skisseres her. Grensen indre - ytre vedlikehold relatert til våtrom/vann- og avløp Grensen mellom indre- og ytre vedlikehold er ikke fastsatt detaljert i eierseksjonsloven. 20 har bestemmelser om at seksjonseieren skal vedlikeholde sin bruksenhet (den indre vedlikeholdsplikt), og annet ledd fastsetter at sameiet har ansvaret for det ytre vedlikehold. Mange sameier har også vedtektsbestemmelser som regulerer dette. For å kunne ta stilling til ansvarsfordelingen i det enkelte sameie må man således kjenne vedtektene i vedkommende sameie. I det følgende legges det til grunn at vedtektene i sameiet ikke har bestemmelser om ansvarsfordelingen. Det er ikke tvilsomt at sameiet er ansvarlig for å vedlikeholde den del av stamnettet for vannog avløpsledninger som er felles for alle i sameiet. Hvorvidt sameiets vedlikeholdsplikt også omfatter forgreningsrør inn til den enkelte seksjon er noe omdiskutert. Et argument for at sameiet også bør ha vedlikeholdsansvaret for forgreningen er at det, iallfall ved total utskifting av rørnettet, ikke er hensiktsmessig å bare bytte stamledningsnettet, uten samtidig å bytte forgreningene, sluk etc. Et argument mot denne løsningen er at dersom sameiet skal vedlikeholde forgreningene så vil et eventuelt vedlikehold også gripe inn i den enkelte seksjonseiers bruksenhet ved at det gjøres inngrep bl.a. i det enkelte våtrom. Ofte medfører utskifting vann- og avløpsrør at det må gjøres omfattende inngrep i den enkelte bolig/bruksenhet bl.a. på bad og kjøkken. Av tekniske årsaker kan det være utelukket eller lite hensiktsmessig å utelate deler av vann- og avløpsrørene fra vedlikeholdstiltaket. Når slikt vedlikehold gjennomføres som et fellestiltak vil tiltaket også gripe inn på et område av bebyggelsen hvor den enkelte beboer selv har ansvaret for vedlikeholdet. Eksempelvis må baderomsgulv brytes opp og vegger rives i forbindelse med arbeidene. Hvorvidt det er mulig å gjennomføre tiltak med slike konsekvenser som et fellestiltak i et eierseksjonssameie er omdiskutert. Spørsmålet er ikke avklart i domstolspraksis. At vedlikeholdstiltak som gjelder fellesarealer også rent faktisk innebærer en inngripen i den enkelte seksjon er imidlertid ikke spesielt for vann- og avløpsrør. For eksempel vil utskifting

22 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 20 av vinduene et sameie innebære visse inngrep i den enkelte seksjonen, som fellesskapet etterpå må sette i stand igjen. I kommentarutgaven til eierseksjonsloven s 143 fremgår det at skader i vegg eller etasjeskiller som skyldes bygningsmessige mangler er sameiets ansvar. Utbedring av slike skader, for eksempel i etasjeskiller, vil ikke sjelden medføre at sameiet må gjøre inngrep i de enkelte seksjoner, som må settes i stand igjen etter at skaden er utbedret. Det er vanskelig å se at situasjonen skal være annerledes for skader på vann- og avløpsrør som også er en del av bygningsmassen som fellesskapet må vedlikeholde. Selv om utbedring av vann- og avløpsrør medfører inngrep på det enkelte bad og andre deler av bruksenheten er vår vurdering at de beste grunner taler for at sameiet kan gjennomføre det som er felles vedlikeholdstiltak og at den enkelte sameier ikke har rett til å motsette seg gjennomføringen av tiltaket. Hvem kan treffe beslutningen Som hovedregel vil styret i eierseksjonssameiet være kompetent til å treffe beslutning om et vedlikeholdstiltak av denne typen selv om tiltaket har slike konsekvenser som nevnt ovenfor. Det er ikke spesielle flertallskrav i loven for tiltak som av tekniske årsaker også griper inn i de enkelte seksjoner. Hvis styret forelegger saken for sameiermøtet kreves det da vanligvis vanlig flertall. Vår erfaring er at de fleste velger å fremlegge saken for sameiermøtet. Unntak fra denne hovedregel gjelder hvis tiltaket, i tillegg til vedlikeholdet, også går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jfr esl 30 annet ledd. Tilbakeføring etter utført vedlikehold Generelt Etter at sameiet har gjennomført det nødvendige vedlikehold av vann- og avløpsrør må det enkelte våtrom (og fellesarealene) tilbakeføres. Spørsmålet er da hvilken standard den enkelte sameier kan kreve, og hvilken standard fellesskapet har rett til å pålegge den enkelte å være med på å betale. Utgangspunktet vil være at det enkelte våtrom skal tilbakeføres i den stand den var før inngrepet. For enkelte våtrom vil imidlertid det være uaktuelt, for eksempel der et bad før inngrepet hadde en standard som ikke lenger er tillatt. For eksempel vil det ikke være lovlig å benytte 50-talls løsninger ved reetablering av et baderom i dag. Våtrommene ( og boligen ellers) må derfor minimum settes tilbake i en stand som oppfyller dagens bygningslov- og forskrifter. Hvilken standard kan den enkelte kreve Seksjonseiere vedlikeholder egne våtrom slik man selv ønsker. De kan selv velge sin standard- fra det helt enkle til svært kostbare løsninger. Problemet her er hvilken standard seksjonseierne kan forlange at våtrommet settes i etter gjennomføringen av et vedlikeholdstiltak som omtalt her. Hovedregelen på dette punkt er at sameiet innenfor visse grenser må sette våtrommet i tilnærmet samme stand som før. Sameiet må således akseptere å få ulike kostnader ved

23 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 21 istandsettingen av de enkelte våtrommene, avhengig av den standard våtrommet hadde før tiltaket. Unntak fra dette kan etter vår vurdering tenkes der en seksjonseier har valgt særlig skjeldne, dyre eller luksuspregede løsninger. I slike tilfeller må man se det slik at valget av slike løsninger har skjedd på seksjonseiers egen risiko, og han har ikke krav på at fellesskapet setter våtrommet i samme stand etter vedlikeholdstiltaket. Hvilken standard kan fellesskapet beslutte? Problemstillingen her er hvorvidt sameiet ved flertallsvedtak kan beslutte å høyne standarden på våtrommene i forhold til den opprinnelige standard. Siden våtrommet som nevnt ovenfor minimum må tilbakeføres i den stand bygningslovgivningen krever, så vil det i mange situasjoner rent faktisk bli en standardheving for alle seksjonseiere som har baderom med standard som ikke tilfredstiller slike krav. Seksjonseiere vil ikke kunne motsette seg at sameiet reetablerer badene med en standard som oppfyller dagens krav i bygningslovgivningen. Hvis man ved tilbakeføringen av badene velger en standard som er vesentlig høyere enn det som er nødvendig for å oppfylle bygningslovgivningen og som kan karakteriseres som normalstandard etter dagens krav, antar vi at en seksjonseier vil kunne motsette seg det. Hvis dette er tilfellet vil standardhevingen heller ikke kunne skje med kvalifisert flertall i sameiermøtet. Hva kan karakteriseres som normalstandard Nedenfor gis eksempler på hvilke elementer ved en reetablering av våtrom som etter vårt skjønn ligger innenfor en normalstandard i dag (ut over utskiftingen av vann- og avløpsrør): Påføring/legging av vanntett membran på gulv og vegger. Legging av gulv- og veggbelegg, evnt. fliser hvis det anses hensiktsmessig hensett til pris og kvalitet. De- og remontering av sanitærutstyr. Evnt. utskifting av sanitærutstyr hvis det er nødvendig for å oppfylle dagens tekniske krav. De- og remontering av baderomsmøblement Følgende standard må den enkelte seksjonseier etter vårt skjønn samtykke til og selv betale: Legging av varmekabel på baderom som ikke har hatt det før. Gulv-og veggbelegg ut over vanlig standard. Utskifting av sanitærutstyr ut over det som kreves av tekniske årsaker. Utskifting av baderomsinnredning. Forholdet til våtrom som er istandsatt av seksjonseierne selv Generelt Det er seksjonseierne som har ansvaret for vedlikehold av våtrommene innvendig. Våtrom i bebyggelse som er år gammel vil ofte ha gjennomgått en eller flere vedlikeholdsrunder av ulik karakter, både for å forhindre lekkasjer og lignende, og som følge av beboernes ønske

24 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 22 om et mer moderne våtrom. Fellestiltak som går ut på å skifte vann-og avløpsledninger i bebyggelsen vil ikke sjelden medføre at det arbeid som seksjonseier selv har bekostet blir revet ned i forbindelse med tiltaket. I denne forbindelse oppstår følgende spørsmål: Har den enkelte seksjonseier krav på tilbakebetaling av fåfengte kostnader? Er den enkelte seksjonseier pliktig å betale ekstra som følge av misligholdt vedlikehold av eget våtrom? Tilbakebetaling av fåfengte kostnader Seksjonseiere som selv har gjennomført vedlikehold kan oppleve det som urimelig å bli påført vedlikeholdskostnader til eget bad på nytt i forbindelse med gjennomføring av felles vedlikehold av vann- og avløpsledninger. Spørsmålet er om de kan kreve noen av sine fåfengte kostnader refundert av fellesskapet. Hovedregelen her er at seksjonseierne ikke vil ha noe rettslig krav på refusjon eller annen godtgjøring som følge av at de må være med å dekke kostnadene på utskiftingen av vann- og avløpsrør og den dertilhørende istandsettingen av våtrommene. Unntak kan tenkes for eksempel hvis seksjonseieren, før han selv setter i verk sitt vedlikehold, har forespurt styret i eierseksjonssameiet om det er behov for eller planer om felles vedlikehold av vann- og avløpsledninger, og styret ved uaktsomhet gir misvisende eller feil svar på spørsmålet. For å unngå diskusjoner om dette bør styret i eierseksjonssameiet varsle beboerne straks man blir klar over behovet for utskifting av vann- og avløpsnettet i bebyggelsen, slik at beboerne kan tilpasse eget vedlikehold av våtrom til eierseksjonssameiets planer. Betaling for misligholdt vedlikeholdsplikt I forbindelse med gjennomføring av tiltak som omtalt her kan eierseksjonssameiet oppdage at enkelte beboere har misligholdt vedlikeholdsplikten slik at det var fare for lekkasjer og lignende fra vedkommendes våtrom. Spørsmålet her er om seksjonseiere som har forsømt eget vedlikehold kan pålegges å dekke en større del av kostnadene enn de skulle normalt. Hovedregelen her er at krav på ekstrabetaling fra seksjonseiere som har misligholdt egen vedlikeholdsplikt bare er aktuelt der dette har medført at fellestiltaket blir dyrere enn det ville ha blitt uten misligholdet. Hvis det for eksempel må skiftes ut råteskadde bygningsdeler som følge av misligholdet, og det ikke er en del av fellestiltaket, så kan seksjonseieren pålegges å betale ekstrakostnadene med dette. Hvis misligholdet ikke gir slike konsekvenser, så vil den misligholdende seksjonseier ikke kunne pålegges å dekke noen større del av kostnadene ved tiltaket enn han ellers skulle. Fordeling av utgifter Utgangspunktet er at alle utgifter i et eierseksjonssameie som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet skal fordeles etter sameiebrøken. Unntak kan gjøres hvis særlige grunner foreligger, og utgiftene kan da fordeles etter nytte eller forbruk, fr. esl 23 første ledd. Hovedregel er således også for vedlikehold av vann- og avløpsrør at utgiftene fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken.

25 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 23 Som det fremgår ovenfor vil et vedlikehold av vann- og avløpsrør medføre inngrep i de enkelte bruksenhetene på områder som normalt hører under seksjonseierens vedlikeholdsansvar. Dette medfører etter vårt skjønn likevel ikke at utgiftene relatert til dette mister karakteren av fellesutgifter som skal fordeles etter sameiebrøken, fordi utgiftene er en konsekvens av et tiltak som i utgangspunktet ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Om og eventuelt når det kan være rettslig adgang til å fravike denne hovedregel er omdiskutert og ikke avklart gjennom rettspraksis. Lovens 23 første ledd åpner som nevnt for at man ved særlige grunner kan fordele fellesutgifter etter nytten for den enkelte. Det fremgår av forarbeidene til loven at bestemmelsen kun skal anvendes unntaksvis og at man derfor oppstilte kravet om særlige grunner. Et eksempel på når unntaksbestemmelsen kanskje kan komme til anvendelse kan være et eierseksjonssameie der badene i gården praktisk talt er identiske, mens det er ulik størrelse på de enkelte boligene, og sameiebrøken er basert på areal. Baserer man fordelingen på sameierbrøken vil de store boligene måtte betale vesentlig mer for samme ytelsen til tross for at de ikke får noe mer enn de med små leiligheter. Vi vil anta at det kan oppleves som urimelig at eiere av store leiligheter skal betale vesentlig mer for den samme ytelsen, og hvis skjevheten blir svært stor antar vi at det vil være forsvarlig å fordele hele eller deler av utgiftene etter nytten for den enkelte.

26 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 24 5 Modernisering av sanitært røranlegg og våtrom 5.1 Generelt om modernisering/rehabilitering av våtrom og skifte av rør I løpet av de seneste år er det registrert mange store skader på våtrom i leiligheter, noe som primært skyldes vanngjennomgang på badegulv (manglende membran) og aldring (grafitisering) av soilrør og sluk. Dette innebærer, for alle typer boligselskaper, et stort behov for å foreta en utskifting av røranlegg og modernisering av våtrom. Slike arbeider er kostnadskrevende og krever at det legges ned en omfattende og grundig planlegging og tilrettelegging. Det er naturlig at dette er en tung beslutning som gjerne tar lang tid for et boligselskap å fatte. I mellomtiden bedrives flikking og mer eller mindre gjennomtenkt reparasjon. Flikking og utskifting på deler av rørstammer og provisoriske tettinger gjøres gjerne akutt og blir dyrt og lite hensiktsmessig i lengden. Når man har rørføringer som har oppnådd forventet levetid, kan det forventes brå og uforutsette vannlekkasjer som følge av rørbrudd. Vår tids levesett med andre krav til hygiene, har resultert i hyppigere bruk av våtrommene ved at det dusjes/bades oftere enn før. Belastningen på overflatene, spesielt gulv og vegger, er større enn forutsatt da bygningen var ny. Dette forsterkes ytterligere ved at badekar ofte er fjernet og det dusjes rett på gulvet, uten at det er tatt nødvendige forholdsregler på grunn av den ekstra fuktbelastningen. Det bør videre legges til grunn at forsikringsselskapet etter hvert ikke vil dekke kostnader ved utbedring/reparasjon av brudd på gamle rør. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av manglende vedlikehold og/eller feil bruk av våtrom. Forsikring mot skader som skyldes vanninntrengning som følge av bruk, og ikke et brudd/hull på rør, er det uansett ikke mulig å få tegnet. Dersom det av en eller flere grunner ikke er ønskelig å gjennomføre en total rehabilitering av våtrom, må det forventes at vedlikeholdskostnadene vil øke i årene som kommer. I tillegg kan det for den enkelte beboer påløpe kostnader ved følgeskader hos naboer. Rehabilitering bør etter vårt skjønn, gjennomføres før alt for mange beboere pusser opp badene sine på egen hånd uten samtidig å skifte sluk og rør. Etter som tiden går vil flere og flere beboere ønske/bli tvunget til å gjøre dette. Senere rehabiliteringsarbeider vil bli mer kostnadskrevende ved at f.eks. flislagte gulv, vegger og innkassinger må hugges opp og gjenoppbygges. En komplett utskifting av sluk og innvendige vann- og avløpsrør i leiligheter, innebærer en voldsom belastning i den praktiske gjennomføringen. Rør og sluk må borres ut, fjernes og nye monteres. Membran med tett anslutning til sluk må legges på gulv. Veggoverflater må også sikres mot fuktighet. Fortrinnsvis gjøres dette med smøremembransystemer og en kledning av keramiske fliser, men kan også gjøres med vinyl.

27 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 25 Å skifte ut alle rør og modernisere et bad medfører relativt store kostnader. Det er i den sammenheng av avgjørende betydning at den "usynlige" delen (rørføringer, membraner, tetteløsninger, brannsikring etc) tillegges minst like høy, om ikke høyere, kvalitet som den synlige delen (fliser, utstyr, innredning, design etc) Sluk og avløpsrør er normalt boligselskapets ansvar. Siden det normalt ikke lar seg gjøre å skifte ut slike rør uten å sanere hele, eller det meste av badet, er den eneste løsning vi kan anbefale at boligselskapet også besørger utskiftning av stikkledninger, påføring av membraner og istandsetting av badet i tråd med dagens krav. Først da kan boligselskapet sikre seg at det blir en kvalitetsmessig helhet og varighet på arbeidene som utføres og at installasjonene utformes mest mulig vannskadesikkert. Ved en modernisering av våtrommene kan man velge mellom ulike alternative løsninger og standarder. Kostnaden for å få oppgradert standarden i våtrommene med f.eks. elektrisk gulvarme og fliser fordyrer prosjektet, men kostnadsøkningen utgjør som regel en meget liten kostnad i forhold til totalen. Dette fordi de aller nødvendigste rehabiliteringskostnadene er så store og omfattende i seg selv. Det finnes flere rørtyper, materialer og systemer som kan benyttes i avløpsrør. Dagens støpejernsrør med nye skjøtemetoder kan brukes, eller man kan benytte forskjellige typer plastrør og stålrør. Støpejernsrør er best med hensyn til demping av lyd og brannsikkerhet. Det finnes imidlertid også rør laget av ulike typer tunge plastmaterialer som har en tilnærmet like god lyddemping som støpejern. Det er likevel viktig og merke seg at det ikke finnes noe nytt produkt som lydisolerer like godt som et gammelt støpejernsrør belagt med skitt innvendig. Uansett valg av rørmateriale så må rørene innkasses for å tilfredstille krav til lydoverføring som kreves i henhold til gjeldende byggeforskrifter. Når det gjelder plastrør må en i tillegg gjøre spesielle tiltak for å ivareta brannisolering mellom dekkene. Rør for fremføring av varmt og kaldt vann leveres også i flere ulike materialer i dag. Kobber er stadig i bruk, men plast og kombinasjoner av plast og metall blir stadig mer vanlig. Moderne avløpsrør av i dag antas å ha lengre levetid enn støpejernsrørene som var enerådende før 1970 og i særdeleshet lengre enn de mange svake plasttyper som ble benyttet fra ca til et godt stykke opp på 80-tallet. For vannrør er det dessverre derimot slik at de svært så tykke kobberrørene som var den mest benyttede kvalitet frem til slutten ca. 1970, har hatt lengre levetid enn det er grunn til å tro at dagens vannrør vil få. Dette går vel så mye på skjøtemetoder som på kvaliteten til selve rørmaterialet.

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM STYRET I BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM Tirsdag 9. oktober 2012, kl. 18.00 21.00 På Lamberseter VGS - Aula Bør sluk, vann- og avløpsrør skiftes og baderom rehabiliteres?

Detaljer

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM STYRET I BJERKE BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM Informasjonsmøter avholdes på Årvoll skole 22. januar 2013, kl. 18.00 21.00 og 12. mars 2013, kl. 18.00 21.00. Velkommen! Bør sluk, vann-

Detaljer

Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby. Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom.

Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby. Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom. Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom. HISTORIKK Historikk - del 1 Boligselskapet har i flere år i årsmeldinger orientert om bruk og vedlikehold

Detaljer

Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger. Styret har

Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger. Styret har Til: Fra: Andelseiere i Bogerud borettslag Norconsult Dato: 2014-01-13 Informasjon om rehabilitering av vann og avløpsrør Historikk Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger.

Detaljer

Rør og våtrom. Vetlandsveien Borettslag

Rør og våtrom. Vetlandsveien Borettslag Rør og våtrom Vetlandsveien Borettslag Agenda for møte Grunndata boligselskapet Røranleggets tilstand Rehabilitering av våtrom prosjektgjennomføring Tekniske løsninger Økonomi / Fremdrift Spørsmål Byggeår

Detaljer

Andelseierinitiert rehabilitering/modernisering av våtrom i Neuberggata 9 sameiet

Andelseierinitiert rehabilitering/modernisering av våtrom i Neuberggata 9 sameiet Andelseierinitiert rehabilitering/modernisering av våtrom i Neuberggata 9 sameiet På oppdrag fra styret i boligselskapet har OBOS Prosjekt AS utarbeidet nedenstående kravspesifikasjon for rehabilitering/modernisering

Detaljer

Beverveien borettslag

Beverveien borettslag Beverveien borettslag Forprosjekt rehabilitering av våtrom og utskifting av røranlegg 2013 BEVERVEIEN BORETTSLAG FORPROSJEKT FOR REHABILITERING AV VÅTROM Utført av: Usbl Teknisk avdeling v/ Trond Hagen

Detaljer

Stovnerhøgda brl. Informasjonsmøte nye rør og bad 27.01.2015

Stovnerhøgda brl. Informasjonsmøte nye rør og bad 27.01.2015 Stovnerhøgda brl. Informasjonsmøte nye rør og bad 27.01.2015 Usbl teknisk avdeling Lars Iddeng og Trond Hagen Usbl har lang erfaring i rådgiving og prosjektog byggeledelse vedr. våtrom og rørutskifting

Detaljer

S. nr. 1263 Bølerskogen Borettslag II FORPROSJEKT. Bølerskogen Borettslag II REHABILITERING AV VÅTROM

S. nr. 1263 Bølerskogen Borettslag II FORPROSJEKT. Bølerskogen Borettslag II REHABILITERING AV VÅTROM S. nr. 1263 Bølerskogen Borettslag II FORPROSJEKT Bølerskogen Borettslag II REHABILITERING AV VÅTROM Januar 2011 BØLERSKOGEN BORETTSLAG II FORPROSJEKT FOR REHABILITERING AV VÅTROM Utført av: OBOS Prosjekt

Detaljer

Østausa Brl FORPROSJEKT ØSTAUSA BORETTSLAG UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM

Østausa Brl FORPROSJEKT ØSTAUSA BORETTSLAG UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM Østausa Brl FORPROSJEKT ØSTAUSA BORETTSLAG UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM Februar 2015 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1.0 INNLEDNING 3 1.1 FORMÅL/BAKGRUNN

Detaljer

Velkommen til beboermøte

Velkommen til beboermøte Velkommen til beboermøte Agenda Status pr nå Beskrevet løsning Vanlig prosjektgjennomføring Beboermuligheter Veien videre Spørsmål Borettslaget Ble stiftet i 1965 Består av 5 blokker 13 oppganger - 108

Detaljer

FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM

FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM STYRET I HAMBORG BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM Informasjonsmøte avholdes Tirsdag 24. august 2010 kl. 18.30 Hovseter Skoles aula (Landingsveien

Detaljer

Rapport. Torshovkvartal 1. Vurdering av vann- og avløpsrør. Forfatter Pål Harstad. SINTEF Byggforsk Energi og arkitektur 2011-04-04

Rapport. Torshovkvartal 1. Vurdering av vann- og avløpsrør. Forfatter Pål Harstad. SINTEF Byggforsk Energi og arkitektur 2011-04-04 - Fortrolig Rapport Torshovkvartal 1 Vurdering av vann- og avløpsrør Forfatter Pål Harstad SINTEF Byggforsk Energi og arkitektur 2011-04-04 SINTEF Byggforsk Postadresse: Postboks 124 Blindern 0314 Oslo

Detaljer

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Skullerudhøgda II Boligsameie

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Skullerudhøgda II Boligsameie VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Skullerudhøgda II Boligsameie Tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 23. mars 1999 i medhold av Lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31. Endret på ekstraordinært sameiermøte

Detaljer

KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE

KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE VEDTEKTER S. 6091 c:\fab\frode beyer files\kjelsåshaugen bs\vedtekter husorden hms\6091 kjelsåshaugen boligsameie - vedtekter.doc KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE Kjelsåshaugen Boligsameie

Detaljer

Østerli Boligselskap AS. Info møte 8.4.2015 - Rør og våtrom

Østerli Boligselskap AS. Info møte 8.4.2015 - Rør og våtrom Østerli Boligselskap AS Info møte 8.4.2015 - Rør og våtrom Agenda 1. Presentasjon av OBOS Prosjekt AS 2. Historikk 3. Innvendig reparasjon av avløp 4. Sanitæranlegg rør og våtrom 5. Forsikring 6. Tilstand

Detaljer

5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie. Vann- og avløpsrør. Bjerregaardsgate 29 Sameie SAMMENSTILLING BEFARINGER

5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie. Vann- og avløpsrør. Bjerregaardsgate 29 Sameie SAMMENSTILLING BEFARINGER 5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie Vann- og avløpsrør Bjerregaardsgate 29 Sameie SAMMENSTILLING BEFARINGER Mai 2015 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 Innledning 1.1 Formål/bakgrunn

Detaljer

Veileding for rehabilitering av baderom SANDAKER BORETTSLAG

Veileding for rehabilitering av baderom SANDAKER BORETTSLAG Veileding for rehabilitering av baderom SANDAKER BORETTSLAG Desember 2010 1 Sandaker Borettslag (OBOS 444) Veiledning baderomsrehabilitering. Ved generalforsamling den 03.02.2003 vedtok borettslaget at

Detaljer

Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012

Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012 Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012 VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET HAUKÅSEN IV 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter kalt

Detaljer

ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen

ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen PROTOKOLL Dato og klokkeslett: 27.11.2014 kl 18.00 Sted: Det chilenske Kulturhus Veitvet Senter, Veitvetveien 8. ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. SAK 1: KONSTITUERING

Detaljer

Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus.

Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus. Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus. INNHOLDSFORTEGNELSE INFORMASJON OM FORPROSJEKTET... 2 ORIGINALE VÅTROM/BADEROM I SOMMERFRYDLØKKEN...

Detaljer

Vedtekter for Strandliveien Boligsameie. Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31

Vedtekter for Strandliveien Boligsameie. Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 Vedtekter for Strandliveien Boligsameie Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 40 bnr

Detaljer

EIERSKIFTERAPPORT FOR LEILIGHET

EIERSKIFTERAPPORT FOR LEILIGHET RAPPORTANSVARLIG: Johan Schaannings gate 66, 3746 SKIEN Tlf: 99397117 Faks: E-post: po@civengasno EIERSKIFTERAPPORT Adresse Gråtenløkka 9B Matrikkelnr Gnr 300 Bnr 1858 Feste nr Leilnr Andel-/aksje nr 19

Detaljer

Vannskadesikre og tilgjengelige installasjoner i bygninger. NBS vannskader Seminar 8.oktober i Reykjavik Oddvar Stensrød, Gjensidige

Vannskadesikre og tilgjengelige installasjoner i bygninger. NBS vannskader Seminar 8.oktober i Reykjavik Oddvar Stensrød, Gjensidige Vannskadesikre og tilgjengelige installasjoner i bygninger NBS vannskader Seminar 8.oktober i Reykjavik Oddvar Stensrød, Gjensidige Vannskadesikre installasjoner Stikkord Vannskadesikre installasjoner,

Detaljer

VÅTROMSDOKUMENTASJON

VÅTROMSDOKUMENTASJON VÅTROMSDOKUMENTASJON Arbeider utført i henhold til Byggebransjens våtromsnorm (BVN) Opplysninger om prosjektet: Kunde Adresse Telefoner Utførte arbeider Rehabilitering av baderom i 1. etg. inkl. prosjektering,

Detaljer

Vedtekter for Sameiet Trondheimsveien 43 Vedtatt på sameiermøtet 29. februar 2012

Vedtekter for Sameiet Trondheimsveien 43 Vedtatt på sameiermøtet 29. februar 2012 Vedtekter for Sameiet Trondheimsveien 43 Vedtatt på sameiermøtet 29. februar 2012 1 Eiendommen -formål Eierseksjonssameiet (heretter Sameiet) omfatter gnr 229 bnr 174 i Oslo med påstående bygninger. Sameiet

Detaljer

Vedtekter for Sameiet Lørenplatået, Oslo Org.nr. 992 104 104 Sist endret i sameiermøte 29.04.2015.

Vedtekter for Sameiet Lørenplatået, Oslo Org.nr. 992 104 104 Sist endret i sameiermøte 29.04.2015. Vedtekter for Sameiet Lørenplatået, Oslo Org.nr. 992 104 104 Sist endret i sameiermøte 29.04.2015. 1 Navn, forretningskontor, formål, antall seksjoner Eierseksjonssameiets navn er Sameiet Lørenplatået

Detaljer

Tilstandsanalyse av fuktutsatte rom. For eksempel skobutikker?

Tilstandsanalyse av fuktutsatte rom. For eksempel skobutikker? Tilstandsanalyse av fuktutsatte rom For eksempel skobutikker? Sverre Holøs SINTEF Byggforsk SINTEF Byggforsk 1 Fuktbelastede rom Bade- og dusjrom Vaskerom Kjøkken - Kjølerom (Badstu) Kryperom Badeanlegg

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMEIET GEILENESET.

VEDTEKTER FOR SAMEIET GEILENESET. VEDTEKTER FOR SAMEIET GEILENESET. Gnr. 8, bnr. 460 i Ulstein kommune. 1. Navn, forretningskontor og formål. Sameiets navn er Sameiet Geileneset. Sameiet har forretningskontor i Ulstein. Sameiet består

Detaljer

VEDTEKTER FOR SOLSIDEN 4 BOLIGSAMEIE

VEDTEKTER FOR SOLSIDEN 4 BOLIGSAMEIE VEDTEKTER FOR SOLSIDEN 4 BOLIGSAMEIE (fastsatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31) 1 Eiendommen formål Eierseksjonssameiet (heretter kalt "Sameiet") omfatter de

Detaljer

Vedtekter for Sameiet Lunden 7-17

Vedtekter for Sameiet Lunden 7-17 Vedtekter for Sameiet Lunden 7-17 Vedtatt i sameiermøte den 08.04.1999 Endret på sameiermøte den 04.04.2005 Endret på sameiermøte den 04.04.2006 Endret på sameiermøte den 11.04.2007 Endret på sameiermøte

Detaljer

INSTRUKS FOR SEKSJONSEIERINITIERT REHABILITERING / MODERNISERING AV KJØKKEN / BAD OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK

INSTRUKS FOR SEKSJONSEIERINITIERT REHABILITERING / MODERNISERING AV KJØKKEN / BAD OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK INSTRUKS FOR SEKSJONSEIERINITIERT REHABILITERING / MODERNISERING AV KJØKKEN / BAD OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK Innledning Sameiet Solhaugen informerer i følgende skriv av 20.mars 2012 om de krav som

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMEIET HERREGÅRDSVEIEN 8 A OG B

VEDTEKTER FOR SAMEIET HERREGÅRDSVEIEN 8 A OG B VEDTEKTER FOR SAMEIET HERREGÅRDSVEIEN 8 A OG B Vedtatt i sameiemøtet den 21. mars 2000 i medhold av lov om eierseksjoner av 23.mai 1997 nr. 31 Endret i sameiemøte 18.04.02 Endret i sameiemøte 24.04.03

Detaljer

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Frysjaveien 1, 3 og 5

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Frysjaveien 1, 3 og 5 VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Frysjaveien 1, 3 og 5 tilpasset og vedtatt i ekstraordinært sameiermøte den 27.11.2000 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31. Sist endret 27.04.2011 1

Detaljer

VEDTEKTER FOR. Blakstadlia Boligsameie

VEDTEKTER FOR. Blakstadlia Boligsameie VEDTEKTER FOR Blakstadlia Boligsameie Vedtatt på konstituerende sameiermøte den 30. oktober 1997 Endret og revidert etter fullmakt fra ordinært årsmøte 20. April 1999 iht. Eierseksjonsloven 23. mai 1997.

Detaljer

RØRFORNYING uten graving, riving, støy og støv

RØRFORNYING uten graving, riving, støy og støv RØRFORNYING uten graving, riving, støy og støv Hvorfor rørfornying? Vann- og avløpssystemer i norsk bygningsmasse har gjennom snart hundre år vært innom diverse teknikker, metoder og materialer. Noen har

Detaljer

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30.

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30. TILSTANDSVURDERING For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96 Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30. april 2014 Side 1 Sammendrag Forutsetninger Tilstandsvurderingen er utført basert

Detaljer

SAMEIET UELANDSGATE 61

SAMEIET UELANDSGATE 61 SAMEIET UELANDSGATE 61 Retningslinjer FOR SEKSJONSEIERE VED REHABILITERING AV BAD 0. SAMMENDRAG 2 1. GENERELL DEL 3 1.1 Historikk 3 1.2 Orientering 3 1.3 Plan og bygningsloven 3 1.4 Våtromsnormen (BVN)

Detaljer

Utkast til vedtekter for Sameiet Storgt. 51 Org.nr:

Utkast til vedtekter for Sameiet Storgt. 51 Org.nr: Ut 1 av 6 Utkast til vedtekter for Sameiet Storgt. 51 Org.nr: Vedtektene er fastsatt i forbindelse med seksjonering i [ ] 2014, i medhold av lov om eierseksjoner av 12. september 2009 nr. 93. 1 Eiendommen

Detaljer

UTKAST TIL VEDTEKTER FOR SAMEIET RYDBERGSGATE 7

UTKAST TIL VEDTEKTER FOR SAMEIET RYDBERGSGATE 7 UTKAST TIL VEDTEKTER FOR SAMEIET RYDBERGSGATE 7 Utarbeidet den 09.09.14 1 Navn, forretningskontor og formål Eierseksjonssameiets navn er Sameiet Rydbergsgate 7. Sameiet omfatter 17 boligseksjoner i eiendommen,

Detaljer

VEDTEKTER. for. Eierseksjonssameiet Brinken 9-13

VEDTEKTER. for. Eierseksjonssameiet Brinken 9-13 VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Brinken 9-13 tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 16. juni 2011 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 1 Eiendommen - formål Eierseksjonssameiet (heretter

Detaljer

Tilstandsanalyse av fuktutsatte rom. For eksempel skobutikker

Tilstandsanalyse av fuktutsatte rom. For eksempel skobutikker Tilstandsanalyse av fuktutsatte rom For eksempel skobutikker Sverre Holøs SINTEF Byggforsk SINTEF Byggforsk 1 Fuktbelastede rom Bade- og dusjrom Vaskerom Kjøkken - Kjølerom (Badstu) Kryperom Badeanlegg

Detaljer

Bølerskogen Borettslag II

Bølerskogen Borettslag II Bølerskogen Borettslag II Velkommen til informasjonsmøte om Rør og bad Tema for i dag: Informasjonsmøte 18.00-20.00 Styret presenterer Arbeidet siden sist To alternative løsninger, med anbefaling Spørsmål

Detaljer

Vedtekter for Eierseksjonssameiet Bjerregaardsgate 29

Vedtekter for Eierseksjonssameiet Bjerregaardsgate 29 Vedtekter for Eierseksjonssameiet Bjerregaardsgate 29 tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 21. april 1999 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 Sist endret på ordinært sameiermøte 21.

Detaljer

SAMEIET STRAEN TERRASSE VEDTEKTER

SAMEIET STRAEN TERRASSE VEDTEKTER SAMEIET STRAEN TERRASSE VEDTEKTER Av 23.10.2000 1. Definisjoner Sameiet Straen Terrasse består av 85 seksjoner, på til sammen 8.854m2, av eiendommen gnr. 59, bnr. 1635 i Stavanger kommune, med totalt areal

Detaljer

Eiers og boligselskapets vedlikeholdsplikt. Retten til endringer

Eiers og boligselskapets vedlikeholdsplikt. Retten til endringer Eiers og boligselskapets vedlikeholdsplikt. Retten til endringer Kurs for tillitsvalgte i boligselskaper Tromsø Boligbyggelag Malangen 29.-30.oktober 2011 Finn Stormfelt Advokat, NBBL www.nbbl.no Boligselskaper

Detaljer

BEVERVEIEN BORETTSLAG

BEVERVEIEN BORETTSLAG Anl. nr. 781 INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Torsdag 27. november 2014 kl 18:00 BEVERVEIEN BORETTSLAG Til andelseierne: Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling i Beverveien borettslag

Detaljer

Velkommen. til en presentasjon av Hjellnes Consult as. v/ Arild Kristiseter

Velkommen. til en presentasjon av Hjellnes Consult as. v/ Arild Kristiseter Velkommen til en presentasjon av Hjellnes Consult as v/ Arild Kristiseter Hjellnesgruppen : Hjellnes Consult AS og Ivest Consult AS Bygg og eiendom Infrastruktur og miljø Johs Holt AS Bruer og anlegg.

Detaljer

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET OLAV NYGARDS VEG 212-214-216

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET OLAV NYGARDS VEG 212-214-216 VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET OLAV NYGARDS VEG 212-214-216 Vedtatt i sameiemøte den 26. april 1999 i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31 7 endret på sameiemøte 15. april 2008 7 endret på

Detaljer

Rør og våtromsrehabilitering Lønnealleen borettslag

Rør og våtromsrehabilitering Lønnealleen borettslag Rør og våtromsrehabilitering Lønnealleen borettslag v/ Anette Thomassen og Svend Haugen Seksjon for bygningsfysikk Norconsult Norconsult er Norges største flerfaglige rådgiver med medarbeidere fordelt

Detaljer

Utkast til vedtekter for SAMEIET HEIMHUG. Gnr.: 21 bnr.:8 i Bergen Kommune

Utkast til vedtekter for SAMEIET HEIMHUG. Gnr.: 21 bnr.:8 i Bergen Kommune Utkast til vedtekter for SAMEIET HEIMHUG Gnr.: 21 bnr.:8 i Bergen Kommune 1 Navn Sameiets navn er SAMEIET HEIMHUG og omfatter 3 bygningsrekker bestående av totalt 18 rekkehus/eierseksjoner med adresse

Detaljer

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30.

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30. TILSTANDSVURDERING For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40 Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30. april 2014 Side 1 Sammendrag Forutsetninger Tilstandsvurderingen er utført basert

Detaljer

UTKAST (med forbehold om endringer) VEDTEKTER. Nordviken rekkehus trinn 2

UTKAST (med forbehold om endringer) VEDTEKTER. Nordviken rekkehus trinn 2 UTKAST (med forbehold om endringer) VEDTEKTER for eierseksjonssameiet Nordviken rekkehus trinn 2 1 Sameiets navn Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) sitt navn er Nordviken rekkehus trinn 2. 2 Eiendommen

Detaljer

0444 Sandaker borettslag. Rapport. Sandaker borettslag VEDELIKEHOLDSTILTAK PÅ VANNRØR

0444 Sandaker borettslag. Rapport. Sandaker borettslag VEDELIKEHOLDSTILTAK PÅ VANNRØR Rapport Sandaker borettslag VEDELIKEHOLDSTILTAK PÅ VANNRØR August 2014 Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 INNLEDNING 2 1.1 FORMÅL/BAKGRUNN 2 1.2 PROSJEKTORGANISASJON 3 2 BEFARINGER

Detaljer

2 Rettslig rådighet En boligseksjon består av en sameieandel i eiendommen med enerett til bruk av en tilhørende leilighet med garasjeplass og bod.

2 Rettslig rådighet En boligseksjon består av en sameieandel i eiendommen med enerett til bruk av en tilhørende leilighet med garasjeplass og bod. VEDTEKTER FOR SAMEIET VESTSIDEN 1 Vedtatt av sameiermøtet 13.april 2010 samt endret i ekstraordinært sameiemøte 18. november 2010. Siste endring i sameiemøte 6. april 2011 (Husordensreglene) 1 Om sameiet

Detaljer

VEDTEKTER For Kornmoenga Sameie 3

VEDTEKTER For Kornmoenga Sameie 3 VEDTEKTER For Kornmoenga Sameie 3 Vedtatt ved seksjonering i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 Sist endret av sameiermøte 14.4.2016 1. EIENDOMMEN FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter kalt

Detaljer

Hvordan har Nordisk vannskadegruppe påvirket forskrifter og installasjonsteknikk i Norge

Hvordan har Nordisk vannskadegruppe påvirket forskrifter og installasjonsteknikk i Norge Hvordan har Nordisk vannskadegruppe påvirket forskrifter og installasjonsteknikk i Norge Nordisk vannskadeseminar i Reykjavik 03.09.09 Oddvar Stensrød Gjensidige forsikring Vannskader ble gradvis mer aktuelt

Detaljer

Vedtekter for Sameiet Wessel Atrium Org nr. 992 02 3384

Vedtekter for Sameiet Wessel Atrium Org nr. 992 02 3384 Vedtekter for Sameiet Wessel Atrium Org nr. 992 02 3384 Vedtatt på konstituerende sameiermøte 17. oktober 2007 i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 Sist endret på sameiermøte 14. april

Detaljer

Vedtekter. for. Sameiet Wessel Atrium Org nr 992023384

Vedtekter. for. Sameiet Wessel Atrium Org nr 992023384 Vedtekter for Sameiet Wessel Atrium Org nr 992023384 Vedtatt på sameiermøte 14. april 2011 i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31 1.0 Navn Sameiet Wessel Atrium omfatter gnr 208, bnr 57

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET K1 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 2334 I TROMSØ KOMMUNE

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET K1 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 2334 I TROMSØ KOMMUNE SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET K1 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 2334 I TROMSØ KOMMUNE 1 NAVN Sameiets navn er Boligsameiet K1. 2 EIENDOMMEN Bebyggelsen på eiendommen gnr 200 bnr 2334 er oppdelt i følgende

Detaljer

Rapport. Bølerskogen Borettslag II. Vurdering av vann- og avløpsrør. Forfatter Pål Harstad. SINTEF Byggforsk Energi og arkitektur 2011-09-26

Rapport. Bølerskogen Borettslag II. Vurdering av vann- og avløpsrør. Forfatter Pål Harstad. SINTEF Byggforsk Energi og arkitektur 2011-09-26 - Fortrolig Rapport Bølerskogen Borettslag II Vurdering av vann- og avløpsrør Forfatter Pål Harstad SINTEF Byggforsk Energi og arkitektur 2011-09-26 SINTEF Byggforsk Postadresse: Postboks 124 Blindern

Detaljer

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MELLOMVEGEN 33

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MELLOMVEGEN 33 1. Eierseksjonssameiet VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MELLOMVEGEN 33 Sameiets navn er Boligsameiet Mellomvegen 33. Sameiet består av eiendommen gnr 200 bnr 809 i Tromsø kommune. Sameiet består av 61 seksjoner,

Detaljer

VEDTEKTER. for VELHAVEN BOLIGSAMEIE. Adresse: Pilestredet Park 22, 0176 OSLO

VEDTEKTER. for VELHAVEN BOLIGSAMEIE. Adresse: Pilestredet Park 22, 0176 OSLO VEDTEKTER for VELHAVEN BOLIGSAMEIE Adresse: Pilestredet Park 22, 0176 OSLO fastsatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 Vedtatt 25.9.2003 Revidert 14.5.2013 1 Eiendommen

Detaljer

VEDTEKTER for Ullernparken Boligsameie 1 NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL

VEDTEKTER for Ullernparken Boligsameie 1 NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL VEDTEKTER for Ullernparken Boligsameie Vedtatt på ordinært sameierøte 14.04.86 Endret i sameiermøte 30.06.1993 Revidert i sameiermøte den 11. mars 1999 Endret ved presisering av 3 i sameiermøte 20. april

Detaljer

SAMEIET Aadnøygaarden VEDTEKTER

SAMEIET Aadnøygaarden VEDTEKTER SAMEIET Aadnøygaarden VEDTEKTER Av 05.05.2003 1. Definisjoner Sameiet Aadnøygaarden består av 39 seksjoner, 36 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner, på til sammen 3.810 kvm, av eiendommen gnr. 59, bnr.

Detaljer

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM TILSTANDSRAPPORT VÅTROM Matrikkel: Gnr 38: Bnr 2693 Kommune: 1103 STAVANGER KOMMUNE Betegnelse: Leilighet Adresse: Sandalssvingen 5, 4022 Stavanger Dato befaring: 10.06.2014 Utskriftsdato: 11.06.2014 Oppdrag

Detaljer

UTKAST (med forbehold om endringer) SAMEIEVEDTEKTER. Nordviken leilighetsbygg C/D, Gnr. X Bnr. Y i Hamar

UTKAST (med forbehold om endringer) SAMEIEVEDTEKTER. Nordviken leilighetsbygg C/D, Gnr. X Bnr. Y i Hamar UTKAST (med forbehold om endringer) SAMEIEVEDTEKTER for eierseksjonssameiet Nordviken leilighetsbygg C/D, Gnr. X Bnr. Y i Hamar 1 Sameiets navn Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) sitt navn er Nordviken

Detaljer

V E D T E K T E R. for. Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. )

V E D T E K T E R. for. Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. <organisasjonsnummer>) V E D T E K T E R for Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. ) Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Sist endret 14.04.16 1. Navn 1-1 Navn og opprettelse Sameiets

Detaljer

1 Sameiet Badebakken 2-34

1 Sameiet Badebakken 2-34 1 Sameiet Badebakken 2-34 Protokoll fra ordinært sameiermøte i Sameiet Badebakken 2-34 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Velkommen til en presentasjon av Hjellnes Consult as v/ Arild Kristiseter

Velkommen til en presentasjon av Hjellnes Consult as v/ Arild Kristiseter Velkommen til en presentasjon av Hjellnes Consult as v/ Arild Kristiseter Hjellnesgruppen : Hjellnes Consult AS og Ivest Consult AS Bygg og eiendom Infrastruktur og miljø Johs Holt AS Bruer og anlegg.

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER. for. Boligsameiet Sognsveien 4

SAMEIEVEDTEKTER. for. Boligsameiet Sognsveien 4 SAMEIEVEDTEKTER for Boligsameiet Sognsveien 4 Vedtatt på ordinært sameiermøte 12.04.11. (Erstatter vedtekter av 03.04.2003.) 1 «Boligsameiet Sognsveien 4» Sameiets navn er «Boligsameiet Sognsveien 4».

Detaljer

HUSORDENSREGLER FOR PARKGÅRDEN SE

HUSORDENSREGLER FOR PARKGÅRDEN SE HUSORDENSREGLER FOR PARKGÅRDEN SE 1. INNLEDNING 1.1. For at beboerne skal sikres ro og orden, er enhver sameier og beboer ansvarlig for at bestemmelsene i denne husorden overholdes. 1.2. Hovedregelen er

Detaljer

Utarbeidet i medhold av lov om eierseksjoner av 23. Mai 1997 nr. 31 og tidligere lov av 4. Mars 1983 nr. 7. Vedtatt på konstituerende møte den

Utarbeidet i medhold av lov om eierseksjoner av 23. Mai 1997 nr. 31 og tidligere lov av 4. Mars 1983 nr. 7. Vedtatt på konstituerende møte den 1/5 VEDTEKTER FOR GNR. 20, BRNR. 564- EINERVEIEN 2 BOLIGSAMEIE Utarbeidet i medhold av lov om eierseksjoner av 23. Mai 1997 nr. 31 og tidligere lov av 4. Mars 1983 nr. 7. Vedtatt på konstituerende møte

Detaljer

Vevelstadåsen Boligsameie

Vevelstadåsen Boligsameie V E D T E K T E R (vedtatt 08.03.99) (Endret 1, 5, 15, 16, 17 og 18 i sameiermøte 19. april 2010) (Endret 11 og 17, 20 flyttet fra 18 og nye 16 og 19 i sameiermøte 15. mars 2011) 1 Sameiets navn er "Vevelstadåsen

Detaljer

Sist endret ved ordinært sameiermøte torsdag 14. april 2011

Sist endret ved ordinært sameiermøte torsdag 14. april 2011 VEDTEKTER for SAMEIET WESTYE EGEBERGS GATE 2 Sist endret ved ordinært sameiermøte torsdag 14. april 2011 SAMEIEKONTRAKT Underskrevne sameiere i Westye Egebergsgt.2 i Oslo er enige om at følgende regler

Detaljer

VEDTEKTER. for sameiet Sola Toppen

VEDTEKTER. for sameiet Sola Toppen UTKAST VEDTEKTER for sameiet Sola Toppen Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av eierseksjonssameiet i henhold til begjæring om seksjonering inngitt til Sola kommune. 1. NAVN Sameiets

Detaljer

Boligsameiet Fearnleysgate 2B - Vedtekter pr 2/5-2012 VEDTEKTER

Boligsameiet Fearnleysgate 2B - Vedtekter pr 2/5-2012 VEDTEKTER s1 VEDTEKTER for Boligsameiet Fearnleysgate 2 B Vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 10/12-1975, med senere endringer, senest i ekstraordinært sameiermøte 2/5-2012 1. Sameiets betegnelse og regelgrunnlag

Detaljer

VEDTEKTER FOR NOREIDESTØLEN HUSEIERLAG GNR. 37 BNR. 257 I BERGEN

VEDTEKTER FOR NOREIDESTØLEN HUSEIERLAG GNR. 37 BNR. 257 I BERGEN VEDTEKTER FOR NOREIDESTØLEN HUSEIERLAG GNR. 37 BNR. 257 I BERGEN Sist revidert: Årsmøte 29. mars 2006. 1. SAMEIET Sameiets navn er: NOREIDESTØLEN HUSEIERLAG GNR. 37 BNR 257 Noreidestølen Huseierlag, ble

Detaljer

Vi ser altfor ofte at dårlig løpende vedlikehold samt dårlige konstruksjoner gjør at større behov for utbedring må påregnes.

Vi ser altfor ofte at dårlig løpende vedlikehold samt dårlige konstruksjoner gjør at større behov for utbedring må påregnes. Følgende punkter tar for seg de mest sannsynlige investeringer som må gjøres i løpet av husets/ boligens/ hytte sin levetid. Når det gjelder produkter osv så er det viktig at man ser på de respektive produkter

Detaljer

V E D T E K T E R. For. Sameiet Vormsund Brygge

V E D T E K T E R. For. Sameiet Vormsund Brygge V E D T E K T E R For Sameiet Vormsund Brygge Fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Justert avsnitt 9.2. vedtatt av sameiemøtet 25. april 2016. 1 Navn Sameiets navn er Sameiet Vormsund Brygge.

Detaljer

STATUSRAPPORT 2015-06-04 11:48. Definisjoner :

STATUSRAPPORT 2015-06-04 11:48. Definisjoner : Dato: 2015-06-04 11:48 STATUSRAPPORT Boligselskap: Parkgt. 14 Borettslag Definisjoner : Denne rapporten gir en overordnet vedlikeholdsstatus på boligselskapet som helhet. Denne danner grunnlag for den

Detaljer

VEDTEKTER for SELJEVEIEN 23 OG 27 BOLIGSAMEIE PÅ FRYDENBERG. Seljeveien 23 og 27, 0575 OSLO

VEDTEKTER for SELJEVEIEN 23 OG 27 BOLIGSAMEIE PÅ FRYDENBERG. Seljeveien 23 og 27, 0575 OSLO Arkiv 423.2 VEDTEKTER for SELJEVEIEN 23 OG 27 BOLIGSAMEIE PÅ FRYDENBERG Adresse: Seljeveien 23 og 27, 0575 OSLO fastsatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 1 Navn Sameiets

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET JENS OLSENSGT. 6 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 819 OG 2224 I TROMSØ KOMMUNE

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET JENS OLSENSGT. 6 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 819 OG 2224 I TROMSØ KOMMUNE 1 NAVN SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET JENS OLSENSGT. 6 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 819 OG 2224 I TROMSØ KOMMUNE Sameiets navn er Eierseksjonssameiet Jens Olsensgt. 6 2 EIENDOMMEN Bebyggelsen på eiendommen

Detaljer

VEDTEKTER for SOLHAVEN BOLIGSAMEIE. Pilestredet Park 28, 0176 OSLO

VEDTEKTER for SOLHAVEN BOLIGSAMEIE. Pilestredet Park 28, 0176 OSLO VEDTEKTER for SOLHAVEN BOLIGSAMEIE Adresse: Pilestredet Park 28, 0176 OSLO fastsatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 1 Eiendommen -formål Eierseksjonssameiet (heretter

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE

VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE 1 VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE Vedtektene ble vedtatt på konstituerende sameiermøte 07.10.83 og sist endret 30.04.2009 i samsvar med reglene i lov av 23.mai 1997 nr. 3, på årsmøtet 27.04.2011 og på

Detaljer

EVENTYRVEGEN 7, TILBYGG MED UTLEIEDEL TIL TOMANNSBOLIG

EVENTYRVEGEN 7, TILBYGG MED UTLEIEDEL TIL TOMANNSBOLIG Connie Hendseth Sivilarkitekt MNAL Hans Finnes gate 37 A 7045 Trondheim, Norway Trondheim, 21.03.2016 Til aktuelle entreprenører EVENTYRVEGEN 7, TILBYGG MED UTLEIEDEL TIL TOMANNSBOLIG Enkel bygningsteknisk

Detaljer

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MARIES VEI

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MARIES VEI VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MARIES VEI Vedtatt i konstituerende sameiermøte 19.03.2013 med senere endringer Sist endret i ordinært sameiermøte 12.04.2016 1. Navn Boligsameiets navn er Boligsameiet Maries

Detaljer

Protokoll fra ordinær generalforsamling i Ødegården Borettslag Dato 07.05..2013 Kl. 19.00. Møtested: Kolbotn IL klubbhus.

Protokoll fra ordinær generalforsamling i Ødegården Borettslag Dato 07.05..2013 Kl. 19.00. Møtested: Kolbotn IL klubbhus. Protokoll fra ordinær generalforsamling i Ødegården Borettslag Dato 07.05..2013 Kl. 19.00. Møtested: Kolbotn IL klubbhus. Tilstede var 79 andelseiere og 11 med fullmakt til sammen 90 stemmeberettigede.

Detaljer

VEDTEKTER. for STEINSVIKHAGEN SAMEIE. 1. Navn.

VEDTEKTER. for STEINSVIKHAGEN SAMEIE. 1. Navn. VEDTEKTER for STEINSVIKHAGEN SAMEIE Sameiets navn er: Steinsvikhagen Sameie. 1. Navn. 2. Hva sameiet omfatter. Sameiet består av de respektive bruksenheter (seksjoner) i eiendommen gnr. 120, bnr. 435 og

Detaljer

V E D T E K T E R F O R SAMEIET BRINKEN I OSLO

V E D T E K T E R F O R SAMEIET BRINKEN I OSLO V E D T E K T E R F O R SAMEIET BRINKEN I OSLO (vedtatt på ordinært sameiemøte 10.03.99) (endret på ordinært sameiemøte 24.03.04) (endret på ordinært sameiermøte 16.04.15) Eiendommen Brinken, gnr. 231,

Detaljer

Oslo 6.10.11. Søknadsplikt for våtromsarbeider når inntreffer det?

Oslo 6.10.11. Søknadsplikt for våtromsarbeider når inntreffer det? Oslo 6.10.11 Søknadsplikt for våtromsarbeider når inntreffer det? Søknadsplikt og ansvarsrett for våtrom Oppføring av nytt våtrom er søknadspliktig med krav til ansvarlige foretak for søknad, prosjektering,

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET PIR 5 EIENDOMMEN GNR 15 BNR 1529 I TROMSØ KOMMUNE

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET PIR 5 EIENDOMMEN GNR 15 BNR 1529 I TROMSØ KOMMUNE SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET PIR 5 EIENDOMMEN GNR 15 BNR 1529 I TROMSØ KOMMUNE 1 NAVN Sameiets navn er Eierseksjonssameiet Pir 5. 2 EIENDOMMEN Bebyggelsen på eiendommen gnr 15 bnr 1529 i Tromsø

Detaljer

Åpent referat styremøte 8/12 2014 - kl 18:00 på styrerommet

Åpent referat styremøte 8/12 2014 - kl 18:00 på styrerommet Åpent referat styremøte 8/12 2014 - kl 18:00 på styrerommet Møtt: Knut Erik, Øystein, Stian, Aase, Terje, Anne (vara), Fritz (vara), Orienteringssaker Godkjenning av referat for styremøte 10.11.2014 og

Detaljer

V E D T E K T E R FOR. SAMEIET NORDRE SKRENTEN 1 Org. Nr. 975 473 201. 1 Formål. 2 Sameier fysisk råderett. 3 Sameier rettslig råderett

V E D T E K T E R FOR. SAMEIET NORDRE SKRENTEN 1 Org. Nr. 975 473 201. 1 Formål. 2 Sameier fysisk råderett. 3 Sameier rettslig råderett V E D T E K T E R FOR SAMEIET NORDRE SKRENTEN 1 Org. Nr. 975 473 201 Reviderte vedtekter vedtatt på ordinært sameiermøte 22.04.03, sist endret 21.04.05, sist endret på ordinært årsmøte 30.04.2012. Sameiet

Detaljer

Røverkollen borettslag Våtromsrehabilitering 2013-2014

Røverkollen borettslag Våtromsrehabilitering 2013-2014 Røverkollen borettslag Våtromsrehabilitering 2013-2014 Bakgrunn Avløpsrørene i Røverkollen ligger innstøpt og skjult i bygningskonstruksjonen Avløpsrørene er av plast type ABS Rørene har ingen mulighet

Detaljer

V E D T E K T E R. for. sameiet Luftå 32. Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet på stiftelsesmøte 14.08.

V E D T E K T E R. for. sameiet Luftå 32. Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet på stiftelsesmøte 14.08. V E D T E K T E R for sameiet Luftå 32 Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet på stiftelsesmøte 14.08.2013 1. Navn 1-1 Navn og opprettelse Sameiets navn er sameiet Luftå 32. Sameiet

Detaljer

VEDTEKTER FOR FRYDENLUND TINGSRETTSLIG SAMEIE

VEDTEKTER FOR FRYDENLUND TINGSRETTSLIG SAMEIE VEDTEKTER FOR FRYDENLUND TINGSRETTSLIG SAMEIE Sist endret 27.05.2014. Gnr. 217 bnr. 516, Oslo kommune 1 Navn Sameiets navn er Frydenlund Tingsrettslig Sameie. 2 Hva sameiet omfatter Sameiet omfatter gnr.

Detaljer

VEDTEKTER for Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge Utsikten Trinn 1 (Vedtatt i ekstraordinært sameiermøte 15. oktober 2012)

VEDTEKTER for Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge Utsikten Trinn 1 (Vedtatt i ekstraordinært sameiermøte 15. oktober 2012) VEDTEKTER for Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge Utsikten Trinn 1 (Vedtatt i ekstraordinært sameiermøte 15. oktober 2012) 1 NAVN, EIENDOMMEN, M.V. Eierseksjonssameiets navn er Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge

Detaljer